Jak sprawdzić stan prawny nieruchomości?

Zanim kupisz nieruchomość koniecznie zdiagnozuj ją pod kątem ewentualnych wad fizycznych, zagrożeń i uciążliwości. Jednym z podstawowych elementów diagnozy jest również sprawdzenie jej stanu prawnego, czyli ogółu praw, jakie jej przysługują. Dowiedz się jakie dokumenty musisz przeanalizować, żeby sprawdzić stan prawny nieruchomości i jak je prawidłowo odczytać. 

Nabywanie nieruchomości to proces niezwykle ekscytujący i wymagający. Podjęcie decyzji nie jest łatwe, dlatego warto zrobić wszystko, aby być jej pewnym. Lista jaką należy sprawdzić przed zakupem nieruchomości jest naprawdę długa, lecz zawsze powinna rozpocząć się od badania jej stanu prawnego. Nawet najpiękniejsza działka, o perfekcyjnych parametrach geometrycznych, w sąsiedztwie zieleni, ale jednocześnie w bliskim sąsiedztwie miasta, nie spełni warunków idealnej nieruchomości gruntowej, jeśli okaże się, że ma nieuregulowany stan prawny!

Stan prawny nieruchomości - co to znaczy?

W polskich przepisach prawnych nie ma jednoznacznej definicji stanu prawnego nieruchomości. Niemniej można ją sformułować na podstawie Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2020 r. poz. 1990) oraz Ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. z 2022 r. poz. 1728).

Na podstawie niniejszych przepisów można stwierdzić, że stan prawny nieruchomości określa się jako ogół praw, jakie jej przysługują, a najważniejsze z nich to prawo własności. 

Stan prawny nieruchomości określa się na podstawie dokumentów, z których wynikają wszelkie prawa do nieruchomości oraz roszczenia. Najważniejszym dokumentem stwierdzającym stan prawny jest księga wieczysta. Innymi dokumentami stwierdzającymi stan prawny są również:

• wypis z rejestru gruntów oraz wyrys z mapy ewidencyjnej,
• miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP),
• zaświadczenie z lokalnych urzędów o tym, czy nieruchomość nie jest objęta ochroną zabytków lub przyrody,
• zaświadczenie z ewidencji ludności na temat tego, czy w danym lokalu jest już ktoś zameldowany,
• oświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej o braku zadłużenia.

Zdiagnozuj działkę z OnGeo.pl! Sprawdź MPZP, dane z rejestru gruntów i inne 

W OnGeo.pl zdiagnozujesz działkę jeszcze przed zakupem bez wychodzenia z domu. 

Raport o Terenie, to usługa dostępna dla każdego online, umożliwia wykonanie automatycznej diagnozy działki. Raport o Terenie to kompendium wiedzy o każdej działce w Polsce, przydatny jest w każdej sytuacji, kiedy chcemy zweryfikować jakie cechy kryje działka. Samo generowanie Raportu działki trwa zaledwie 5 minut i odbywa się w trybie on-line.

W Raporcie znajdziesz chociażby:

• dane z ewidencji gruntów i budynków, czyli wymiary i obwód działki, powierzchnia urzędowa i obliczona, współrzędne punktów załamania linii granicznej działki, grupa rejestrowa, klasa bonitacyjna,
• informacje o planach miejscowych na obszarze działki i w okolicy oraz przeznaczenie działki w mpzp,
• rejestr pozwoleń na budowę w okolicy,
• uzbrojenie terenu w media,
• miejsca, obiekty i urządzenia potencjalnie uciążliwe w sąsiedztwie,
• zagrożenia i uciążliwości, czyli tereny: zalewowe, zagrożone stagnacją wody, osuwiskowe,
• analiza nasłonecznienia w poszczególnych porach roku,
• powierzchniowe i punktowe formy ochrony przyrody występujące w promieniu 1 km od granic działki,
• analiza żyzności gleb,
• strefy ochronne, czyli wokół: turbin wiatrowych, cmentarzy, lotnisk, terenów zamkniętych,
• analiza zasięgu czasu dojazdu i dojścia,
• inne, sprawdź jakie na stronie.

Badanie księgi wieczystej

Każdy zainteresowany, który wykaże się interesem prawnym, może uzyskać odpis księgi w sądzie rejonowym (należy jedynie znać numer księgi wieczystej). Informacje te są również dostępne online za darmo na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości pod adresem: https://ekw.ms.gov.pl/eukw_ogol/menu.do. 

Na co należy zwrócić szczególną uwagę? Sprawdź czy:

• nieruchomość jest obłożona hipoteką;
• nieruchomość obciążona jest innymi roszczeniami;
• istnieje służebność drogowa, czyli sytuacja, gdy sąsiad nie ma bezpośredniego dostępu do drogi głównej i dostać się do niej może tylko przejeżdżając przez naszą posesję;
• sprzedający działkę ma do niej jedyne prawo, lecz nie jest wskazany jako jedyny właściciel;
• nie ma współwłaścicieli nieruchomości.

Jeśli nie znasz numeru księgi wieczystej, musisz udać się do Sądu Rejonowego właściwego dla miejsca, gdzie znajduje się nieruchomość. 

