Linia zabudowy w miejscowym planie i decyzji WZ

Pojęcie linia zabudowy pojawia się w decyzjach o warunkach zabudowy (WZ) oraz miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Linia zabudowy wyznacza obszar dopuszczalnego lub wymaganego położenia budynku na działce.

Czym jest obowiązująca linia zabudowy?

Prawo budowlane nie zawiera jednoznacznej definicji tego pojęcia, dlatego nie znajdziemy go wprost w przepisach ustawy. Skąd zatem wynika praktyka umieszczania informacji o obowiązującej linii zabudowy w MPZP lub w decyzjach o warunkach zabudowy?

W praktyce administracyjnej przyjmuje się, że obowiązująca linia zabudowy określa dokładne położenie frontowej ściany budynku na danej działce. Wyznacza ona miejsce, w którym można, a czasem trzeba, ulokować elewację budynku zwróconą w stronę określonego kierunku (np. ulicy).

Sama linia zabudowy odnosi się do odległości od granicy działki, w jakiej można wznosić budynki. Innymi słowy, jest to granica, w obrębie której zabudowa jest dozwolona lub wymagana.

Rozumienie tej linii jest kluczowe zarówno na etapie projektowania inwestycji, jak i podczas formalnych uzgodnień w urzędzie.

Obowiązująca linia zabudowy określa usytuowanie frontowej elewacji budynku, na przykład domu jednorodzinnego. Powinna być zgodna z rozmieszczeniem budynków na sąsiednich posesjach, aby zachować harmonijny i spójny układ przestrzenny w danej lokalizacji.

Linia zabudowy – co oznacza?

Linia zabudowy to odległość, w jakiej budynek może być zlokalizowany względem granic działki. Można również określić ją jako wyznaczenie przestrzeni, w której budynki mogą lub muszą być umieszczone.

Obowiązująca linia zabudowy szczegółowo wskazuje, gdzie powinna być usytuowana frontowa ściana budynku, na przykład domu jednorodzinnego. Powinna ona harmonizować z istniejącą zabudową na sąsiednich działkach, aby tworzyć spójny i estetyczny układ przestrzenny.

Podstawa prawna

Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (zwana dalej u.p.z.p.), zawiera zapisy określające zasady kształtowania zabudowy w tym m.in. dotyczące linii zabudowy. Obowiązek określania linii zabudowy dotyczy zarówno miejscowych planów, jak i decyzji o warunkach zabudowy (decyzja WZ wydawana jest w przypadku braku MPZP).

Aktami wykonawczymi do u.p.z.p, w których doprecyzowano wymogi dotyczące linii zabudowy są:

• Rozporządzenie Ministra Infrastruktury w sprawie wymaganego zakresu projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w zakresie miejscowych planów;
• Rozporządzenie Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – w zakresie decyzji o warunkach zabudowy.

W myśl przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym konieczne jest wyznaczenie oraz określenie linii zabudowy zarówno w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (MPZP), jak i w decyzji o warunkach zabudowy (WZ).

• Art. 15 ust. 1 pkt 1 tej ustawy wskazuje, że w planie miejscowym należy obligatoryjnie ustalić przeznaczenie terenów oraz wyznaczyć granice obszarów o różnym przeznaczeniu lub sposobie zagospodarowania.
• Ponadto, w dalszej części tego artykułu, zapisano konieczność ustalenia zasad kształtowania zabudowy na danej działce, w tym wyznaczenia linii zabudowy i określenia parametrów budynków, takich jak ich wymiary czy gabaryty.

Dodatkowe przepisy

Zgodnie z § 4 pkt 6 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r., dotyczącego wymaganego zakresu projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jednym z obowiązujących standardów jest szczegółowe określenie:

• Linii zabudowy,
• Powierzchni przeznaczonej pod zabudowę w stosunku do całkowitej powierzchni działki,
• Procentowego udziału powierzchni biologicznie czynnej.

Takie regulacje mają na celu zapewnienie ładu przestrzennego i dopasowanie nowych inwestycji do istniejącego otoczenia, uwzględniając lokalne wytyczne urbanistyczne.

Czym jest obowiązująca linia zabudowy? Czym różni się od nieprzekraczalnej?

Pomimo obowiązku stosowania w aktach prawa miejscowego linii zabudowy, brak jest jednej ustawowej definicji tego pojęcia. Każdorazowo pojęcie linii zabudowy powinno zostać wyjaśnione w zapisach danego miejscowego planu zagospodarowania lub decyzji o warunkach zabudowy.

