Jak odrolnić działkę? Przekształcenie działki rolnej na budowlaną

Inwestycje budowlane, zarówno deweloperskie jak i prywatne, wiążą się przede wszystkim z zakupem działki. Jednakże grunty przeznaczone pod zabudowę mają wyraźnie wyższą cenę niż tereny rolne. Jednym ze sposobów tańszego pozyskania terenu pod budowę domu jest zakup gruntu rolnego, a następnie odrolnienie działki i przekształcenie jej na budowlaną. Jak odrolnić działkę? Jest to działanie obarczone pewnym ryzykiem, wymaga sporo cierpliwości i jest bardzo czasochłonne.

JAK ODROLNIĆ DZIAŁKĘ – KROK PO KROKU

Przekształcenie działki rolnej na budowlaną odbywa się w dwóch etapach:

• Zmiana przeznaczenia gruntu (poprzez zmianę miejscowego planu albo uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy);
• Wyłączenie gruntu z produkcji rolnej.

W pierwszej kolejności należy sprawdzić czy interesujący nas teren został objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Aby uzyskać tego typu informacje należy udać się do urzędu gminy (lub miasta) lub wygeneruj Raport o terenie OnGeo.pl. Jeśli działka jest ujęta w planie jako teren pod produkcję rolną to konieczne będzie złożenie wniosku o zmianę przeznaczenia gruntu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Przeznaczenie gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I-III na cele nierolnicze i nieleśne wymaga uzyskania zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi, która następuje na wniosek wójta, burmistrza lub prezydenta miasta.

Przeczytaj inny artykuł na blog OnGeo.pl dlaczego warto sprawdzić czy działka jest objęta planem miejscowym: Plan zagospodarowania przestrzennego – dlaczego warto sprawdzić

Czym jest trwałe wyłączenie gruntów rolnych

Trwałe wyłączenie gruntów rolnych oznacza zmianę przeznaczenia gruntu rolnego na cele nierolnicze, co wiąże się z wyłączeniem tego terenu z produkcji rolnej na stałe. Oznacza to, że na takim gruncie nie będą już prowadzone prace rolnicze, a jego nowa funkcja, np. budowlana, będzie utrzymywana bez możliwości powrotu do poprzedniego stanu.

Aby przeprowadzić trwałe wyłączenie gruntu z produkcji rolnej, konieczne jest uzyskanie odpowiedniej decyzji administracyjnej, wydawanej przez starostę. Decyzja ta wiąże się z jednorazową opłatą oraz opłatami rocznymi, które właściciel gruntu będzie musiał uiszczać przez określony czas (najczęściej 10 lat). Koszt wyłączenia zależy od klasy bonitacyjnej gleby oraz powierzchni działki.

Trwałe wyłączenie gruntów rolnych dotyczy głównie inwestycji budowlanych, takich jak budowa domów jednorodzinnych, budynków wielorodzinnych czy obiektów przemysłowych. Dzięki takiemu przekształceniu grunt rolny staje się pełnoprawną działką budowlaną, co umożliwia legalne przeprowadzenie inwestycji budowlanej.
 

CO POWINIEN ZAWIERAĆ WNIOSEK O ZMIANĘ PLANU ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO?

Żadna ustawa nie określa jak dokładnie powinna wyglądać treść wniosku o zmianę MPZP. Większość gmin i miast udostępnia na swoich stronach internetowych wzór formularza, co bardzo ułatwia sprawę.

Ważne jest aby, oprócz danych dotyczących właściciela działki (imię, nazwisko, adres), zostały w nim zawarte następujące informacje:

• przedmiot, zakres i uzasadnienie wnioskowanej zmiany;
• określenie nieruchomości (opis terenu), którego dotyczy wniosek o zmianę planu zagospodarowania przestrzennego;
• dodatkowo dobrze jest dołączyć: wypis lub wyrys z mapy ewidencyjnej lub zasadniczej z oznaczeniem działki, której dotyczy wniosek a także wypis z rejestru gruntów.

Gmina (miasto) nie ma określonego terminu rozpatrzenia takiego wniosku, nie ma też obowiązku w ogóle jego rozpatrywania. Ze względu na jego postulatywny charakter nie stosuje się do niego przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego.

