Zakup nieruchomości: faza informacyjna – gra o wiedzę cz. II

Dlaczego lokalizacja ma najważniejsze znaczenie dla kupującego? Co można kupić w Twoim obszarze geograficznego zainteresowania? Czy wiesz, że różnice cen nieruchomości gruntowych ze względu na lokalizację mogą wynosić nawet tysiąckrotności stawki?

Dlaczego lokalizacja nieruchomości ma znaczenie - OnGeo.pl

Jest wiele nieprzyjaznych i nieprzydatnych lokalizacji. Każdy sprzeda Ci te miejsca nawet za dużą cenę – jeżeli tylko się na to zgodzisz. A zgodzisz się jeśli kieruje Tobą potrzeba lub konieczność zakupu nieruchomości, a dodatkowo zostały przed Tobą zatajone istotne informacje lub metodami marketingowymi dokonano manipulacji.

Dlaczego dla kupującego lokalizacja ma znaczenie? Bo wiąże się przede wszystkim z realizacją jego wizji i celów życiowych. W pierwszej kolejności lokalizacja koreluje z rynkiem pracy i zarobkami. Tam gdzie koncentrują się pieniądze, zarobki i władza, chętnych do zamieszkania jest wielu. Tam gdzie pojawiają się ludzie posiadający pieniądze łatwo prowadzi się handel i usługi więc ceny lokalizacji rosną. Buduje się cały ekosystem ekonomii lokalnej co gwarantuje zarobki.

Od czego kupujący rozpoczyna poszukiwanie nieruchomości?

Kupujący wykonuje niezależne od sprzedających ruchy polegające na zdobyciu informacji i wiedzy. Zwykle wszystkie oferty posiadają określoną przybliżoną lokalizację, np. nazwę dzielnicy, wsi czy ulicy. Z dokładnym numerem adresowym i numerem działki ewidencyjnej jest już trudniej. Dlaczego tak jest? Przyjrzyj się ofertom PKP czy Agencji Nieruchomości Rolnej umieszczonym na OnGeo.pl. Te podmioty państwowe publikują rzeczone informacje obligatoryjnie jako kluczowe dla opisu oferty. Nie prowadzą gry z kupującym, o jakiej piszemy w niniejszej serii, a są tak samo oferentami i sprzedającymi. Jeżeli kupujący ma już prawidłową lokalizację nieruchomości to kilkoma ruchami, nawet bez wychodzenia z domu może sprawdzić nieruchomość. Dobrym przykładem charakterystyki działki, obszaru czy mieszkania jest Raport o Terenie OnGeo.pl

Jakie ruchy powinien wykonać gracz kupujący aby nie zostać ogranym na etapie gry o wiedzę?

Przede wszystkim powinien ustalić dokładne położenie nieruchomości: działkę ewidencyjną, ograniczenia formalnoprawne, geometrię działki, ukształtowanie terenu, uzbrojenie, komunikację, sąsiedztwo, uciążliwości, zagrożenia, walory estetyczne. Informacje o tych wszystkich parametrach nieruchomości znajdziesz w portalu OnGeo. pl. To pierwszy portal, który sprzyja kupującemu! Możesz oczywiście zbierać informacje samodzielnie, ale będzie to bardziej kosztowne i czasochłonne.

parametry nieruchomości OnGeo.pl

Po tym etapie kupujący powinien mieć już listę nieruchomości spełniającą jego kryteria oraz znać charakterystykę wszystkich ich cech. Dobrze aby wybór dokonany był z kilkuset potencjalnych ofert, a lista do weryfikacji posiadała co najmniej kilka, kilkanaście pozycji. Mechanizmy OnGeo.pl pozwalają przejrzeć w krótkimi czasie setki ofert w okolicy i porównać te, które najbardziej się spodobały.

Sprzedawca nieruchomości

Najważniejsza sprawa to fakt, że po drugiej stronie transakcji kupujący ma aktywnego gracza sprzedającego, którego trudno uznać za sprzymierzeńca. Jeżeli sprzedawca działa przez pośrednika to gra dla kupującego staje się jeszcze trudniejsza. Pomimo, że sprzedający zna doskonale negatywne cechy nieruchomości, to jest mało prawdopodobne, że zechce o nich poinformować i uwzględnić je w wycenie. Przeciwnie, najprawdopodobniej będzie starał się je przemilczeć i zamaskować, a w przypadku odkrycia zdeprecjonuje ich znaczenie.

Rynkowa cena nieruchomości

Gracz sprzedający posłuży się ceną rynkową, która niekoniecznie oznacza wartość faktyczną tej nieruchomości dla kupującego. Cena rynkowa wyliczana jest na podstawie wartości innych nieruchomości sprzedanych lub oferowanych w sąsiedztwie. Taka ocena przez porównanie z czymś nieznanym (nie znamy bowiem faktycznych uwarunkowań transakcji sąsiednich) jest dość słabym wskaźnikiem wartości obiektu kupowanego. Nawet jeżeli oferowana cena jest możliwa do uzyskania od innego kupującego, to nie oznacza to wcale, że kupujący (konkretna osoba z konkretnymi potrzebami) powinien zapłacić za nią taką cenę. Istotna jest kwestia dopasowania, czyli dobór takiej nieruchomości, która odpowiada naszym wymaganiom, a nie jakiegoś uśrednionego potencjalnego kupującego. Zatem przed zakupem osoba kupująca powinna zrobić dokładną inwentaryzację cech nieruchomości w kontekście własnych upodobań, potrzeb, marzeń i możliwości ekonomicznych. Narzędziem, które stworzyliśmy aby pomóc opisać wartość nieruchomości jest Mapa Cen OnGeo.pl.

Podaż nieruchomości

Możliwość wyboru jest podstawową swobodą i podstawowym atutem gracza kupującego. Sprzedający nie ma już takiego komfortu aczkolwiek aktywna strona sprzedająca stara się ograniczyć tę swobodę kupującego. Narzędziem, które stworzyliśmy aby pomóc opisać podaż nieruchomości jest Asystent OnGeo.pl.

W jaki sposób sprzedający stara się ograniczać swobodę wyboru kupującego przeczytasz w dalszych częściach serii.

Cechy nieruchomości

Nieruchomości należą do grupy dóbr heterogenicznych, tj. takich których wartość uwarunkowana jest wieloma cechami. Liczba istotnych cech wynosi kilkadziesiąt – w zależności od złożoności nieruchomości i potrzeb użytkownika nieruchomości. Cechy te – rzecz jasna w różnym stopniu wpływają na wartość nieruchomości i przydatność dla kupującego. Wg badań G.A. Millera z Uniwersytetu Harvarda, zwykły człowiek nie jest w stanie podjąć decyzji na podstawie więcej niż siedmiu kryteriów. Jak opisać nieruchomość wieloma cechami oraz jak je oceniać napiszemy w dalszej częściach bloga. Narzędziem które stworzyliśmy aby pomóc opisać konkretną nieruchomość jest Raport o Terenie OnGeo.pl.

Jako kupujący i posiadający fundusz na zakup, którym zarządzasz wedle swojego uznania jesteś bardzo atrakcyjnym obiektem ekonomicznej rozgrywki.

