Kupno działki rolnej przez osobę nie będącą rolnikiem

Kupno działki rolnej oraz obrót nieruchomościami rolnymi reguluje Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego. Nabywcą działki rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny, jednakże ustawa przewiduje odstępstwa od tej zasady. Rolnikiem indywidualnym jest osoba, która posiada gospodarstwo rolne, w którym powierzchnia gruntów rolnych wynosi minimum 1 ha, dodatkowo osoba ta posiada odpowiednie kwalifikacje rolnicze.

W czerwcu 2019 roku Ustawia o kształtowaniu ustroju rolnego została znowelizowana, wprowadzone zostały nowe zapisy, które rozszerzają możliwości zakupu działki rolnej przez osoby nie będące rolnikami.

Kupno działki rolnej o powierzchni poniżej 1 ha

Osoby indywidualne, nie będące rolnikami mają możliwość zakupu działki rolnej o powierzchni do 1 ha na terenach miejskich i wiejskich. Przed zmianą Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, powierzchnia działki rolnej w obrocie osób indywidualnych była ograniczona do 0,3 ha.

Nie ma ograniczenia co do liczby kupowanych działek rolnych na terenie miast. Na obszarach wiejskich na cele nierolne będzie można kupić tylko jedną działkę. Gdy powierzchnia zakupionych działek na terenach wiejskich przekroczy 1 ha, trzeba będzie prowadzić działalność rolniczą i nie będzie można jej zbyć przez 5 lat.

Jeżeli działka rolna ma powierzchnię powyżej 1 ha, kupno nie będzie możliwe przez osobę prywatną, nie będącą rolnikiem.

Możliwe jest kupno działki rolnej, bez konieczności spełnienia wymogów powierzchni poniżej 1 ha oraz bycia rolnikiem indywidualnych w przypadku m.in. gdy jesteśmy osobą bliską dla zbywającego (rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, małżonka, osoby przysposabiające i przysposobione oraz pasierbów).

Każdy inny przypadek dotyczący zakupu działki rolnej powyżej 1 ha przez osobę nie będącą rolnikiem indywidualnym, wymaga zgody Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, w drodze decyzji administracyjnej.

Jeżeli szukasz informacji związanych z przekazaniem gospodarstwa rolnego na osobę bliską, to zachęcamy do przeczytania artykułu:

Przekazanie gospodarstwa rolnego na osobę bliską

Jak sprawdzić czy działka jest rolna

Opisywane w artykule obostrzenia odnoszą się tylko do działek rolnych, gdzie możemy sprawdzić czy działka jest rolna?

O przeznaczeniu działki na cele rolne decyduje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Jak sprawdzić miejscowy plan dowiesz się we wpisie na Blogu OnGeo.pl:

Jak sprawdzić miejscowy plan zagospodarowania

Poniżej prezentujemy filmik, który prezentuje Raporty o terenie, tj. narzędzie dostępne w Geoportalu OnGeo.pl, gdzie możemy m.in. sprawdzić czy na interesującym nas obszarze jest miejscowy plan zagospodarowywania lub czy takowego planu nie ma.

Niestety wiele gmin nie posiada miejscowych planów zagospodarowania, a jeżeli takowe są, to przeważnie na terenach zurbanizowanych. Dla obszarów rolnych i leśnych bardzo często ze względu na koszty nie sporządza się miejscowych planów. W takim wypadku o tym czy grunt jest rolny, czy też nie decydują zapisy w ewidencji gruntów i budynków.

Zanim zdecydujesz się na kupno działki rolnej, sprawdź czy dla tego obszaru jest sporządzony miejscowy plan, zachęcamy do skorzystania z Geoportalu OnGeo.pl. Jeżeli plan jest uchwalony w załączniku do planu, tzw. rysunku planu, sprawdzisz jakie jest przeznaczenie działki, gdy planu nie ma na danym obszarze, stosowne informacje znajdziesz w ewidencji gruntów i budynków.

W przypadku, gdy dla obszaru interesującej nas działki nie ma uchwalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, o możliwości realizacji inwestycji na danym gruncie decydować będzie decyzja o warunkach zabudowy, więcej na ten temat napisaliśmy w innym wpisie na Blogu OnGeo.pl:

Obowiązki nabywcy działki rolnej

Osoba, która zakupi działkę rolną ma obowiązek przez 5 lat od jej nabycia osobiście prowadzić gospodarstwo rolne na tym terenie. Przez okres 5 lat nie można sprzedać oraz oddać w posiadanie działki innym podmiotom. Nie dotyczy to nieruchomości w granicach administracyjnych miast oraz m.in. w przypadku przekazania nieruchomości osobie bliskiej.

W przypadkach szczególnych, Dyrektor Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, w drodze decyzji administracyjnej może zezwolić na zbycie nieruchomości np. po okresie krótszym niż 5 lat. Decyzja wydawana jest na wniosek zainteresowanej strony, jednakże musi być odpowiednio umotywowana, tak aby była podstawa do jej wydania.

Prawo pierwokupu działek rolnych

Jeżeli działka rolna jest sprzedawana osobie prywatnej, nie będącej rolnikiem indywidualnym, to prawo pierwokupu takowego gruntu ma Dyrektor Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa. Prawo pierwokupu następuje dopiero po zawarciu umowy u notariusza, przez strony transakcji. Notariusz ma obowiązek poinformować KOWR o zawarciu umowy, a następnie dyrektor KOWR w okresie miesiąca może skorzystać z prawa pierwokupu. W przypadku braku otrzymania oświadczenia (o zamiarze skorzystania z prawa pierwokupu) w tym okresie, należy przyjąć, że zrezygnowano z tego prawa. Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa w praktyce rzadko korzysta z tego prawa, celem tego prawa jest m.in. ograniczenie manipulacji w obronie gruntami rolnymi.

Prawo pierwokupu ziemi rolnej dotyczy również gruntów o powierzchni poniżej 1 ha zarówno na obszarach miejskich i wiejskich.

Dlaczego wprowadza się ograniczenia?

Ograniczenia w obrocie ziemią rolną wynikają z zasady konstytucyjnej, gdzie podstawą ustroju rolnego w kraju jest gospodarstwo rodzinne. Obostrzenia mają na celu zapobieganie obrotem ziemi rolnej w celach spekulacyjnych, tj. przez osoby, które nie są zainteresowane uprawą tych ziem, a jedynie osiągnięciem zysku ze sprzedaży. W ciągu ostatnich 20 lat ceny nieruchomości rolnych wzrosły kilkudziesięciokrotnie, co powodowało trudności z powiększaniem gospodarstw przez indywidualnych rolników.

Kolejnym czynnikiem wpływającym na konieczność ograniczenia obrotu ziemią rolną jest zapewnienie bezpieczeństwa żywnościowego kraju oraz przeciwdziałanie nadmiernej koncentracji gruntów rolnych.

Zachęcamy do obejrzenia odcinka naszego podcastu, który jest poświęcony tematowi zakupu działki rolnej