Decyzja o warunkach zabudowy procedura formalna

Realizację inwestycji budowlanej poprzedza wiele etapów formalnych, które musimy dopełnić przed rozpoczęciem prac. Pierwszym etapem jest uzyskanie dokumentu, jakim jest decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, potocznie nazywana decyzja WZ. Dla terenów, które posiadają uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nie wydaje się decyzji o warunkach zabudowy, zastępuje ją wypis i wyrys z miejscowego planu.

Kto wydaje decyzję o warunkach zabudowy?

Wszystkie sprawy formalne związane z uzyskaniem warunków zabudowy zrealizujemy w urzędzie miasta lub gminy, odpowiednim dla lokalizacji działki, na której planowana jest inwestycja. W większości przypadków tymi sprawami zajmują się wydziały i referaty urzędów: architektury i urbanistyki, geodezji, planowania przestrzennego lub gospodarki przestrzennej. Dokładną lokalizację działki, w tym jej numer i obręb możesz sprawdzić samodzielnie w Geoportalu OnGeo.pl, przeczytaj wpis jak znaleźć działkę. Decyzję o warunkach zabudowy wydaje formalnie wójt, burmistrz lub prezydent miasta, w praktyce zajmuje się tym odpowiednia komórka w urzędzie.

Jakie dokumenty należy przygotować przed złożeniem wniosku o wydanie warunków zabudowy:

1. Wniosek o warunki zabudowy i zagospodarowania terenu pobierz przykładowy wzór wniosku o ustalenie warunków zabudowy ze strony rządowej.
2. Mapa zasadnicza w skali 1:500 lub 1:1000 w dwóch egzemplarzach, mapę zasadniczą uzyskamy w powiatowym ośrodku geodezyjno-kartograficznym lub miejskim ośrodku geodezjno-kartograficznym. W przypadku braku mapy zasadniczej dołączyć należy mapę katastralną, którą również uzyskamy w wyżej wymienionych urzędach. Z uwagi na charakter decyzji i konieczność przeprowadzenia analiz mapa powinna obejmować obszar nie mniejszy niż trzykrotna szerokość frontu działki, której dotyczy wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy.
3. Opisowe oraz graficzne określenie planowanego sposobu zagospodarowania terenu. Chodzi o przedstawienie planowanego położenia budynku i otoczenia na mapie wraz z opisem. Nie musi być to opracowanie specjalistyczne, możemy sami w sposób poglądowy przedstawić to na kopi mapy.
4. Decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach, wymagana jest w przypadku gdy inwestycja może mieć wpływ na środowisko lub zdrowie ludzi. Jeżeli np. działka na której planujemy wybudować dom znajduje się na obszarze natura 2000, to konieczne będzie uzyskanie decyzji środowiskowej. Czy teren leży na obszarach 2000 lub innych obszarach chronionych możesz sprawdzić samodzielnie w Geoportalu OnGeo.pl.
5. Warunki techniczne dostawy mediów, dokumenty potwierdzające możliwość uzbrojenia terenu (w przypadku, gdy działka nie jest uzbrojona). Wystarczającym dokumentem jest np. umowa na wykonanie przyłącza do sieci energetycznej, wodociągowej, kanalizacyjnej.
6. Dowód uiszczenia opłaty skarbowej za wydanie decyzji o warunkach zabudowy.
7. Pełnomocnictwo, dla osoby działającej w imieniu inwestora.

Przed rozpoczęciem kompletowania dokumentów skontaktuj się z odpowiednią jednostką urzędu miasta lub gminy, która prowadzi sprawy związane z decyzjami WZ. Dopytaj o wymagane dokumenty, korzystając z powyższego wykazu. Wniosek o warunki zabudowy i zagospodarowania terenu znajdziesz dodatkowo na stronie urzędu.

Co zawiera decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu?

Podstawowym przepisem prawnym regulującym sprawy związane z procesem inwestycyjnym, w tym uzyskaniem warunków zabudowy jest ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Szczegółowy zakres WZ określa rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Decyzja o warunkach zabudowy określa podstawowe wymagania i cechy które musi spełnić planowana inwestycja, w tym m.in.:

• rodzaj inwestycji,
• dojazd do działki, dostęp do drogi publicznej (zagadnienie szczegółowo opisane w innym wpisie na blogu OnGeo),
• sposób zagospodarowania terenu wokół zabudowy,
• ilość miejsc parkingowych,
• charakterystykę zabudowy,
• dostęp do mediów dla nieruchomości,
• określenie funkcji planowanej inwestycji
• linia zabudowy obszar dopuszczalnego lub wymaganego położenia budynku,
• wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu objętego wnioskiem,
• szerokość elewacji frontowej,
• wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki,
• geometria dachu, w tym; układ połaci dachowych, kąt nachylenia, wysokość kalenicy.

W jaki sposób określa się warunki zabudowy i zagospodarowanie terenu?

