Przebudowa, a rozbudowa domu - formalności

Mieszkając w starym domu, wiele osób decyduje się na jego rozbudowę lub przebudowę. Takie działania mogą wiązać się z pewnymi formalnościami. Czasami okazuje się, że wykonane działania będą wymagały uzyskania pozwolenia na budowę. Dzisiejszy artykuł odpowie na pytanie, czym różni się przebudowa, a rozbudowa domu. Na które z tych przedsięwzięć potrzebujesz pozwolenia, a kiedy wystarczy samo zgłoszenie?

Przebudowa, rozbudowa, nadbudowa, odbudowa domu – czym się różnią?

Rozbudowa domu

Rozbudowa domu jest rozwiązaniem, które pozwala na zwiększenie powierzchni mieszkalnej w istniejącym budynku, czyli nic innego jak dobudowanie dodatkowych pomieszczeń do istniejącego już budynku. Rozbudowa wiąże się z pracami zmiennymi.

Rozbudowa domu może być ograniczona planem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub warunkami zabudowy. Warto znać zapisy MPZP przed przystąpieniem do remontu.

Jak sprawdzić plan zagospodarowania przestrzennego działki?

Nadbudowa domu

Nadbudowa to powiększenie kubatury i powierzchni użytkowej przez uzyskanie nowej kondygnacji. W tym przypadku powierzchnia zabudowy pozostaje niezmienna. Zmienia się jednak wysokość budynku. Do nadbudowy zalicza się nie tylko budowanie nowej kondygnacji, ale również adaptacja poddasza z podniesieniem ścianki kolankowej, zmiana wysokości istniejącej kondygnacji, dobudowanie pomieszczenia nad garażem, czy zmiana wysokości ścian szczytowych.

Przebudowa domu

Przebudowa domu to wykonanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość lub liczba kondygnacji (Art. 3. Ustawa z dnia 7 lipca 1994r. – Prawo budowlane; Dz.U. 1994 Nr 89 poz.414). Do przebudowy zalicza się: zmiana konstrukcji dachu bez zmian układu, wymiana stropu, wymiana schodów wewnętrznych oraz wstawianie nowego okna lub zamurowanie starego.

Przebudowa domu najczęściej nie jest ograniczana zapisami planu zagospodarowania przestrzennego lub warunkami zabudowy.

Odbudowa domu

Odbudowa domu nie jest określona w przepisach Prawa budowlanego. Pod tym pojęciem kryje się np. odbudowa budynku po zniszczeniach wywołanych m.in. działaniami wojennymi lub działaniami sił natury (wichury, nawałnice, tsunami, pożar itp.)

Zgłoszenie, czy pozwolenie?

Przebudowa, rozbudowa, nadbudowa i odbudowa domów jednorodzinnych wolnostojących może być przeprowadzona za pomocą zgłoszenia budowy domu oraz wystąpienia o pozwolenie na budowę.

Pamiętaj! Legalizacja twojego remontu leży w Twoim interesie. Nie bagatelizuj biurokracji! Nigdy nie masz pewności, czy zdenerwowany sąsiad nie poinformuje urzędników o Twojej inwestycji. Jeśli okaże się, że na Twoje działania była potrzebna odpowiednia zgoda, możesz mieć kłopoty. Nie warto ryzykować.

Jeśli masz wątpliwości, czy Twoja inwestycja wymaga pozwolenia na budowę, czy zgłoszenia, zapytaj w starostwie o poradę.

Czy wiesz, że…

Dzięki Raportom o Terenie OnGeo w szybki i prosty sposób dowiesz się wszystkiego o swojej nieruchomości? W zaledwie 5 minut dostaniesz odpowiedz:

1. Czy Twoja działka objęta jest Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego?
2. Czy teren Twojej działki jest zagrożony uciążliwościami takimi jak: duże natężenie hałasu, zanieczyszczenia powietrza, osuwiska, tereny zalewowe?
3. Czy działka ma dostęp do drogi publicznej oraz czy w okolicy nie jest planowana budowa drogi?
4. W jakiej odległości od działki znajdują się słupy energetyczne i nadziemne linie niskiego, średniego i wysokiego napięcia?
5. Jak wygląda analiza nasłonecznienia w poszczególnych porach roku?

