Weryfikacja powierzchni działki jest jednym z podstawowych elementów procesu diagnozowania nieruchomości przed jej kupnem. To właśnie wielkość działki, a więc i powierzchnia, decydują o tym, jaki budynek ostatecznie na niej powstanie. Może się jednak tak zdarzyć, że powierzchnia działki, którą pomierzył w terenie geodeta lub którą ustalisz przy pomocy narzędzi pomiaru powierzchni na mapie różni się od tej która widnieje w ewidencji gruntów i budynków lub w księdze wieczystej. Dlaczego tak jest?
- W dziale I księgi wieczystej powierzchnia ujawniona niekoniecznie odpowiada rzeczywistej powierzchni działki. A zatem wpisy w dziale I-O nie są objęte rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych.
- Powierzchnia działki ujawniona w księdze wieczystej nieruchomości może być oznaczona z "dokładnością do ara". Taki zapis może świadczyć o tym, że właściciel nie zaktualizował powierzchni działki z EGiB w dokładnością do m2.
- W Raportach o Terenie możesz porównać powierzchnię rzeczywistą z powierzchnią urzędową.
- Sprawdź poniżej jak poprawnie wypełnić wniosek o zmianę wpisu w EGIB.
Powierzchnia działki, czyli różnica między powierzchnią rzeczywistą, a prawną
Mówiąc o powierzchni działki mamy na myśli powierzchnię rzeczywistą lub powierzchnię prawną działki. Okazuje się, że nie zawsze wielkości te są sobie równe, a różnice mogą wynikać z różnych powodów.
Pierwszym powodem różnic w powierzchni działki może być przejście z sytemu parcelowego na system działkowy. W systemie parcelowym powierzchnia działki określona była w m2, zaś działki w zaokrągleniu do pełnych arów. Stąd też działka, która posiada zapis w dokumentach urzędowych, czyli w księdze wieczystej i EGiB, o powierzchni działki np. 1270 m2, może w systemie działkowym być określona jako powierzchnia wynosząca 13 arów.
Ponadto w Rozporządzeniu Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z dnia 30 lipca 2021 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków w § 16 pkt 2 i 3 widnieje zapis iż:
Dz.U.2021.1390
2. Pole powierzchni ewidencyjnej oblicza się na podstawie współrzędnych punktów granicznych działki ewidencyjnej, uwzględniając wartość poprawki odwzorowawczej, i wykazuje się w hektarach z precyzją zapisu do 0,0001 ha.
3. Dla działek ewidencyjnych, dla których pole powierzchni od chwili założenia ewidencji nie zostało obliczone z precyzją zapisu do 0,0001 ha, dopuszcza się wykazywanie powierzchni z precyzją zapisu do 0,01 ha
Polecamy wpis: Czym jest kataster nieruchomości?
Drugim powodem może być aktualizacja granic działki w ramach postępowania rozgraniczeniowego. Jeszcze kilkanaście lat temu powierzchnię działki dla potrzeb ewidencji gruntów i budynków określano w sposób graficzny, czyli na podstawie mapy, bez wchodzenia w teren i bez jednoznacznego ustalenia granic i ich punktów załamania. Dopiero modernizując EGiB, a tym samym przechodząc z postaci graficznej i analogowej na cyfrową, określa się współrzędne punktów załamania granic. Dopiero potem na ich podstawie oblicza się powierzchnię nieruchomości. W sporządzonym dla tego celu opracowaniu współrzędne części punktów załamania granic przyjmuje się na podstawie danych z terenu.
Pamiętaj!
Rozgraniczenia nieruchomości nie przeprowadza się, gdy granica nieruchomości jest ustalona na postawie dokumentacji geodezyjnej, lecz nie jest wykazana w terenie. W przypadku, gdy istnieją materiały, dzięki którym granicę nieruchomości można łatwo odtworzyć, przeprowadza się tzw. wznowienie znaków granicznych. Rozgraniczenie działki dotyczy wyłącznie nieruchomości gruntowych.
Dowiedz się więcej -> Rozgraniczenie nieruchomości - procedura ustalenia granic działki
Gdzie znajdziemy powierzchnię działki?
Prawną powierzchnię działki znajdziemy w dwóch rejestrach, tj. w księdze wieczystej oraz w ewidencji gruntów i budynków. W księdze wieczystej dane dotyczące powierzchni nieruchomości znajdują się w dziale I. Dostęp do ksiąg ogranicza jedynie konieczność znajomości numeru księgi wieczystej, prowadzonej dla interesującej cię działki. Treść księgi dostępna jest w formie elektronicznej w ramach systemu Elektronicznych Ksiąg Wieczystych, a także w wydziale wieczystoksięgowym właściwego Sądu Rejonowego. Przy czym w tym drugim przypadku konieczne jest złożenie wniosku o odpis z księgi wieczystej.
