Logotyp Ongeo.pl
503 392 404
kontakt@ongeo.pl

Przebudowa domu, rozbudowa domu - dowiedz się jakie są formalności

Głosów: 18, średnia ocen: 5
mock

Mieszkasz w starym domu i chciałbyś go unowocześnić? A może zamierzasz zwiększyć metraż domu? Takie działania nierzadko wymagają nie tylko sporych nakładów finansowych, ale również dopełnienia kilku formalności. Niektóre roboty budowlane związane z przebudową lub rozbudową domu będą wymagały pozwolenia na budowę, inne zaś - zgłoszenia robót budowlanych. Sprawdź zatem czym jest przebudowa domu, a czym rozbudowa domu. Dowiedz się jakich formalności potrzebujesz przy przebudowie, a jakich przy rozbudowie budynku. 

  • Rozbudowa jest rozwiązaniem, które pozwala na zwiększenie powierzchni mieszkalnej w istniejącym budynku. Natomiast przebudowa domu to wykonanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego.
  • Przebudowa domu najczęściej nie jest ograniczana zapisami planu zagospodarowania przestrzennego lub warunkami zabudowy, natomiast rozbudowa – owszem.
  • Przebudowa, rozbudowa, nadbudowa i odbudowa domów jednorodzinnych wolnostojących może być przeprowadzona za pomocą zgłoszenia budowy domu oraz wystąpienia o pozwolenie na budowę.
  • Jeśli dom, w którym planujesz wykonywanie robót budowlanych jest wpisany do rejestru zabytków, będziesz potrzebował pozwolenia na budowę w każdym przypadku.

Przebudowa, rozbudowa, nadbudowa, odbudowa domu – czym się różnią?

Dokonując prac w istniejącym budynku, wyróżniamy co najmniej cztery pojęcia. Każde z nich dotyczy innej czynności budowlanej i warto poznać ich znaczenie. Poniżej sprawdź czym jest rozbudowa, nadbudowa, odbudowa i przebudowa domu.

Zdiagnozuj działkę w Raporcie o Terenie

Raport o terenie w portalu OnGeo.pl, to usługa dostępna dla każdego online, umożliwia wykonanie automatycznej diagnozy działki. Raport o terenie to kompendium wiedzy o każdej działce w Polsce, przydatny jest w każdej sytuacji, kiedy chcemy zweryfikować jakie cechy kryje działka. Samo generowanie Raportu działki trwa zaledwie 5 minut i odbywa się w trybie on-line.

Geoportal
Przejdź do strony Geoportalu OnGeo.pl i pobierz raport

W Raporcie znajdziesz chociażby:

  • dane z ewidencji gruntów i budynków, czyli wymiary i obwód działki, powierzchnia urzędowa i obliczona, współrzędne punktów załamania linii granicznej działki, grupa rejestrowa, klasa bonitacyjna,
  • informacje o planach miejscowych na obszarze działki i w okolicy oraz przeznaczenie działki w mpzp,
  • rejestr pozwoleń na budowę w okolicy,
  • uzbrojenie terenu w media,
  • miejsca, obiekty i urządzenia potencjalnie uciążliwe w sąsiedztwie,
  • zagrożenia i uciążliwości, czyli tereny: zalewowe, zagrożone stagnacją wody, osuwiskowe,
  • analiza nasłonecznienia w poszczególnych porach roku,
  • powierzchniowe i punktowe formy ochrony przyrody występujące w promieniu 1 km od granic działki,
  • analiza żyzności gleb,
  • strefy ochronne, czyli wokół: turbin wiatrowych, cmentarzy, lotnisk, terenów zamkniętych,
  • analiza zasięgu czasu dojazdu i dojścia,
  • inne, sprawdź jakie na stronie.

Przebudowa domu a rozbudowa domu

Zgodnie z ustawą z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. 1994 Nr 89 poz.414) przebudowa domu to:

Art. 3. ust. 7a, - Prawo budowlane

wykonanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość lub liczba kondygnacji.

Do przebudowy zalicza się m.in.:

  • zmiana konstrukcji dachu bez zmian układu,
  • wymiana stropu,
  • wymiana schodów wewnętrznych,
  • wstawianie nowego okna lub zamurowanie starego.

Przebudowa domu najczęściej nie jest ograniczana zapisami planu miejscowego (mpzp) lub warunkami zabudowy (decyzja WZ).

Natomiast rozbudowa domu jest rozwiązaniem, które pozwala na zwiększenie powierzchni mieszkalnej w istniejącym budynku, czyli nic innego jak dobudowanie dodatkowych pomieszczeń do istniejącego już budynku. Rozbudowa budynku może być ograniczona planem miejscowym lub warunkami zabudowy.

