Jak czytać księgi wieczyste?

Temat ksiąg wieczystych jest nieodłączną częścią rozmowy o sprzedaży bądź nabyciu nieruchomości. Księga wieczysta daje obraz jej stanu prawnego, co czyni ją jednym z najważniejszych dokumentów odnoszących się bezpośrednio do nieruchomości. Dzięki niej unikniesz zakupu nieruchomości obciążonej hipoteką, czy niepotrzebnych kłótni z sąsiadem wynikającej z ustalonej wcześniej służebności gruntowej. Obawa przed językiem urzędowym i skomplikowanym żargonem prawniczym jest jednak przeszkodą, która może prowadzić do odwlekania w czasie decyzji o zaznajomieniu się z księgą wieczystą. Myślenie to jest uzasadnione, dlatego, aby uniknąć takich sytuacji, przygotowaliśmy poradnik, dzięki któremu dowiesz się, jak czytać księgi wieczyste, na co zwrócić szczególną uwagę oraz czego dowiesz się z poszczególnych działów? Zapraszam do lektury.

Podstawowe informacje w pigułce

Księga wieczysta jest dokumentem, który gromadzi informacja dotyczące stanu prawnego nieruchomości. Jej głównym celem jest zapewnienie właścicielom nieruchomości zgodnego z prawem dysponowania nią. Bez księgi wieczystej nie ma możliwości założenia hipoteki, czy sprzedaż nieruchomości. Zwyczajowo każda nieruchomość ma swoją własną księgę wieczystą. Istnieje możliwość połączenia kilku nieruchomości w ramach jednej księgi wieczystej. Jest to możliwe wyłącznie pod warunkiem, że nieruchomości te graniczą ze sobą lub stanowią tzw. całość gospodarczą. Księgi wieczyste zakładane są dla nieruchomości budynkowych, lokalowych oraz gruntowych, ale również dla własnościowych mieszkań, lokali użytkowych i innych budynków spółdzielczych. Prowadzenie ksiąg wieczystych należy do sądów rejonowych.

Budowa księgi wieczystej

Księga wieczysta ma bardzo przejrzystą budowę. Dzieli się na cztery działy, a każdy z nich odpowiada konkretnemu rodzajowi informacji. Na szczęście, bez względu na rodzaj nieruchomości, układ ten pozostaje niezmienny. Działy księgi wieczystej prezentują się następująco:

• dział I – informacje o nieruchomościach,
• dział II – własność,
• dział III – prawa, roszczenia i ograniczenia,
• dział IV – hipoteka

Jak czytać księgi wieczyste -dział I i II?

Dział pierwszy – informacje o nieruchomościach zawiera podstawowe informacje o nieruchomościach. Dział ten da Ci informacje o położeniu nieruchomości i jej przeznaczeniu. Dowiesz się, jaką ma powierzchnię użytkową, liczbę kondygnacji, ile ma pomieszczeń użytkowych – w przypadku lokali oraz jak wygląda jej oznaczenie geodezyjne (obręb, numer działki). Ponadto w dziale pierwszym znajdziesz informacje o prawach przysługującym właścicielom/użytkownikom wieczystym nieruchomości.

Dział drugi zawiera szczegółowe informacje o dotychczasowym właścicielu nieruchomości. Jest on wymieniony z imienia i nazwiska, a jeśli właścicieli jest więcej, dostaniesz informacje, jaki udział nieruchomości przypada każdemu z nich.

W przypadku tych działów zwróć uwagę, czy osoba, która podaje się za właściciela nieruchomości, faktycznie jest ujawniona w księdze wieczystej. Jeśli interesująca Cię nieruchomość jest przedmiotem współwłasności, upewnij się, czy pozostali współwłaściciele wyrazili zgodę na sprzedaż nieruchomości. Unikniesz nieporozumień i zbędnej interwencji prawnej po ewentualnym spisaniu umowy. Upewnij się również, czy podana lokalizacja nieruchomości pokrywa się z rzeczywistą, wpisaną do akt.

Jak czytać księgi wieczyste -dział III i IV?

Dział trzeci jest szczególnie istotny dla inwestorów. Zawiera informacje dotyczące ewentualnych roszczeń przysługującym osobom trzecim wobec nieruchomości. To tutaj znajduje się informacja o prawie użytkowania, czy służebności.

Dział czwarty zawiera wszelkie informacje o hipotece. Znajdziesz tutaj informacje o rodzaju zadłużenia, kwocie zadłużenia oraz walucie, w jakiej zostało zaciągnięte zobowiązanie, czy wierzycielach.

W przypadku działu III i IV zwróćcie uwagę na służebności obciążających nieruchomość. Po wnikliwej analizie może okazać się, że wraz z nieruchomością otrzymamy tzw. dożywotnika, czyli osobę, która była właścicielem nieruchomości, lecz przeniosła ją na rzecz kogoś innego w zamian za dożywotnie utrzymanie. Przeniesienie własności nieruchomości powoduje obciążenie nieruchomości prawem dożywocia. Sprawdź również, czy nie ma wzmianki o prawie pierwokupu, najmu, dzierżawy, czy nawet wszczęciu egzekucji komorniczej z nieruchomości. Podczas analizy czwartego działu sprawdź, czy nie kupujesz nieruchomości z zadłużeniem.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

Mieszkanie z licytacji komorniczej - dobry sposób na inwestycje?

Dokumenty w formie aktu notarialnego - moc prawna.

Poznaj raporty o terenie w geoportal ONGEO.PL

Wygeneruj Raport o terenie dla dowolnej działki wejdź na OnGeo.pl, znajdź działkę, wybierz interesujące Cię informacje:

• Miejscowy plan zagospodarowania
• Granice działek
• Obszary Natura 2000
• Wydane pozwolenia na budowę
• Tereny zalewowe
• Wydane pozwolenia na budowę w sąsiedztwie
• Spadki terenu
• Linie energetyczne
• Zanieczyszczenie powietrza