Plan zagospodarowania przestrzennego - dlaczego warto sprawdzić

Plan zagospodarowania przestrzennego jest jednym z podstawowych dokumentów decydujących o możliwościach inwestycyjnych działki.

Bardzo często uchwalony na działce Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) decyduje o wzroście lub spadku jej wartości. Wartość działki może wzrosnąć, jeżeli teren został przeznaczony w MPZP, np. pod zabudowę. Z drugiej strony w planach miejscowych często wyznaczane są różnego rodzaju tereny z zakazem lub istotnymi ograniczeniami dotyczącymi zabudowy, które mogą wpłynąć na spadek wartości działki – np. tereny, na których dopuszczona jest wyłącznie zabudowa zagrodowa.

MPZP może również ustalać rozmieszczenie inwestycji celu publicznego, takich jak drogi czy linie kolejowe. Przeznaczenie prywatnej działki pod drogę publiczną praktycznie wyłącza możliwość jej dotychczasowego zagospodarowania. Nakłada to na gminę obowiązek jej wykupu, jednak może być to marna pociecha dla właściciela, który ma działkę budowlaną.

Kluczowe pytanie – jest plan czy nie?

W Polsce funkcjonuje obecnie ok 50 tys. planów miejscowych, z których każdy obowiązuje tylko na określonym obszarze. Zasięg planu wynika z załączonej do niego mapy (tzw. rysunek planu). Bardzo rzadko jeden plan miejscowy obejmuje swoim zasięgiem całą gminę, lub choćby dzielnicę czy sołectwo. Nawet jeżeli tak jest, istnieje duże prawdopodobieństwo, że plan ten został już wielokrotnie, „punktowo” zmieniony innymi planami. Procedury planistyczne trwają długo. Jeżeli gminie uda się uchwalić plan obejmujący duży obszar, zazwyczaj jego zmiany mają charakter punktowy, czyli uchwalane są nowe plany, które „wycinają” dziury w planie poprzednim. W rezultacie poprzedni plan zagospodarowania przestrzennego obowiązuje tylko tam, gdzie nie został jeszcze uchylony innym, nowszym planem. 

MPZP jako akty prawa miejscowego są, co do zasady publicznie dostępne i publikowane na gminnych stronach BIP oraz w wojewódzkich dziennikach urzędowych.

Pamiętaj że plan zagospodarowania przestrzennego obowiązuje w takim zakresie, w jakim nie został uchylony innym planem! Sprawdzając własnoręcznie przeznaczenie w MPZP upewnij się, czy plan obowiązujący na naszym obszarze nie został zmieniony lub uchylony.

Samodzielne poszukiwanie informacji – jak szukać i na co należy uważać?

Każdy kto próbował samodzielnie ustalić czy na jego działce obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego prawdopodobnie trafił na podobne, typowe problemy:

• na stronie BIP gminy jest wiele planów miejscowych i trzeba sprawdzić je wszystkie aby ustalić, czy nie dotyczą naszej działki;
• na rysunkach starszych planów nie ma działek ewidencyjnych lub działki odzwierciedlają stan sprzed wielu lat (przed podziałami). Nawet po odnalezieniu właściwego planu może okazać się, że znalezienie konkretnej działki na rysunku jest niemożliwe;
• jeśli wiele planów uchwalonych w różnym czasie dotyczy tego samego terenu to trudno ustalić, który obowiązuje aktualnie. Analizując sytuację planistyczną działki, należy wziąć pod uwagę kolejność wchodzenia w życie planów (starszy plan jest uchylany przez nowszy), ale także to, czy któryś z planów nie został uchylony wyrokiem sądu administracyjnego (zdarza się to coraz częściej) lub rozstrzygnięciem nadzorczym wojewody.

