Powierzchnia działki z EGiB niezgodna z powierzchnią pomierzoną w terenie

Zakup działki to poważna decyzja, która wymaga szczegółowej analizy dokumentów oraz stanu prawnego nieruchomości. Jednym z najważniejszych aspektów jest zgodność powierzchni działki ujawnionej w ewidencji gruntów i budynków (EGiB) z rzeczywistym pomiarem terenu. Niejednokrotnie zdarza się, że te dwie wartości różnią się od siebie, co może prowadzić do licznych nieporozumień i problemów prawnych. Skąd biorą się te różnice? Czy wynika to z niedokładności pomiarów, czy może z braku aktualizacji danych w rejestrach? W tym artykule przyjrzymy się, dlaczego powierzchnia działki z EGiB może być niezgodna z tą, którą faktycznie zmierzył geodeta oraz jakie kroki należy podjąć, aby sprostować takie rozbieżności.

Weryfikacja powierzchni działki jest jednym z podstawowych elementów procesu diagnozowania nieruchomości przed jej kupnem. To właśnie wielkość działki, a więc i powierzchnia, decydują o tym, jaki budynek ostatecznie na niej powstanie. Może się jednak tak zdarzyć, że powierzchnia działki, którą pomierzył w terenie geodeta lub którą ustalisz przy pomocy narzędzi pomiaru powierzchni na mapie różni się od tej która widnieje w ewidencji gruntów i budynków lub w księdze wieczystej. Dlaczego tak jest? 

Występowanie różnic powierzchni działki pola ewidencyjnego i pola geometrycznego jest dość częste i w pierwszej kolejności sugeruje nieuregulowaną sytuację w zakresie przebiegu granic przedmiotowej działki. Takie rozbieżności nie są niczym nietypowym – w znakomitej większości przypadków nie ma powodów do niepokoju. Nikt nie odebrał nam metrów kwadratowych naszej działki.

Czym jest EGiB

EGiB, czyli Ewidencja Gruntów i Budynków, to centralny rejestr informacji dotyczących gruntów, budynków oraz ich właścicieli i użytkowników wieczystych na terenie Polski. Jest to jeden z podstawowych rejestrów państwowych, który pełni funkcję publicznej ewidencji nieruchomości. Dane w EGiB są wykorzystywane m.in. do celów planistycznych, gospodarczych, podatkowych oraz prawnych.

Główne informacje, jakie można znaleźć w EGiB, to:

1. Dane o gruntach – informacje o położeniu, powierzchni, klasie gleby, sposobie użytkowania oraz formie własności.
2. Dane o budynkach – informacje dotyczące budynków, takie jak ich przeznaczenie, powierzchnia zabudowy, liczba kondygnacji.
3. Dane o właścicielach – informacje o osobach fizycznych, prawnych oraz jednostkach organizacyjnych posiadających prawa do nieruchomości.

Ewidencja jest prowadzona przez starostwa powiatowe, a dostęp do jej danych jest regulowany prawnie – niektóre informacje są ogólnodostępne, inne wymagają uzasadnionego interesu lub zgody właściciela nieruchomości.

Powierzchnia działki, czyli różnica między powierzchnią rzeczywistą, a prawną

Mówiąc o powierzchni działki mamy na myśli powierzchnię rzeczywistą (geometryczną) lub powierzchnię prawną działki (ewidencyjną). Okazuje się, że nie zawsze wielkości te są sobie równe, a różnice mogą wynikać z różnych powodów.

Pierwszym powodem różnic w powierzchni działki może być przejście z sytemu parcelowego na system działkowy. W systemie parcelowym powierzchnia działki określona była w m2, zaś działki w zaokrągleniu do pełnych arów. Stąd też działka, która posiada zapis w dokumentach urzędowych, czyli w księdze wieczystej i EGiB, o powierzchni działki np. 1270 m2, może w systemie działkowym być określona jako powierzchnia wynosząca 13 arów.

Ponadto w Rozporządzeniu Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z dnia 30 lipca 2021 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków w § 16 pkt 2 i 3 widnieje zapis iż:

Polecamy wpis: Czym jest kataster nieruchomości?

