Logotyp Ongeo.pl
503 392 404
kontakt@ongeo.pl

Jak odrolnić działkę? Przekształcenie działki rolnej na budowlaną

Głosów: 128, średnia ocen: 4.3
mock

Inwestycje budowlane, zarówno deweloperskie jak i prywatne, wiążą się przede wszystkim z zakupem działki. Jednakże grunty przeznaczone pod zabudowę mają wyraźnie wyższą cenę niż tereny rolne. Jednym ze sposobów tańszego pozyskania terenu pod budowę domu jest zakup gruntu rolnego, a następnie odrolnienie działki i przekształcenie jej na budowlaną. Jak odrolnić działkę? Jest to działanie obarczone pewnym ryzykiem, wymaga sporo cierpliwości i jest bardzo czasochłonne.

  • Jeżeli chcesz odrolnić działkę w pierwszej kolejności sprawdź czy działka jest objęta miejscowym planem zagospodarowania.
  • Jeżeli w planie zagospodarowania działka ma przeznaczenie rolne, konieczna będzie zmiana planu, procedura ta może trwać parę lat, a w niektórych przypadkach zmiana nie będzie możliwa. 
  • Bardzo istotne są wyjątki, które mają zastosowanie w przypadku zamiaru przeznaczania działki na cele mieszkaniowe.

Czym jest odrolnienie działki?

Odrolnienie działki to procedura mająca na celu możliwość wybudowania domu lub budynku innego rodzaju na działce rolnej. Na odrolnienie działki składają się dwa etapy:

  1. Uchwalenie planu miejscowego lub zmiana przeznaczenia terenu w miejscowym planie lub w decyzji o warunkach zabudowy.
  2. Uzyskanie decyzji o wyłączenie gruntu z produkcji rolnej.

Jak odrolnić działkę krok po kroku?

Zmiana przeznaczenia gruntu - poprzez zmianę miejscowego planu albo uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy.

W pierwszej kolejności należy sprawdzić czy interesujący nas teren został objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Aby uzyskać tego typu informacje należy udać się do urzędu gminy (lub miasta) lub wygeneruj Raport o Terenie w portalu OnGeo.pl. Jeśli działka jest ujęta w planie jako teren pod produkcję rolną to konieczne będzie złożenie wniosku o zmianę przeznaczenia gruntu w miejscowym planie zagospodarowania do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. 

Przeznaczenie gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I-III na cele nierolnicze i nieleśne wymaga uzyskania zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi, która następuje na wniosek wójta, burmistrza lub prezydenta miasta.

Sprawdź klasę bonitacyjną w OnGeo.pl

W Raporcie o Terenie OnGeo możesz sprawdzić klasę bonitacyjną gruntu dla swojej działki.

Ponadto otrzymasz kontury klasoużytków i ich oznaczenie na mapie, a dodatkowo wszystkie informacje zostaną przedstawione zbiorczo w formie tabelarycznej. 

Pamiętaj jednak, że dane pobierane są bezpośrednio z baz danych urzędów powiatów i miast, dlatego ich dostępność uzależniona jest od portali samorządowych. 

Sprawdź nas! Zdiagnozuj swoją działkę bez wychodzenia z domu, samodzielnie i w zaledwie 5 minut!

Dowiedz się więcej, jak sprawdzić klasę gruntu online: Mapa gleb - sprawdź żyzność i klasę gleby

CO POWINIEN ZAWIERAĆ WNIOSEK O ZMIANĘ PLANU ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO?

Żadna ustawa nie określa jak dokładnie powinna wyglądać treść wniosku o zmianę MPZP. Większość gmin i miast udostępnia na swoich stronach internetowych wzór formularza, co bardzo ułatwia sprawę.

Ważne jest aby, oprócz danych dotyczących właściciela działki (imię, nazwisko, adres), zostały w nim zawarte następujące informacje:

  • Przedmiot, zakres i uzasadnienie wnioskowanej zmiany;
  • Określenie nieruchomości (opis terenu), którego dotyczy wniosek o zmianę planu zagospodarowania przestrzennego;
  • Dodatkowo dobrze jest dołączyć: wypis lub wyrys z mapy ewidencyjnej lub zasadniczej z oznaczeniem działki, której dotyczy wniosek a także wypis z rejestru gruntów.

Gmina (miasto) nie ma określonego terminu rozpatrzenia takiego wniosku, nie ma też obowiązku w ogóle jego rozpatrywania. Ze względu na jego postulatywny charakter nie stosuje się do niego przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego.

Działka rolna - odrolnienie
Działka rolna - odrolnienie

Procedura zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

Jeśli nasz wniosek zostanie uwzględniony, to rozpocznie się procedura zmiany miejscowego planu zagospodarowania terenu. Proces zmiany mpzp jest bardzo długotrwały, ponieważ przebiega tak samo jak w przypadku uchwalania planu, zgodnie z art. 27 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej ustawy). 