Procedura zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

Jeśli nasz wniosek zostanie uwzględniony, to rozpocznie się procedura zmiany miejscowego planu zagospodarowania terenu. Proces ten jest bardzo długotrwały, ponieważ przebiega tak samo jak w przypadku uchwalania planu, zgodnie z art. 27 Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej ustawy). Organ wykonawczy przystępuje do analizy zmian i sporządzenia planu, zgodnie z ustaleniami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, ustala zakres prac planistycznych oraz składa wniosek do rady gminy/miasta o podjęcie uchwały o przystąpieniu do zmiany miejscowego planu zagospodarowania. Po podjęciu przez radę wyżej wymienionej uchwały, wójt, burmistrz lub prezydent miasta obwieszcza o przystąpieniu do zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z procedurą zawartą w art. 11 ust. 2 ustawy.

Jeżeli wskutek zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zwiększyła się wartość nieruchomości, możliwe będzie pobranie jednorazowej opłaty jest to tzw. opłata planistyczna w wysokości nie większej niż 30% wzrostu wartości gruntu. Jest ona pobierana w momencie zbycia działki.

Właściciel gruntu nie ma wpływu, ani na czas, ani na przebieg procesu przekształcenia działki na budowlaną (odrolnienie działki), ponieważ zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest realizacją działań własnych gminy lub miasta. Warto zatem śledzić ogłoszenia o zmianie planu publikowane w prasie lokalnej lub na stronie internetowej urzędu.

Informacje o obowiązującym miejscowym planie można uzyskać generując Raport o Terenie OnGeo.pl – oprócz objęcia działki miejscowym planem, można tam również znaleźć informacje o cechach gruntu, ograniczeniach formalnoprawnych, planowanych inwestycjach w sąsiedztwie, uciążliwościach danego terenu, a także o jego demografii.

Jak odrolnić działkę w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania

Jeśli działka nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania – wówczas należy starać się o uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (WZ). Wniosek o odrolnienie działki i stosowne dokumenty należy złożyć do urzędu gminy lub miasta, właściwego pod względem lokalizacji nieruchomości. We wniosku o odrolnienie działki powinny zostać zawarte dane identyfikacyjne wnioskodawcy (imię, nazwisko, adres), dane dotyczące planowanej inwestycji (tj. przeznaczenie terenu, planowane położenie obiektu) oraz charakterystykę inwestycji (m. in. zapotrzebowanie na media, sposób odprowadzania ścieków, unieszkodliwiania odpadów oraz planowany sposób ogrzewania). Wydanie decyzji o warunkach zabudowy wiąże się z dokonaniem jednorazowej opłaty skarbowej w kwocie 107 złotych. Istotna jest informacja, że wniosek o odrolnienie działki może złożyć nie tylko właściciel nieruchomości, ale także np. użytkownik wieczysty lub osoba planująca zakup danej działki.

Decyzja o warunkach zabudowy jest wydawana przez wójta/burmistrza/prezydenta miasta po uzgodnieniu z organami wymienionymi w art. 53 ust. 4 Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Wydanie warunków zabudowy jest możliwe tylko w przypadku spełnienia wszystkich warunków uwzględnionych w art. 61 Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

• co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
• teren ma dostęp do drogi publicznej;
• istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;
• teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;
• decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

JAK ODROLNIĆ DZIAŁKĘ WYŁĄCZENIE GRUNTÓW Z PRODUKCJI ROLNEJ

Niezależnie od tego, czy gmina/miasto posiada miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego czy też nie, konieczne jest wyłączenie nieruchomości z produkcji rolnej. W tym celu należy złożyć wniosek w Starostwie Powiatowym o wydanie decyzji o wyłączeniu gruntu. Koszt odrolnienia działki zależny jest od pochodzenia, klasy i powierzchni wyłączanego terenu. Kwota ta zostaje pomniejszona o wartość działki, ustalaną według aktualnych cen rynkowych w danej miejscowości na dzień, w którym nieruchomość została wyłączona. Opłaty należy dokonać do 60 dni od daty uprawomocnienia się decyzji.

Dodatkowymi kosztami są opłaty roczne w wysokości 10% należności za wyłączenie gruntu z produkcji rolnej. Czas trwania uiszczania opłat rozpatrywany jest w dwóch przypadkach:

• trwałe wyłączenie gruntu z produkcji rolnej – 10 lat;
• czasowe wyłączenie gruntu z produkcji rolnej – okres wyłączenia, nie dłuższy niż 20 lat.