Wokół Twoich pieniędzy tworzy się cały ekosystem potencjalnych usługodawców, doradców i dostawców, swoisty łańcuch pokarmowy. Z Twojego wydatku i z Twojej decyzji chce korzystać cały szereg interesariuszy – masz potrzeby, będziesz wydawać – można na Tobie zarobić.

Teraz już wiesz, że w tej rozgrywce jesteś w centrum zainteresowania. Czy wydasz swoje pieniądze w taki sposób aby przyniosły Ci największą korzyść?

Aby wiedzieć jak korzystnie kupić nieruchomość przeczytaj również:

Zakup nieruchomości: faza informacyjna – gra o wiedzę cz. I

Ukrywanie cech nieruchomości przez sprzedającego i ich odkrywanie przez kupującego to podstawowa reguła gry podczas transakcji na rynku sprzedaży nieruchomości.

Kontynuujemy nasz cykl o transakcjach na rynku nieruchomości przedstawionych na podstawie teorii gier. Dziś kilka słów o etapie pozyskiwania wiedzy o ofertach.

Jak pozyskać informacje o nieruchomości?

Zanim dojdzie do poznania się dwóch graczy fizycznych istnieje faza gry anonimowej, w której obie strony badają cechy rynku. Obydwaj gracze działają w przestrzeni potencjalnie nieograniczonego środowiska informacji – nie znają swoich przyszłych kontrahentów. Sprzedający nieruchomość przedstawia ofertę, która powinna spełniać kryteria atrakcyjności dla wielu kupujących. Kupujący musi zapoznać się z ofertami wielu oferentów i przeanalizować je w kontekście własnych wymagań. Pierwszy z nich nie może ujawniać negatywnych cech nieruchomości, drugi ma kłopoty z analizą ofert o niepełnej informacji, porównaniem i zmiennością ofert.

W tej fazie obydwie strony starają się rozpoznać ekonomiczne cechy rynku, siłę nabywczą, podaż, ceny dóbr oraz perspektywy i trendy rozwojowe.

Najczęściej pierwszy ruch wykonuje sprzedający – ogłasza zamiar sprzedaży, ocenia wartość nieruchomości,  ponosi koszt dotarcia ze swoją ofertą do gracza kupującego. Często deklaruje podział zysku ze swoim sprzymierzeńcem czyli pośrednikiem nieruchomości. Razem próbują zwabić, związać i ograć kupującego. Tej jaskrawej nomenklatury użyliśmy celowo, nie po to aby obrażać sprzedających, ale by uzmysłowić twarde reguły gry w tym biznesie. Nie można liczyć przy transakcjach na altruizm sprzedającego, co najwyżej na fair play i etyczne postępowanie, co wcale nie oznacza zrzeczenia się korzyści z transakcji i postępowaniem wg takiego samego schematu. Gra idzie o niebagatelną stawkę, która równa się sporej części kosztów życiowych człowieka. Sprzedający stara się pozyskać uwagę kupującego i wprowadzić go jak najszybciej w kolejne fazy gry – najlepiej w etap transakcyjny. Zdaje sobie jednak sprawę z tego, że graczy pomijających pośrednie etapy jest niewielu oraz, że jego nieruchomość musi przejść etapy weryfikacji, negocjacji i akceptacji kupującego. Nieświadomy gracz jest prawdziwym łupem dla sprzedającego. Dociekliwi i wymagający są niemile widziani gdyż są trudniejsi do ogrania. Złych nieruchomości jest całe mnóstwo, a i one muszą znaleźć swoich nabywców.

Oferty sprzedaży nieruchomości

Na tym etapie gry sukcesem dla sprzedającego jest przykucie uwagi kupującego do oferty (niekoniecznie do nieruchomości). Dlatego opis ma charakter reklamy z wieloma niedomówieniami i ubarwieniami. Nikt nie opisuje nieruchomości w negatywnym świetle i nie opisuje jej wad!  To zrozumiałe, że sprzedający ma prawo nie wypowiadać się krytycznie o swojej ofercie. Ale czy ma prawo do zatajania wad? To jest już wątpliwe. Należy zdawać sobie sprawę z faktu, że oferta w internecie, to najczęściej nic innego jak reklama obiektu, a nie jego faktyczna charakterystyka.

Gracz sprzedający chce poznać siłę nabywczą gracza kupującego oraz jego determinację i ukierunkowanie na dany typ nieruchomości. Ujawnienie siły nabywczej spowoduje, że gracz sprzedający może opracować skuteczną dla siebie strategię negocjacyjną zwłaszcza przy ograniczonej podaży. Cena sprzedawanego dobra nie będzie wtedy ceną kupującego ale ceną sprzedającego.

W szczególności pośrednik nieruchomości jest zainteresowany kontaktem osobistym z kupującym, gdyż bezpośredni kontakt oraz możliwość wymiany dużej ilości informacji dają mu szansę modulacji, profilowania i akcentowania informacji pod kątem odkrytych potrzeb kupującego.

Lokalizacja nieruchomosci

Bardzo szkodliwą dla kupującego częścią oferty sprzedaży jest zniekształcenie bądź ukrycie w ofercie prawdziwego położenia nieruchomości. Powszechną praktyką jest brak w ogłoszeniu podstawowej cechy nieruchomości jaką jest adres nieruchomości. Strategia nieujawniania lokalizacji jako najważniejszej cechy nieruchomości jest stosowana w celu ochrony pośrednika przed pominięciem jego udziału w transakcji. Pośrednik poniósł już koszty reklamy oferty, a jego wynagrodzenie stanowi prowizja od transakcji, zatem stara się zabezpieczyć swoje prawa do tego zarobku. Ujawnienie położenia nieruchomości może pozwolić graczowi kupującemu na ewentualne dotarcie bezpośrednie do właściciela. Ale nie to stanowi największą szkodliwość dla kupującego. Kupujący nie może dokonać oceny nieruchomości bez kontaktu z pośrednikiem, a to uniemożliwia mu zapoznanie się z ofertą rynku i podażą nieruchomości. Ponadto kupujący nie może nabyć informacji o wielu istotnych cechach i uwarunkowaniach nieruchomości wypływających z położenia. O tym w jaki sposób można analizować ofertę, dla której podano prawidłowe położenie można sprawdzić używając narzędzi OnGeo.pl.

Ukrywanie położenia nieruchomości realizują niemal wyłącznie pośrednicy w obrocie nieruchomościami, którzy nie spisali z właścicielem nieruchomości umowy na wyłączność. Tym ruchem, a następnie podpisaniem umowy lojalnościowej pod rygorem niewskazania lokalizacji starają się związać kupującego warunkowym obowiązkiem zapłacenia prowizji za sam tylko fakt ujawnienia lokalizacji nieruchomości lub ewentualnie dalszych jej cech – w przypadku gdy kupujący dokona transakcji. Warunkowy przymus zapłacenia za decyzję o zakupie jest mocnym ograniczeniem swobody decyzji kupującego oraz jego możliwości negocjacyjnych. Można je traktować nawet jako częściowe ograniczenie dostępu do rynku – głównie z uwagi na czas jaki gracz kupujący może poświęcić na analizę dostępnych nieruchomości. Pomijamy fakt, że kupujący ostatecznie ustala cenę i warunki sprzedaży z właścicielem nieruchomości, zatem przeważnie prowizja dla pośrednika ma charakter wygranej za sam fakt skojarzenia stron transakcji.

