Budowa przy granicy działki - o czym należy pamiętać?

Budowa budynku mieszkalnego, czy gospodarczego usytuowana blisko granicy działki może prowadzić do konfliktów między sąsiadami. Zgodnie z obowiązującym Rozporządzeniem Ministra Infrastruktury i Budownictwa z dnia 14 listopada 2017r. zmieniające rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie budowa przy granicy działki jest możliwa wyłącznie w kilku szczególnych przypadkach. Jeśli przepisy nie pozwalają na budowę przy granicy działki, nie ma możliwości zrealizowania inwestycji nawet, gdy masz zgodę sąsiada. Sprawdź, kiedy może być zrealizowana budowa przy granicy działki. O czym należy pamiętać lokalizując taki budynek? Czy wspomniane przepisy prawa odnoszą się wyłącznie do działki budowlanej? Na te i inne pytania znajdziesz odpowiedz w niniejszym artykule.

Kiedy możliwa jest budowa przy granicy działki?

Zarówno budynek mieszkalny, jak i gospodarczy możemy zlokalizować przy granicy działki w przypadku, gdy:

• Plan miejscowy dopuszcza taką możliwość.
• Z przepisów prawa wynika, że budynek na działce budowlanej należy sytuować od granicy tej działki w odległości nie mniejszej niż 4m w przypadku budynku zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę granicy i 3m - w przypadku budynku zwróconego ścianą bez okien lub drzwi w stronę granicy. Wyjątek stanowi sytuowanie budynku przy granicy działki w odległości 1,5m od granicy lub bezpośrednio przy tej granicy, jeśli plan miejscowy przewiduje taką możliwość. W tym miejscu należy dodać, że zmiana przepisów z dnia 14 listopada 2017r. wyklucza wybudowanie budynku przy granicy działki na podstawie decyzji o warunkach zabudowy.
• Budynek będzie przylegał swoją ścianą do ściany budynku istniejącego na sąsiedniej działce, a jego wysokość będzie zgodna z planem miejscowym, decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
• Posiadamy wąską działkę o szerokości 16m lub mniej. Przepis ten dotyczy zabudowy jednorodzinnej lub zagrodowej. W tym przypadku dopuszcza się budowę budynku ścianą bez okien i drzwi bezpośrednio przy granicy działki budowlanej lub w odległości nie mniejszej niż 1,5m.
• Chcemy dokonać nadbudowy budynku już istniejącego. Dokonana zmiana budynku istniejącego dotyczy dobudowania nie więcej niż jednej kondygnacji, przy czym w nadbudowanej ścianie, zlokalizowanej w odległości mniejszej niż 4 m od granicy, nie może być okien i drzwi. Przepis ten dotyczy zabudowy jednorodzinnej lub zagrodowej,
• Budujemy budynek gospodarczy lub garaż o długości nie większej niż 6,5 m i wysokości nie większej niż 3 m bezpośrednio przy granicy działki budowlanej lub w odległości nie mniejszej niż 1,5 m ścianą bez okien i drzwi. Przepis ten dotyczy zabudowy jednorodzinnej lub zagrodowej.

Jak sprawdzić, czy Twoja działka znajduje się na terenie objętym planem zagospodarowania przestrzennego? Wygeneruj Raport o Terenie w Geoportalu OnGeo.pl. Dla niektórych obszarów z dostępnymi danymi Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) otrzymasz pełną nazwę i numer uchwały oraz zaznaczone na mapie granice obowiązujących planów. Jeżeli obszar, dla którego wygenerowano analizę jest objęty częściowo MPZP lub przebiega na nim granica kilku planów, system wykona za nas analizę i zwróci informacje w Raporcie o terenie o procentowym i powierzchniowym udziale badanego terenu w każdym z obowiązujących planów.

Jakie są ustawowe odległości od granicy działki?

Zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, obowiązujące odległości budynków od granicy działki to:

1. Odległość budynku od granicy działki:

• 3 metry – dla budynku, którego ściana zwrócona w stronę granicy nie posiada okien ani drzwi.
• 4 metry – dla budynku, którego ściana zwrócona w stronę granicy posiada okna lub drzwi.
• 5 metrów - w przypadku budynku mieszkalnego wielorodzinnego o wysokości ponad 4 kondygnacji nadziemnych

2. Odległość garaży, budynków gospodarczych i innych obiektów:

• 3 metry – od granicy działki, jeżeli budynek nie posiada otworów okiennych ani drzwiowych.
• 4 metry – jeżeli budynek posiada otwory okienne lub drzwiowe.

3. Budowa budynku przy granicy działki:

Budynek można usytuować bezpośrednio przy granicy działki lub w odległości 1,5 metra od granicy, jeśli:

• Szerokość działki wynosi mniej niż 16 metrów.
• Jest to zgodne z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP) lub decyzji o warunkach zabudowy (WZ).
• Jest to część zabudowy bliźniaczej lub szeregowej.

4. Budowa budynku w odległości mniejszej niż 3 metry lub 4 metry:

Jest możliwa, jeśli:

• Sąsiad wyrazi na to pisemną zgodę.
• Warunki określone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (MPZP) lub decyzji o warunkach zabudowy (WZ) dopuszczają takie usytuowanie budynku.

5. Odległość budynku od granicy działki rolnej:

Przepisy nie określają specyficznych odległości od granicy działki rolnej. Stosuje się ogólne zasady jak dla innych działek, chyba że miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) stanowi inaczej.

Warto pamiętać, że powyższe odległości dotyczą wyłącznie sytuacji standardowych. W niektórych przypadkach (np. zabudowa w terenach chronionych, specjalne warunki techniczne) mogą obowiązywać inne wymagania, które muszą być zgodne z odpowiednimi przepisami prawa budowlanego lub lokalnymi regulacjami planistycznymi.
 

Sprawdź bufor od granicy działki 

Chcesz sprawdzić odległość od granicy działki? Zastanawiasz się, ile miejsca zostało na budowę domu po uwzględnieniu minimalnych odległości od granicy? Skorzystaj z narzędzia "Pokaż bufor" dostępnego w Geoportalu Krajowym Na Mapie i sprawdź zaktualizowane wymiary działki. 

Geoportal Krajowy Na Mapie prezentuje narzędzie, dzięki któremu za darmo sprawdzisz bufor od granicy działki według własnych wytycznych. 

• KROK 1: Przejdź na stronę Na Mapie: https://geoportal-krajowy.pl a następnie przejdź do mapy;
• KROK 2: Wyszukaj działkę, która Cię interesuje za pomocą wyszukiwarki lub zbliż się do widoku mapy i wybierz działkę, klikając w jej pole (Jeśli nie widzisz granic działki, zmień warstwę mapy na “działki”);
• KROK 3: Po lewej stronie otworzy się okno “Informacje o wybranej działce”. Wybierz "Pokaż więcej"
• KROK 4: Przejdź do pola “Bufor” i ustaw dowolny bufor wewnętrzny wpisując np. “3” lub zewnętrzny wpisując “-3”. 

Dowiedz się więcej: 

Pokaż bufor od granicy działki - narzędzie w Geoportalu Na Mapie

Budowa przy granicy działki. O czym należy pamiętać?

Pamiętaj, że budowa przy granicy działki może być zrealizowana wyłącznie, gdy są spełnione wymagania dotyczące przepisów minimalnych odległości pomiędzy budynkami, które są konieczne do zachowania ze względu na bezpieczeństwo pożarowe, a także, gdy możliwość taką dopuszcza Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego.

Odległość pomiędzy budynkami usytuowanymi na różnych działkach budynków w zabudowie jednorodzinnej powinna zapewnić warunki nierozprzestrzeniania się ognia przez ściany zewnętrzne (nośne) i dach. Poniższa tabela określa minimalne odległości pomiędzy zewnętrznymi ścianami budynków mieszkalnych, gospodarczych, garaży zlokalizowanych na sąsiednich działkach budowlanych. Podane odległości mogą zostać zmniejszone o 25%, jeżeli budynki są zwrócone do siebie ścianami i dachami, które posiadają porycia nierozprzestrzeniające ognia, które dodatkowo nie mają otworów. Jeśli budynek będzie posiadał ścianę oddzielenia przeciwpożarowego, nie musisz zachowywać wymienionych odległości.