Jak sprawdzić stan prawny nieruchomości w księdze wieczystej?

Księga wieczysta podzielona jest na cztery działy główne (szczegółowo opisaliśmy je w artykule: Działy księgi wieczystej). W każdym z nich znajdują się istotne informacje na które musisz zwrócić swoją uwagę, i tak: 

1. Dział I: To tutaj sprawdzisz podstawowe parametry nieruchomości, czyli m.in. jej położenie, powierzchnię, numer działki;
2. Dział II: Tutaj otrzymamy informację kto jest właścicielem nieruchomości. Sprawdzisz również ilu jest właścicieli i jakie mają udziały, czyli czy istnieją inni współwłaściciele nieruchomości lub użytkownicy wieczyści;
3. Dział III: Tutaj sprawdzisz jakie są obciążenia nieruchomości na rzecz osób trzecich. Dowiesz się czy na nieruchomości nie ciąży np. służebność - gruntowa, osobista, przesyłu, prawo użytkowania lub dożywocia. Ponadto w dziale tym wpisywane są roszczenia wynikające np. z umowy deweloperskiej lub umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości, a także egzekucje komornicze;
4. Dział IV: Tutaj dowiesz się czy nieruchomość obciążona jest wpisami na hipotece. Sprawdzisz, kto jest wierzycielem oraz w jakiej wysokości jest zobowiązanie zabezpieczone hipoteką.

Pamiętaj, że wpisy w księdze wieczystej traktuje się priorytetowo ze względu na tzw. rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Sprawdzenie rejestru gruntów

Dane w ewidencji gruntów i budynków na temat działki są jawne. Uzyskanie zaświadczenia, które zawiera analizę powierzchni to wypis z rejestru gruntów. Wypis może otrzymać zarówno właściciel gruntu, jak i osoby władające gruntem, które nie są jego właścicielami, np. posiadacz samoistny lub zarządca. Ponadto dokument może dostać operator sieci uzbrojenia terenu, organ administracji publicznej oraz osoba (lub przedsiębiorstwo), które udowodni, iż ma prawne powody do pozyskania informacji o nieruchomości.

Wypis z rejestru gruntów jest płatny i służy do celów informacyjnych. Zawiera:

• nazwę województwa, powiatu, jednostki ewidencyjnej,
• dane właściciela, dzierżawcy czy władającego,
• identyfikator działki,
• klasę bonitacyjną gruntu,
• powierzchnię,
• numer księgi wieczystej.

Wypis z EGIB możesz pozyskać w urzędzie lub listownie albo za pomocą profilu zaufanego za pomocą platformy rządowej ePUAP.

Sprawdzenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest aktem prawa miejscowego, w którym określone jest przeznaczenie nieruchomości na danym terenie. Należy go sprawdzić w szczególności w przypadku nabywania działki pod budowę domu, ponieważ mogą zawierać informacje o tym jak konkretnie powinny wyglądać nowopowstałe budynki na działkach.

Przykładowo: zapisu w MPZP może wynikać przykładowo, że dom powinien posiadać maksymalnie jedną kondygnację, płaski dach i określony typ elewacji, a nawet kolor ścian zewnętrznych. Plan może również ograniczać możliwości zabudowy działki ze względu na występowanie strefy ochronne. Mamy na myśli np. strefę ochroną wokół cmentarza lub wokół turbin wiatrowych, terenów zamkniętych lub ochrony konserwatorskiej.

Należy również pamiętać o obowiązujących liniach zabudowy i innych wskaźnikach zagospodarowania działki określonych w planach miejscowych.

Czy wystarczy po prostu sprawdzić powyższe dokumenty?

Niestety to nie wszystko. Zgromadzenie i sprawdzenie każdego z dokumentów nie wystarczy. Należy również sprawdzić, czy informacje o nieruchomości pokrywają się w dokumentach. Na skutek diagnozy może okazać się, że coś się nie zgadza. Jedną z najczęstszych nieścisłości jest różnica między powierzchnią działki w księdze wieczystej, ewidencją gruntów i rzeczywistym stanem prawnym.

Nieuregulowany stan prawny i jego konsekwencje

Stan nieuregulowany to taki, w którym z powodu braku księgi wieczystej lub innych dokumentów wymienionych wyżej nie ma możliwości ustalenia osób, którym przysługują prawa rzeczowe do nieruchomości. Taki stan uniemożliwia zakup nieruchomości, ponieważ w praktyce nawet jeśli uda się ją nabyć, może ona okazać się źródłem wielu problemów dla kolejnego właściciela na późniejszym etapie.

Jak uregulować stan prawny nieruchomości?

Przede wszystkim należy bezzwłocznie założyć księgę wieczystą nieruchomości lub dążyć do aktualizacji istniejących wpisów. Jeśli księga istnieje, należy po prostu złożyć wniosek o zmianę wpisu do KW i dołączyć odpowiednie dokumenty. Pamiętaj, że osobą upoważnioną do tej czynności jest tylko właściciel nieruchomości. W bardziej skomplikowanych sprawach należy przeprowadzić postępowanie sądowe. Chodzi o złożenie pozwu o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.