Ujawnienie lokalizacji nieruchomości w publicznej ofercie daje kupującemu możliwość samodzielnego, znacznie mniej kosztownego dotarcia do wiedzy umożliwiającej dalsze etapy gry o zakup. I nie chodzi tu o ewentualną korzyść z uniknięcia zapłaty prowizji. Dla kupujących sam fakt, że większość ofert nie wskazuje lokalizacji nieruchomości jest bardzo szkodliwy ze względu na to, że nie może się on zapoznać z najistotniejszymi cechami nieruchomości. Nie może przeanalizować podaży, nie może dokonać porównania ofert i wyceny. Gdyby ogłoszenia bez wskazania położenia uważać za ofertę w rozumieniu Kodeksu cywilnego należało by uznać je za praktykę nieuczciwą i naruszajacą prawa konsumenta ujęte w art. 1 Ustawy o ochronie konkurencji konsumenta oraz prawa do informacji o oferowanym produkcie wynikające z zapisów Art. 24 pkt 1. 2.2) tej ustawy w brzmieniu …naruszanie obowiązku udzielania konsumentom rzetelnej, prawdziwej i pełnej informacji. Natomiast gracz sprzedający ogłoszenie internetowe opisuje jako „niestanowiące oferty w rozumieniu przepisów k.c”. To jeden z dowodów na to, że działania graczy przeciwnych muszą być brane pod uwagę, a decyzja o zakupie obarczona jest działaniami strony przeciwnej.

Podsumowując, sprzedający działa nie tylko bardzo konkurencyjnie wobec innych ofert, ale również nie podaje do wiadomości publicznej wystarczających informacji pozwalających zapoznać się z kompletnymi cechami oferowanego produktu. Efekt działania jest taki, że graczowi kupującemu ogranicza to możliwość zapoznania się z podażą (ofertami konkurencyjnymi) oraz możliwość porównania nieruchomości – między innymi poprzez niedopowiedzenie wielu istotnych cech wpływających na cenę.

W tym zakresie instytucja pośrednika jest szkodliwa dla kupującego i nie zawsze rekompensowana dalszymi konsultacjami. Kupujący zanim przeanalizuje istotną część ofert rynkowych musi podpisać wiele umów i stracić wiele czasu, a zatem ograniczyć swój wybór do małego podzbioru możliwych. Nasz gracz kupujący jest zatem limitowany przez nieprzejrzystość ofert graczy przeciwnych – nie może poznać w pierwszym etapie szczegółów oferty i ponosi wysokie koszty zdobycia informacji o proponowanym produkcie (nieruchomości). Fakt zagwarantowania zapłaty za wskazanie nieruchomości w dalszym ciągu nie znosi potencjalnego konfliktu interesu jaki pośrednik posiada z kupującym. Pośrednik przyjmując wynagrodzenie prowizyjne od sprzedającego i kupującego jest sprzymierzeńcem wysokich kosztów transakcji.

 

Transakcje na rynku nieruchomości w ujęciu teorii gier – etapy gry

Teoria gier to dział nauki opisujący matematycznie sposoby zachowania i podstawy podejmowania decyzji w sytuacjach konfliktu interesów oraz konkurencji.

teoria_gier_definicja_ongeo_pl

Czym jest teoria gier?

Jednym z pierwszych pól zastosowań teorii gier była biologia w kwestii wyjaśnienia mechanizmów ewolucji i konkurencji memetycznej (kulturowej). Obecnie główne pola zastosowania teorii gier to ekonomia, biologia, socjologia, socjobiologia, informatyka, cybernetyka, sztuczna inteligencja. Teoria gier jest mocno spokrewniona z teorią decyzji, która w przeciwieństwie do teorii gier, głównie rozważa warunki ryzyka i niepewności, a pomija wpływ strategicznych działań stron innych niż decydent. Z tego względu transakcja na rynku nieruchomości podporządkowana jest bardziej teorii gier niż teorii decyzji. Teorię decyzji natomiast stosuje się do wybranych momentów decyzyjnych, w których gracz bez wpływu innego gracza rozważa ryzyka i utwierdza swoje dążenia.

Badania w zakresie teorii gier były wielokrotnie nagradzane Nagrodą Nobla (Herbert Simon, John Nash, Reinhard Selten i John Harsanyi, William Vickrey i James Mirrlees, Thomas C. Schelling i Robert J. Aumann, Leonid Hurwicz, Eric S. Maskin, Roger B. Myerson). Uczestnikami gry w konwencji teorii gier może być każdy podmiot działający wg strategii: człowiek, instytucja, przedsiębiorstwo, urząd czy zwierzę, przy czym strategia wcale nie musi być uświadomiona.

Teorię gier stosują dowolne podmioty dążące do optymalizacji swoich korzyści nawet bez wiedzy, że można w sposób matematyczny opisać reguły tej gry. Z tego względu warto uporządkować wiedzę przed rozgrywką i uświadomić sobie pewne podstawowe zagadnienia. I chociaż przebieg faktycznej rozgrywki może się potoczyć nieco odmiennie od teorii, to warto postępować zgodnie z maksymą: „plany w czasie bitwy są bezużyteczne, ale nie wybieraj się na bitwę bez planu”.

Wiele portali internetowych, poradników, blogów, artykułów traktuje zakup nieruchomości oraz wybór nieruchomości w kategoriach decyzji kupującego. W niniejszej serii na portalu OnGeo.pl spokazujemy, że nie jest to prawidłowy opis sytuacji, a udział gracza przeciwnego jest kluczowy w realizacji transakcji na rynku nieruchomości. Nie jest to prosty zakup, jak przywoływany w jednym z poprzednich wpisów zakup kilograma cukru w hipermarkecie, na podstawie prostej i wyłącznej decyzji kupującego. Zakup nieruchomości to rozgrywka, w której po drugiej stronie mamy aktywnych graczy, których celem jest ustalenie korzystnej dla siebie transakcji kosztem korzysci kupującego transakcji. Cena nieruchomości nie może być łatwo porównywana z żadną inną i nie ma twardych referencji oraz odniesień. Dlatego cena transakcji dla tej samej nieruchomości, w tym samym czasie może być znacząco różna i zależna od stron biorących w niej udział.

Przygotowując się do fazy rozgrywki należy uporządkować stan swoich decyzji i determinacji. Jeżeli czujesz, że nie masz przekonania co do tego, co chcesz wybrać, np. apartament czy dom, nie przystępuj do gry. Zweryfikuj swoje zamiary opierając się o teorię decyzji zanim zaczniesz rozgrywkę. Twoje cele życiowe i Twój behawior powinien podpowiedzieć, co powinieneś wybrać i na jaki czas. Ewentualnie możesz przystąpić do fazy gry o wiedzę w jednym lub kilku kierunkach, aby uzupełnić wiedzę potrzebną do podjęcia decyzji.

