Analiza inwestycji

Warunki techniczne jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie - poznaj przepisy

Monika Byś
2023-05-25
~7 min
Post zaktualizowany: 2023-12-29
Głosów: 15, średnia ocen: 5
Warunki techniczne jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie

Warunki techniczne jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie to zasady regulujące budowę, modernizację, rozbudowę i przebudowę budynków i ich wzajemne położenie na działce. Przepisy określają również zagospodarowanie działek przeznaczonych pod zabudowę. Jednolity tekst zmienionej ustawy opublikowano 15 kwietnia 2022 roku. 

  • Rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie dotyczy projektowania, budowy, przebudowy oraz zmiany sposobu użytkowania budynków i budowli nadziemnych i podziemnych.
  • Warunki techniczne dotyczą odległości od granic działki i sąsiadujących obiektów, a szczególnie ważne są przy budowie domu.
  • Minimalne odległości domu od granicy działki wynoszą: 4 m dla budynku zwróconego drzwiami lub oknami w stronę granicy, 3 m dla budynku ze ścianą bez okien lub drzwi zwróconych w stronę granicy, 1,5 m w określonych sytuacjach.
  • Przepisy prawa budowlanego regulują również minimalne odległości od granicy działki dla elementów takich jak balkony, tarasy, schody, daszki nad wejściem, okapy, gzymsy, rampy i pochylnie.
  • Jeśli dom ma być wybudowany na granicy działki, obowiązują dodatkowe regulacje odnośnie do wysokości budynku, zgodne z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Rozporządzenie z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U.2022.1225) stosuje się przy projektowaniu, budowie i przebudowie, a także przy zmianie sposobu użytkowania budynków i budowli nadziemnych i podziemnych spełniających funkcje użytkowe budynków. Przepisy stosuje się także do związanych z nimi urządzeń budowlanych.

Całe rozporządzenie zawiera XI działów, a każdy z nich zawiera dodatkowo rozdziały. Wykaz działów i rozdziałów znajdziesz na końcu artykułu.

Warunki techniczne jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie

W warunkach technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie należy zwrócić szczególną uwagę na odległości od granic działki i sąsiadujących obiektów. Informacje te są szczególnie istotne dla osób, które zamierzają wybudować na działce dom. Informacje o minimalnych odległościach od granic działek, od drogi, lasu i innych elementów zagospodarowania znajdziesz w dziale II Rozporządzenia - Zabudowa i zagospodarowanie działki.

Minimalne odległości domu od granic działki:

Uwaga, punktem od którego mierzy się minimalną odległość budynku jest granica działki, na której znajduje się planowany budynek. Odległość ta nie zależy od rodzaju działki sąsiedzkiej - od tego czy działka jest budowlana czy może rolna. Jedynie jeśli działka sąsiaduje z drogą, nie jest wymagane zachowanie podanych odległości.

Wymagane minimalne odległości:

  • 4 m – w przypadku budynku zwróconego drzwiami lub oknami* w stronę granicy, (również w przypadku okna dachowego znajdującego się na dachu zwróconym w kierunku granicy).
  • 3 m – w przypadku budynku ze ścianą bez okien* lub drzwi zwróconych w stronę granicy.
  • 1,5 m jeśli:
    • budynek jest zwrócony w stronę granicy ścianą bez okien* i drzwi i taką możliwość dopuszcza miejscowy plan zagospodarowania;
    • chcemy, aby w takiej odległości znalazła się ściana z oknem* lub drzwiami możemy wówczas wystąpić o zgodę na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych,
    • Dodatkowo, odległość od granicy jest również możliwa w przypadku zabudowy jednorodzinnej oraz zagrodowej na działkach o szerokości do 16 m, o ile w stronę granicy będą zwrócone ściany bez okien* i drzwi.

Przepisy prawa budowlanego także regulują minimalne odległości od granicy działki elementów takich jak balkony, tarasy, schody, daszki nad wejściem, okapy, gzymsy, rampy i pochylnie, z wyłączeniem pochylni dla osób z niepełnosprawnościami – dla nich odległość minimalna od granicy działki, to również 1,5 m.

*kiedy w rozporządzeniu mowa o oknach – oznacza to również drzwi balkonowe

Sprawdź bufor od granicy działki 

Chcesz sprawdzić odległość od granicy działki? Zastanawiasz się, ile miejsca zostało na budowę domu po uwzględnieniu minimalnych odległości od granicy? Skorzystaj z narzędzia "Pokaż bufor" dostępnego w Geoportalu Krajowym Na Mapie i sprawdź zaktualizowane wymiary działki. 

Geoportal Krajowy Na Mapie prezentuje narzędzie, dzięki któremu za darmo sprawdzisz bufor od granicy działki według własnych wytycznych. 

