Kupno działki - formalności. Poznaj procedurę zakupu.

Dodano: 2021-05-26 | Zaktualizowano: 2022-05-10 Czas czytania: ~5 min
Głosów: 7, średnia ocen: 5
mock

Aby mieć pewność, że transakcja zakupu działki będzie dla Ciebie bezpieczna, należy zwrócić uwagę na dwa najważniejsze aspekty: zdobycie jak najobszerniejszej wiedzy na temat wybranej nieruchomości oraz poznanie kwestii formalnych związanych z procedurą zakupu nieruchomości - działki. O tym jak wykonać analizę działki przed zakupem pisaliśmy już wcześniej. Pora przyjrzeć się tematowi: kupno działki - formalności.

  • Po wybraniu konkretnej działki i dokonaniu wstępnej rezerwacji u sprzedawcy oferty, warto podpisać ze sprzedającym umowę przedwstępną. Dzięki temu, nie zaskoczy nas zmiana decyzji sprzedającego, który mógłby się wycofać, lub sfinalizować transakcję z innym chętnym.
  • Umowa przedwstępna może być podpisana u notariusza, ale nie musi.
  • Umowa przeniesienia własności ma zawsze postać aktu notarialnego.
  • Sprawdź, czy osoba podająca się za właściciela działki, faktycznie posiada prawo własności do zbywanej nieruchomości.
  • Z zakupem działki wiąże się obowiązek zapłacenia podatku od czynności cywilno-prawnych- więcej dowiesz się z artykułu Podatek od kupna działki - sprawdź ile musisz zapłacić

Po co umowa przedwstępna?

Gdy dokonałeś już wyboru nieruchomości i jesteś gotów, by podjąć kolejne kroki w celu sfinalizowania transakcji zakupu, warto podpisać umowę przedwstępną. Taką czynność polecamy w szczególności osobom, które wspomagają się w zakupie kredytem bankowym. Uzyskanie wiążącej decyzji banku o udzieleniu kredytu trwać może nawet kilka tygodni. Dlatego szczególnie w takim wypadku warto rozważyć podpisanie umowy przedwstępnej, która da Ci poczucie komfortu i bezpieczeństwa – że wybrana przez Ciebie działka, nie zostanie sprzedana innemu chętnemu.

Dobrą praktyką jest także podpisanie umowy przedwstępnej, gdy jeszcze przed zakupem, chcesz uzyskać decyzję o warunkach zabudowy, której wydanie wiąże się często z pewnym okresem oczekiwania, co również wydłuża czas transakcji.

Należy także pamiętać, że zanim dojdzie do podpisania aktu notarialnego sprzedaży, osoba sprzedająca, także musi zgromadzić szereg dokumentów, co również może być czasochłonne.

Link: Opłaty notarialne przy zakupie działki

Umowa przedwstępna – dodatkowa wizyta u notariusza?

Niekoniecznie. Tutaj jest możliwość wyboru. Można ją zawrzeć w formie aktu notarialnego, ale nie ma takiego obowiązku. Może być zawarta także bez udziału notariusza. Oczywiście podpisanie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego, zabezpiecza nas na wypadek konieczności dochodzenia swoich spraw przed sądem. Często umowa przedwstępna zakłada wniesienie zadatku, w wysokości ok. 10-20% wartości nieruchomości.

Inaczej sytuacja wygląda w przypadku umowy przeniesienia własności- ta musi być zawarta w formie aktu notarialnego.

Kupno działki- formalności - jakie dokumenty przedstawia sprzedający działkę?

Podczas transakcji niezbędnym będzie wykazanie dowodu własności działki. W tym celu, sprzedający przedstawia odpis księgi wieczystej – w przypadku, gdy dla działki jest założona księga wieczysta.

Może się zdarzyć tak, że wybrana nieruchomość nie ma założonej księgi wieczystej – co wtedy?

Należy wymagać przedstawienia innego dowodu potwierdzającego, iż sprzedawca działki jest jej faktycznym właścicielem. Dokumentem, którym może się posłużyć to akt własności lub akt kupna.

Kolejny wymagany dokument do transakcji kupna działki to wypis i wyrys z ewidencji gruntów lub mapa do celów prawnych z zaznaczoną działką.

Informacja o położeniu działki znajdziesz w Geoportalu OnGeo.

Działka objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego? Koniecznie zapoznaj się z wyrysem/wypisem z mpzp. Dzięki niemu potwierdzony zostanie status działki i przeznaczenie terenu.

Jak sprawdzić MPZP dla działki? Zobacz jakie są możliwości!

Upewnij się, że sprzedawca uregulował zaległe opłaty. W tym celu poproś właściciela o przedstawienie zaświadczenia o zapłaceniu podatku.

Dodatkowo możemy wymagać przedstawienia: zaświadczenia o braku stref rewitalizacji (zazwyczaj w obszarach miejskich) lub braku uproszczonego planu urządzenia lasu (jeśli nabywamy las).

