Jak sprawdzić działkę? Zakup nieruchomości poradnik cz. I

Ukrywanie cech nieruchomości przez sprzedającego i ich odkrywanie przez kupującego to podstawowa reguła gry podczas transakcji na rynku sprzedaży nieruchomości, dowiedz się jak sprawdzić działkę przed zakupem.

Kontynuujemy nasz cykl artykułów o transakcjach na rynku nieruchomości przedstawionych na podstawie teorii gier. Dziś kilka słów o etapie pozyskiwania wiedzy o ofertach.

Wcześniejsze artykuły znajdziesz w poniższych linkach:

1. JAK KUPIĆ MIESZKANIE – POZNAJ ETAPY GRY ORAZ UCZESTNIKÓW ROZGRYWKI
2. PLANUJESZ ZAKUP MIESZKANIA, DOMU LUB DZIAŁKI? DOWIEDZ SIĘ JAK SAMODZIELNIE PROWADZIĆ TRANSAKCJE NA RYNKU NIERUCHOMOŚCI.

Jak pozyskać informacje o działce, mieszkaniu, budynku na sprzedaż?

Zanim dojdzie do poznania się dwóch graczy fizycznych istnieje faza gry anonimowej, w której obie strony badają cechy rynku. Obydwaj gracze działają w przestrzeni potencjalnie nieograniczonego środowiska informacji – nie znają swoich przyszłych kontrahentów. Sprzedający nieruchomość przedstawia ofertę, która powinna spełniać kryteria atrakcyjności dla wielu kupujących. Kupujący musi zapoznać się z ofertami sprzedaży nieruchomości wielu oferentów i przeanalizować je w kontekście własnych wymagań. Pierwszy z nich nie może ujawniać negatywnych cech nieruchomości, drugi ma kłopoty z analizą ofert o niepełnej informacji, porównaniem i zmiennością ofert.

W tej fazie obydwie strony starają się rozpoznać ekonomiczne cechy rynku nieruchomości, siłę nabywczą, podaż, ceny działek, mieszkań oraz domów, a także perspektywy i trendy rozwojowe.

Najczęściej pierwszy ruch wykonuje sprzedający nieruchomość – ogłasza zamiar sprzedaży, ocenia wartość nieruchomości, ponosi koszt dotarcia ze swoją ofertą do gracza kupującego. Często deklaruje podział zysku ze swoim sprzymierzeńcem czyli pośrednikiem nieruchomości. Razem próbują zwabić, związać i ograć kupującego. Tej jaskrawej nomenklatury użyliśmy celowo, nie po to aby obrażać sprzedających, ale by uzmysłowić twarde reguły gry w tym biznesie. Nie można liczyć przy transakcjach na altruizm sprzedającego, co najwyżej na fair play i etyczne postępowanie, co wcale nie oznacza zrzeczenia się korzyści z transakcji i postępowaniem wg takiego samego schematu.

Gra idzie o niebagatelną stawkę, która równa się sporej części kosztów życiowych człowieka. Sprzedający stara się pozyskać uwagę kupującego i wprowadzić go jak najszybciej w kolejne fazy gry – najlepiej w etap transakcyjny. Zdaje sobie jednak sprawę z tego, że graczy pomijających pośrednie etapy jest niewielu oraz, że jego nieruchomość musi przejść etapy weryfikacji, negocjacji i akceptacji kupującego. Nieświadomy gracz jest prawdziwym łupem dla sprzedającego. Dociekliwi i wymagający są niemile widziani gdyż są trudniejsi do ogrania. Złych nieruchomości jest całe mnóstwo, a i one muszą znaleźć swoich nabywców.