Jeśli masz wątpliwości co do tego, jak zakwalifikować konkretną czynność budowlaną powiązaną twoim remontem, powinieneś zapytać o radę w starostwie powiatowym. Poniżej w tabeli znajdziesz podstawowe różnice pomiędzy przebudową, a rozbudową domu.

Rozbudowa domu

Przebudowa domu

Rozbudowa domu to m.in.: dobudowanie balkonu, garażu, schodów, daszku, czy powiększenie tarasuPrzebudowa domu to m.in.: wyburzenie ścian, wydzielenie lokalu, przebudowa instalacji, modernizacja starego domu
Jej efektem jest zwiększenie kubatury lub zmieniania powierzchni użytkowej domuNie wpływa na zwiększenie kubatury oraz zmiany powierzchni użytkowej domu
Często wymaga uzyskania pozwolenia na budowęCzęsto wymaga wyłącznie zgłoszenia do urzędu
Może być ograniczone mpzp lub decyzją WZNajczęściej nie jest ograniczone zapisami mpzp, ani decyzją WZ

Nadbudowa domu, a odbudowa domu

Nadbudowa to powiększenie kubatury i powierzchni użytkowej przez uzyskanie nowej kondygnacji. W tym przypadku powierzchnia zabudowy pozostaje niezmienna. Zmienia się jednak wysokość budynku. Do nadbudowy zalicza się nie tylko budowanie nowej kondygnacji, ale również

  • adaptacja poddasza z podniesieniem ścianki kolankowej,
  • zmiana wysokości istniejącej kondygnacji,
  • dobudowanie pomieszczenia nad garażem,
  • a także zmiana wysokości ścian szczytowych.

Natomiast pojęcie "odbudowa domu" nie widnieje w przepisach Prawa budowlanego. Pod tym pojęciem kryje się np. odbudowa budynku po zniszczeniach wywołanych m.in. działaniami wojennymi, jak również działaniami sił natury (wichury, nawałnice, tsunami, pożar itp.)

Zgłoszenie czy pozwolenie

Przebudowa, rozbudowa, nadbudowa i odbudowa domów jednorodzinnych wolnostojących może być przeprowadzona za pomocą zgłoszenia budowy domu oraz wystąpienia o pozwolenie na budowę.

Legalizacja twojego remontu leży w twoim interesie

Nie bagatelizuj biurokracji! Nigdy nie masz pewności, czy zdenerwowany sąsiad nie poinformuje urzędników o twojej inwestycji. Jeśli okaże się, że na twoje działania była potrzebna odpowiednia zgoda, możesz mieć kłopoty. Nie warto ryzykować.

Czy na przebudowę domu potrzebujesz pozwolenia na budowę?

Obecnie większość prac budowlanych związanych z przebudową domu jednorodzinnego można wykonać na zgłoszenie.

Na zgłoszenie możesz wykonać takie prace jak:

  • przebudowa domu na dwa mieszkania,
  • przebudowa i modernizacja starego domu,
  • wydzielenie w domu lokalu użytkowego,
  • przebudowa instalacji wodno-kanalizacyjnej,
  • wykonanie otworów drzwiowych i okiennych,
  • wykonanie otworów wentylacyjnych i przeprowadzenie do nich przewodów,
  • wyburzanie i wybudowanie nowych ścianek działowych,
  • adaptacja poddasza i piwnicy na cele mieszkaniowe, jeśli nie ma potrzeby przebudowy tego miejsca.

Istnieją jednak sytuacje, w których prowadzone roboty budowlane skutkują zwiększeniem ustalonego w projekcie budowlanym obszaru oddziaływania obiektu. Takie przypadki będą wymagały uzyskania pozwolenia na budowę.

Czy na rozbudowę domu potrzebuje pozwolenia na budowę?

Rozbudowa domu wymaga przeprowadzenia takich samych formalności jak budowa tego obiektu. Oznacza to, że tylko nieliczne obiekty budowlane nie będą wymagały uzyskania pozwolenia na budowę.

Obiekty, które mogą podlegać rozbudowie bez konieczności starania się o pozwolenie na budowę, to te same obiekty, które możemy wybudować na postawie zgłoszenia, czyli:

  • Wolno stojące budynki mieszkalne jednorodzinne, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane. W tym przypadku możliwość zastosowania zgłoszenia zamiast pozwolenia budowlanego znacząco skraca czas oczekiwania na możliwość rozpoczęcia prac budowlanych. Z 65 dni oczekiwania na wydanie wniosku przez urząd + 14 dni oczekiwania na uprawomocnienie decyzji w przypadku wydania pozwolenia na budowę - do 21 w przypadku zgłoszenia budowy.
  • Wolno stojące parterowe:
    • budynki gospodarcze,
    • garaże,
    • wiaty,
    • przydomowe ganki,
    • oranżerie (ogrody zimowe),
    • altany o powierzchni zabudowy do 35 m², 
      - przy czym łączna liczba obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m2 powierzchni działki.
  • Wolno stojące parterowe budynki rekreacji indywidualnej, rozumiane jako budynki przeznaczone do okresowego wypoczynku, o powierzchni zabudowy do 35 m², (liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać jednego na każde 500 m² powierzchni działki);
  • Przydomowe oczyszczalnie ścieków o wydajności do 7,50 m³ na dobę;
  • Zbiorniki bezodpływowych na nieczystości ciekłe o pojemności do 10 m³;
  • Obiekty gospodarcze związane z produkcją rolną, uzupełniające zabudowę zagrodową w ramach istniejącej działki siedliskowej:
    • parterowe budynki gospodarcze o powierzchni zabudowy do 35 m², przy rozpiętości konstrukcji nie większej niż 4,80 m,
    • płyty do składowania obornika,
    • szczelne zbiorniki na gnojówkę lub gnojowicę o pojemności do 25 m³,
    • naziemne silosy na materiały sypkie o pojemności do 30 m³ i wysokości nie większej niż 7 m,
    • suszarnie kontenerowe o powierzchni zabudowy do 21 m².

Przebudowa, a rozbudowa domu – formalności

Bez względu na to, czy wykonanie przebudowy będzie wymagało pozwolenia na budowę, czy zgłoszenia, będziesz potrzebować takich dokumentów jak:

  • wyrys i wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla działki lub warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dla działki, na której znajduje się,
  • zaświadczenie o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania z mpzp lub decyzją o warunkach zabudowy,
  • projekt budowlany - wraz z wymaganymi uzgodnieniami, pozwoleniami, opiniami w przypadku pozwolenia na budowę,
  • oświadczenie o prawie dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
  • opis techniczny z charakterystyką budynku i konstrukcji,
  • dla nadbudowy także ekspertyzę techniczną, czyli ocenę stanu technicznego budynku, charakterystykę uszkodzeń.

W przypadku zgłoszenia – organ właściwy wyda opinie w terminie 30 dni od daty jego zgłoszenia. Natomiast przypadku pozwolenia na budowę, ten czas wynosi 65 dni. Po tym czasie powinieneś odczekać jeszcze 14 dni na ewentualne odwołania.

Jeśli opinia będzie pozytywna, należy w obu przypadkach ustanowić kierownika budowy, zadbać o prowadzenia dziennika budowy i zawiadomić o terminie rozpoczęcia robót budowlanych.

Dom wpisany do rejestru zabytków

Jeśli dom, w którym planujesz wykonywanie robót budowlanych jest wpisany do rejestru zabytków, będziesz potrzebował pozwolenia na budowę w każdym przypadku.

Ile kosztuje projekt przebudowy domu?

Cena projektu przebudowa domu zależy od specyfiki samego projektu. Na cenę mają wpływ przede wszystkim rodzaje, a także zakres prowadzonych prac budowlanych. Koszt uzależniony jest również od zmieniających się cen materiałów budowlanych. Poniżej kosztorys przykładowych prac budowlanych związanych z przebudową domu*.

  • wyburzenie ściany, wybicie otworu w ścianie – cena 50-80 zł
  • poszerzenie otworu drzwiowego lub okiennego (zależnie od wielkości) – cena 120-250 zł
  • montaż drzwi wewnętrznych (z ościeżnicą) – cena 250-300 zł
  • wstawienie okna z PCV (cena za m) – 40-50 zł
  • montaż doświetlenia – cena 150-180 zł
  • naprawa ubytków w starych ścianach – cena 12-15 zł
  • wykonanie:
    • dodatkowego punktu elektrycznego z materiałem – 120-150 zł
    • instalacji wodno-kanalizacyjnej z rur plastikowych (punkt) – 150-200 zł
    • instalacji ogrzewania podłogowego z materiałem – 200-250 zł
  • ułożenie gładzi gipsowej - cena 30-40 zł

*źródło cennika na 2022 r.: murator.pl

Aby dowiedzieć się, jak wiele kosztować cię będzie przebudowa domu, projekt powinien zawierać szczegółową wycenę od wykonawców wraz z cenami materiałów budowlanych. Na koszty może w dużej mierze wpłynąć miejsce, w którym wykonywana jest przebudowa, gdyż różnią się one w zależności od województwa.

Monika Ojczyk

Analityk rynku nieruchomości, geodetka, specjalistka w zakresie prawa nieruchomości.

Zdiagnozuj działkę.

Wyszukaj na mapie!

Wpisz: nazwę gminy, nazwę miejscowości lub dzielnicę oraz numer działki, a następnie wybierz działkę z listy podpowiedzi. Np.: Wieliczka, Mała wieś, 63
Wpisz nazwę gminy, miejscowości, nazwę ulicy, numer adresowy. Np.: Wieliczka, ul. Górnicza 10

Ostatnie artykuły

Komentarze (0)

Brak