RO – ściany lub pokrycie dachu rozprzestrzeniające ogień

NRO – ściany lub pokrycie dachu nie rozprzestrzeniające ognia

Dodatkowo należy pamiętać, że:

1. Ściana zlokalizowana bezpośrednio przy granicy działki nie może posiadać okien ani drzwi.
2. Budynek od strony granicy działki musi mieć ścianę oddzielenia przeciwpożarowego.
3. Budynek przy granicy działki wymaga uzyskania pozwolenia na budowę. Warunki techniczne wskazują, że taka lokalizacja powoduje objęcie sąsiedniej działki obszarem oddziaływania obiektu. W przypadku budowy na granicy działki warto przeprowadzić analizę nasłonecznienia, aby mieć pewność, że Twoja inwestycja nie będzie zacieniała działki sąsiada. Chcesz wiedzieć więcej na temat analizy zacienienia, przesłaniania i nasłonecznienia? Zapoznaj się z treścią poniższego artykułu.
4. Do działek budowlanych oraz do budynków i urządzeń z nimi związanych należy zapewnić dojście i dojazd umożliwiający dostęp do drogi publicznej, odpowiednie do przeznaczenia i sposobu ich użytkowania oraz wymagań dotyczących ochrony przeciwpożarowej, określonych w przepisach odrębnych. Szerokość jezdni stanowiącej dojazd nie może być mniejsza niż 3 m.

Czy wspomniane przepisy prawa odnoszą się wyłącznie do działki budowlanej?

Zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Infrastruktury i Budownictwa z dnia 14 listopada 2017r. zmieniające rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, nie ma znaczenia, czy działka sąsiednia jest działką budowlaną, czy rolną.

Czy możliwie jest odstępstwo od warunków technicznych?

Tak, ale wyłącznie w uzasadnionych przypadkach. Zgody na takie odstępstwo może udzielić organ wydający pozwolenie na budowę, czyli starosta, wojewoda, czy prezydent miasta, ale wyłącznie po uzyskaniu upoważnienia ministra. Warunkiem ubiegania się o odstępstwo od warunków technicznych jest przede wszystkim brak przesłanek, że budowa przy granicy działki może spowodować zagrożenie życia lub bezpieczeństwa mienia, a w przypadku budynków użyteczności publicznej i mieszkaniowego budownictwa wielorodzinnego – ograniczenia dostępności dla osób z niepełnosprawnościami. Odstępstwo nie może powodować pogorszenia warunków zdrowotno-sanitarnych i użytkowych oraz stanu środowiska przyrodniczego. Aby uzyskać pozwolenie na budowę przy granicy działki w przypadku nie spełnienia warunków technicznych wymaganych do realizacji inwestycji, należy złożyć wniosek zawierający:

• charakterystykę obiektu oraz, jeśli potrzeba, projekt zagospodarowania działki lub terenu, a jeżeli odstępstwo mogłoby mieć wpływ na środowisko lub nieruchomości sąsiednie – również projekty zagospodarowania tych nieruchomości, z uwzględnieniem istniejącej i projektowanej zabudowy;
• szczegółowe uzasadnienie konieczności wprowadzenia odstępstwa;
• propozycje rozwiązań zamiennych;
• pozytywną opinię wojewódzkiego konserwatora zabytków w odniesieniu do obiektów budowlanych wpisanych do rejestru zabytków oraz innych obiektów budowlanych usytuowanych na obszarach objętych ochroną konserwatorską;
• w zależności od potrzeb – pozytywną opinię innych zainteresowanych organów.

Poznaj Raporty o terenie w geoportalu ONGEO.PL

Wygeneruj w 5 minut Raport o terenie dla dowolnej działki wejdź na OnGeo.pl, znajdź działkę, wybierz interesujące Cię informacje:

• Miejscowy plan zagospodarowania
• Granice działek
• Obszary Natura 2000
• Wydane pozwolenia na budowę
• Tereny zalewowe
• Spadki terenu
• Linie energetyczne
• Zanieczyszczenie powietrza
• Wiele innych danych na ponad 50 stronach czytelnego dokumentu!