W obecnie funkcjonujących planach miejscowych oraz wydawanych decyzjach WZ występują dwa rodzaje linii zabudowy, tj.: obowiązująca linia zabudowy oraz nieprzekraczalna linia zabudowy.

Obowiązująca linia zabudowy - definicja

Obowiązująca linia zabudowy wyznacza linię, na której musi zostać posadowiona ściana budynku (lica ściany frontowej). Przebieg linii wyznaczany jest na podstawie istniejącej zabudowy w sąsiedztwie. Linie te wyznacza się w miejscach istotnych urbanistycznie. Celem wyznaczania obowiązującej linii jest uporządkowanie powstającej zabudowy i dostosowanie jej do otoczenia. Obowiązująca linia zabudowy nazywana jest również linią obligatoryjną lub nakazaną.

Obowiązująca linia zabudowy oznaczona jest graficznie w formie prostej linii z wypełnionymi trójkątami.

Nieprzekraczalna linia zabudowy - definicja

Nieprzekraczalna linia zabudowy wyznacza obszar, w którym nie można wybudować budynku. Budynek może być natomiast usytuowany w odległości większej od wyznaczonej linii. W odróżnieniu od obowiązującej linii zabudowy, w przypadku linii nieprzekraczalnej inwestor ma większą dowolność, co do wyboru miejsca ulokowania budynku.

Nieprzekraczalna linia zabudowy musi być wyznaczona w odpowiednich odległościach od dróg. Jest to od 6 do 50 metrów, w zależności od rodzaju drogi oraz położenia w obszarze zabudowanym lub poza obszarem zabudowanym. Dodatkowo na położenie nieprzekraczalnej linii zabudowy mogą mieć wpływ granice działki, linie wysokiego napięcie lub inne linie sieci infrastruktury technicznej. Gmina może kształtować zabudowę poprzez wyznaczanie większych odległości, przy zachowaniu minimalnych odległości. Głównym celem wyznaczania linii zabudowy jest zachowanie ładu przestrzeni oraz zgodność z innymi przepisami, określającymi minimalne odległości zabudowy.

Nieprzekraczalna linia zabudowy oznaczona jest graficznie w formie prostej linii z niewypełnionymi trójkątami.

Poniżej przedstawiamy graficzne oznaczenia stosowane dla linii zabudowy zgodnie z Polską Normą nr PN-B-01027

Różnica pomiędzy obowiązującą linią zabudowy a nieprzekraczalną linią zabudowy

Posłużymy się tezą wyroku WSA w Krakowie, w którym określono, że w przypadku określenia obowiązującej linii zabudowy, nie może być żadnych odstępstw, co do usytuowania budynku od jej przebiegu. Natomiast w przypadku nieprzekraczalnej linii zabudowy, budynek może być położony w sposób odbiegający od jej przebiegu, byleby nie przekroczył we wskazanym kierunku tak określonej linii.

Linia zabudowy a części budynku

W przypadku, nieprzekraczalnej linii zabudowy, decyzja o warunkach zabudowy lub miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego mogą dopuszczać wysunięcie poza wyznaczoną linię takich elementów jak: balkony, tarasy, schody zewnętrzne, wykusze, pochylnie itp. Jeżeli nie ma w tych dokumentach wzmianki o takich wyjątkach, to żaden element dodatkowy budynku nie może wykraczać poza linię.

Gdzie sprawdzić przebieg linii zabudowy – Raport o terenie OnGeo.pl

Przebieg linii zabudowy znajdziesz w rysunku (załączniku) do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub załączniku graficznym do decyzji o warunkach zabudowy. W pierwszej kolejności należy dowiedzieć się, czy na analizowanym przez nas obszarze obowiązuje plan miejscowy, czy też nie ma planu. W przypadku gdy jest obowiązujący plan należy pobrać uchwałę ws. MPZP.

Instrukcja generowania Raportu o terenie:

1. Wejdź na stronę OnGeo.pl;
2. Wyszukaj miejsce, wpisując adres lub numer działki lub poprzez opcję “wskaż na mapie”;
3. W celu wygenerowania Raportu o terenie w panelu po lewej stronie odznacz z listy dostępnych tematów, te które Cię nie interesują (informacje o planach miejscowych znajdują się w sekcji: “Ograniczenia formalnoprawne“, pod tematem: “Miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego“;
4. Po wybraniu kliknij przycisk potwierdź i zapłać za pomocą wygodnego przelewu online;

Raport pobierzesz samodzielnie dla dowolnej działki w Polsce w zaledwie 5 minut. Dokument zawiera ponad 60 stron informacji o wybranym terenie. 

Zobacz: Przykładowy Raport dla działki OnGeo.pl