W przypadku wyłączenia gruntów wbrew przepisom prawa, urząd ustala karę dla wnioskodawcy w wysokości dwukrotnej należności. Natomiast, jeśli nieruchomość przeznaczona na cele nierolnicze lub nieleśne w MPZP została wyłączona z produkcji rolnej bez uzyskania decyzji, Starosta wydaje ją z urzędu, podwyższając jednak wysokość należności o 10%.

Szczegółowe informacje o kosztach przekształcenia działki rolnej na budowlaną znajdziesz w artykule -> Koszty odrolnienia działki – przekształcenie działki rolnej na budowlaną.

Brak konieczności wydania decyzji o wyłączeniu

Decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej nie wymagają gleby klas IV, V i VI pochodzenia mineralnego, za wyjątkiem gruntów:

• pod stawami rybnymi i innymi zbiornikami wodnymi, służącymi wyłącznie dla potrzeb rolnictwa;
• pod wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych budynkami mieszkalnymi oraz innymi budynkami i urządzeniami służącymi wyłącznie produkcji rolniczej oraz przetwórstwu rolno-spożywczemu;
• pod budynkami i urządzeniami służącymi bezpośrednio do produkcji rolniczej uznanej za dział specjalny, stosownie do przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych i podatku dochodowym od osób prawnych;
• parków wiejskich oraz pod zadrzewieniami i zakrzewieniami śródpolnymi, w tym również pod pasami przeciwwietrznymi i urządzeniami przeciwerozyjnymi;
• rodzinnych ogrodów działkowych i ogrodów botanicznych;
• pod urządzeniami: melioracji wodnych, przeciwpowodziowych i przeciwpożarowych, zaopatrzenia rolnictwa w wodę, kanalizacji oraz utylizacji ścieków i odpadów dla potrzeb rolnictwa i mieszkańców wsi;
• zrekultywowane dla potrzeb rolnictwa;
• torfowisk i oczek wodnych;
• pod drogami dojazdowymi do gruntów rolnych.

W przypadku braku potrzeby wydania decyzji, wójt, burmistrz lub prezydent miasta wspólnie z radą mogą samodzielnie wyrazić zgodę na odrolnienie działki.

Jak odrolnić działkę – WYJĄTKI

Obowiązek uregulowania należności nie dotyczy gruntów wyłączanych na cele budownictwa mieszkalnego:

• do 0,05 ha – w przypadku budynku mieszkalnego jednorodzinnego;
• do 0,02 ha – przypadające na lokal mieszkalny, w przypadku budynku wielorodzinnego.

Przepisów związanych z odrolnieniem działki nie stosuje się do gruntów rolnych położonych w granicach administracyjnych miast (na mocy ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych). Niezależnie od tego, czy na danym terenie został uchwalony plan miejscowy, przed złożeniem wniosku o pozwolenie na budowę konieczne będzie jedynie otrzymanie decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej (patrz: Wyłączenie gruntu z produkcji rolnej w mieście – przekształcenie działki rolnej na budowlaną).

Przekształcenie na cele nierolnicze i nieleśne gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I-III nie wymagają uzyskania zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi, jeżeli spełniają łącznie następujące warunki:

1. Co najmniej połowa powierzchni każdej zwartej części gruntu zawiera się w obszarze zwartej zabudowy;
2. Położone są w odległości nie większej niż 50 m od granicy najbliższej działki budowlanej w rozumieniu przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2016 r. poz. 2147 i 2260 oraz z 2017 r. poz. 624 i 820);
3. Położone są w odległości nie większej niż 50 metrów od drogi publicznej w rozumieniu przepisów ustawy o drogach publicznych (Dz. U. z 2016 r. poz. 1440, 1920, 1948 i 2255 oraz z 2017 r. poz. 191);
4. Ich powierzchnia nie przekracza 0,5 ha, bez względu na to, czy stanowią jedną całość, czy stanowią kilka odrębnych części.

Jak odrolnić działkę? Zanim zaczniesz wygeneruj Raport o terenie OnGeo.pl

Wszystkie najważniejsze cechy dotyczące interesującej nas działki można znaleźć w Raporcie o Terenie OnGeo.pl – rzetelny zbiór informacji wygenerowany w 5 minut bez wychodzenia z domu. Sprawdź jak w czterech prostych krokach pozyskać pakiet danych: Jak wygenerować raport?

Zobacz odcinek naszego podcastu, poświęcony tematowi inwestycji w działki rolne