Jeżeli złożymy wniosek o warunki zabudowy oraz wszystkie wymagane załączniki do wniosku, w urzędzie sporządza się projekt decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Przeprowadza się analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w sąsiedztwie działki objętej wnioskiem. Obszar analizowany wyznacza się na dołączonej do wniosku kopii mapy zasadniczej lub katastralnej, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki, jednak nie mniej niż 50 metrów. W analizie dokonuje się pomiarów i określenia cech obiektów znajdujących się w wyznaczonym obszarze, na bazie których wyznaczane są parametry dla obiektu, którego dotyczy wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy.

Projekt decyzji o warunkach zabudowy w zależności od położenia może zostać uzgodniony z odpowiednimi organami, pośród nich wskazać można m.in.: właściwego zarządcę drogi, starostę, wojewodę, wojewódzkiego konserwatora zabytków, marszałka województwa, dyrektora parku narodowego, regionalnego dyrektora ochrony środowiska, a także ministra właściwego do spraw zdrowia.

Decyzja o warunkach zabudowy zostanie wydana tylko w przypadku, gdy spełnione zostaną następujące warunki:

• Co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób umożliwiający funkcji, parametrów, cech i wskaźników zagospodarowania terenu i kształtowania zabudowy, w tym formy architektonicznej obiektów budowlanych, gabarytów, intensywności zabudowy, linii zabudowy.
• Uzbrojenie terenu jest wystarczające dla planowanej inwestycji.
• Działka ma dostęp do drogi publicznej.
• Grunt nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenie gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne.
• Decyzja nie narusza przepisów odrębnych (np. prawo budowlane, ochrony środowiska).

Poniżej kilka pytań i odpowiedzi związanych z wydaniem decyzji o warunkach zabudowy:

Jaki jest okres ważności warunków zabudowy?

Decyzja o warunkach zabudowy jest bezterminowa, nie ma wskazanego okresu obowiązywania. Wygaśnięcie decyzji może nastąpić w przypadku wejścia w życie planu miejscowego, który wprowadza inne warunki zabudowy niż te określone w decyzji. Przyczyną wygaśnięcia dokumentu może też być wydanie pozwolenia na budowę dla innego wnioskodawcy, który również złożył wniosek o warunki zabudowy. 

Ile kosztuje decyzja o warunkach zabudowy?

Koszt decyzji o warunkach zabudowy to 107 zł, w przypadku inwestycji dotyczącej budynku mieszkalnego nie pobiera się opłaty. Jeżeli do decyzji dołączyliśmy pełnomocnictwo poniesiemy dodatkowy koszt w wysokości 17 zł. 

Ile trwa procedura wydania decyzji o warunkach zabudowy?

Decyzja zostanie teoretycznie wydana w przeciągu jednego miesiąca od złożenia wniosku o wydanie warunków zabudowy. Jednak w większości przypadków może to potrwać do dwóch miesięcy, ze względu na konieczność jej uzgadniania z odpowiednimi organami. 

Kiedy i gdzie możemy złożyć odwołanie od decyzji o warunkach zabudowy?

Odwołanie należy złożyć do 14 dni od otrzymania decyzji WZ. Jeżeli decyzja została wydana przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta odwołanie należy złożyć do samorządowego kolegium odwoławczego. 

Przed inwestycją sprawdź informacje o działce, wejdź na Geoportal OnGeo.pl

Jeżeli planujesz budowę domu lub innego obiektu wymagającego uzyskania decyzji urzędowych, skorzystaj z narzędzi Geoportalu OnGeo.pl, które dostarczą Ci wielu cennych informacji, bardzo istotnych z punktu widzenia realizacji inwestycji budowlanej. 

Do czego przydadzą Ci się informacje z Geoportalu OnGeo.pl:

• sprawdzisz czy na wskazanym terenie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego,
• dowiesz się jaki jest numer działki, obręb, nazwa jednostki ewidencyjnej,
• przeanalizujesz jakie są planowane inwestycje w okolicy, dzięki informacją takich jak wydane pozwolenia na budowę w sąsiedztwie działki
• czy działka położona jest na obszarach chronionych, m. in.: obszary Natura 2000, rezerwaty przyrody, parki narodowe i krajobrazowe i inne,
• jakie jest średnioroczne zanieczyszczenie powietrza dla analizowanego obszaru,
• wiele innych ważnych informacji, istotnych z punktu widzenia inwestycji budowlanej.

Dane pobierzesz w portalu Ongeo.pl, samodzielnie w zaledwie parę minut. Szczegóły dotyczące zakresu możliwych do uzyskania informacji oraz instrukcję pobierania danych opisaliśmy w innym artykule na Blogu OnGeo.pl : JAK POBRAĆ DANE. Wejdź i sprawdź sam, w przypadku pytań lub problemów napisz do nas! Zespół OnGeo.pl służy pomocą.