Etapy gry prodczas transakcji na rynku nieruchomości
  1. Faza informacyjna – gra o wiedzę
  2. Faza weryfikacyjna – konfrontacja wiedzy z rzeczywistością
  3. Faza negocjacyjna – wagowanie znaczenia cech dla kupującego i sprzedającego
  4. Faza akceptacyjna – wyznaczenie kompromisowej wartości cech
  5. Faza transakcji – dokonanie nieodwracalnej formalnej transakcji

W praktyce niektóre fazy gry mogą się przeplatać, nakładać lub rozmywać jednak dla przejrzystości analizy powinniśmy trzymać się wyodrębnionych etapów. Dobrze jeżeli uda się zarządzać procesem transakcji i zrealizować w następujących po sobie konsekwentnych fazach.

 

Przeczytaj również:

Transakcje na rynku nieruchomości w ujęciu teorii gier – poznajemy graczy

Kontynuujemy nasz cykl o transakcjach na rynku nieruchomości w ujęciu teorii gier. Jeśli planujesz samodzielnie przeprowadzić transakcję na rynku nieruchomości, ta seria może być dla Ciebie przydatna. Dziś kilka słów o graczach biorących udział w tej rozgrywce.

Transakcje na rynku nieruchomości w ujęciu teorii gier - poznajemy graczy OnGeo.pl

Zakładamy, że nasz  gracz to kupujący, który nie ma konfliktu interesu gdyż nabywa nieruchomość za własne pieniądze i na własną odpowiedzialność oraz osobiście w nią zainwestuje i w niej zamieszka. Przystąpienie do gry o zakup poprzedzone zostało kilkoma decyzjami o charakterze odwracalnym, tzn. pozostawia możliwość wycofania się z gry bez konsekwencji. Nie podpisano żadnych umów warunkowych, umów o poufności, nie wpłacono zaliczek nie udzielono gwarancji i zobowiązań nawet tych honorowych.

Decyzja o przystąpieniu do gry o zakup nieruchomości została poprzedzona następującymi decyzjami cząstkowymi:

Wybór sposobu użytkowania nieruchomości

Zakładamy, że chodzi o cele najczęstsze czyli mieszkaniowe.  Nasz gracz nie jest deweloperem ani kupującym na wynajem i zakłada, że w wybranej nieruchomości będzie mieszkał osobiście. Deweloper lub zarządca, który kupuje w celach handlowych może sobie pozwolić na pominięcie niektórych aspektów specyficznych dla jego osobistych preferencji. A preferencje grupy potencjalnych klientów, do których będzie chciał trafić są bliżej nieokreślone.

Wybór sposobu użytkowania nieruchomości onGeo.pl

Lokal czy nieruchomość gruntowa

Zakładamy, że chodzi o wariant bardziej złożony czyli nieruchomość gruntową.

Własność czy wynajem (dzierżawa, użytkowanie wieczyste)

Nasz gracz chce kupić nieruchomość i jest świadomy innych konsekwencji pochodnych związanych z zakupem nieruchomości. Podstawy podejmowania powyższych decyzji cząstkowych zostałną omówione w kolejnych artykułach.

Podsumowując, nasz  gracz jest kupującym o parametrach: zakup na własność nieruchomości gruntowej niezabudowanej lub zabudowanej na cele mieszkaniowe, własne.

Ten wariant gry wybraliśmy jako podstawowy gdyż strona kupująca, która działa we własnym interesie, najintensywniej przejawia determinację do uwzględnienia i optymalizacji wszystkich docelowych parametrów nieruchomości. Gracz taki jest najczęściej graczem niedoświadczonym – kupuje zwykle pierwszą i w załażeniu docelową nieruchomość, ma ograniczenia finansowe na poziomie swoich dochodów, gdyż wydatek będzie amortyzowany w procesie indywidualnego wydatku osobistego. Gracz zakup traktuje w kategoriach emocjonalnych, związanych z docelowym komfortem swojego życia oraz prestiżem w społeczeństwie.

Jakie są reguły tej gry?

Zakładamy, że obaj gracze chcą dokonać transakcji w czasie normalnym dla tego typu gry czyli w okresie ok. pół roku.

Każdy z graczy posiada pewien zakres wiedzy, oczekiwań, celów oraz luk informacyjnych odnośnie przedmiotu transakcji.

Gracz kupujący:

  • ma określony obszar geograficzny swojego zainteresowania,
  • posiada określony poziom siły nabywczej
  • dysponuje, mniej lub bardziej szególowymi wymaganiami technicznymi i lokalizacyjnymi,
  • posiada listę ofert nieruchomości (w szczególności tych  z portali ogłoszeniowych),
  • nie posiada kompletnej wiedzy o uwarunkowaniach wszystkich nieruchomości,
  • nie ma pełnej wiedzy o wszystkich konsekwencjach bezpośrednich i pochodnych związanych z parametrami nieruchomości,
  • chce osiągnąć maksymalną jakość za minimum ceny.

Gracz sprzedający:

  • posiada określoną nieruchomość w znanej lokalizacji i o znanych parametrach,
  • nie ma wiedzy o wszystkich potencjalnych kupujących,
  • nie dysponuje wiedzą o faktycznej wartości nieruchomości dla kupującego, jego sile nabywczej, determinacji i upodobaniach,
  • chce sprzedać nieruchomość za maksymalną, możliwą do uzyskania kwotę bez względu na faktyczną wartość i możliwości wykorzystania nieruchomości przez kupującego.

U obydwu graczy można wyróżnić:

  • to co wiedzą,
  • to czego nie wiedzą,
  • to co chcą osiągnąć.

By dobrze rozegrać transakcję należy usystematyzować rozgrywkę tak, aby już na początku nie popełnić błędów. Obie strony posiadają pewne luki w wiedzy. Jej uzupełnienie i rozpoznanie podstaw transakcji jest koniecznością i każdy z graczy będzie starał się jak najlepiej odrobić lekcję. Aby właściwie podejść do tej rozgrywki, należy znać kolejne etapy gry.

W kolejnej części cyklu przedstawimy i scharakteryzujemy te etapy.

Przeczytaj:

 

Wygeneruj Raport o Terenie OnGeo.pl

Jak samodzielnie prowadzić transakcje na rynku nieruchomości?

Przymierzając się do zakupu nieruchomości na własny użytek większość kupujących patrzy głównie przez pryzmat swoich emocji. Racjonalne postrzeganie jest nieco przytłumione niezbędnym optymizmem, marzeniami lub pilną potrzebą posiadania własnej posiadłości.

Zakup nieruchomości z OnGeo.pl

Kupujący nieruchomość decyduje się ponieść olbrzymi wysiłek życiowy, często związany z kredytem i zrzeczeniem się wielu swobód na rzecz dokonania inwestycji we własną nieruchomość.

Takie poświęcenie wymaga odpowiedniego nastawienia psychicznego, przezwyciężającego niewiarę i sceptycyzm, a tym samym obniżającego ostrożność. To na co kupujący zwraca uwagę, to głównie uwarunkowania i cechy związane z jego wcześniejszym doświadczeniem i wyobrażeniem swojego przyszłego życia. Te cechy, które nie  były nigdy przedmiotem doświadczeń kupującego (nabytych lub nauczonych) nie są brane pod uwagę i są przedmiotem ryzyka, a często późniejszych kosztów i dyskomfortu. Poniesione ryzyka uświadamiają się dopiero w procesie inwestycyjnym lub w użytkowaniu.