Oferty sprzedaży nieruchomości

Na tym etapie gry sukcesem dla sprzedającego jest przykucie uwagi kupującego do oferty (niekoniecznie do nieruchomości). Dlatego opis ma charakter reklamy z wieloma niedomówieniami i ubarwieniami. Nikt nie opisuje nieruchomości w negatywnym świetle i nie opisuje jej wad! To zrozumiałe, że sprzedający ma prawo nie wypowiadać się krytycznie o swojej ofercie. Ale czy ma prawo do zatajania wad? To jest już wątpliwe. Należy zdawać sobie sprawę z faktu, że oferta sprzedaży działki, mieszkania lub domu w internecie, to najczęściej nic innego jak reklama obiektu, a nie jego faktyczna charakterystyka.

Gracz sprzedający chce poznać siłę nabywczą gracza kupującego oraz jego determinację i ukierunkowanie na dany typ nieruchomości. Ujawnienie siły nabywczej spowoduje, że gracz sprzedający może opracować skuteczną dla siebie strategię negocjacyjną zwłaszcza przy ograniczonej podaży. Cena sprzedawanego dobra nie będzie wtedy ceną kupującego ale ceną sprzedającego.

W szczególności pośrednik nieruchomości jest zainteresowany kontaktem osobistym z kupującym, gdyż bezpośredni kontakt oraz możliwość wymiany dużej ilości informacji dają mu szansę modulacji, profilowania i akcentowania informacji pod kątem odkrytych potrzeb kupującego.

Lokalizacja nieruchomości - jak sprawdzić działkę?

Bardzo szkodliwą dla kupującego częścią oferty sprzedaży jest zniekształcenie bądź ukrycie w ofercie prawdziwego położenia nieruchomości. Powszechną praktyką jest brak w ogłoszeniu podstawowej cechy nieruchomości jaką jest adres nieruchomości. Strategia nieujawniania lokalizacji jako najważniejszej cechy nieruchomości jest stosowana w celu ochrony pośrednika przed pominięciem jego udziału w transakcji. Pośrednik poniósł już koszty reklamy oferty, a jego wynagrodzenie stanowi prowizja od transakcji, zatem stara się zabezpieczyć swoje prawa do tego zarobku.

Ujawnienie położenia nieruchomości (numeru działki, adresu mieszkania lub budynku) może pozwolić graczowi kupującemu na ewentualne dotarcie bezpośrednie do właściciela. Ale nie to stanowi największą szkodliwość dla kupującego. Kupujący nie może dokonać oceny nieruchomości bez kontaktu z pośrednikiem, a to uniemożliwia mu zapoznanie się z ofertą rynku i podażą nieruchomości. Ponadto kupujący nie może nabyć informacji o wielu istotnych cechach i uwarunkowaniach nieruchomości wypływających z położenia. Jak sprawdzić działkę? O tym w jaki sposób można analizować ofertę, dla której podano prawidłowe położenie można sprawdzić używając narzędzi OnGeo.pl.

Ograniczenie, ogłoszenia na wyłączność po podpisaniu umowy

Ukrywanie położenia nieruchomości realizują niemal wyłącznie pośrednicy w obrocie nieruchomościami, którzy nie spisali z właścicielem nieruchomości umowy na wyłączność. Tym ruchem, a następnie podpisaniem umowy lojalnościowej pod rygorem niewskazania lokalizacji starają się związać kupującego warunkowym obowiązkiem zapłacenia prowizji za sam tylko fakt ujawnienia lokalizacji nieruchomości lub ewentualnie dalszych jej cech – w przypadku gdy kupujący dokona transakcji. Warunkowy przymus zapłacenia za decyzję o zakupie jest mocnym ograniczeniem swobody decyzji kupującego oraz jego możliwości negocjacyjnych. Można je traktować nawet jako częściowe ograniczenie dostępu do rynku – głównie z uwagi na czas jaki gracz kupujący może poświęcić na analizę dostępnych nieruchomości. Pomijamy fakt, że kupujący ostatecznie ustala cenę i warunki sprzedaży z właścicielem nieruchomości, zatem przeważnie prowizja dla pośrednika ma charakter wygranej za sam fakt skojarzenia stron transakcji.