Organ wykonawczy przystępuje do analizy zmian i sporządzenia planu, zgodnie z ustaleniami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, ustala zakres prac planistycznych oraz składa wniosek do rady gminy/miasta o podjęcie uchwały o przystąpieniu do zmiany miejscowego planu zagospodarowania. Po podjęciu przez radę wyżej wymienionej uchwały, wójt, burmistrz lub prezydent miasta obwieszcza o przystąpieniu do zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z procedurą zawartą w art. 11 ust. 2 ustawy.

Jeżeli wskutek zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zwiększyła się wartość nieruchomości, możliwe będzie pobranie jednorazowej opłaty jest to tzw. opłata planistyczna w wysokości nie większej niż 30 % wzrostu wartości gruntu. Jest ona pobierana w momencie zbycia działki.

Właściciel gruntu nie ma wpływu, ani na czas, ani na przebieg procesu przekształcenia działki na budowlaną (odrolnienie działki), ponieważ zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest realizacją działań własnych gminy lub miasta. Warto zatem śledzić ogłoszenia o zmianie planu publikowane w prasie lokalnej lub na stronie internetowej urzędu.

Sprawdź MPZP w Raporcie o Terenie 

Informacje o obowiązującym miejscowym planie można uzyskać generując Raport o Terenie OnGeo.pl. Oprócz objęcia działki miejscowym planem, można tam również znaleźć informacje o:

  • cechach gruntu,
  • ograniczeniach formalnoprawnych,
  • planowanych inwestycjach w sąsiedztwie,
  • uciążliwościach danego terenu,
  • terenach zalewowych i osuwiskowych
  • innych, sprawdź jakich.
Geoportal
Przejdź do strony Geoportalu OnGeo.pl i pobierz raport

Jak odrolnić działkę w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania?

Jeśli działka nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania – wówczas należy starać się o uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (WZ). 

Wniosek o odrolnienie działki i stosowne dokumenty należy złożyć do urzędu gminy lub miasta, właściwego pod względem lokalizacji nieruchomości. We wniosku o odrolnienie działki powinny zostać zawarte dane: 

  • identyfikacyjne wnioskodawcy (imię, nazwisko, adres), 
  • dane dotyczące planowanej inwestycji (tj. przeznaczenie terenu, planowane położenie obiektu),
  • charakterystykę inwestycji (m. in. zapotrzebowanie na media, sposób odprowadzania ścieków, unieszkodliwiania odpadów oraz planowany sposób ogrzewania). 

Wydanie decyzji o warunkach zabudowy wiąże się z dokonaniem jednorazowej opłaty skarbowej w kwocie 107 złotych. Istotna jest informacja, że wniosek o odrolnienie działki może złożyć nie tylko właściciel nieruchomości, ale także np. użytkownik wieczysty lub osoba planująca zakup danej działki.

Decyzja o warunkach zabudowy jest wydawana przez wójta/burmistrza/prezydenta miasta po uzgodnieniu z organami wymienionymi w art. 53 ust. 4 Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Kiedy mogę otrzymasz decyzję o warunkach zabudowy?

Wydanie warunków zabudowy jest możliwe tylko w przypadku spełnienia wszystkich warunków uwzględnionych w art. 61 Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

  1. Co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
  2. Teren ma dostęp do drogi publicznej;
  3. Istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;
  4. Teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;
  5. Decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.
Grunty rolne
Grunty rolne

JAK ODROLNIĆ DZIAŁKĘ? WYŁĄCZENIE GRUNTÓW Z PRODUKCJI ROLNEJ

Niezależnie od tego, czy gmina/miasto posiada miejscowy plan zagospodarowania czy też nie, konieczne jest wyłączenie nieruchomości z produkcji rolnej. W tym celu należy złożyć wniosek w starostwie powiatowym o wydanie decyzji o wyłączeniu gruntu. 

Koszt odrolnienia działki zależny jest od pochodzenia, klasy i powierzchni wyłączanego terenu. Kwota ta zostaje pomniejszona o wartość działki, ustalaną według aktualnych cen rynkowych w danej miejscowości na dzień, w którym nieruchomość została wyłączona. Opłaty należy dokonać do 60 dni od daty uprawomocnienia się decyzji.

Dodatkowymi kosztami są opłaty roczne w wysokości 10 % należności za wyłączenie gruntu z produkcji rolnej. Czas trwania uiszczania opłat rozpatrywany jest w dwóch przypadkach:

  • trwałe wyłączenie gruntu z produkcji rolnej – 10 lat;
  • czasowe wyłączenie gruntu z produkcji rolnej – okres wyłączenia, nie dłuższy niż 20 lat.

W przypadku wyłączenia gruntów wbrew przepisom prawa, urząd ustala karę dla wnioskodawcy w wysokości dwukrotnej należności. Natomiast, jeśli nieruchomość przeznaczona na cele nierolnicze lub nieleśne w MPZP została wyłączona z produkcji rolnej bez uzyskania decyzji, Starosta wydaje ją z urzędu, podwyższając jednak wysokość należności o 10 %.

