Powierzchnia użytkowa - co to jest i jak obliczyć powierzchnię użytkową domu

Powierzchnia użytkowa to suma wewnętrznego metrażu wszystkich pomieszczeń w domu lub mieszkania, którą ustala się dopiero po zakończeniu budowy. Jest jednym z podstawowych parametrów na które zwraca się uwagę podczas zakupu nieruchomości lub wyboru projektu architektoniczno-budowlanego. Sprawdź jak obliczyć powierzchnię użytkową domu.

Powierzchnia użytkowa jest parametrem określającym metraż do wykorzystania w lokalu bądź domu.
Nie ma możliwości ustalania powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego albo domu w oparciu o inną normę budowlaną lub inne zasady pomiaru niż PN-ISO 9836.
Powierzchnię użytkową podaje się w m2 z dokładnością do 0,01 m2, a mierzy się się ją od posadzki domu, bez uwzględniania listew podłogowych oraz progów.

Czym jest powierzchnia użytkowa?

Powierzchnia użytkowa jest najprościej ujmując parametrem określającym metraż do wykorzystania w lokalu bądź domu. Nie ma jednak jednej poprawnej definicji, ponieważ pojęcie to wykorzystuje się w wielu normach i przepisach prawnych w zależności od sposobu jej wykorzystania. Pojęcie pojawia się m.in w ustawach o: podatkach i opłatach lokalnych, podatkach od spadków i darowizn oraz ochronie lokatorów. Jedna z podstawowych definicji powierzchni użytkowej zawarta jest w Polskiej Normie PN-ISO 9836.

Jak oblicza się powierzchnię użytkową domu, mieszkania i poddasza?

W projektach domów stosuje się TYLKO I WYŁĄCZNIE:

Jeśli wniosek o pozwolenie na budowę złożono do 19 września 2020 r. - Normę PN-ISO 9836: 1997 i rozporządzenie Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego z dnia 25 kwietnia 2012 r.;
Jeśli wniosek o pozwolenie na budowę złożono po 19 września 2020 r. - Normę PN-ISO 9836:2015-12 oraz rozporządzenie Ministra Rozwoju z dnia 11 września 2020 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego.

Nie ma możliwości ustalania powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego albo domu w oparciu o inną normę budowlaną lub inne zasady pomiaru.

Przeczytaj także:

Powierzchnia działki z EGiB niezgodna z powierzchnią pomierzoną w terenie

Powierzchnia użytkowa - zasady pomiaru powierzchni użytkowej

Jak już wspomniano, zasady pomiaru powierzchni użytkowej nieznacznie różnią się od siebie dla domów, których pozwolenie wydano przed dniem 19 września 2020 r., a po tej dacie.

Wspólną cechą dla obu rozporządzeń zasadą (mowa o rozporządzeniu z 2012 i z 2020) jest, że przy dokonywaniu pomiarów powierzchnię pomieszczeń lub ich części o wysokości:

równej lub większej od 2,20 m zalicza się do obliczeń w 100 %,
równej lub większej od 1,40 m, lecz mniejszej od 2,20 m – w 50%,
mniejszej od 1,40 m pomija się całkowicie.

Oznacza to, iż powierzchnia pomieszczeń znajdująca się np. pod skosami (czyli np. poddaszu) albo w ogóle jest pomijana jako powierzchnia użytkowa, gdyż pomieszczenie w tym miejscu jest za niskie, by móc z tej powierzchni normalnie korzystać, albo zaliczane jest jedynie połowicznie do powierzchni użytkowej.

Powierzchnię użytkową podaje się w m2 z dokładnością do 0,01 m2, a mierzy się się ją od posadzki domu, bez uwzględniania listew podłogowych oraz progów.

Najbardziej istotne zmiany z punktu widzenia obliczania powierzchni użytkowej dla budynków najnowszych wynikają z rozporządzenia z 2020 r. ( § 20 ust. 1 pkt 4 lit. b):

Dz.U. 2020 poz. 1609

powierzchnię użytkową budynku pomniejsza się o powierzchnię: przekroju poziomego wszystkich wewnętrznych przegród budowlanych, przejść i otworów w tych przegrodach, przejść w przegrodach zewnętrznych,
balkonów, tarasów, loggii, schodów wewnętrznych i podestów w lokalach mieszkalnych wielopoziomowych,
nieużytkowych poddaszy;
powierzchnię użytkową budynku powiększa się o powierzchnię: antresol, ogrodów zimowych oraz wbudowanych, ściennych szaf, schowków i garderób;
przy określaniu zestawienia powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych przez lokal mieszkalny należy rozumieć wydzielone trwałymi ścianami w obrębie budynku pomieszczenie lub zespół pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych.