Lokalizacja działki na mapie

Ujawnienie lokalizacji na mapie działki, mieszkania lub domu w publicznej ofercie daje kupującemu możliwość samodzielnego, znacznie mniej kosztownego dotarcia do wiedzy umożliwiającej dalsze etapy gry o zakup. I nie chodzi tu o ewentualną korzyść z uniknięcia zapłaty prowizji. Dla kupujących sam fakt, że większość ofert nie wskazuje lokalizacji nieruchomości jest bardzo szkodliwy ze względu na to, że nie może się on zapoznać z najistotniejszymi cechami nieruchomości.

Nie może przeanalizować podaży, nie może dokonać porównania ofert i wyceny. Gdyby ogłoszenia bez wskazania położenia uważać za ofertę w rozumieniu Kodeksu cywilnego należało by uznać je za praktykę nieuczciwą i naruszającą prawa konsumenta ujęte w art. 1 Ustawy o ochronie konkurencji konsumenta oraz prawa do informacji o oferowanym produkcie wynikające z zapisów Art. 24 pkt 1. 2.2) tej ustawy w brzmieniu …naruszanie obowiązku udzielania konsumentom rzetelnej, prawdziwej i pełnej informacji. Natomiast gracz sprzedający ogłoszenie internetowe opisuje jako „niestanowiące oferty w rozumieniu przepisów k.c”. To jeden z dowodów na to, że działania graczy przeciwnych muszą być brane pod uwagę. Decyzja o zakupie obarczona jest działaniami strony przeciwnej.

Podsumowując, sprzedający działa nie tylko bardzo konkurencyjnie wobec innych ofert, ale również nie podaje do wiadomości publicznej wystarczających informacji pozwalających zapoznać się z kompletnymi cechami oferowanej działki, mieszkania lub domu. Efekt działania jest taki, że graczowi kupującemu ogranicza to możliwość zapoznania się z podażą (ofertami konkurencyjnymi) oraz możliwość porównania nieruchomości – między innymi poprzez niedopowiedzenie wielu istotnych cech wpływających na cenę.

W tym zakresie instytucja pośrednika jest szkodliwa dla kupującego i nie zawsze rekompensowana dalszymi konsultacjami. Kupujący zanim przeanalizuje istotną część ofert rynkowych musi podpisać wiele umów i stracić wiele czasu, a zatem ograniczyć swój wybór do małego podzbioru możliwych. Nasz gracz kupujący jest zatem limitowany przez nieprzejrzystość ofert graczy przeciwnych – nie może poznać w pierwszym etapie szczegółów oferty sprzedaży nieruchomości i ponosi wysokie koszty zdobycia informacji o proponowanym produkcie (nieruchomości). Fakt zagwarantowania zapłaty za wskazanie nieruchomości w dalszym ciągu nie znosi potencjalnego konfliktu interesu jaki pośrednik posiada z kupującym. Pośrednik przyjmując wynagrodzenie prowizyjne od sprzedającego i kupującego jest sprzymierzeńcem wysokich kosztów transakcji.

Jak sprawdzić działkę – Wyszukiwarka działek budowlanych OnGeo.pl

Poniżej filmik prezentujący Geoportal OnGeo.pl, dowiesz się następujących rzeczy:

• jak znaleźć numer działki, jak sprawdzić działkę budowlaną
• jak sprawdzić przeznaczenie terenu w miejscowym planie
• obszary chronione: Natura 2000, parki krajobrazowe, narodowe, rezerwaty, pomniki przyrody
• czy na działce jest zagrożenie powodziowe, osuwisko, linie energetyczne, natężenie hałasu, oddziaływanie lotnisk
• spadki terenu, pokrycie terenu
• co będzie budowane na działce
• średnie ceny mieszkań
• ile ludzi mieszka na wskazanym terenie oraz jakie jest zanieczyszczenie powietrza

Jak sprawdzić działkę w Geoportalu OnGeo.pl