  • KROK 1: Przejdź na stronę Na Mapie: https://geoportal-krajowy.pl a następnie przejdź do mapy;
  • KROK 2: Wyszukaj działkę, która Cię interesuje za pomocą wyszukiwarki lub zbliż się do widoku mapy i wybierz działkę, klikając w jej pole (Jeśli nie widzisz granic działki, zmień warstwę mapy na “działki”);
  • KROK 3: Po lewej stronie otworzy się okno “Informacje o wybranej działce”. Wybierz "Pokaż więcej"
  • KROK 4: Przejdź do pola “Bufor” i ustaw dowolny bufor wewnętrzny wpisując np. “3” lub zewnętrzny wpisując “-3”. 
Ustaw bufor od wybranej działki, Na Mapie
Ustaw bufor od wybranej działki, Na Mapie

Budowa w granicy działki

W przypadku, gdy dom ma być wybudowany w granicy działki, warunkiem koniecznym jest przyleganie do ściany budynku znajdującego się na sąsiedniej działce. W takiej sytuacji obowiązują dodatkowe regulacje odnośnie do wysokości budynku, które muszą być zgodne z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Przepisy te dotyczą nie tylko domów jednorodzinnych, ale także wielorodzinnych i innych obiektów budowlanych - garaży, wiat i tarasów.

Odległość budynku od granicy drogi

Jak już wspomniałam, wyżej wymienione odległości od granicy działek nie obowiązują, jeśli Twoja nieruchomość sąsiaduje z drogą. W takim przypadku wymagane odległości między budynkami a drogami, określają przepisy zawarte w ustawie o drogach publicznych (Dz.U.2023.645), a także w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy.

Zgodnie z przepisami Ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (art. 43), odległość obiektów budowlanych od dróg, które nie są obiektami budowlanymi reklamowymi poza obszarami zabudowanymi, powinna wynosić:

Dla terenów zabudowanych co najmniej:

  • autostrada - 30 m,
  • droga ekspresowa – 20 m,
  • ogólnodostępna droga:
    • krajowa – 10 m,
    • wojewódzka i powiatowa – 8 m,
    • gminna - 6 m

Poza terenami zabudowanymi co najmniej:

  • autostrada - 50 m,
  • droga ekspresowa – 40 m,
  • ogólnodostępna droga:
    • krajowa – 25 m,
    • wojewódzka i powiatowa – 20 m,
    • gminna - 15 m

Odległość od lasów

W § 271 ust. 8 ww. rozporządzenia określone są również odległości budynków* od granicy (konturu) gruntu określonego jako las - Ls.

Minimalna odległość domu od lasu budynku ZL* wynosi 8 m. Zgodnie z zapisem ww. rozporządzenia, w przypadku gdy ściana zewnętrzna usytuowana od strony lasu lub przykrycie dachu jest nierozprzestrzeniająca ognia to odległość zabudowy od lasu należy zwiększyć o 50%. W takim wypadku minimalna odległość od lasu powinna wynosić minimum 12 m.

Jeśli zewnętrzna ściana budynku lub pokrycie dachu od strony lasu jest rozprzestrzeniające ogień, to odległość domu od lasu należy zwiększyć o 100%. W takim wypadku minimalna odległość od lasu powinna wynosić minimum 16 m.

Pojęcia ściany i przykrycia dachu rozprzestrzeniające ogień (RO) lub nierozprzestrzeniające ognień (NRO) zostały określone również w rozporządzeniu. Upraszczając ich definicje, nierozprzestrzeniające ogień są wykonane są z wyrobów niepalnych, natomiast rozprzestrzeniające z wyrobów podatnych na spalanie. Informacje o odporności wyrobów budowlanych na ogień zawierają się w specyfikacjach konkretnych produktów, natomiast o zastosowaniu danego produktu często decyduje projektant.

* ilekroć jest mowa o odległościach budynków od lasu, mowa jest o takich obiektach jak: 
ZL - mieszkalne, mieszkania zbiorowego i użyteczności publicznej, 
PM - produkcyjne i magazynowe, 
IN - inwentarskie.

Sprawdź granice swojej działki i jej wymiary

Generując Raport o terenie OnGeo.pl otrzymasz czytelną mapę z Twoją działką, na której wyraźnie oznaczymy granice działki zgodnie z danymi ewidencji gruntów i budynków. Oprócz mapy działki i jej sąsiedztwa, na podkładzie ortofotomapy otrzymasz również paramenty geometryczne nieruchomości czyli długość, szerokość, powierzchnię oraz współczynnik kształtu w osobnej tabeli.

