Powierzchnia biologicznie czynna- co oznacza, jak obliczyć powierzchnię biologicznie czynną

Planując budowę domu, powinieneś wiedzieć, jaką część działki możesz zabudować, zabetonować lub utwardzić innym materiałem budowlanym. Pozostała część powinna zostać biologicznie czynna. Jeśli okaże się, że zbyt duża część nieruchomości gruntowej jest zabetonowana, czyli powierzchnia biologicznie czynna działki jest zbyt mała, prawdopodobnie zapłacisz jeszcze jedną daninę - podatek deszczowy.

Czym jest powierzchnia biologicznie czynna?

Powierzchnia biologicznie czynna lub inaczej teren biologicznie czynny, to niezabudowana przestrzeń pokryta roślinnością na działce. Teren ten umożliwia naturalną wegetację roślin, a także realizuje zadania związane z naturalną retencją wody.

Definicja powierzchni biologicznie czynnej znajduje się w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać obiekty budowlane (Dz.U. 2002 nr 75 poz. 690). Według niej ilekroć w rozporządzeniu jest mowa o:

Można zatem przyjąć, iż powierzchnia biologicznie czynna to obszar z nasadzeniami drzew, krzewów, kwiatów, traw, jednak pozostający w takim stanie, że wody opadowe i roztopowe mogą wsiąkać do gruntu. Wychodząc z tego założenia, za powierzchnię biologicznie czynną uważa się:

• rabatę ziemną,
• rabatę żwirową,
• powierzchnię utwardzoną kratami, między którymi mogą rosnąć rośliny,
• trawniki,
• grunt obsadzony drzewami i krzewami,
• rowy,
• stawy,
• oczka wodne

Za teren biologicznie czynny uważa się również zielone dachy, czyli tarasy lub stropodachy pokryte roślinnością. Jednak do obliczeń bierze się tylko 50 % powierzchni nie mniejszej niż 10 m2. Takie rozwiązanie cieszy się popularnością w polskich miastach. Władze lokalne wprowadzają ulgi dla mieszkańców, którzy decydują się np. pokryć swoje budynki i ich dach roślinnością. Mieszkańcy Kalisza i Katowic mogą już starać się o zwolnienie z podatku od nieruchomości, jeśli postawią na zielone elewacje i dachy swoich domów.

Jakie funkcje pełni powierzchnia biologicznie czynna?

Teren zajmowany przez roślinność ma duże znaczenie nie tylko dla pojedynczej działki, ale również w znacznie szerszym aspekcie. Zadania realizowane dzięki odpowiedniej równowadze pomiędzy terenem niezabudowanym, pokrytym roślinami i wodą, a podłożem utwardzonym np. betonem to:

• wpływ na mikroklimat i jakość powietrza,
• zachowanie środowiska naturalnego roślin i zwierząt,
• umożliwienie retencji wody poprzez odprowadzanie opadów i topniejącego śniegu do gruntu,
• poprawa estetyki krajobrazu i posesji
• wpływ na jakość życia mieszkańców.

Jeśli chodzi o retencje wody, to kwestie te znalazły odzwierciedlenie w przepisach podatkowych. Za retencje wody uważa się okresowe wyłączenie znacznych ilości wody z cyklu hydrologicznego na skutek ich zatrzymania w zbiornikach wodnych i gruncie. Okazuje się, ze im większa powierzchnia terenu biologicznie czynna, tym niższy pobiera się podatek od deszczu.

Ile wynosi podatek deszczowy?

Podatek od deszczu jest pobierany przez państwo od właścicieli nieruchomości, których zbyt duża część jest zabetonowana i nie jest w stanie wchłonąć odpowiedniej ilości wody deszczowej. Do jego zapłaty są zobowiązani właściciele nieruchomości o powierzchni przekraczającej 3500 m2. Jednak tylko w przypadku, gdy w co najmniej 70 % jest ona zabudowana oraz nie jest podłączona do kanalizacji.