Oprócz sprawdzenia powierzchni działki w księdze wieczystej należy również zweryfikować ją w ewidencji gruntów i budynków. Informacje tę możesz uzyskać, jeśli złożysz wniosek o wydanie wypisu z rejestru gruntów do odpowiedniego ze względu na położenie działki starostwa powiatowego lub urzędu miasta. Warto przy tym pamiętać, że do uzyskania takiego wypisu oraz wyrysu z mapy ewidencyjnej uprawniony jest właściciel nieruchomości bądź inny podmiot, posiadający interes prawny.
Więcej informacji we wpisie: Jak sprawdzić działkę w ewidencji gruntów i budynków?
W przypadku, gdyby okazało się, że zgodnie z wypisem z rejestru gruntów działka ma powierzchnię inną niż ta, wskazana w księdze wieczystej, konieczne będzie złożenie wniosku o sprostowanie treści księgi wieczystej.
Czy wiesz, że...
W Raportach o Terenie możesz znaleźć niektóre informacje z Ewidencji Gruntów i Budynków (EGIB).
Generując Raport OnGeo otrzymasz czytelną mapę z Twoją działką z wyznaczonymi parametrami geometrycznymi, tj. długość, szerokość, powierzchnia rzeczywista oraz współczynnik kształtu. Dodatkowo w tabeli otrzymasz dane z ewidencji gruntów i budynków z dokładnym położeniem administracyjnym nieruchomości oraz dodatkowe dane z EGiB - powierzchnię urzędową oraz grupę rejestrową działki.
Dzięki tym informacjom możesz w zaledwie 5 minut sprawdzić, czy powierzchnia prawna Twojej działki jest zgodna w powierzchnią rzeczywistą.
Pobierz analizę nieruchomości OnGeo i zdiagnozuj potencjał inwestycyjny swojej działki!
Sprawdź jak pobrać dane → JAK TO DZIAŁA?
Wniosek w celu uzyskania informacji na temat powodów zmiany powierzchni w ewidencji
Jeśli nie doszło do zmiany granic działki, to różnice w powierzchni rzeczywistej działki, a powierzchni prawnej wynikają z jednej przyczyn o której mowa była powyżej. Natomiast jeżeli powód zmiany powierzchni jest inny, to właściciel przedmiotowej działki może złożyć wniosek do starosty o zmianę wpisu w ewidencji. W przypadku odmowy należy złożyć odwołanie do wojewódzkiego inspektora nadzoru geodezyjnego.
Pamiętaj!
Uprawnienia do złożenia wniosku o zmianę wpisu w EGiB nie mają inne osoby które nie posiadają interesu prawnego. Niniejsze prawo posiadają:
- właściciel lub władający w rozumieniu posiadania samoistnego,
- władający na gruntach publicznych: wieczystym użytkownikiem, użytkownikiem gruntów państwowych i samorządowych.
Gdyby doszło do zmiany powierzchni w wyniku zmian prawnych, to zmiana w ewidencji poprzedzona byłaby postępowaniem rozgraniczeniowym lub innym postępowaniem sądowym, które byłoby podstawą zmiany powierzchni.
Wniosek o dokonanie zmian w ewidencji gruntów i budynków
Poniżej sprawdź jak wygląda poprawnie złożony wniosek o dokonanie zmian w ewidencji gruntów i budynków. Dane są fikcyjne.
ZGŁOSZENIE ZMIAN DANYCH | |
| Zgłaszający zmianę: | |
| Jan Kowalski | |
| ul. Adama Mickiewicza XX, XX-XXX Iksowo, PESEL: 780325XXXXX tel. 666 XXX XXX | |
| (adres, PESEL, nr telefonu) | |
| Określenie nieruchomości, w której nastąpiły zmiany: | |
| Gmina Iksowo | |
| (nazwa jednostki ewidencyjnej) | |
| Iksowo, obr. 0005 | |
| (nazwa i numer obrębu ewidencyjnego) | |
| Numery działek: | 46/1 |
| Numer arkusza mapy: | 1,2 |
| Określenie położenia: | |
| Iksowo, Krakowska XX | |
| (nazwa miejscowości, ulicy, nr porządkowy) | |
| Jako właściciel ww. nieruchomości zgłaszam następujące zmiany danych ewidencyjnych: | |
| np. zmiana właściciela nieruchomości gruntowej nr 46/1 w miejscowości Iksowo na podstawie aktu notarialnego Nr XXXX/2022 z dnia 20.02.2022 r. | |
| Do zgłoszenia załączam: | |
| Do dokumentacji należy złożyć: a) akty notarialne, b) prawomocne orzeczenia sądu, c) ostateczne decyzje administracyjne, d) odpisy z ksiąg wieczystych (oryginały lub odpisy dokumentów), e) odpisy dokumentacji architektoniczno-budowlanej przechowywanej przez organy administracji, f) dokumentacja geodezyjna i kartograficzna przyjęta do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego zawierająca wykazy zmian danych ewidencyjnych oraz akty normatywne i dane wynikające z publicznych ewidencji i rejestrów. | |
Jan Kowalski | |
(podpis zgłaszającego zmianę, data) | |