Drugim powodem może być aktualizacja granic działki w ramach postępowania rozgraniczeniowego. Jeszcze kilkanaście lat temu powierzchnię działki dla potrzeb ewidencji gruntów i budynków określano w sposób graficzny, czyli na podstawie mapy, bez wchodzenia w teren i bez jednoznacznego ustalenia granic i ich punktów załamania. Dopiero modernizując EGiB, a tym samym przechodząc z postaci graficznej i analogowej na cyfrową, określa się współrzędne punktów załamania granic. Dopiero potem na ich podstawie oblicza się powierzchnię nieruchomości. W sporządzonym dla tego celu opracowaniu współrzędne części punktów załamania granic przyjmuje się na podstawie danych z terenu.

Gdzie znajdziemy powierzchnię działki?

Prawną powierzchnię działki znajdziemy w dwóch rejestrach, tj. w księdze wieczystej oraz w ewidencji gruntów i budynków. W księdze wieczystej dane dotyczące powierzchni nieruchomości znajdują się w dziale I. Dostęp do ksiąg ogranicza jedynie konieczność znajomości numeru księgi wieczystej, prowadzonej dla interesującej cię działki. Treść księgi dostępna jest w formie elektronicznej w ramach systemu Elektronicznych Ksiąg Wieczystych, a także w wydziale wieczystoksięgowym właściwego Sądu Rejonowego. Przy czym w tym drugim przypadku konieczne jest złożenie wniosku o odpis z księgi wieczystej.

Oprócz sprawdzenia powierzchni działki w księdze wieczystej należy również zweryfikować ją w ewidencji gruntów i budynków. Informacje tę możesz uzyskać, jeśli złożysz wniosek o wydanie wypisu z rejestru gruntów do odpowiedniego ze względu na położenie działki starostwa powiatowego lub urzędu miasta. Warto przy tym pamiętać, że do uzyskania takiego wypisu oraz wyrysu z mapy ewidencyjnej uprawniony jest właściciel nieruchomości bądź inny podmiot, posiadający interes prawny.

Więcej informacji we wpisie: Jak sprawdzić działkę w ewidencji gruntów i budynków?

W przypadku, gdyby okazało się, że zgodnie z wypisem z rejestru gruntów działka ma powierzchnię inną niż ta, wskazana w księdze wieczystej, konieczne będzie złożenie wniosku o sprostowanie treści księgi wieczystej.

Wniosek w celu uzyskania informacji na temat powodów zmiany powierzchni w ewidencji

Jeśli nie doszło do zmiany granic działki, to różnice w powierzchni rzeczywistej działki, a powierzchni prawnej wynikają z jednej przyczyn o której mowa była powyżej. Natomiast jeżeli powód zmiany powierzchni jest inny, to właściciel przedmiotowej działki może złożyć wniosek do starosty o zmianę wpisu w ewidencji. W przypadku odmowy należy złożyć odwołanie do wojewódzkiego inspektora nadzoru geodezyjnego.

Wniosek o dokonanie zmian w ewidencji gruntów i budynków

Poniżej sprawdź jak wygląda poprawnie złożony wniosek o dokonanie zmian w ewidencji gruntów i budynków. Dane są fikcyjne.

Nieprawidłowości w powierzchni działki wynikają często z historycznych niedokładności pomiarowych lub braku aktualizacji danych w ewidencji gruntów i budynków. Aby uniknąć problemów prawnych, warto przed zakupem nieruchomości zweryfikować wszystkie dostępne dane i w razie potrzeby, złożyć wniosek o aktualizację informacji w EGiB. Pamiętaj, że prawidłowe ustalenie powierzchni działki jest kluczowe nie tylko dla spokojnego użytkowania nieruchomości, ale także dla planowania inwestycji budowlanych. Jeśli natrafisz na różnice w powierzchniach, nie wahaj się działać – dokładne pomiary i aktualizacja danych pozwolą uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek w przyszłości.