Porady OnGeo

Co zawiera decyzja o warunkach zabudowy? Jakie informacje znajdziemy w decyzji WZ?

Monika Ojczyk
2023-08-23
~4 min
Głosów: 3, średnia ocen: 5
co zawiera decyzja o warunkach zabudowy

Decyzja o warunkach zabudowy (decyzja WZ) to dokument określający zasady i warunki zagospodarowania terenu oraz zabudowy na danym obszarze. O decyzję WZ musisz wystąpić, jeśli Twoja nieruchomość znajduje się poza obszarem objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Sprawdź, co zawiera decyzja o warunkach zabudowy i jakie informacje znajdziesz w tym dokumencie. 

  • Inwestycja budowlana na terenie, na którym nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, wiąże się z koniecznością uzyskania w urzędzie gminy lub miasta decyzji WZ.
  • Decyzja o warunkach zabudowy określa podstawowe wymagania i cechy które musi spełnić planowana inwestycja
  • Decyzja WZ może być wydana tylko, jeśli spełnione są określone warunki: zasada dobrego sąsiedztwa, dostęp do drogi publicznej, dostateczne uzbrojenie działki, brak konieczności zmiany przeznaczenia gruntów i zgodność z przepisami ochrony środowiska.

Wniosek o wydanie decyzji WZ. Kiedy możesz ubiegać się o decyzję o warunkach zabudowy?

Obowiązek uzyskania decyzji WZ występuje wówczas, gdy działka nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Zanim złożysz wniosek o wydaje decyzji o warunkach zabudowy, sprawdź koniecznie, czy na terenie działki obowiązuje MPZP. Możesz to zrobić na stronie urzędu gminy lub miasta, lub generując Raport o terenie OnGeo.pl.

Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

  • Co najmniej jedna działka sąsiednia jest zabudowa w sposób, który pozwala na określenie wymagań dla nowej zabudowy (tzw. zasada dobrego sąsiedztwa);
  • Działka ma dostęp do drogi publicznej;
  • Projektowane lub już występujące uzbrojenie działki jest wystarczające dla wskazanej przez nas planowanej inwestycji;
  • Działka nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych lub leśnych na inne cele;
  • Decyzja odpowiada także przepisom odrębnym, np. o ochronie środowiska.

Jeśli chcesz wiedzieć, jak wygląda procedura uzyskania decyzji WZ, przejdź do artykułu na ten temat: Czym jest decyzja WZ - dowiedz się jak wygląda procedura

Co zawiera decyzja o warunkach zabudowy?

Decyzja o warunkach zabudowy określa podstawowe wymagania i cechy które musi spełnić planowana inwestycja, w tym m.in.:

  1. Opis terenu i przedmiot inwestycji:
    • lokalizacja działki lub terenu, którego dotyczy decyzja;
    • rodzaj inwestycji,
    • sposób użytkowania obiektów budowlanych,
    • informacja o uzbrojeniu terenu - sposób odprowadzania ścieków i doprowadzania wody,
    • numer ewidencyjny działki lub terenu, numer arkusza mapy, obręb i jednostka ewidencyjna,
  2. Zasady zagospodarowania. Warunki i zasady zagospodarowania terenu i jego zabudowy:
    • przeznaczenie terenu (np. zabudowa mieszkaniowa, przemysłowa, usługowa),
    • nieprzekraczalna linia zabudowy,
    • wskaźniki zagospodarowania terenu, takie jak:
      • wskaźnik powierzchni nowej zabudowy ,
      • udział powierzchni biologicznie czynnej,
      • minimalna liczba miejsc parkingowych,
      • dopuszczalne odległości między budynkami.
    • parametry budynku mieszkalnego:
      • szerokość elewacji frontowej,
      • wysokość budynków,
      • wysokość górnej krawędzi elewacji frontowe, gzymsu, attyki,
      • rodzaj i nachylenie dachu,
  3. Warunki techniczne:
    • warunki podłączenia do infrastruktury technicznej (kanalizacja, woda, energia elektryczna itp.),
    • ograniczenia dotyczące wykorzystania energii odnawialnej,
    • warunki dotyczące odprowadzania wód deszczowych.
  4. Warunki ochrony środowiska i zdrowia ludzi, przyrody i krajobrazu:
    • zasady ochrony środowiska naturalnego na danym terenie,
    • wymagania dotyczące zadrzewień i terenów zieleni.
  5. Warunki ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej;
  6. Szczegółowe zasady i warunki obsługi w zakresie komunikacji;
  7. Terminy i obowiązki:
    • okres ważności decyzji,
    • terminy i etapy realizacji inwestycji,
    • obowiązki inwestora w trakcie i po zakończeniu inwestycji.
  8. Rozporządzenia prawne:
    • odwołania i skargi,
  9. Zapisy dodatkowe:
    • ewentualne zapisy specyficzne dla danego terenu lub inwestycji.

