Powierzchnia działki z EGiB niezgodna z powierzchnią pomierzoną w terenie
Monika Byś
2024-10-02
~7 min
Głosów: 30, średnia ocen: 5
Zakup działki to poważna decyzja, która wymaga szczegółowej analizy dokumentów oraz stanu prawnego nieruchomości. Jednym z najważniejszych aspektów jest zgodność powierzchni działki ujawnionej w ewidencji gruntów i budynków (EGiB) z rzeczywistym pomiarem terenu. Niejednokrotnie zdarza się, że te dwie wartości różnią się od siebie, co może prowadzić do licznych nieporozumień i problemów prawnych. Skąd biorą się te różnice? Czy wynika to z niedokładności pomiarów, czy może z braku aktualizacji danych w rejestrach? W tym artykule przyjrzymy się, dlaczego powierzchnia działki z EGiB może być niezgodna z tą, którą faktycznie zmierzył geodeta oraz jakie kroki należy podjąć, aby sprostować takie rozbieżności.
Weryfikacja powierzchni działki jest jednym z podstawowych elementów procesu diagnozowania nieruchomości przed jej kupnem. To właśnie wielkość działki, a więc i powierzchnia, decydują o tym, jaki budynek ostatecznie na niej powstanie. Może się jednak tak zdarzyć, że powierzchnia działki, którą pomierzył w terenie geodeta lub którą ustalisz przy pomocy narzędzi pomiaru powierzchni na mapie różni się od tej która widnieje w ewidencji gruntów i budynków lub w księdze wieczystej. Dlaczego tak jest?
W dziale I księgi wieczystej powierzchnia ujawniona niekoniecznie odpowiada rzeczywistej powierzchni działki. A zatem wpisy w dziale I-O nie są objęte rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych.
Powierzchnia działki ujawniona w księdze wieczystej nieruchomości może być oznaczona z "dokładnością do ara". Taki zapis może świadczyć o tym, że właściciel nie zaktualizował powierzchni działki z EGiB w dokładnością do m2.
W Raportach o Terenie OnGeo.pl możesz porównać powierzchnię rzeczywistą z powierzchnią urzędową.
Sprawdź poniżej jak poprawnie wypełnić wniosek o zmianę wpisu w EGIB.
Analiza dowolnej działki Online w 5 minut.
Raport o terenie - dokument z ponad 50 stronami map i zestawień.
EGiB, czyli Ewidencja Gruntów i Budynków, to centralny rejestr informacji dotyczących gruntów, budynków oraz ich właścicieli i użytkowników wieczystych na terenie Polski. Jest to jeden z podstawowych rejestrów państwowych, który pełni funkcję publicznej ewidencji nieruchomości. Dane w EGiB są wykorzystywane m.in. do celów planistycznych, gospodarczych, podatkowych oraz prawnych.
Główne informacje, jakie można znaleźć w EGiB, to:
Dane o gruntach – informacje o położeniu, powierzchni, klasie gleby, sposobie użytkowania oraz formie własności.
Dane o budynkach – informacje dotyczące budynków, takie jak ich przeznaczenie, powierzchnia zabudowy, liczba kondygnacji.
Dane o właścicielach – informacje o osobach fizycznych, prawnych oraz jednostkach organizacyjnych posiadających prawa do nieruchomości.
Ewidencja jest prowadzona przez starostwa powiatowe, a dostęp do jej danych jest regulowany prawnie – niektóre informacje są ogólnodostępne, inne wymagają uzasadnionego interesu lub zgody właściciela nieruchomości.
Powierzchnia działki, czyli różnica między powierzchnią rzeczywistą, a prawną
Mówiąc o powierzchni działki mamy na myśli powierzchnię rzeczywistą lub powierzchnięprawną działki. Okazuje się, że nie zawsze wielkości te są sobie równe, a różnice mogą wynikać z różnych powodów.
Pierwszym powodem różnic w powierzchni działki może być przejście z sytemu parcelowego na system działkowy. W systemie parcelowym powierzchnia działki określona była w m2, zaś działki w zaokrągleniu do pełnych arów. Stąd też działka, która posiada zapis w dokumentach urzędowych, czyli w księdze wieczystej i EGiB, o powierzchni działki np. 1270 m2, może w systemie działkowym być określona jako powierzchnia wynosząca 13 arów.
Ponadto w Rozporządzeniu Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z dnia 30 lipca 2021 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków w § 16 pkt 2 i 3 widnieje zapis iż:
Dz.U.2021.1390
2. Pole powierzchni ewidencyjnej oblicza się na podstawie współrzędnych punktów granicznych działki ewidencyjnej, uwzględniając wartość poprawki odwzorowawczej, i wykazuje się w hektarach z precyzją zapisu do 0,0001 ha.