Sprawdź sam!

Czy na przebudowę domu potrzebuje pozwolenia na budowę?

Po 28 czerwca 2015r. większość prac budowlanych związanych z przebudową domu jednorodzinnego można wykonać na zgłoszenie.

Na zgłoszenie możesz wykonać takie prace jak:

• przebudowa domu na dwa mieszkania,
• przebudowa i modernizacja starego domu,
• wydzielenie w domu lokalu użytkowego,
• przebudowa instalacji wodno-kanalizacyjnej,
• wykonanie otworów drzwiowych i okiennych,
• wykonanie otworów wentylacyjnych i przeprowadzenie do nich przewodów,
• wyburzanie i wybudowanie nowych ścianek działowych,
• adaptacja poddasza i piwnicy na cele mieszkaniowe (jeśli nie ma potrzeby przebudowy tego miejsca).

Istnieją jednak sytuacje, w których prowadzone roboty budowlane skutkują zwiększeniem ustalonego w projekcie budowlanym obszaru oddziaływania obiektu. Takie przypadki będą wymagały uzyskania pozwolenia na budowę.

Czy na rozbudowę domu potrzebuje pozwolenia na budowę?

Rozbudowa domu wymaga przeprowadzenia takich samych formalności jak budowa tego obiektu. Oznacza to, że tylko nieliczne obiekty budowlane nie będą wymagały uzyskania pozwolenia na budowę.

Obiekty, które mogą podlegać rozbudowie bez konieczności starania się o pozwolenie na budowę, to te same obiekty, które możemy wybudować na postawie zgłoszenia, czyli:

• wolno stojących: parterowych budynków gospodarczych, garaży i wiat o powierzchni zabudowy do 35m2, przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może  przekraczać dwóch na każde 500m2 powierzchni działki,
• przydomowych: ganków i oranżerii (ogrodów zimowych) o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500m2 powierzchni działki,
• wolno stojących parterowych budynków rekreacji indywidualnej rozumianych jako budynki przeznaczone do okresowego wypoczynku, o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy czym liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać jednego na każde 500m2 powierzchni działki,
• gospodarczych obiektów budowlanych o powierzchni zabudowy do 35m2, przy rozpiętości konstrukcji nie większej niż 4,80m,
• przydomowych tarasów naziemnych o powierzchni zabudowy powyżej 35m2,
• obiektów gospodarczych związanych z produkcją rolną i uzupełniających zabudowę zagrodową w ramach istniejącej działki siedliskowej: płyt do składowania obornika, szczelnych zbiorników na gnojówkę lub gnojowicę, naziemnych silosów na materiały sypkie, o pojemności do 30m3 i wysokości nie większej niż 7m, silosów na kiszonkę.

Przebudowa, a rozbudowa domu – formalności

Bez względu na to, czy wykonanie przebudowy będzie wymagało pozwolenia na budowę, czy zgłoszenia, będziesz potrzebować takich dokumentów jak:

• wyrys i wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla działki lub warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dla działki, na której znajduje się,
• zaświadczenie o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania z MPZP lub decyzją o warunkach zabudowy,
• projekt budowlany (wraz z wymaganymi uzgodnieniami, pozwoleniami, opiniami w przypadku pozwolenia na budowę),
• oświadczenie o prawie dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
• opis techniczny z charakterystyką budynku i konstrukcji,
• w przypadku nadbudowy - ekspertyzę techniczną (ocena stanu technicznego budynku, charakterystykę uszkodzeń).

W przypadku zgłoszenia – organ właściwy wyda opinie w terminie 30 dni od daty jego zgłoszenia. W przypadku pozwolenia na budowę, ten czas wynosi 65 dni. Po tym czasie powinieneś odczekać jeszcze 14 dni na ewentualne odwołania.

Jeśli opinia będzie pozytywna, należy w obu przypadkach ustanowić kierownika budowy, zadbać o prowadzenia dziennika budowy i zawiadomić o terminie rozpoczęcia robót budowlanych.

Pamiętaj! Jeśli dom, w którym planujesz wykonywanie robót budowlanych jest wpisany do rejestru zabytków, będziesz potrzebował pozwolenia na budowę w każdym przypadku.