Kilka milionów ofert nieruchomości i kilka tysięcy miejsc ogłoszeniowych z czego ponad 200 to portale ogłoszeniowe dedykowane nieruchomościom.

Taki zasób informacji oczekuje na przeciętnego człowieka w Polsce poszukującego swojego przyszłego miejsca pobytu – czasowego lub stałego. Ten jeden wybór często zdeterminuje  jego przyszłość: dostęp do rynku pracy i zarobków, wielkość wydatków i inwestycje w nieruchomość, codzienne czynności lokomocyjne, grono sąsiadów i relacje społeczne, jakość wdychanego powietrza i poziom hałasu, wartości estetyczne i ponoszone ryzyka. Sumarycznie ten wybór determinuje częściowo sukces bądź porażkę oraz przyszły stan życia i zdrowia wybierającego.

Niestety, w tym wyborze wybierający pozostaje sam! Dlaczego?

Rozpocznij  z OnGeo.pl podróż po własny kąt na ziemi

Wyjaśnimy Ci to w serii artykułów na naszym blogu, porządkujacych wiedzę dotyczącą transakcji na rynku nieruchomości. Wspomożemy również Twoje decyzje różnymi narzędziami geoinformatycznymi takimi jak:

Wygeneryj Raport o Terenie OnGeo.pl
Transakcje na rynku nieruchomości w teorii gier

Wykonajmy eksperyment myślowy i zastanówmy się jak teoretycznie wygląda transakcja na rynku nieruchomości. Posłużymy się przy tym teorią gier, bez wchodzenia w jej szczegóły i podstawy metodyczne. Przeanalizujmy jakie szanse i jakie zagrożenia ma w tej rozgrywce gracz kupujący. Co powinien zrobić aby nie przegrać? Na co zwrócić uwagę przy zakupie nieruchomości? Jak przebrnąć przez proces wyboru i zakupu nieruchomości? Ponieważ gracz sprzedający jest zwykle profesjonalistą, ponosi mniejsze ryzyko dlatego jego pozycję jako gracza nieco pominiemy w rozważaniach.

Twoje preferencje. Nikt za Ciebie nie potrafi określić Twoich preferencji. Preferencje mogą być umotywowane bardzo świadomie  – wynikać z konkretnej kalkulacji, lub nieświadomie – bazować na intuicji i inteligencji emocjonalnej.

Wiedza i doświadczenie. Na różnym etapie życia każdy z nas ma określony poziom wiedzy i doświadczenia, który nigdy nie jest kompletny. Jako samotny gracz siadasz do partii szachów zwanej „wyborem życiowym” lub „wyborem inwestycyjnym” z wytrawnymi graczami zwanymi pośrednikami lub może mniej doświadczonym sprzedawcą bezpośrednim. Stawka jest wysoka, nie jest zakup kilograma cukru, którego wartość monetarną sprawdzisz w różnych sklepach! Nawet jeśli przepłacisz to strata jest nieistotna. Gracze po drugiej stronie szachownicy chcą wygrać swoje duże pieniądze. Ty nie tyle nie chcesz ich stracić, bo w gruncie rzeczy decydujesz się na ich wydanie, ale raczej chcesz je wykorzystać optymalnie na coś z czego będziesz zadowolony teraz i w przyszłości.

Jak przeprowadzić transakcję na rynku nieruchomości z OnGeo.pl?

Jeżeli siadasz do gry opartej o kalkulację, posiadasz w zasadzie dwa rodzaje problemów, z którymi się musisz uporać. Decyzje własne oparte o Twoją wyłącznie wiedzę i doświadczenie oraz decyzje strony przeciwnej. Na błędy drugiej strony możesz liczyć w bardzo ograniczonym stopniu. W zasadzie nie powinno się ich brać pod uwagę w strategii. Jeżeli się zdarzają okazje to nie są one raczej dobrym przykładem ani powodem do dumy i materiałem edukacyjnym. Strategia win-lose nie jest przedmiotem rozważań OnGeo.pl. Nie jest trudno ograć nieświadomą staruszkę lub zdesperowanego osaczonego okolicznościami człowieka.

Musisz maksymalizować optymalność decyzji własnych, a to wiąże się z posiadaniem argumentów mierzalnych, dowodowych, których możesz użyć w rzetelnej kalkulacji – tak aby powiedzieć, że decyzję pojąłeś świadomie przy uwzględnieniu maksymalnej do obserwacji liczbie czynników.

Przystępując do samodzielnej transakcji  nieruchomości powinniśmy zadać sobie dwa podstawowe pytania:

  • Czy znamy reguły gry w transakcjach na rynku nieruchomości?
  • Czy posiadamy wystarczające argumenty w tej rozgrywce?

W kolejnych cześciach tego cyklu podejmiemy się rozważań na powyższe zagadnienia.

Przeczytaj również:

Zakup działki budowlanej – 8 przydatnych wskazówek

Zakup działki budowlanej to bardzo poważna decyzja, często tym trudniejsza, że dokonujemy jej tylko raz w życiu, bez wcześniejszych doświadczeń i obciążeni odpowiedzialnością, że z jej konsekwencjami będziemy musieli liczyć się przez lata.


Poszukiwania idealnego miejsca pod budowę domu można prowadzić na kilka sposobów: samodzielnie, przez pośredników lub za pomocą portali, np. www.OnGeo.pl.

Jeśli już znajdziecie działkę, która wam odpowiada, zanim podejmiecie ostateczną decyzję o zakupie, warto poznać 8 najistotniejszych wskazówek, na co warto zwrócić uwagę przy wyborze parceli.

Wskazówka nr 1: Lokalizacja

Najczęściej właśnie to kryterium jest decydujące przy zakupie konkretnej działki. To właśnie lokalizacja ma główny wpływ na cenę nieruchomości.
Na co głownie warto zwrócić uwagę przy wyborze lokalizacji, oprócz oczywistych i subiektywnych wymogów, takich jak dojazd do pracy czy walory krajobrazowe odpowiadające naszym indywidualnym potrzebom?
Warto zwrócić uwagę na kilka istotnych punktów:
Dostęp działki do drogi oraz na to jakiego rodzaju jest to droga – asfaltowa, brukowana, a może nieutwardzona? Będzie to miało duże znaczenie – już podczas prac budowlanych, gdy będzie konieczny wjazd ciężkich pojazdów oraz później podczas użytkowania. Nieutwardzona droga dojazdowa może okazać się poważnym problemem gdy przyjdzie zima lub podczas opadów.
Stan infrastruktury, jakie są minimalne odległości od innych obiektów? Ważne jest też samo sąsiedztwo działki, którą chcemy kupić. Warto dobrze zorientować się czy obok nie znajdują się, np. zakłady przemysłowe, które mogą być źródłem hałasu lub drgań, szkodliwych lub przykrych zapachów, intensywnego światła, zanieczyszczenia gruntów, wód i innych.
• Warto zapoznać się z miejscowym planem zagospodarowania, aby dowiedzieć się czy w przyszłości nie są planowane dla danego terenu inwestycje, które mogą negatywnie wpłynąć na komfort życia oraz wartość nieruchomości.
• Jeśli działka posiada walory krajobrazowe, to już na etapie jej zakupu warto uwzględnić ich wyeksponowanie podczas wyboru projektu domu.