3. Dla działek ewidencyjnych, dla których pole powierzchni od chwili założenia ewidencji nie zostało obliczone z precyzją zapisu do 0,0001 ha, dopuszcza się wykazywanie powierzchni z precyzją zapisu do 0,01 ha
Drugim powodem może być aktualizacja granic działki w ramach postępowania rozgraniczeniowego. Jeszcze kilkanaście lat temu powierzchnię działki dla potrzeb ewidencji gruntów i budynków określano w sposób graficzny, czyli na podstawie mapy, bez wchodzenia w teren i bez jednoznacznego ustalenia granic i ich punktów załamania. Dopiero modernizując EGiB, a tym samym przechodząc z postaci graficznej i analogowej na cyfrową, określa się współrzędne punktów załamania granic. Dopiero potem na ich podstawie oblicza się powierzchnię nieruchomości. W sporządzonym dla tego celu opracowaniu współrzędne części punktów załamania granic przyjmuje się na podstawie danych z terenu.
Pamiętaj!
Rozgraniczenia nieruchomości nie przeprowadza się, gdy granica nieruchomości jest ustalona na postawie dokumentacji geodezyjnej, lecz nie jest wykazana w terenie. W przypadku, gdy istnieją materiały, dzięki którym granicę nieruchomości można łatwo odtworzyć, przeprowadza się tzw. wznowienie znaków granicznych. Rozgraniczenie działki dotyczy wyłącznie nieruchomości gruntowych.
Prawną powierzchnię działki znajdziemy w dwóch rejestrach, tj. w księdze wieczystej oraz w ewidencji gruntów i budynków. W księdze wieczystej dane dotyczące powierzchni nieruchomości znajdują się w dziale I. Dostęp do ksiąg ogranicza jedynie konieczność znajomości numeru księgiwieczystej, prowadzonej dla interesującej cię działki. Treść księgi dostępna jest w formie elektronicznej w ramach systemu Elektronicznych Ksiąg Wieczystych, a także w wydziale wieczystoksięgowym właściwego Sądu Rejonowego. Przy czym w tym drugim przypadku konieczne jest złożenie wniosku o odpis z księgi wieczystej.
Oprócz sprawdzenia powierzchni działki w księdze wieczystej należy również zweryfikować ją w ewidencji gruntów i budynków. Informacje tę możesz uzyskać, jeśli złożysz wniosek o wydanie wypisu z rejestru gruntów do odpowiedniego ze względu na położenie działki starostwa powiatowego lub urzędu miasta. Warto przy tym pamiętać, że do uzyskania takiego wypisu oraz wyrysu z mapy ewidencyjnej uprawniony jest właściciel nieruchomości bądź inny podmiot, posiadający interes prawny.
W przypadku, gdyby okazało się, że zgodnie z wypisem z rejestru gruntów działka ma powierzchnię inną niż ta, wskazana w księdze wieczystej, konieczne będzie złożenie wniosku o sprostowanie treści księgi wieczystej.
Generując Raport OnGeo otrzymasz czytelną mapę z Twoją działką z wyznaczonymi parametrami geometrycznymi, tj. długość, szerokość, powierzchnia rzeczywista oraz współczynnik kształtu. Dodatkowo w tabeli otrzymasz dane z ewidencji gruntów i budynków z dokładnym położeniem administracyjnym nieruchomości oraz dodatkowe dane z EGiB - powierzchnię urzędową oraz grupę rejestrową działki.
Dzięki tym informacjom możesz w zaledwie 5 minut sprawdzić, czy powierzchnia prawna Twojej działki jest zgodna w powierzchnią rzeczywistą.
Pobierz analizę nieruchomości OnGeo i zdiagnozuj potencjał inwestycyjny swojej działki!
Wniosek w celu uzyskania informacji na temat powodów zmiany powierzchni w ewidencji
Jeśli nie doszło do zmiany granic działki, to różnice w powierzchni rzeczywistej działki, a powierzchni prawnej wynikają z jednej przyczyn o której mowa była powyżej. Natomiast jeżeli powód zmiany powierzchni jest inny, to właściciel przedmiotowej działki może złożyć wniosek do starosty o zmianę wpisu w ewidencji. W przypadku odmowy należy złożyć odwołanie do wojewódzkiego inspektora nadzoru geodezyjnego.
Pamiętaj!
Uprawnienia do złożenia wniosku o zmianę wpisu w EGiB nie mają inne osoby które nie posiadają interesu prawnego. Niniejsze prawo posiadają:
właściciel lub władający w rozumieniu posiadania samoistnego,
władający na gruntach publicznych: wieczystym użytkownikiem, użytkownikiem gruntów państwowych i samorządowych.
Gdyby doszło do zmiany powierzchni w wyniku zmian prawnych, to zmiana w ewidencji poprzedzona byłaby postępowaniem rozgraniczeniowym lub innym postępowaniem sądowym, które byłoby podstawą zmiany powierzchni.
Wniosek o dokonanie zmian w ewidencji gruntów i budynków
Poniżej sprawdź jak wygląda poprawnie złożony wniosek o dokonanie zmian w ewidencji gruntów i budynków. Dane są fikcyjne.
