Adaptacja projektu budowlanego – jak dostosować projekt do działki

Korzystanie z gotowego projektu domu jest szybkim i ekonomicznym rozwiązaniem. Nie zawsze jednak nasz wymarzony projekt spełnia wymagania przepisów urbanistycznych. Zgodnie z prawem, każdy gotowy projekt budowlany musi przejść adaptacje. Adaptacja projektu budowlanego ma za zadanie przystosować projekt do uwarunkowań działki, na której ma stanąć Twoja nieruchomość. Oznacza to, że musisz dostosować projekt do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz do stref obciążeń konstrukcyjnych. Jak dokonać adaptacji projektu budowlanego? Jakich zmian możesz dokonać w gotowym projekcie domu? Kto może dokonać adaptacji? I w końcu, ile to wszystko może kosztować? Na te pytania odpowiemy w niniejszym artykule.

Na czym polega adaptacja projektu budowlanego?

Adaptacja projektu budowlanego polega na dostosowaniu projektu domu jednorodzinnego lub gotowego projektu do lokalnych warunków terenu, na którym znajduje się działka. Adaptacji projektu budowlanego może dokonać wyłącznie osoba do tego uprawniona. Architekt, któremu zleca się adaptację projektu musi posiadać odpowiednie uprawnienia projektowe i aktualne zaświadczenie o przynależności do Izby Architektów lub Inżynierów Budownictwa. Jest to bardzo ważne, ponieważ, po adaptacji projektu, to na nich przenoszona jest odpowiedzialność za projekt typowy.

Adaptacja projektu budowlanego – dopuszczalne zmiany

Adaptacja projektu budowlanego do działki jest najważniejszym etapem zmierzającym do uzyskania pozwolenia na budowę.

Jak uzyskać pozwolenie na budowę krok po kroku

Należy pamiętać, że każdy gotowy projekt budowlany jest objęty prawami autorskimi. Oznacza to, że dokonane zmiany w projekcie nie mogą być dowolne. Zakres dopuszczalnych zmian znajduje się zawsze w dokumentacji dołączonej do projektu. Zanim dokonasz korekty, sprawdź, czy jest to w ogóle możliwe. Jeśli zmiana wymaga wprowadzenia modyfikacji, której nie ma w wykazie zmian, należy zwrócić się do autora projektu budowlanego o pisemną zgodę na wprowadzenia zmian.

Adaptacja projektu budowlanego – usytuowanie na działce.

Usytuowanie budynku na działce określa Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Rozporządzenie reguluje m.in. odległość od granicy działki, parametry dojścia i dojazdu do działki, wymiary miejsc postojowych, usytuowanie pojemników na odpady stałe.

Jak wybrać działkę pod budowę domu

Sprawdź bufor od granicy działki 

Chcesz sprawdzić odległość od granicy działki? Zastanawiasz się, ile miejsca zostało na budowę domu po uwzględnieniu minimalnych odległości od granicy? Skorzystaj z narzędzia "Pokaż bufor" dostępnego w Geoportalu Krajowym Na Mapie i sprawdź zaktualizowane wymiary działki. 

Geoportal Krajowy Na Mapie prezentuje narzędzie, dzięki któremu za darmo sprawdzisz bufor od granicy działki według własnych wytycznych. 

• KROK 1: Przejdź na stronę Na Mapie: https://geoportal-krajowy.pl a następnie przejdź do mapy;
• KROK 2: Wyszukaj działkę, która Cię interesuje za pomocą wyszukiwarki lub zbliż się do widoku mapy i wybierz działkę, klikając w jej pole (Jeśli nie widzisz granic działki, zmień warstwę mapy na “działki”);
• KROK 3: Po lewej stronie otworzy się okno “Informacje o wybranej działce”. Wybierz "Pokaż więcej"
• KROK 4: Przejdź do pola “Bufor” i ustaw dowolny bufor wewnętrzny wpisując np. “3” lub zewnętrzny wpisując “-3”. 

Dowiedz się więcej: 

Pokaż bufor od granicy działki - narzędzie w Geoportalu Na Mapie

Adaptacja projektu budowlanego – zgodność z MPZP lub decyzją o warunkach zabudowy

Aby sprawdzić, czy można wybudować dom na konkretnej działce, należy uwzględnić wytyczne urbanistyczne zawarte w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub w decyzji o warunkach zabudowy, jeśli na danym terenie nie ma MPZP. Wytyczne te określają odległość domu od drogi, czy wielkość powierzchni zabudowy. Istotną kwestią jest również położenie nieruchomości w odległości od linii energetycznych oraz rowów melioracyjnych. Bardzo istotą kwestią związaną z adaptacją budynków jest kształt działki, na jakiej chcesz zrealizować swoją nieruchomość. Dom usytuowany na działce budowlanej o skomplikowanym kształcie powinien zmieścić się w obrysie utworzonym z linii zabudowy oraz odległości 3 – 4 m od granic działki. Częstą praktyką jest likwidowanie okiem i drzwi w ścianie bocznej, zmniejszenie tarasu lub odwrócenie budynku o 90°.

Kształt działki pod budowę domu – jaki jest najlepszy?

Budowa przy granicy działki – o czym należy pamiętać?

Ograniczenia wynikające z MPZP mogą uniemożliwić adaptację projektu budowlanego.

Adaptacja projektu budowlanego – dostosowanie do warunków gruntowych

Kolejnym aspektem koniecznym przy adaptacji projektu budowlanego jest dostosowanie fundamentów do lokalnych warunków gruntowych oraz określenie warunków geotechnicznych budynku. Architekt zajmujący się adaptacją musi uwzględnić:

• minimalną głębokość przemarzania gruntu, zależną od strefy klimatycznej,
• obciążenia wpływające na konstrukcję budynku, zależną od strefy klimatycznej,
• głębokość warstw geotechnicznych gruntu,
• głębokość posadowienia sąsiednich budynków, do których ma być dostosowany projektowany dom.
• kategorię geotechniczną budynku,
• wymiary i zbrojenie fundamentów budynku,
• izolację przeciwwilgociową i przeciwwodną,

Czy wiesz, że….

dzięki Raportach o Terenie OnGeo.pl, możesz otrzymać wszystkie niezbędne dane o nieruchomości w jednym miejscu?

Geoportal OnGeo.pl umożliwia pozyskanie informacji o każdej działce w kraju. W kilku krokach możesz pobrać tzw. Raport o terenie, w którym sprawdzisz, czy Twoja działka jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Ponadto dowiesz się, czy twoja działka znajduje się na terenie potencjalnego zagrożenia i uciążliwości, czyli w strefie zalewowej, osuwiskowej, zanieczyszczenia powietrza, hałasu. Sprawdzisz również odległość od linii energetycznych. To proste!