Wskazówka nr 2: Cena

Zazwyczaj jest jednym z głównych czynników determinujących decyzję o zakupie nieruchomości, oczywiście zazwyczaj poszukujemy „dobrej okazji”. Należy jednak mieć się na baczności. Zbyt niska cena zazwyczaj wynika z jakiegoś powodu. Mogą to być, m.in. obłożenie działki hipoteką, jej stan prawny, kłopotliwe sąsiedztwo i wiele innych.
Cena oczywiście zazwyczaj jest ściśle powiązana z lokalizacją działki, te położone w miejscach dogodnych komunikacyjnie, centrach miast, w miejscach turystycznych, o dużych walorach krajobrazowych lub w regionach rozwijających się, zawsze będą kosztowały więcej.

Wskazówka nr 3: Stan prawny działki

Zachwyceni walorami widokowymi i położeniem działki, uznawszy, że cena nieruchomości jest dla was odpowiednia, nie zapomnijcie o dokładnym sprawdzeniu stanu prawnego działki. Ma on zasadnicze znaczenie dla was, jako przyszłych właścicieli. Wszystkie informacje na ten temat są zawarte w księgach wieczystych. Każdy zainteresowany może uzyskać odpis księgi w sądzie rejonowym (należy jedynie znać numer księgi wieczystej).
Informacje te są również dostępne w Internecie na stronie ms.gov.pl/
Na co należy zwrócić szczególną uwagę?
• czy nieruchomość jest obłożona hipoteką,
• czy nieruchomość obłożona jest innymi roszczeniami,
• czy istnieje służebność drogowa (sytuacja gdy sąsiad nie ma bezpośredniego dostępu do drogi głównej i dostać się do niej może tylko przejeżdżając przez naszą posesję),
• czy sprzedający działkę ma do niej jedyne prawo, czy nie ma współwłaścicieli.

Wskazówka nr 4: Położenie działki i jej kształt

Położenie działki względem kierunków świata – za najkorzystniejsze uważa się działki, na których budynek jest ulokowany w ten sposób, że wejście i pomieszczenia pomocnicze znajdują się od północy, a ogród i strefa dzienna domu od południa.
Jest to istotne z kilku względów, m.in.: prawidłowego oświetlenia pomieszczeń, optymalnych temperatur, właściwego rozmieszczenia pomieszczeń według poziomu hałasu.
Jest to również jeden z czynników decydujących podczas budowy domu pasywnego.
Nie mniej istotny jest kształt działki – dokładnie granice sprzedawanej posesji można sprawdzić w serwisie www.OnGeo.pl. Za najlepsze uważa się parcele kwadratowe lub o kształcie przybliżonym do kwadratu. Te o bardziej charakterystycznych kształtach wymagają przemyślanych i często droższych projektów architektonicznych. Za szczególnie kłopotliwe uznaje się posesje w kształcie wydłużonego, wąskiego prostokąta lub te o niewielkiej powierzchni, ale bardzo nieregularnych granicach (np. wydłużony klin).
Zawsze przy wyborze działki budowlanej należy mieć w pamięci, że to właśnie kształt parceli, nie mniej niż jej wielkość determinuje to jaki dom będziemy mogli postawić.
Ograniczenia wynikające z kształtu wynikają z minimalnych odległości narzuconych przez warunki zabudowy i zagospodarowanie terenu.
Warto zwrócić uwagę na szerokość kupowanej działki, gdy jest ona węższa niż 16 m, może okazać się kłopotliwa przy wyborze gotowego projektu domu, ponieważ na rynku nie ma zbyt wielu propozycji dostosowanych do tej szerokości. Trudniej jest taki budynek zaprojektować, chociaż oczywiście nie jest to niemożliwe. Zazwyczaj jednak trzeba zdecydować się na projekt indywidualny, który jest kilkakrotnie droższy, ale też bardziej dostosowany do naszych potrzeb i oczekiwań.

Wskazówka nr 5: Uzbrojenie

Uzbrojeniem działki nazywamy dostęp w jej granicach (lub tuż obok tych granic) do wszystkich niezbędnych mediów, czyli m.in.: prądu, wody, kanalizacji, sieci gazowej. Korzystniej jest kupić działkę już uzbrojoną, ponieważ doprowadzanie mediów jest dość kosztowne oraz niezwykle czasochłonne. Ważne żeby dostępne były przynajmniej prąd i woda – media, które są niezbędne do rozpoczęcia budowy.
Jeżeli decydujemy się na zakup działki w terenie zabudowanym, z bliskim sąsiedztwem innych domów, to najprawdopodobniej będzie ona już uzbrojona.
Inaczej rzecz się ma, gdy decydujemy się na zakup działki położonej na uboczu, często o dużych walorach krajobrazowych, zacisznej – wtedy będziemy musieli doprowadzić media we własnym zakresie. Pozwolenia na doprowadzenie poszczególnych mediów uzyskuje się od odpowiedzialnych za nie instytucji. Czasami może okazać się że doprowadzenie np. sieci energetycznej tylko dla jednego użytkownika jest nieopłacalne z punktu widzenia dostawcy i wtedy koszt ten spada na inwestora. Warto więc dobrze się zastanowić, czy w takiej sytuacji zakup działki nieuzbrojonej nadal się nam opłaca.

Wskazówka nr 6: Miejscowy plan zagospodarowania

Inwestorzy często rozpoczynają proces inwestycyjny od wyboru wymarzonego projektu domu. Skuteczniejszym rozwiązaniem jest, już na etapie wybierania działki, zapoznać się z warunkami miejscowego planu zagospodarowania, dowiedzieć się co można tam budować, jakie są warunki planu zagospodarowania.
Co m.in. regulują te warunki?
• geometrię i kąt nachylenia dachu – np. często wykluczany jest dach płaski, co może rozczarować tych, którzy marzą o nowoczesnym domu w stylu modernistycznym;
• wysokość kalenicy;
• minimalną odległość budynku od drogi;
• dopuszczalną powierzchnię zabudowy;
• kolor dachu – w Polsce wiele lokalnych planów zagospodarowania narzuca jedynie czerwony kolor dachówki.
Czasem zdarza się, że dla danego terenu nie ma planu i wtedy należy uzyskać Decyzję o Warunkach Zabudowy i Zagospodarowaniu Terenu – na tę ( w zależności od urzędu) można czekać nawet kilka miesięcy, dlatego warto się tym zająć z odpowiednim wyprzedzeniem czasowym.
Niektóre gminy udostępniają swoje plany w Internecie

Wskazówka nr 7: Uzyskanie pozwolenia na budowę. Zmiany w prawie

Nowelizacja prawa budowlanego z dnia 28 czerwca 2015 r., skraca dotychczasowy proces inwestycyjny znosząc obowiązek uzyskania pozwolenia na budowę i zamieniając go (w konkretnych przypadkach) na obowiązek zgłoszenia budowy domu.
Organ, do którego zgłoszenie zostało skierowane ma 30 dni na wniesienie ewentualnego sprzeciwu. Przepis ten dotyczy, przede wszystkim budujących domy jednorodzinne.
Pozwolenie jest nadal wymagane w przypadku inwestycji których obszar oddziaływania wykracza poza granice działki objętej inwestycją (czyli mogą być uciążliwe dla sąsiadów).

