Działki budowlane, zakup nieruchomości - 8 przydatnych wskazówek

Jak wybrać teren pod budowę domu, na co zwrócić uwagę przed zakupem, gdzie znajdę atrakcyjne działki budowlane na sprzedaż. W niniejszym artykule postaramy się udzielić odpowiedzi na te i wiele innych pytań, które zadajemy sobie przed zakupem nieruchomości.

Zakup działki budowlanej to bardzo poważna decyzja, często tym trudniejsza, że dokonujemy jej tylko raz w życiu, bez bagażu wcześniejszych doświadczeń i obciążeni odpowiedzialnością, że jest to decyzja, która wpłynie na nasze przyszłe życie. Poszukiwania idealnego miejsca pod budowę domu, można prowadzić na kilka sposobów: samodzielnie, przez pośredników lub za pomocą portali, np. Geoportal OnGeo.pl. Działki budowlane oferowane na rynku nieruchomości mają różnej jakości opisy. Jednakże bez względu na to czy opis jest szczegółowy lub ogólny należy dane ogłoszenie zweryfikować i sprawdzić podstawowe informacje o nieruchomości. Jeśli znajdziecie działkę, która odpowiada waszym preferencją, zanim podejmiecie ostateczną decyzję o zakupie, warto poznać 8 przydatnych wskazówek. Poniżej przedstawiamy, na co warto zwrócić uwagę przy wyborze działki. 

1: Lokalizacja działki

Najczęściej kryterium lokalizacji jest decydujące przy zakupie konkretnej działki. To właśnie lokalizacja ma główny wpływ na cenę nieruchomości. Na co należy zwrócić uwagę przy wyborze lokalizacji. Oprócz oczywistych i subiektywnych wymogów, takich jak dojazd do pracy czy walory krajobrazowe odpowiadające naszym indywidualnym potrzebom? Warto zwrócić uwagę na kilka istotnych punktów:

Dostęp działki do drogi

jakiego rodzaju jest droga dojazdowa – asfaltowa, brukowana, a może nieutwardzona? Będzie to miało duże znaczenie już podczas prac budowlanych, gdy będzie konieczny wjazd ciężkich pojazdów oraz później podczas użytkowania. Nieutwardzona droga dojazdowa może okazać się poważnym problemem gdy przyjdzie zima lub podczas opadów. Należy mieć również na uwadze wymóg ustawowy, tj. dostęp do drogi publicznej, zgodnie z definicją działki budowlane muszą posiadać bezpośredni dostęp do drogi publicznej lub dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub ustanowienie służebności gruntowej (ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym).

Stan infrastruktury

jakie są minimalne odległości od innych obiektów? Ważne jest też samo sąsiedztwo działki, którą chcemy kupić. Warto dobrze zorientować się, czy obok nie znajdują się, np. zakłady przemysłowe, które mogą być źródłem hałasu lub drgań, szkodliwych lub przykrych zapachów, intensywnego światła, zanieczyszczenia gruntów, wód i innych uciążliwości. Najbardziej pożądanym sąsiedztwem są inne działki budowlane, tereny zielone, rekreacyjne oraz obszary o wysokich walorach krajobrazowych.

Przeznaczenie terenu

Warto zapoznać się z miejscowym planem zagospodarowania, aby dowiedzieć się czy w przyszłości nie są planowane dla danego terenu inwestycje, które mogą negatywnie wpłynąć na komfort życia oraz wartość nieruchomości, czy sąsiedztwie zlokalizowane są również działki budowlane. Miejscowy plan zawiera szereg istotnych informacji, które powinniśmy poznać przed zakupem. W planie poznamy jaki typ budynku możemy wybudować na danym terenie, jaka jest dopuszczalna kubatura budynku, jaki jest wymagany kształt dachu, kolor elewacji, dopuszczalna wysokość budynku, jaki jest współczynnik zabudowy i wiele innych. Więcej informacji znajdziecie w poście dotyczącym miejscowego planu.