Jakie informacje zawiera akt notarialny?

Zawartość aktu notarialnego:

  1. dane stron;
  2. przedmiot umowy oraz oznaczenie nieruchomości;
  3. wypis z działów księgi wieczystej;
  4. określenie ceny zakupu, sposobu i terminu zapłaty;
  5. informacja o przeniesieniu praw własności na kupującego;

Kupno działki - formalności. Jakie inne formalności należy dopilnować?

Po zawarciu transakcji należy także złożyć wniosek do wydział ksiąg wieczystych sądu rejonowego, w celu dokonania wpisu w księdze w dziale 2 i 4.

Ziemia rolna? Czy każdy może nabyć?

To zależy od jej powierzchni. Jeżeli mowa o działce, której powierzchnia nie przekracza 1 ha, to każdy możne nabyć taką działkę. Natomiast działki rolne o powierzchni większej, sprzedawane są osobom prowadzącym działalność rolniczą. Co więcej, przez 5 lat od zakupu powinna być ona przeznaczona na te cele.

Sprzedaż nieruchomości powyżej 1 ha wymaga zgody Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa.

Zmiana w ustawie o ochronie gruntów rolnych i leśnych od 2022 r.

Od stycznia 2022 r. z obowiązku uiszczenia należności i opłat rocznych z tytuły wyłączenia gruntu z produkcji rolniczej będą zwolnieni rolnicy i ich domownicy, którzy chcą prowadzić działalność nierolniczą na gruntach rolnych, w szczególności na gruntach klasy I, II i III, przy wykorzystaniu zasobów gospodarstwa rolnego. Zwolnienia maja dotyczyć gruntu tylko pod jedynym z budynków objętych zabudową zagrodową. Powierzchnia budynku nie może przekroczyć 30% powierzchni całkowitej gruntu, nie więcej niż 0,05 ha. Niniejsza zmiana została wprowadzona poprzez nowelizację ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Zdaniem ustawodawcy, zmiana prawa ma ułatwić podejmowanie działalności nierolniczej na gruntach rolnych. 

Sprawdź żyzność gleb w Raportach o Terenie!

Żyzność gleby jest jedną z cech która może wpłynąć na możliwość budowy domu, dlatego też ma kluczowe znaczenie dla Twojego przedsięwzięcia. Zespół OnGeo ma dla Ciebie świetną wiadomość, bo od teraz w Raportach o Terenie zajdziesz analizę żyzności gleb. Mapa gleb OnGeo wskazuje jaką żyznością charakteryzuje się gleba na wybranym terenie. 

Żyzność gleb w Raporcie o Terenie została przedstawiona w dziewięciostopniowej skali, gdzie 9 to gleby najlepsze, natomiast 1 - gleby najgorsze. Gleby zostały podzielone na 3 grupy, czyli 1-3 gleby ubogie, 4-6 gleby średnio żyzne oraz 7-9 gleby żyzne. Poniżej zobacz jak wygląda mapa żyzności w Raporcie o działce. 

Analiza żyzności gleb w Raporcie o Terenie 

Pierwsza tabela pod mapą zawiera informacje ilościowe dotyczące żyzności gleb na wybranym do Raportu terenie, a są to:

  • grupa żyzności gleb,
  • kategoria żyzności gleb,
  • powierzchnia danej kategorii żyzności gleby,
  • procentowy udział w powierzchni wybranego do raportu terenu.
Analiza żyzności gleb. Dane tabelaryczne

Druga tabela przedstawia przede wszystkim analizę użytków gruntowych i klas bonitacyjnych gleb na wskazanym do Raportu terenie. Oczywiście niniejsze dane pobierane są bezpośrednio z baz powiatów i miast.

Analiza użytku gruntowego i klasy bonitacyjnej gleby. Dane tabelaryczne

Uwaga! Brak danych oznacza, że dany urząd ich nie udostępnia!

Możliwe do uzyskania w tabeli informacje to zarówno oznaczenie użytku gruntowego dla wybranej działki, jak i oznaczenie klasy bonitacyjnej gleby.

Niektóre obszary mogą zawierać na mapie gleb kontury klasoużytków i oznaczenia klas bonitacyjnych, jednak ich dostępność jest zależna od tego czy powiat lub miasto udostępniają te dane. Klasoużytki przedstawione są bardzo cienką przerywaną linią, więc aby je dostrzec należy przybliżyć widok mapy w Raporcie.

Kontur klasyfikacyjny i klasa bonitacyjna gleby w Raporcie o Terenie

Jeśli chcesz wiedzieć więcej na temat analizy żyzności, zajrzyj do artykułu: Żyzność gleby - sprawdź w Raporcie o terenie

Autor:

Paulina Zając

Doradczyni inwestycyjna, specjalistka w zakresie gospodarki przestrzennej.

Wyszukaj działkę - sprawdź, zanim kupisz!

Wpisz np. Kraków 209/1