Wskazówka nr 8: Rodzaj gruntów, ukształtowanie działki, warunki geologiczne

Ostatnia wskazówka dla kupujących działkę budowlaną dotyczy w zasadzie trzech różnych czynników, ale są one do siebie dość podobne i podobnie wpływają na to, co i czy w ogóle da się wybudować na działce. Na co warto zwrócić uwagę:
• Ukształtowanie działki, np. jeśli jest to skarpa, to może to znacznie podnieść koszty budowy, ponieważ wymuszone będą dodatkowe prace, np. wyrównywanie terenu lub budowanie domu powiększonego o piwnicę.
• Rodzaj gruntów należy sprawdzić pod kątem nośności gruntu, poziomu wód gruntowych, informacji czy nie są to tereny zalewowe, osuwiska.
• Szczegółowe dane geologiczne można uzyskać dopiero po zleceniu badań geologicznych, ale podstawowe uzyskamy na podstawie planów zabudowy lub w wypisie z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

PRZECZYTAJ INNE PORADY ONGEO

Ile zaoszczędzisz, zamawiając Raport o Terenie OnGeo?

Kilkadziesiąt versus kilkaset złotych – oto bilans konfrontacji Raportu o Terenie OnGeo z tradycyjnymi formami zbierania i przetwarzania informacji o terenie.

Oszczędność czasu i pieniędzy

Informacje z Raportu OnGeo są około 10 razy tańsze i ok. 100 razy szybsze do uzyskania, niż przy użyciu innych technik. W pięć minut możesz otrzymać to co, wymaga mniej więcej dziesięciu godzin pracy i tygodnia oczekiwania. Zamiast przemierzać kilkadziesiąt stron internetowych i odwiedzać kilkanaście instytucji publicznych, potrzebne informacje uzyskasz w jednym miejscu w bardzo dogodnej i klarownej formie.

Dlaczego tak się dzieje? Otóż całą bardzo złożoną i specjalistyczną pracę wykona za Ciebie komputer. OnGeo.pl to nie tylko geoportal do przeglądania i wzrokowego analizowania danych. To bardzo zaawansowany system informatyczny, który dokona pomiarów, obliczeń na danych przestrzennych oraz przygotuje mapy i zestawienia. Raporty Ongeo to najwyższy poziom organizacyjny e-usług, który umożliwia uzyskanie produktów informacyjnych przy minimalnym nakładzie pracy człowieka. Prościej już się nie da!

Samodzielne sporządzenie zestawienia danych, takiego jakie zawiera Raport o Terenie OnGeo wymaga zebrania informacji rozproszonych w wielu źródłach i realnie jest trudne do osiągnięcia. Poniesienie jednostkowych kosztów kilkuset złotych, np. na zakup licencji z Państwowego Zasobu Geodezyjnego i Kartograficznego, należy połączyć z wieloma godzinami pracy, polegającej na wyszukiwaniu zakresów danych, wypełnianiu formularzy zamówień i oczekiwaniu na dostawę zamówienia.

Wiedza ekspercka na wyciągnięcie ręki

Raport o podobnej treści, za pomocą tradycyjnych technik, może sporządzić jedynie osoba o wysokich kwalifikacjach geomatycznych, posiadająca zarówno zestawy danych, profesjonalne oprogramowanie, jak i wiedzę oraz doświadczenie. Przy założeniu, że uda się zgromadzić odpowiednie dane – dużym nakładem pracy można wykonać podobne zestawienie, którego uśredniony sumaryczny koszt wliczając również pracę i oczekiwanie wyniesie nawet 1000 zł, a czas oczekiwania na raport przekroczy jedne tydzień. W OnGeo.pl raport generuje się 3 do 5 minut!

Dlaczego tak trudno uzyskać informacje podobne do zawartych w Raporcie o Terenie OnGeo?

W minionej dekadzie nastąpił przełom technologiczny i tradycyjne mapy zostały w większości zastąpione opracowaniami cyfrowymi. Dokonała się rewolucja w dziedzinie pomiarów Ziemi, głównie za sprawą technologii GNSS, teledetekcji satelitarnej i LIDAR, a postęp informatyczny umożliwił obróbkę dużych zestawów różnorodnych danych. Postęp jest tak szybki, że przekracza możliwości percepcyjne ludzi (ze względu na czas) i zdolności organizacyjne instytucji. Spontanicznie powstały setki ułamkowo działających systemów, w których gąszczu może zgubić się nawet wytrawny znawca. Ponadto, aby interpretować surowe detale publikowanej informacji, należy znać specyfikę poszczególny branż – co przekracza możliwości czasowe większości z ludzi.

Nawet jeżeli olbrzymim wysiłkiem woli i poświęconego czasu, w oczekiwaniu na załadowanie się mapy obejrzysz „internetowe dzieło kartograficzne” w postaci WMS, to zwymiarowanie uzyskanej informacji okaże się niemożliwe. Pomimo, że komputer w teorii „to wszystko wie”, wydobycie potrzebnych informacji wcale nie jest takie oczywiste. Trudno wyliczać tu wszystkie meandry informacji przestrzennej, zagadki, nieoczywistości, nadmiary i niedobory informacyjne, brak standaryzacji, zmienność semantyczną i pojęciowe rozmycie. Zebranie rozproszonej i niejednoznacznej informacji jest czasochłonne, ryzykowne interpretacyjnie i pozbawione miar wielkości i jednostek, które trzeba sobie dodatkowo takimi, czy innymi technikami uzupełnić. Nawet w przypadku, gdy chodzi o pobranie informacji o terenie dla jednej działki, czeka nas długa droga dla wytrwałych. A co gdy taką pracę trzeba powtórzyć wielokrotnie dla różnych terenów?

Zamiast żmudnych poszukiwań i skomplikowanej analizy uzyskanych informacji wystarczy wejść na mapę OnGeo.pl, wskazać działkę/działki lub wpisać lokalizację wg adresu czy numeru ewidencyjnego oraz pobrać zestandaryzowany Raport o Terenie.