Jeżeli teren, na którym położona jest działka nie posiada uchwalonego planu to budowa domu może nastąpić w oparciu o decyzję o warunkach zabudowy. Zapisy decyzji (tzw. WZ) określają możliwość zrealizowania inwestycji budowy oraz określone są podstawowe parametry techniczne, które musimy zachować dla planowanej budowli. Sporządzana jest analiza sąsiedztwa zabudowy, i na tej podstawie ustala się wytyczne dla nowego budynku. Charakteryzuje się sąsiednie działki budowlane i na tej podstawie określane są dopuszczalne parametry dla naszego domu np. dopuszczalna powierzchnia, dopuszczalne wymiary domu, dopuszczalna wysokość domu, rodzaj pokrycia dachu, kształt dachu, kolor elewacji, linia zabudowy, współczynnik zabudowy i wiele innych.

Jeśli działka posiada walory krajobrazowe, to już na etapie jej zakupu warto uwzględnić ich wyeksponowanie podczas wyboru projektu domu.

Uciążliwe sąsiedztwo

Przed zakupem warto również sprawdzić planowane inwestycje, które są planowane w sąsiedztwie. Czasami może okazać się że w sąsiedztwie został złożony wniosek o wydanie pozwolenia na realizację inwestycji pod przemysł, transport lub inne niesprzyjające terenom mieszkaniowym pod działki budowlane. Planowane inwestycje sprawdzimy w Geoportalu OnGeo.pl wykonując analizę wydanych pozwoleń na budowę w promieniu 200 metrów od działki na sprzedaż. Przeczytaj artykuł – jak pobrać informacje z weoportalu OnGeo.pl

2: Cena

Zazwyczaj jest jednym z głównych czynników determinujących decyzję o zakupie nieruchomości, oczywiście zazwyczaj poszukujemy „dobrej okazji”. Należy jednak mieć się na baczności. Zbyt niska cena działki zazwyczaj wynika z jakiegoś powodu. Mogą to być, m.in. obciążenie działki hipoteką, stan prawny nieruchomości. Na obniżenie ceny mają również wpływ kłopotliwe sąsiedztwo, zagrożenie powodzią, uciążliwe zapachy, hałas komunikacyjny i wiele innych. Cena za grunt oczywiście zazwyczaj jest ściśle powiązana z lokalizacją nieruchomości, działki budowlane położone w miejscach dogodnych komunikacyjnie, centrach miast, w miejscach turystycznych, o dużych walorach krajobrazowych, blisko terenów zielonych lub w regionach rozwijających się, zawsze będą kosztowały więcej. 

3: Stan prawny działki

Zachwyceni walorami widokowymi i położeniem działki, uznawszy, że cena nieruchomości jest dla Was odpowiednia, nie zapomnijcie o dokładnym sprawdzeniu stanu prawnego działki. Ma on zasadnicze znaczenie dla Was, jako przyszłych właścicieli. Wszystkie informacje na ten temat są zawarte w księgach wieczystych. Każdy zainteresowany może uzyskać odpis księgi w sądzie rejonowym (należy jedynie znać numer księgi wieczystej). Informacje te są również dostępne w Internecie na stronie ministerstwa http://ms.gov.pl/. Na co należy zwrócić szczególną uwagę? 

• czy nieruchomość jest obłożona hipoteką,
• czy nieruchomość obłożona jest innymi roszczeniami,
• czy istnieje służebność drogowa (sytuacja, gdy sąsiad nie ma bezpośredniego dostępu do drogi głównej i dostać się do niej może tylko przejeżdżając przez naszą posesję),
• czy sprzedający działkę ma do niej jedyne prawo, czy nie ma współwłaścicieli.

Więcej na temat Ksiąg wieczystych, numeru księgi wieczystej, własności nieruchomości, szukaniu informacji o właścicielu znajdziecie w artykule: Księgi wieczyste – jak znaleźć właściciela nieruchomości.

