Ciemna Strona Pośrednictwa Nieruchomości: Jak oszukują Agenci Nieruchomości?

Jak oszukują agenci nieruchomości? Oszust w branży nieruchomości potrafił wyłudzić ponad 2 miliony złotych od co najmniej 14 osób, oferując na sprzedaż nieruchomości, których nie posiadał. To tylko jeden z wielu przykładów pokazujących skalę problemu na polskim rynku.

W rzeczywistości, triki agentów nieruchomości są coraz bardziej wyrafinowane. Pseudoagenci mają kilka sprawdzonych metod na przyciągnięcie klienta. Niektórzy z potencjalnych nabywców wychodzą ze spotkań o kilkaset złotych lżejsi, inni jedynie zirytowani. Ponadto, jak oszukują pośrednicy nieruchomości? Często manipulują informacjami dotyczącymi ceny, aby stworzyć fałszywe poczucie pilności lub zaniżyć wartość nieruchomości, by przyciągnąć więcej kupujących.

Agenci nieruchomości stosują fałszywe ogłoszenia jako przynętę

Fałszywe ogłoszenia nieruchomości to coraz powszechniejszy problem na polskim rynku. Nieuczciwi agenci wykorzystują różne techniki, aby przyciągnąć potencjalnych klientów i wyłudzić od nich pieniądze. Proceder ten dotyczy zarówno sprzedaży, jak i wynajmu nieruchomości.

Jak działają ogłoszenia z nieistniejącymi mieszkaniami

Nieuczciwi pośrednicy publikują fikcyjne ogłoszenia dotyczące nieruchomości, które w rzeczywistości nie istnieją lub nie należą do nich. Często podszywają się pod pracowników agencji nieruchomości, zamieszczając atrakcyjne oferty na popularnych portalach internetowych. Oszuści wykorzystują zdjęcia atrakcyjnych lokali wykończonych w wysokim standardzie, które rzekomo znajdują się w dobrych lokalizacjach. Zdarza się, że włamują się na konta legalnych biur nieruchomości, by uwiarygodnić swoje działania. Celem jest zdobycie kontaktu do jak największej liczby potencjalnych klientów.

Dlaczego atrakcyjna oferta znika po telefonie

Po kontakcie z zainteresowaną osobą, oszust informuje, że "oferta właśnie się zakończyła" lub "nieruchomość jest już niedostępna". Następnie proponuje inne, zazwyczaj mniej atrakcyjne oferty – droższe, w gorszej lokalizacji lub o niższym standardzie. W bardziej zaawansowanych schematach oszustwa, przestępcy pobierają zaliczki na poczet przyszłej umowy najmu lub sprzedaży. Po uzyskaniu pieniędzy kontakt z nimi się urywa, a klienci pozostają z niczym. W niektórych przypadkach oszuści angażują do procederu inne osoby, które podają się za właścicieli nieruchomości.

Jak rozpoznać ogłoszenie typu 'wabik'

Przede wszystkim zwróć uwagę na cenę – jeśli jest wyjątkowo niska w porównaniu do innych podobnych ofert, powinna wzbudzić Twoją czujność. Kolejnym sygnałem ostrzegawczym są ogłoszenia bez szczegółowego opisu nieruchomości. Także ogólne lub niekompletne opisy oraz rozmyte zdjęcia sugerują, że masz do czynienia z oszustwem. Prawdziwe agencje nieruchomości nie pobierają opłat za samo przekazanie adresu czy pokazanie oferowanego mieszkania. Jeśli agent wymaga zaliczki przed obejrzeniem nieruchomości, stanowczo odradza spotkanie na miejscu lub nie chce przedstawić dokumentów potwierdzających prawo do dysponowania lokalem – prawdopodobnie to oszustwo.

Pamiętaj, żeby zawsze sprawdzać tożsamość ogłoszeniodawcy i nie przekazywać pieniędzy, jeśli masz uzasadnione podejrzenia co do legalności transakcji.

Pośrednicy manipulują informacjami o stanie nieruchomości

Manipulowanie informacjami o stanie nieruchomości to jedna z najbardziej podstępnych praktyk, jakie stosują nieuczciwi agenci nieruchomości. Ta forma oszustwa dotyka zarówno aspektów technicznych, jak i prawnych, co może prowadzić do poważnych konsekwencji finansowych dla kupujących.

Ukrywanie wad technicznych i prawnych

Nieuczciwi pośrednicy często celowo zatajają istotne problemy techniczne nieruchomości. Ukrywają wady konstrukcyjne, niesprawne instalacje, obecność wilgoci czy pleśni, które mogą znacząco obniżyć wartość obiektu. Takie ukryte usterki generują nieprzewidziane, wysokie koszty dla nowego właściciela. Zatajenie wad stanowi naruszenie obowiązku informacyjnego, który spoczywa na pośredniku. Manipulacja informacjami przybiera również formę stosowania wybiórczych zdjęć, które przedstawiają nieruchomość w lepszym stanie niż jest w rzeczywistości. Zdjęcia są często wąsko kadrowane, niewyraźne lub w niewielkiej liczbie - to powinno wzbudzić Twoją czujność.