Roczne stawki podatku od deszczówki zależą od tego, czy nieruchomość wyposażona jest w urządzenie do retencjonowania wody. Stawki wynoszą maksymalnie:

• 1,00 zł za 1 m2 – przy braku urządzeń do retencjonowania wody z powierzchni uszczelnionych trwale związanych z gruntem;
• 0,60 zł za 1 m2 – jeżeli na nieruchomości są urządzenia retencyjne o pojemności do 10 % odpływu rocznego z powierzchni uszczelnionych trwale związanych z gruntem;
• 0,30 zł za 1 m2 – jeżeli występujące urządzenia retencyjne mają pojemność od 10 do 30 % odpływu rocznego;
• 0,10 zł za 1m2 – jeżeli urządzenia do retencjonowania wody mają pojemność powyżej 30 % odpływu rocznego.

Przy ustalaniu wysokości podatku deszczowego bierze się pod uwagę wyłącznie zabudowaną część powierzchni działki.

Powierzchnia biologicznie czynna, a warunki techniczne

W odniesieniu do wspomnianego wyżej Rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać obiekty budowlane, możemy stwierdzić, jaka jest minimalna powierzchnia biologicznie czynna w przypadku zabudowy wielorodzinnej. Wymagania te mają na celu ograniczenie zarówno samowoli deweloperów, jak i samych inwestorów. Niestety polska deweloperka w miastach określana jest pojęciem "patodeweloperka", co w praktyce oznacza wykorzystanie terenu do granic możliwości.

Przepisy prawa nakazują, aby powierzchnia terenu biologicznie czynna zajmowała:

• co najmniej 25% terenu -w odniesieniu do zabudowy wielorodzinnej, budynków opieki zdrowotnej i działalności oświatowej;
• co najmniej 30% terenu - w odniesieniu do domów wielorodzinnych objętych jedynie pozwoleniem na budowę.

Minimalne normy dotyczące działek przeznaczonych pod indywidualną zabudowę mieszkalną znajdują się w MPZP. Dlatego diagnoza działki pod kątem weryfikacji treści dokumentacji planistycznych przed rozpoczęciem inwestycji jest kluczowa dla przedsięwzięcia! Lokalne przepisy mogą wymagać naprawdę dużego obszaru zieleni! Dotyczy to głównie terenów atrakcyjnych przyrodniczo.

Powierzchnia biologicznie czynna, a MPZP

Przede wszystkim sposób, w jaki możesz zagospodarować swoją działkę budowlaną zależy od miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP), a w przypadku jego braku - od decyzji o warunkach zabudowy. To właśnie tak znajdziesz chociażby wskaźnik powierzchni zabudowy, który informuje o tym, jaką powierzchnię mogą zająć w sumie budynki na działce. W MPZP znajdziesz również zapis o wymaganej powierzchni biologicznie czynnej.

Zgodnie z przepisami budowlanymi przynajmniej 25 % powierzchni działki budowlanej powinien stanowić teren biologicznie czynny. Jednak miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego często nakazuje inwestorom zachowanie przynajmniej 40, 50, a nawet 70 % terenu biologicznie czynnego. W tym przypadku można zauważyć zależność, że im większa jest powierzchnia działki budowlanej, tym większy jest wymóg w MPZP dla takiego terenu.

Jak obliczyć powierzchnię biologicznie czynną?

Zanim przejdziemy do kalkulacji warto wspomnieć jeszcze raz, że metraż jaką musi zajmować minimalna powierzchnia biologicznie czynna wynika z zapisów MPZP lub decyzji o warunkach zabudowy oraz z warunków technicznych dla różnych rodzajów działek.

W kalkulacji należy uwzględnić całą powierzchnię działki, włącznie z obszarem zajmowanym przez budynki.

Jeśli z warunków technicznych wynika, że wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej nie może być niższy niż 25 %, to:

• na działce o łącznej powierzchni 2 000 m2, powinno znaleźć się odpowiednio: 
  2 000 x 0,25 = 500 m2 terenów biologicznie czynnych;
• na działce o łącznej powierzchni 1,5 ara, powinno znaleźć się odpowiednio: 1,5 a = 1 500 m2, czyli 
  1 500 x 0,25 = 375 m2 terenów biologicznie czynnych.

Wyjątkiem są wspomniane tarasy oraz zielone dachy, których metraż przekracza 10 m2. W takim przypadku powierzchnię biologicznie czynną trzeba jeszcze podzielić przez 2.