Co zawiera Raport o Terenie OnGeo?

przykładowa strona raportu

1. Lokalizację geograficzną działki (wg współrzędnych geodezyjnych B L H);
2. Lokalizację administracyjną działki (województwo, powiat, gmina, obręb ewidencyjny, numery działek);
3. Położenie terenowe i sąsiedztwo;
4. Geometrię działki (długość, szerokość, obwód, powierzchnia, współczynnik kształtu działki – jako proporcja w stosunku do koła);
5. Ukształtowanie terenu wewnątrz działki (wysokość minimalna, maksymalna, średnia i wysokości pośrednie, spadki terenu w stosunku do każdego metra kwadratowego);
6. Analizę spadków terenu – udział procentowy powierzchni działki w podziale na kategorie pochyłości (do 2%, do 5%, do 10%, do 20% do 45% powyżej 45%)
7. Analizę wysokości terenu – wysokość minimalną, maksymalną i średnią;
8. Pokrycie terenu – określające udział powierzchniowy i procentowy klas pokrycia (zagospodarowania) w otoczeniu 500 m;
9. Położenie działki w terenie objętym konkretnym, aktualnym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, z informacją o numerze uchwały lub informacja o braku obowiązującego miejscowego planu;
10. Przeznaczenie terenu według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (jeżeli istnieje) z rozliczeniem udziału powierzchni poszczególnych przeznaczeń terenu wewnątrz działki i przedstawieniem granic przeznaczeń terenu;
11. Obszary objęte formami ochrony przyrody oraz obiekty ochrony przyrody w sąsiedztwie 1 km, z podaniem udziału powierzchni konkretnej formy ochrony przyrody w działce oraz odległości działki od granic obiektów ochrony przyrody;
12. Strefy oddziaływania lotnisk w promieniu 1 km z rozliczeniem udziału powierzchni działki w poszczególnych strefach lub jej odległości od stref;
13. Zagrożenie powodzią z rozliczeniem udziału powierzchni działki w poszczególnych strefach lub jej odległości od stref;
14. Strefy osuwisk i ruchów masowych z rozliczeniem udziału powierzchni działki w poszczególnych strefach lub jej odległości od stref;
15. Średniodobowe, skumulowane natężenie hałasu pochodzenia antropogenicznego z rozliczeniem udziału powierzchni działki w poszczególnych strefach natężenia hałasu wyrażonego w decybelach;
16. Średnioroczne zanieczyszczenie powietrza pyłami drobnymi PM 2,5 w odniesieniu do obowiązujących norm;
17. Średnioroczne zanieczyszczenie powietrza pyłami drobnymi i średnimi PM 10w odniesieniu do obowiązujących norm;
18. Obecność infrastruktury i uzbrojenia terenu w promieniu 200 m z podaniem odległości do odpowiednich linii przesyłowych (aktualnie w odniesieniu do sieci przesyłowej elektrycznej);
19. Liczbę ludności zamieszkujących w statystycznym 1 km², w którym znajduje się działka oraz liczba ludności w sąsiedztwie 50 km²;
20. Mapy ilustrujące wszystkie powyższe zjawiska i cechy.

mapy OnGeo

Zakres tematyczny generowanego Raportu jest opcjonalny i deklarowany przez Użytkownika. Ilość informacji na różnych terenach waha się w zależności od dostępności danych.
Jednak zakres informacyjny jest sukcesywnie poszerzany, a dzięki usłudze zapisu na „Powiadomienie o nowych danych” można bezpośrednio na e-maila otrzymywać informacje o udostepnieniu kolejnych danych dla obserwowanego terenu.

Co zyskujesz dzięki Raportom o Terenie OnGeo?

Na pierwszym miejscu są cechy gruntu istotne z inwestycyjnego punktu widzenia. Dzięki temu nie przeoczysz wielu ważnych uwarunkowań i otrzymasz argumenty w negocjacjach handlowych – bez względu na to czy jesteś po stronie kupującego jak i sprzedającego. Podejmując decyzję w sprawie nieruchomości, dokonasz bardziej świadomego wyboru. Kupując nieruchomość, możesz sobie pozwolić na charakterystykę terenową kilkudziesięciu nieruchomości – bez wychodzenia w teren. Wystarczy tylko znać lokalizację geograficzną nieruchomości. Resztę podpowie System.
Oszczędność czasu i komfort pracy są najwyższe z możliwych. Aby zgromadzić przydatne charakterystyki inwestycyjne terenu, wystarczy kliknąć w mapę i opłacić koszt wygenerowania raportu w wybranym przez siebie zakresie. Opłata za raport jest minimalna i stanowi ułamek kosztów zakupu komercyjnych danych źródłowych z rejestrów publicznych.
Zakres informacji możliwych do uzyskania w raporcie jest tak szczegółowy, że nawet podczas obserwacji w terenie nie da się wielu z tych cech zaobserwować.

Dokładność gromadzonych danych jest bardzo wysoka. Dane generowane w raportach są poddawane regularnym procesom kontrolnym. Precyzja zapisu danych gwarantuje szczegółowość analityczną na poziomie pojedynczego metra kwadratowego, co jest wystarczające w kontekście charakterystyki terenu pod kątem inwestycyjnym.
Aby się o tym przekonać, pobierz przykładowy Raport o Terenie OnGeo.

Raport w formie pliku PDF

PRZECZYTAJ INNE PORADY ONGEO

Pomniki przyrody w Raportach o Terenie OnGeo

Jak sprawdzić czy na wskazanym terenie znajdują się pomniki przyrody?

Raporty o Terenie OnGeo pozwalają na sprawdzenie, czy na wskazanej działce / zaznaczonym terenie znajdują się pomniki przyrody ożywionej lub nieożywionej. Informacja ta dotyczy także najbliższego sąsiedztwa terenu, dla którego pobieramy raport (200 metrów od granic działki).

Są to informacje istotne z punktu widzenia możliwości inwestycyjnych. Przykładowo: drzewo – pomnik może skutecznie uniemożliwić budowę domu na działce, ponieważ prawo zabrania wycinki drzew i krzewów, które posiadają status pomnika przyrody, nawet gdy znajdują się na prywatnej posesji.

Nic nie zmieniła tu nowelizacja ustawy o ochronie przyrody i ustawy o lasach, która weszła w życie z dniem 1 stycznia 2017 roku i zezwala na usuwanie drzew i krzewów z własnej nieruchomości, bez konieczności uzyskania zezwolenia. Zmiana ta nie dotyczy pomników przyrody.

Za pomocą Raportów o Terenie OnGeo można szybko sprawdzić lokalizację pomników przyrody dla każdej wskazanej działki na terenie całej Polski.

Pomnikami przyrody mogą być pojedyncze twory przyrody ożywionej lub nieożywionej oraz ich skupiska, np.: drzewa, krzewy, głazy, skały, jary, wodospady, żródła, jaskinie.

Jak pobrać Raport OnGeo z lokalizacją pomników przyrody?

Wystarczy wybrać zakładkę Raporty i zaznaczyć na mapie teren, dla którego mają zostać wygenerowane informacje o terenie.

W dziale „Ograniczenia formalnoprawne” wybieramy temat Formy ochrony przyrody (jest on domyslnie zaznaczony)

Formy ochrony przyrody OnGeo.pl

Po wybraniu wszystkich tematów, dla których chcemy wygenerować Raport, wybieramy przycisk Generuj. Po przejściu na stronę podsumowania i opłaceniu zamówienia, w ciągu kilku minut otrzymujemy gotowy dokument w formacie pdf.

Zawiera on listę pomników przyrody znajdujących się na terenie naszej nieruchomości lub w jej bliskim sąsiedztwie oraz mapę z zaznaczonym położeniem pomników przyrody (pkt. 1 na poniższej ilustracji) oraz informacją, jakiego rodzaju jest to obiekt (2).

Pomniki przyrody w Raportach OnGeo.pl

Oprócz informacji o pomnikach przyrody, w oddzielnej tabeli oraz na kolejnej mapie otrzymamy informacje o sąsiedztwie innych obszarów objętych formami ochrony przyrody, tj. parki narodowe, parki krajobrazowe, Obszary Natura 2000, rezerwaty przyrody, użytki geologiczne i in.