Zatajanie hipotek i roszczeń osób trzecich

Agenci nieruchomości mogą również stosować przesadne zapewnienia o stanie prawnym nieruchomości. Bagatelizują istniejące obciążenia, takie jak hipoteki czy służebności, minimalizując ryzyko związane z roszczeniami osób trzecich. Wprowadzanie w błąd co do stanu prawnego może skutkować poważnymi problemami dla kupującego, włącznie z utratą praw do nieruchomości. Na rynku wtórnym częstym problemem są również ukryte hipoteki wzięte przez wspólnotę na modernizację kamienicy, roszczenia reprywatyzacyjne czy nieujawnione służebności, o których agent celowo nie informuje.

Fałszowanie dokumentów własności

Jedna z poważniejszych metod oszustwa to fałszowanie dokumentów dotyczących nieruchomości. Nieuczciwe agencje mogą podrabiać akty własności, pozwolenia na budowę czy inne istotne dokumenty. Celem takiego działania jest zatajenie wad prawnych lub wprowadzenie klienta w błąd co do rzeczywistego statusu prawnego lokalu. Fałszerstwo dokumentów narusza art. 270 Kodeksu karnego i zagrożone jest karą grzywny, ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności od 3 miesięcy do 5 lat. Fałszowanie może przybierać różne formy: podrobienia, przerobienia dokumentu lub posłużenia się takim dokumentem, co stanowi poważne przestępstwo uderzające w podstawę transakcji - pewność prawa własności.

Agenci wywierają presję i pobierają ukryte opłaty

Presja psychologiczna i ukryte koszty to kolejne narzędzia wykorzystywane przez nieuczciwych pośredników nieruchomości. Ich celem jest najczęściej wyłudzenie dodatkowych opłat lub prowizji, co przekłada się na zwiększenie ich zysków kosztem klienta.

Presja czasowa jako technika manipulacji

Jedną z najbardziej rozpowszechnionych metod manipulacji jest kreowanie poczucia pilności. Nieuczciwi agenci często twierdzą, że daną nieruchomością interesuje się wielu klientów lub że oferta jest ograniczona czasowo. Takie działanie tworzy iluzję dużego zainteresowania, mimo że rzeczywistość może być zupełnie inna. Pośrednicy celowo wykorzystują psychologiczny mechanizm strachu przed utratą okazji, aby skłonić Cię do podjęcia szybkiej, nieprzemyślanej decyzji.

Szczególnie widoczne sygnały ostrzegawcze to:

• Naciski i pośpiech przy podejmowaniu decyzji
• Unikanie szczegółowych pytań dotyczących oferty
• Stosowanie techniki ograniczonej dostępności

Prowizje od obu stron bez wiedzy klienta

Niektóre biura nieruchomości pobierają prowizje zarówno od sprzedającego, jak i kupującego, nie informując o tym w sposób przejrzysty. W Polsce nie ma przepisów, które wprost zakazywałyby pobierania wynagrodzenia przez pośrednika od dwóch stron transakcji. Jednakże, zgodnie z przepisami, konsumenci powinni być z góry poinformowani, czy prowizja będzie pobierana od drugiej strony i w jakiej wysokości.

Warto podkreślić, że takie praktyki budzą kontrowersje etyczne i wątpliwości natury prawnej. Ministerstwo Rozwoju i Technologii w 2023 roku umieściło ograniczenie pobierania prowizji od obu stron na liście metod uregulowania rynku pośrednictwa nieruchomości.

Opłaty za oglądanie mieszkania – czy to legalne?

Wiele agencji nieruchomości pobiera opłaty za oglądanie mieszkań, szczególnie w większych miastach. Opłaty te są legalne, o ile agencja jasno informuje klienta o ich istnieniu i wysokości przed umówieniem wizyty. Natomiast niepokojącą praktyką jest wymuszanie podpisania umowy pośrednictwa przed oglądaniem nieruchomości.

Pośrednicy często argumentują konieczność podpisania umowy na różne sposoby, czasem nawet grożąc, że bez podpisanej umowy nie wpuszczą klienta do mieszkania. Jest to działanie wysoce nieprofesjonalne i nieetyczne, ponieważ klient nie ma możliwości szczegółowego zapoznania się z warunkami umowy w krótkim czasie.

W obliczu licznych oszustw stosowanych przez agentów nieruchomości, warto poznać narzędzia pozwalające na niezależną weryfikację informacji o nieruchomości czy działce. Jednym z takich rozwiązań jest Raport o Terenie OnGeo.pl – usługa umożliwiająca gruntowne i sprawdzenie danych o każdej działki w Polsce.

