Powierzchnia działki z EGiB niezgodna z powierzchnią pomierzoną w terenie

Weryfikacja powierzchni działki jest jednym z podstawowych elementów procesu diagnozowania nieruchomości przed jej kupnem. To właśnie wielkość działki, a więc i powierzchnia, decydują o tym, jaki budynek ostatecznie na niej powstanie. Może się jednak tak zdarzyć, że powierzchnia działki, którą pomierzył w terenie geodeta lub którą ustalisz przy pomocy narzędzi pomiaru powierzchni na mapie różni się od tej która widnieje w ewidencji gruntów i budynków lub w księdze wieczystej. Dlaczego tak jest? 

Powierzchnia działki, czyli różnica między powierzchnią rzeczywistą, a prawną

Mówiąc o powierzchni działki mamy na myśli powierzchnię rzeczywistą lub powierzchnię prawną działki. Okazuje się, że nie zawsze wielkości te są sobie równe, a różnice mogą wynikać z różnych powodów.

Pierwszym powodem różnic w powierzchni działki może być przejście z sytemu parcelowego na system działkowy. W systemie parcelowym powierzchnia działki określona była w m2, zaś działki w zaokrągleniu do pełnych arów. Stąd też działka, która posiada zapis w dokumentach urzędowych, czyli w księdze wieczystej i EGiB, o powierzchni działki np. 1270 m2, może w systemie działkowym być określona jako powierzchnia wynosząca 13 arów.

Ponadto w Rozporządzeniu Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z dnia 30 lipca 2021 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków w § 16 pkt 2 i 3 widnieje zapis iż:

Polecamy wpis: Czym jest kataster nieruchomości?

Drugim powodem może być aktualizacja granic działki w ramach postępowania rozgraniczeniowego. Jeszcze kilkanaście lat temu powierzchnię działki dla potrzeb ewidencji gruntów i budynków określano w sposób graficzny, czyli na podstawie mapy, bez wchodzenia w teren i bez jednoznacznego ustalenia granic i ich punktów załamania. Dopiero modernizując EGiB, a tym samym przechodząc z postaci graficznej i analogowej na cyfrową, określa się współrzędne punktów załamania granic. Dopiero potem na ich podstawie oblicza się powierzchnię nieruchomości. W sporządzonym dla tego celu opracowaniu współrzędne części punktów załamania granic przyjmuje się na podstawie danych z terenu.

Gdzie znajdziemy powierzchnię działki?

Prawną powierzchnię działki znajdziemy w dwóch rejestrach, tj. w księdze wieczystej oraz w ewidencji gruntów i budynków. W księdze wieczystej dane dotyczące powierzchni nieruchomości znajdują się w dziale I. Dostęp do ksiąg ogranicza jedynie konieczność znajomości numeru księgi wieczystej, prowadzonej dla interesującej cię działki. Treść księgi dostępna jest w formie elektronicznej w ramach systemu Elektronicznych Ksiąg Wieczystych, a także w wydziale wieczystoksięgowym właściwego Sądu Rejonowego. Przy czym w tym drugim przypadku konieczne jest złożenie wniosku o odpis z księgi wieczystej.

Oprócz sprawdzenia powierzchni działki w księdze wieczystej należy również zweryfikować ją w ewidencji gruntów i budynków. Informacje tę możesz uzyskać, jeśli złożysz wniosek o wydanie wypisu z rejestru gruntów do odpowiedniego ze względu na położenie działki starostwa powiatowego lub urzędu miasta. Warto przy tym pamiętać, że do uzyskania takiego wypisu oraz wyrysu z mapy ewidencyjnej uprawniony jest właściciel nieruchomości bądź inny podmiot, posiadający interes prawny.

Więcej informacji we wpisie: Jak sprawdzić działkę w ewidencji gruntów i budynków?

W przypadku, gdyby okazało się, że zgodnie z wypisem z rejestru gruntów działka ma powierzchnię inną niż ta, wskazana w księdze wieczystej, konieczne będzie złożenie wniosku o sprostowanie treści księgi wieczystej.

Wniosek w celu uzyskania informacji na temat powodów zmiany powierzchni w ewidencji

Jeśli nie doszło do zmiany granic działki, to różnice w powierzchni rzeczywistej działki, a powierzchni prawnej wynikają z jednej przyczyn o której mowa była powyżej. Natomiast jeżeli powód zmiany powierzchni jest inny, to właściciel przedmiotowej działki może złożyć wniosek do starosty o zmianę wpisu w ewidencji. W przypadku odmowy należy złożyć odwołanie do wojewódzkiego inspektora nadzoru geodezyjnego.

Wniosek o dokonanie zmian w ewidencji gruntów i budynków

Poniżej sprawdź jak wygląda poprawnie złożony wniosek o dokonanie zmian w ewidencji gruntów i budynków. Dane są fikcyjne.