Dodatkowo otrzymasz dane o dokładnym położeniu administracyjnym nieruchomości wraz ze współrzędnymi jej geometrycznego środka, identyfikator i numer działki ewidencyjnej, powierzchnię urzędową oraz grupę rejestrową działki, dzięki której łatwiej znajdziesz właściciela działki. Ponadto dostaniesz także współrzędne punktów granicznych i punktów załamania linii działki. To się po prostu opłaca!

Warunki techniczne jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Wykaz działów, rozdziałów i załączników

I DZIAŁ- Przepisy ogólne:

II DZIAŁ - Zabudowa i zagospodarowanie działki budowlanej:

1. Rozdział: Usytuowanie budynków
2. Rozdział: Dojścia i dojazdy
3. Rozdział: Parkingi i garaże dla samochodów
4. Rozdział: Miejsca gromadzenia odpadów stałych 
5. Rozdział: Uzbrojenie techniczne działki i odprowadzanie wód powierzchniowych
6. Rozdział: Studnie
7. Rozdział: Zbiorniki bezodpływowe na nieczystości ciekłe
8. Rozdział: Zieleń i urządzenia rekreacyjne 
9. Rozdział: Ogrodzenia

III DZIAŁ: Budynki i pomieszczenia

1. Rozdział: Wymagania ogólne
2. Rozdział: Oświetlenie i nasłonecznienie
3. Rozdział: Wejścia do budynków mieszkalnych
4. Rozdział: Schody i pochylenie
5. Rozdział: Pomieszczenia przeznaczone na pobyt ludzi 
6. Rozdział: Pomieszczenia higienicznosanitarne
7. Rozdział: Szczególne wymagania dotyczące mieszkań w budynkach wielorodzinnych 
8. Rozdział: Pomieszczenia techniczne i gospodarcze
9. Rozdział: Dojścia i przejścia do urządzeń technicznych 
10. Rozdział: Garaże dla samochodów ciężarowych
11. Rozdział: Szczególne wymagania dotyczące pomieszczeń inwentarskich

IV DZIAŁ: Wyposażenie techniczne budynków

1. Rozdział: Instalacje wodociągowe zimnej i ciepłej wody
2. Rozdział: Kanalizacja ściekowa i deszczowa 
3. Rozdział: Wewnętrzne urządzenia do usuwania odpadów stałych 
4. Rozdział: Instalacje grzewcze
5. Rozdział: Przewody kominowe
6. Rozdział: Wentylacja i klimatyzacja
7. Rozdział: Instalacja gazowa i paliwa gazowe
8. Rozdział: Instalacja elektryczna
9. Rozdział: Instalacja telekomunikacyjna
10. Rozdział: Urządzenia dźwigowe

V DZIAŁ: Bezpieczeństwo konstrukcji

VI DZIAŁ: Bezpieczeństwo pożarowe

1. Rozdział: Zasady ogólne
2. Rozdział: Odporność pożarowa budynków
3. Rozdział: Strefy pożarowe i oddzielenia przeciwpożarowe
4. Rozdział: Drogi ewakuacyjne
5. Rozdział: Wymagania ewakuacyjne dla elementów wykończenia wnętrz i wyposażenia stałego 
6. Rozdział: Wymagania przeciwpożarowe dla palenisk i instalacji 
7. Rozdział: Usytuowanie budynków z uwagi na bezpieczeństwo pożarowe
8. Rozdział: Wymagania przeciwpożarowe dla garaży
9. Rozdział: Wymagania przeciwpożarowe dla budynków inwentarskich 
10. Rozdział: Wymagania przeciwpożarowe dla budynków tymczasowych

VII DZIAŁ: Bezpieczeństwo użytkowania

VIII DZIAŁ: Higiena i zdrowie

1. Rozdział: Wymagania ogólne
2. Rozdział: Ochrona czystości powietrza
3. Rozdział: Ochrona przed promieniowaniem jonizującym i polami elektromagnetycznymi 
4. Rozdział: Ochrona przed zawilgoceniem i korozją biologiczną

IX DZIAŁ: Ochrona przed hałasem i drganiami

X DZIAŁ: Oszczędność energii i izolacyjność cieplna

XI DZIAŁ: Przepisu przejściowe i lokalne

Załączniki:

  1. Wykaz polskich norm powołanych w rozporządzeniu
  2. Wymagania izolacyjności cieplnej i inne wymagania związane z oszczędnością energii
  3. Stosowanie w rozporządzeniu określenia dotyczące palności i rozprzestrzeniania ognia oraz odpowiadające im klasy reakcji na ogień oraz klasy odporności dachów na ogień zewnętrzny
Avatar: Monika Byś
Monika Byś

Redaktorka prowadząca w OnGeo.pl. Analityczka danych i specjalistka rynku nieruchomości.