Brak konieczności wydania decyzji o wyłączeniu

Decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej nie wymagają gleby klas IV, V i VI pochodzenia mineralnego, za wyjątkiem gruntów pod:

  • Stawami rybnymi i innymi zbiornikami wodnymi, służącymi wyłącznie dla potrzeb rolnictwa;
  • Wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych budynkami mieszkalnymi oraz innymi budynkami i urządzeniami służącymi wyłącznie produkcji rolniczej oraz przetwórstwu rolno-spożywczemu;
  • Budynkami i urządzeniami służącymi bezpośrednio do produkcji rolniczej uznanej za dział specjalny, stosownie do przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych i podatku dochodowym od osób prawnych;
  • Urządzeniami: melioracji wodnych, przeciwpowodziowych i przeciwpożarowych, zaopatrzenia rolnictwa w wodę, kanalizacji oraz utylizacji ścieków i odpadów dla potrzeb rolnictwa i mieszkańców wsi;
  • Drogami dojazdowymi do gruntów rolnych.
  • Oraz parków wiejskich oraz pod zadrzewieniami i zakrzewieniami śródpolnymi, w tym również pod pasami przeciwwietrznymi i urządzeniami przeciwerozyjnymi;
  • Rodzinnych ogrodów działkowych i ogrodów botanicznych;
  • Zrekultywowane dla potrzeb rolnictwa;
  • Torfowisk i oczek wodnych;

W przypadku braku potrzeby wydania decyzji, wójt, burmistrz lub prezydent miasta wspólnie z radą mogą samodzielnie wyrazić zgodę na odrolnienie działki.

Jak odrolnić działkę – WYJĄTKI

Obowiązek uregulowania należności nie dotyczy gruntów wyłączanych na cele budownictwa mieszkalnego:

  • do 0,05 ha – w przypadku budynku mieszkalnego jednorodzinnego;
  • do 0,02 ha – przypadające na lokal mieszkalny, w przypadku budynku wielorodzinnego.

Przepisów związanych z odrolnieniem działki nie stosuje się do gruntów rolnych położonych w granicach administracyjnych miast (na mocy ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych). Niezależnie od tego, czy na danym terenie został uchwalony plan miejscowy, przed złożeniem wniosku o pozwolenie na budowę konieczne będzie jedynie otrzymanie decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej.

Przekształcenie na cele nierolnicze i nieleśne gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I-III nie wymagają uzyskania zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi, jeżeli spełniają łącznie następujące warunki:

  1. Co najmniej połowa powierzchni każdej zwartej części gruntu zawiera się w obszarze zwartej zabudowy;
  2. Położone są w odległości nie większej niż 50 m od granicy najbliższej działki budowlanej w rozumieniu przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2016 r. poz. 2147 i 2260 oraz z 2017 r. poz. 624 i 820);
  3. Położone są w odległości nie większej niż 50 metrów od drogi publicznej w rozumieniu przepisów ustawy o drogach publicznych (Dz. U. z 2016 r. poz. 1440, 1920, 1948 i 2255 oraz z 2017 r. poz. 191);
  4. Ich powierzchnia nie przekracza 0,5 ha, bez względu na to, czy stanowią jedną całość, czy stanowią kilka odrębnych części.

Aby uzyskać zwolnienie należy zobowiązać się do kontynowania działalności rolniczej oraz zapewnić, że użytkowanie nierolnicze nie jest działalnością przemysłową. Fakt ten musi zostać zgłoszony do starostwa powiatowego. Brak zgłoszenia miałby powodować kary pieniężne.

Zmiana w ustawie o ochronie gruntów rolnych i leśnych od 2022 r.

Od stycznia 2022 r. z obowiązku uiszczenia należności i opłat rocznych z tytuły wyłączenia gruntu z produkcji rolniczej będą zwolnieni rolnicy i ich domownicy, którzy chcą prowadzić działalność nierolniczą na gruntach rolnych, w szczególności na gruntach klasy I, II i III, przy wykorzystaniu zasobów gospodarstwa rolnego. 

Zwolnienia maja dotyczyć gruntu tylko pod jedynym z budynków objętych zabudową zagrodową. Powierzchnia budynku nie może przekroczyć 30 % powierzchni całkowitej gruntu, nie więcej niż 0,05 ha. Niniejsza zmiana została wprowadzona poprzez nowelizację ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Zdaniem ustawodawcy, zmiana prawa ma ułatwić podejmowanie działalności nierolniczej na gruntach rolnych. 

Zdiagnozuj działkę.

Wyszukaj na mapie!

Wpisz: nazwę gminy, nazwę miejscowości lub dzielnicę oraz numer działki, a następnie wybierz działkę z listy podpowiedzi. Np.: Wieliczka, Mała wieś, 63
Wpisz nazwę gminy, miejscowości, nazwę ulicy, numer adresowy. Np.: Wieliczka, ul. Górnicza 10

Ostatnie artykuły