Co wlicza się do powierzchni użytkowej, a co nie?

Przepisy prawa nie są jednoznaczne, jeśli chodzi o sposób zaliczania elementów budynku do powierzchni użytkowej. Wszystko zależy od przepisów według których podejmujesz się jej obliczenia.

Co się wlicza do powierzchni użytkowej?

Do obliczenia powierzchni użytkowej zalicza się:

balkony,
tarasy,
loggie, pomimo, że nie są one zamknięte ze wszystkich stron,
elementy nadające się do demontażu, czyli np. ściany działowe, rury i kanały.

Co się nie wlicza do powierzchni użytkowej?

Przede wszystkim do obliczania powierzchni użytkowej nie bierze się pod uwagę:

przejść, drzwi oraz okien balkonowych,
schodów i klatek schodowych,
wnęk w ścianach,
cokołów,
listew i pilastrów,
szaf i schowków w ścianach,
pralni, suszarni, wózkowni,
strychów,
piwnic, suteren, garażu podziemnych*,
komórek przeznaczonych do przechowywania opału, czyli np. kotłowni.

Wyjątkiem jest sytuacja, gdy ich powierzchnia przekracza 0,1 m2.

*Według ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, powierzchnia piwnic, suteren i garaży podziemnych wliczana jest do obliczania powierzchni użytkowej lokali.

Powierzchnia użytkowa, a powierzchnia całkowita

Powierzchnia użytkowa obiektów budowlanych jest często mylona z powierzchnią całkowitą. Jest to oczywiście błąd.

Mówiąc o powierzchni użytkowej mamy na myśli powierzchnię określaną dla każdej kondygnacji osobno, natomiast powierzchnia całkowita to suma wszystkich kondygnacji naziemnych i podziemnych. Do sumy o której mowa włączamy również kondygnacje znajdujące się całkowicie lub częściowo poniżej poziomu terenu, kondygnacje powyżej poziomu terenu, poddasza, tarasy, tarasy na dachach, kondygnacje techniczne i kondygnacje magazynowe.

Więcej na ten temat:

Powierzchnia całkowita, co oznacza, jak obliczyć powierzchnię całkowitą domu

Obliczając powierzchnię użytkową rozplanujesz np. ustawienie mebli oraz wykonanie zabudowy kuchennej. Natomiast powierzchnia całkowita z kolei zobrazuje kubaturę budynku.

Jak oblicza się powierzchnię użytkową domu, mieszkania i poddasza?

Powierzchnię użytkową domu i mieszkania oblicza się w taki sam sposób. Należy jedynie trzymać się wytycznych zgodnie polskimi normami. Wszystko zależy od celu w jakim wykonuje się kalkulacje, ponieważ inne normy dotyczą podatków od nieruchomości, inne projektu budowlanego, a inne zaś mają znaczenie w księdze wieczystej.

Jak obliczyć powierzchnię użytkową domu i mieszkania?

Powierzchnię użytkową domu i mieszkania liczy się w ten sam sposób, czyli biorąc pod uwagę wewnętrzne długości ścian pomieszczeń mieszkalnych. Należy pamiętać, że do wyliczenia powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego zalicza się również garaże podziemne piwnice oraz sutereny, jeśli powierzchnię oblicza się na potrzeby ustalenia podatku od nieruchomości. Wspomina o tym ustawa z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (Dz. U. 1991 Nr 9 poz. 31). Do obliczenia powierzchni użytkowej bierze się pod uwagę również powierzchnię użytkową poddaszy.

Jak obliczyć powierzchnię użytkową poddasza?

Przy obliczeniu powierzchni użytkowej poddasza należy kierować się normą PN-ISO 9836:2015-12. Wszystko zależy od tego jaka jest wysokość od podłogi do najniższego elementu stropu, przy czym samej belki nie należy doliczać. Jeśli wysokość jest mniejsza niż 1,4 m, w obliczeniach powierzchni użytkowej, należy pominąć te części pomieszczenia.

W ten sam sposób oblicza się powierzchnię pod schodami.

Jeśli chodzi o powierzchnię użytkową ze skosami, to według nowej normy z 2015 r. poddasze dzieli się ze względu na wysokość kondygnacji:

Powierzchnia pomocnicza. W przypadku, gdy wysokość pomieszczenia jest mniejsza niż 1,9 m.
Powierzchnia podstawowa. W przypadku, gdy wysokość pomieszczenia jest większa niż 1,9 m.

Według nowej normy antresola należy do powierzchni użytkowej i liczona jest tak samo jak pozostałe kondygnacje. Założenie to jest zgodne z ustawą deweloperską.