ZGŁOSZENIE ZMIAN DANYCH ewidencji gruntów i budynków
Zgłaszający zmianę:
Jan Kowalski
ul. Adama Mickiewicza XX, XX-XXX Iksowo, PESEL: 780325XXXXX tel. 666 XXX XXX
(adres, PESEL, nr telefonu)
Określenie nieruchomości, w której nastąpiły zmiany:
Gmina Iksowo
(nazwa jednostki ewidencyjnej)
Iksowo, obr. 0005
(nazwa i numer obrębu ewidencyjnego)
Numery działek:
46/1
Numer arkusza mapy:
1,2
Określenie położenia:
Iksowo, Krakowska XX
(nazwa miejscowości, ulicy, nr porządkowy)
Jako właściciel ww. nieruchomości zgłaszam następujące zmiany danych ewidencyjnych:
np. zmiana właściciela nieruchomości gruntowej nr 46/1 w miejscowości Iksowo na podstawie aktu notarialnego Nr XXXX/2022 z dnia 20.02.2022 r.
Do zgłoszenia załączam:
Do dokumentacji należy złożyć: a) akty notarialne, b) prawomocne orzeczenia sądu, c) ostateczne decyzje administracyjne, d) odpisy z ksiąg wieczystych (oryginały lub odpisy dokumentów), e) odpisy dokumentacji architektoniczno-budowlanej przechowywanej przez organy administracji, f) dokumentacja geodezyjna i kartograficzna przyjęta do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego zawierająca wykazy zmian danych ewidencyjnych oraz akty normatywne i dane wynikające z publicznych ewidencji i rejestrów.
Jan Kowalski
(podpis zgłaszającego zmianę, data)
Nieprawidłowości w powierzchni działki wynikają często z historycznych niedokładności pomiarowych lub braku aktualizacji danych w ewidencji gruntów i budynków. Aby uniknąć problemów prawnych, warto przed zakupem nieruchomości zweryfikować wszystkie dostępne dane i w razie potrzeby, złożyć wniosek o aktualizację informacji w EGiB. Pamiętaj, że prawidłowe ustalenie powierzchni działki jest kluczowe nie tylko dla spokojnego użytkowania nieruchomości, ale także dla planowania inwestycji budowlanych. Jeśli natrafisz na różnice w powierzchniach, nie wahaj się działać – dokładne pomiary i aktualizacja danych pozwolą uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek w przyszłości.
Wpisz: nazwę gminy, nazwę miejscowości lub dzielnicę oraz numer działki, a następnie wybierz działkę z listy podpowiedzi. Np.: Wieliczka, Mała wieś, 63
Wpisz nazwę gminy, miejscowości, nazwę ulicy, numer adresowy. Np.: Wieliczka, ul. Górnicza 10
Wpisz: nazwę gminy, nazwę miejscowości lub dzielnicę oraz numer działki, a następnie wybierz działkę z listy podpowiedzi. Np.: Wieliczka, Mała wieś, 63
Wpisz nazwę gminy, miejscowości, nazwę ulicy, numer adresowy. Np.: Wieliczka, ul. Górnicza 10
Wykorzystujemy pliki cookie do spersonalizowania treści i reklam, aby
oferować funkcje społecznościowe i analizować ruch w naszej witrynie.
Informacje o tym, jak korzystasz z naszej witryny, udostępniamy
partnerom społecznościowym, reklamowym i analitycznym. Partnerzy mogą
połączyć te informacje z innymi danymi otrzymanymi od Ciebie lub
uzyskanymi podczas korzystania z ich usług.
O plikach cookies na tej stronie
Pliki cookie używane w portalu są podzielone na kategorie.
Przeczytasz o nich poniżej. Wyraź zgodę na użycie plików cookies,
zaznaczając odpowiednie pola. Niezbędnych plików cookie nie można
odznaczyć, ponieważ są wymagane do prawidłowego funkcjonowania
portalu.
Aby uzyskać więcej informacji, przyczytaj naszą
Politykę prywatności
Niezbędne pliki cookies
Niektóre pliki cookie są wymagane do zapewnienia podstawowej
funkcjonalności. Bez tych plików cookie witryna nie będzie
działać prawidłowo. Są one domyślnie włączone i nie można ich
wyłączyć.
Preferencje
Pliki cookie preferencji umożliwiają witrynie internetowej
zapamiętywanie informacji w celu dostosowania wyglądu i
zachowania witryny do potrzeb każdego użytkownika. Może to
obejmować przechowywanie informacji o wybranej walucie,
regionie, języku lub motywie kolorystycznym.
Analityczne
Analityczne pliki cookie pomagają nam ulepszać naszą witrynę
internetową, gromadząc i raportując informacje na temat jej
użytkowania.
Marketingowe
Marketingowe pliki cookie przekazują wydawcom informacje
niezbędne do wyświetlania trafnych i angażujących reklam.
Włączając marketingowe pliki cookie, wyrażasz zgodę na
spersonalizowane reklamy na różnych platformach.
Inne
Pliki cookie w tej kategorii nie zostały jeszcze przydzielone do
żadnej innej kategorii i ich przeznaczenie może być obecnie
nieznane.