4: Położenie działki i jej kształt

Położenie działki względem kierunków świata – za najkorzystniejsze uważa się działki, na których budynek jest ulokowany w ten sposób, że wejście i pomieszczenia pomocnicze znajdują się od północy, a ogród i strefa dzienna domu od południa. Jest to istotne z kilku względów, m.in.: prawidłowego oświetlenia pomieszczeń, optymalnych temperatur, właściwego rozmieszczenia pomieszczeń według poziomu hałasu. Jest to również jeden z czynników decydujących podczas budowy domu pasywnego. Nie mniej istotny jest kształt działki – dokładnie granice sprzedawanej posesji można sprawdzić w Geoportalu OnGeo.pl. Za najlepsze uważa się działki kwadratowe lub o kształcie przybliżonym do kwadratu. Te o bardziej charakterystycznych kształtach wymagają przemyślanych i często droższych projektów architektonicznych. Za szczególnie kłopotliwe uznaje się posesje w kształcie wydłużonego, wąskiego prostokąta lub te o niewielkiej powierzchni, ale bardzo nieregularnych granicach (np. wydłużony klin). Zawsze przy wyborze działki budowlanej należy mieć w pamięci, że to właśnie kształt terenu, nie mniej niż jej wielkość determinuje to jaki dom będziemy mogli postawić. Ograniczenia wynikające z kształtu wywodzą się z minimalnych odległości narzuconych przez warunki zabudowy i zagospodarowanie terenu. Warto zwrócić uwagę na szerokość kupowanej działki, gdy jest ona węższa niż 16 m, może okazać się kłopotliwa przy wyborze gotowego projektu domu, ponieważ na rynku nie ma zbyt wielu propozycji dostosowanych do tej szerokości. Trudniej jest taki budynek zaprojektować, chociaż oczywiście nie jest to niemożliwe. Zazwyczaj jednak trzeba zdecydować się na projekt indywidualny, który jest kilkakrotnie droższy, ale też bardziej dostosowany do naszych potrzeb i oczekiwań. Prawo budowlane określa minimalne odległości budynku od granicy działki, warto zapoznać się z tymi wytycznymi przed zakupem. Informacje o położeniu kształcie, powierzchni i wymiarach każdej działki w kraju pobierzecie w Geoportalu OnGeo.pl. Skorzystaj z wyszukiwarki działek, lub wskaż działkę na mapie i pobierz zbiór cennych informacji o nieruchomości. 

5: Uzbrojenie

Uzbrojeniem działki nazywamy dostęp do infrastruktury technicznej w jej granicach (lub tuż obok tych granic) do wszystkich niezbędnych mediów, czyli m.in.: prądu, wody, kanalizacji, sieci gazowej. Korzystniej jest kupić działkę uzbrojoną, ponieważ doprowadzanie mediów jest dość kosztowne oraz niezwykle czasochłonne. Ważne, a wręcz wymagane jest w prawie budowlanym, żeby działki budowlane posiadały dostęp do energii elektrycznej (Linia elektroenergetyczna) oraz wody (sieć wodociągowa) – media, które są niezbędne do rozpoczęcia budowy. Jeżeli decydujemy się na zakup działki w terenie zabudowanym, z bliskim sąsiedztwem innych domów, to najprawdopodobniej będzie ona już uzbrojona. Inaczej rzecz się ma, gdy decydujemy się na zakup działki położonej na uboczu. Często o dużych walorach krajobrazowych, zacisznej – wtedy będziemy musieli doprowadzić media, uzbroić działkę we własnym zakresie. Pozwolenia na doprowadzenie mediów uzyskuje się od odpowiedzialnych za nie instytucji. Czasami może okazać się że doprowadzenie, np. sieci energetycznej tylko dla jednego użytkownika jest nieopłacalne z punktu widzenia dostawcy i wtedy koszt ten spada na inwestora. Warto więc dobrze się zastanowić, czy w takiej sytuacji zakup działki nieuzbrojonej nadal się nam opłaca. 

6: Miejscowy plan zagospodarowania

Inwestorzy często rozpoczynają proces inwestycyjny od wyboru wymarzonego projektu domu. Skuteczniejszym rozwiązaniem jest, już na etapie wybierania działki, zapoznać się z warunkami miejscowego planu zagospodarowania. Należy dowiedzieć się co można tam budować, jakie są warunki planu zagospodarowania. Co, m.in. regulują warunki określone w MPZP? 