Jak sprawdzić wiarygodność agenta nieruchomości

Bezpieczeństwo transakcji na rynku nieruchomości zależy w dużej mierze od wiarygodności pośrednika. Aby uniknąć oszustw, warto dokładnie zweryfikować agenta, zanim zdecydujesz się na współpracę.

Weryfikacja w rejestrach PFRN i CEIDG

Pierwszym krokiem jest sprawdzenie, czy pośrednik posiada licencję Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości (PFRN). Licencja ta potwierdza kwalifikacje zawodowe osoby wykonującej czynności pośrednictwa. Aby to zrobić, wejdź na stronę Centralnego Rejestru Pośredników (rejestr.pfrn.pl), a następnie wyszukaj pośrednika po imieniu i nazwisku lub numerze licencji. W rejestrze znajdziesz szczegółowe informacje o agencie, jego dane kontaktowe oraz doświadczenie zawodowe.

Licencja PFRN oznacza, że pośrednik przyjął Kodeks Etyki PFRN i zobowiązał się do jego przestrzegania. Warto pamiętać, że licencja wydawana jest na 3 lata, po czym musi zostać przedłużona. Ponadto sprawdź, czy agent prowadzi legalną działalność gospodarczą poprzez weryfikację w rejestrze CEIDG.

Sprawdzenie opinii i historii współpracy

Kolejnym istotnym krokiem jest analiza opinii innych klientów. Szukaj recenzji na:

• portalach branżowych (Otodom, Morizon)
• platformach społecznościowych (Facebook, LinkedIn)
• wyszukiwarkach (Google My Business)

Przede wszystkim zwracaj uwagę na powtarzające się pozytywne i negatywne aspekty w opiniach. Wartościowa recenzja powinna zawierać konkretne informacje o transakcji, opisywać współpracę oraz wskazywać na profesjonalizm agenta. Unikaj pośredników z podejrzanie entuzjastycznymi opiniami bez szczegółów.

Analiza umowy pośrednictwa przed podpisaniem

Dokładna analiza umowy pośrednictwa jest kluczowa dla bezpieczeństwa transakcji. Sprawdź, czy umowa precyzyjnie określa zakres usług pośrednika, warunki współpracy oraz wysokość wynagrodzenia. Szczególną uwagę zwróć na zapisy dotyczące wyłączności oraz prowizji – czy agent pobiera ją od obu stron transakcji.

Uczciwy pośrednik jasno określa zasady współpracy, nie wywiera presji na szybkie podpisanie umowy. Analiza umowy pomoże uniknąć nieporozumień i potencjalnych problemów w przyszłości.

Znaczenie ubezpieczenia OC pośrednika

Pośrednik w obrocie nieruchomościami ma obowiązek posiadania ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej. Polisa ta chroni klientów w przypadku szkód wyrządzonych przez agenta podczas wykonywania czynności zawodowych. Minimalna suma gwarancyjna ubezpieczenia OC wynosi równowartość 25 tys. euro.

Informacje o ubezpieczeniu OC pośrednika (nazwa ubezpieczyciela i suma gwarancyjna) powinny być dostępne w rejestrze PFRN. Możesz również poprosić agenta o przedstawienie kopii dokumentu ubezpieczenia – ma on obowiązek udostępnić ją w ciągu 7 dni, w przeciwnym razie możesz wypowiedzieć umowę ze skutkiem natychmiastowym.

Wnioski

Przede wszystkim, rynek nieruchomości w Polsce wymaga od klientów szczególnej ostrożności. Oszustwa stosowane przez nieuczciwych pośredników mogą prowadzić do poważnych strat finansowych, a nawet problemów prawnych. Dlatego też dokładna weryfikacja agenta nieruchomości stanowi kluczowy element bezpiecznej transakcji.

Warto zapamiętać, że fałszywe ogłoszenia typu "wabik" są powszechną praktyką stosowaną przez oszustów. Jednocześnie manipulowanie informacjami o stanie technicznym i prawnym nieruchomości może skutkować nieoczekiwanymi kosztami po zakupie. Ponadto presja czasowa i ukryte opłaty to czerwone flagi sygnalizujące nieuczciwego pośrednika.

Następnie pamiętaj, aby zawsze sprawdzać licencję PFRN, ubezpieczenie OC oraz opinie innych klientów przed nawiązaniem współpracy. Niewątpliwie dokładna analiza umowy pośrednictwa uchroni Cię przed wieloma potencjalnymi problemami.

Dzięki tej wiedzy możesz skutecznie zabezpieczyć swoje interesy podczas zakupu lub sprzedaży nieruchomości. Ostatecznie to Ty decydujesz, komu powierzasz pośrednictwo w jednej z najważniejszych transakcji finansowych w życiu – zadbaj o to, aby była ona bezpieczna i zgodna z prawem.