Zobacz, jak wygląda przykładowa decyzja WZ 

Przykładowa decyzja o warunkach zabudowy cz. 1
Przykładowa decyzja o warunkach zabudowy cz. 1
Przykładowa decyzja o warunkach zabudowy cz. 2
Przykładowa decyzja o warunkach zabudowy cz. 2

Ile trwa procedura wydania decyzji o warunkach zabudowy?

Decyzja zostanie powinna zostać wydana w przeciągu jednego miesiąca od złożenia wniosku. Jednak w większości przypadków może to potrwać do dwóch miesięcy, ze względu na konieczność jej uzgadniania z odpowiednimi organami. 

Jak długo jest ważna decyzja o warunkach zabudowy?

Póki co, warunki zabudowy są nadawane są bezterminowo. Wygaśnięcie decyzji może nastąpić w przypadku wejścia w życie planu miejscowego, który wprowadza inne warunki zabudowy niż te określone w decyzji. Przyczyną wygaśnięcia dokumentu może też być wydanie pozwolenia na budowę dla innego wnioskodawcy, który również złożył wniosek o warunki zabudowy. Przepisy te mogą jednak wkrótce ulec zmianie.

Nowelizacja ustawy o planowaniu przestrzennym

25 lipca 2023 r. prezydent podpisał Ustawę z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw. Nowela wprowadza rewolucyjne zmiany w kwestii wydawania decyzji dotyczących warunków zabudowy.

Po wprowadzeniu nowych przepisów, decyzje WZ będą wydawane wyłącznie dla obszarów wyznaczonych w planie ogólnym gminy. Dodatkowo warunki zabudowy wydane po 31 grudnia 2025 roku przestaną być ważne po 5 latach od ich uzyskania. Projektodawca zaznacza, że ten okres czasu jest wystarczający do podjęcia działań niezbędnych do realizacji inwestycji.

Przed inwestycją, sprawdź informacje o działce, wejdź na Geoportal OnGeo.pl

Jeżeli planujesz budowę domu lub innego obiektu wymagającego uzyskania decyzji urzędowych, skorzystaj z narzędzi Geoportalu OnGeo.pl, które dostarczą Ci wielu cennych informacji, bardzo istotnych z punktu widzenia realizacji inwestycji budowlanej. 

Raport o Terenie OnGeo gwarantuje otrzymanie skondensowanej, rzetelnej i fachowej wiedzy na temat interesującego Cię terenu. 

Sprawdzisz m.in.:

  • Czy na wskazanym terenie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego;
  • Uzyskasz informacje o planowanych inwestycjach w okolicy;
  • Sprawdzisz, czy na tym terenie obowiązują obszary chronione jak Natura 2000, parki narodowe, krajobrazowe, rezerwaty przyrody;
  • Zapoznasz się z informacjami o zanieczyszczeniu powietrza, zagrożeniu powodziowym i osuwiskowym;
  • Sprawdzisz potencjał solarny nieruchomości, co pomoże Ci w przyszłości ocenić zasadność zainwestowania w fotowoltaikę.
Avatar: Monika Ojczyk
Monika Ojczyk

Redaktorka prowadząca w OnGeo.pl. Analityczka danych i specjalistka rynku nieruchomości.