• geometrię i kąt nachylenia dachu – np. często wykluczany jest dach płaski, co eliminuje nowoczesne domy w stylu modernistycznym;
• wysokość kalenicy;
• minimalną odległość budynku od drogi;
• dopuszczalną powierzchnię zabudowy;
• kolor dachu – w Polsce wiele lokalnych planów zagospodarowania narzuca jedynie czerwony kolor dachówki.

Czasem zdarza się, że dla danego terenu nie ma planu i wtedy należy uzyskać Decyzję o Warunkach Zabudowy (WZ). Czas oczekiwania na decyzję może wynosić nawet kilka miesięcy, dlatego warto się tym zająć z odpowiednim wyprzedzeniem czasowym.

Informacje o obowiązującym planie zagospodarowania na wybranej działce ewidencyjnej znajdziesz na Geoportalu OnGeo.pl.

7: Uzyskanie pozwolenia na budowę

Nowelizacja prawa budowlanego z dnia 28 czerwca 2015 r., skraca dotychczasowy proces inwestycyjny znosząc obowiązek uzyskania pozwolenia na budowę i zamieniając go (w konkretnych przypadkach) na obowiązek zgłoszenia budowy domu. Organ, do którego zgłoszenie zostało skierowane ma 30 dni na wniesienie ewentualnego sprzeciwu. Przepis ten dotyczy, przede wszystkim budujących domy jednorodzinne. Pozwolenie jest nadal wymagane w przypadku inwestycji których obszar oddziaływania wykracza poza granice działki objętej inwestycją. Takie inwestycje mogą być być uciążliwe dla sąsiadów. 

8: Rodzaj gruntów, ukształtowanie działki, warunki geologiczne

Ostatnia wskazówka dla kupujących działkę budowlaną dotyczy w zasadzie trzech różnych czynników. Są to cechy nieruchomości, które wpływają na to, co i czy w ogóle da się wybudować na działce. Na co warto zwrócić uwagę: 

• Ukształtowanie działki, np. jeśli jest to skarpa, to może to znacznie podnieść koszty budowy, ponieważ wymuszone będą dodatkowe prace, np. wyrównywanie terenu lub budowanie domu powiększonego o piwnicę.
• Rodzaj gruntów należy sprawdzić pod kątem nośności gruntu, poziomu wód gruntowych, informacji czy nie są to tereny zalewowe, osuwiska.
• Szczegółowe dane geologiczne można uzyskać dopiero po zleceniu badań geologicznych. Podstawowe informacje uzyskamy na podstawie planów zabudowy lub w wypisie z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Jeżeli szukasz nieruchomości, działki pod budowę domu wejdź na Geoportal OnGeo.pl i pobierz zestaw cennych informacjo o nieruchomości.

Pobierając raport o terenie zdobędziesz dane o działce, które należy sprawdzić przed zakupem nieruchomości lub realizacją innych działań związanych z nieruchomością, takich jak np. budowa domu, odrolnienie działki, sprzedaż nieruchomości, wycena nieruchomości, zmiana przeznaczenia, pozwolenie na budowę.

W zaledwie 5 minut pobierzesz komplet informacji dla każdej nieruchomości w kraju. Wejdź na Portal OnGeo.pl , odszukaj działkę i pobierz zbiór danych o nieruchomości zawierający m.in.: miejscowy plan zagospodarowania, obszary natura 2000, parki narodowe, pomniki przyrody, zanieczyszczenie powierza, ceny mieszkań, mapa realizowanych i planowanych inwestycji budowlanych, linie energetyczne, zagrożenie powodzią, numery działek ewidencyjnych, powierzchnia terenu, wysokość terenu, zaludnienie, zagospodarowanie terenu, mapy działek i wiele innych cennych informacji.

Szczegóły dotyczące możliwości pobierania danych o nieruchomościach opisaliśmy artykule na Blogu OnGeo : GEOPORTAL ONGEO.PL – JAK ZNALEŹĆ INFORMACJE O NIERUCHOMOŚCIACH.

Wejdź i sprawdź sam, w przypadku pytań lub problemów napisz do nas! Zespół OnGeo.pl służy pomocą.