Gminy i miasta często dysponują różnego rodzaju Systemami Informacji Przestrzennej w formie portali mapowych (tzw. geoportali). Systemy te w założeniu mają usprawnić udostępnianie takich informacji, które mają wymiar przestrzenny i które najlepiej pokazać właśnie na mapie. Wydaje się, że to właśnie tam powinniśmy szukać miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego.

Praktyka pokazuje, że o ile zbudować gminny geoportal jest łatwo – szczególnie z wykorzystaniem środków unijnych, to jego prowadzenie i utrzymywanie aktualności danych to często zadanie ponad siły urzędników. Większość urzędów prowadzących geoportale zabezpiecza się dodatkowo odpowiednim zapisem w regulaminie, najczęściej informującym że „prezentowane dane mają charakter wyłącznie poglądowy”. Dlatego warto zwrócić uwagę na to, czy gminny geoportal jest na bieżąco aktualizowany.

Oficjalna informacja – jak długo trwa i ile kosztuje?

Każdy zainteresowany może zwrócić się do odpowiedniego urzędu miasta lub gminy i złożyć odpowiedni wniosek o oficjalny wypis lub wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zazwyczaj, uzyskanie wypisu i wyrysu trwa od kilku do kilkunastu dni i wiąże się z koniecznością uiszczenia opłaty skarbowej (zazwyczaj kilkadziesiąt, do ponad stu złotych, w zależności od liczby stron tekstu i rysunku). Maksymalny koszt wypisu i wyrysu to ponad 200 zł.

W wielu przypadkach, np. w celu uzyskania pozwolenia na budowę, konieczne jest wystąpienie o oficjalny dokument. Często zanim do tego dojdzie inwestor analizuje wiele potencjalnych lokalizacji i ofert zanim wybierze właściwą działkę.

Występowanie dla każdej działki do urzędu o wypis i wyrys z planu spowalnia cały proces podejmowania decyzji. Nie mówiąc o pracy włożonej w wysyłanie pism i kosztach opłat skarbowych.

Z kolei deklarowana często w ogłoszeniach informacja o tym, że dana działka „jest budowlana” może okazać się bardzo nieprecyzyjna lub wręcz myląca. Informację o planie zagospodarowania przestrzennego zawsze warto sprawdzić!

Plan zagospodarowania przestrzennego w Raporcie o Terenie OnGeo

Raport o Terenie OnGeo może zawierać dwa rodzaje informacji o planie miejscowym:

1. Granice planów zagospodarowania przestrzennego lub informacja o jego braku

Jeżeli w Raportach dostępne są dane o MPZP dla danej gminy, to znaczy że znajdują się w nich aktualne granice wszystkich planów miejscowych w tej gminie. Ponadto gmina ta jest regularnie monitorowana pod kątem pojawienia się nowych planów miejscowych. W przypadku wykrycia na działce planu miejscowego podawane są podstawowe dane identyfikujące uchwałę rady gminy, którą był on przyjęty. Jeżeli na działce nie ma planu – w raporcie również znajdzie się ta informacja (a brak planu jest równie istotną informacją!). Jeżeli tylko część działki jest w granicach planu, w Raporcie podana zostanie powierzchnia i udział procentowy tej części działki.

2. Tereny wyznaczone w planie miejscowym

Jeżeli dla wybranej działki dostępny jest temat dotyczący terenów wyznaczonych w MPZP, oznacza to, że oprócz granicy planu, w Raporcie znajdują się również szczegółowe informacje o terenach i ich przeznaczeniu ustalonym w planie. Czym jest przeznaczenie terenu? Jest to jedno z najistotniejszych ustaleń planu miejscowego z punktu widzenia planowania inwestycji. Przeznaczenie oznacza do czego dany teren może być wykorzystany, czyli np. czy jest to zabudowa jednorodzinna, teren rolny, a może zabudowa usługowa?

Dla tego tematu, w raporcie znajdzie się informacja o tym na jakim terenie (lub terenach) znajduje się działka, jakie mają symbole i opisy, oraz jaki jest udział procentowy każdego z nich.