Odległość budynku od granicy działki - warunki usytuowania

Przed rozpoczęciem budowy należy zapoznać się z obowiązującymi warunkami technicznymi usytuowania domu. Z poniższego artykułu dowiesz się, jaka jest minimalna odległość budynku od granicy działki

Odległość budynku od granicy działki - podstawowe informacje

​Odległość budynku od granicy działki to minimalna przestrzeń, jaką należy zachować między nowo projektowanym budynkiem a granicą sąsiedniej działki. Regulacje te mają na celu zapewnienie bezpieczeństwa pożarowego, odpowiedniego nasłonecznienia oraz prywatności mieszkańców.​

Podstawowe zasady dotyczące odległości budynku od granicy działki:

• Ściana bez okien i drzwi: Minimalna odległość wynosi 3 m.​
• Ściana z oknami lub drzwiami: Minimalna odległość to 4 m.​

W przypadku budynków mieszkalnych wielorodzinnych o wysokości ponad 4 kondygnacji nadziemnych, odległość od granicy działki powinna wynosić co najmniej 5 m, niezależnie od tego, czy ściana jest z oknami i drzwiami, czy bez nich. 

Wyjątki od ogólnych zasad:

• Jeśli miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) przewiduje taką możliwość, dopuszcza się sytuowanie budynku w odległości nie mniejszej niż 1,5 m od granicy działki lub bezpośrednio przy tej granicy, pod warunkiem, że ściana zwrócona w stronę granicy nie posiada okien ani drzwi. 
• Na działkach o szerokości 16 m lub mniejszej dopuszcza się budowę budynku ścianą bez okien i drzwi bezpośrednio przy granicy działki lub w odległości nie mniejszej niż 1,5 m. ​

Dodatkowe elementy budynku:

• Okapy, gzymsy, balkony, daszki nad wejściem, galerie, tarasy, schody zewnętrzne, rampy lub pochylnie: Minimalna odległość tych elementów od granicy działki to 1,5 metra. Wyjątkiem są pochylnie przeznaczone dla osób niepełnosprawnych, dla których nie określono minimalnej odległości. ​

Przestrzeganie tych przepisów jest kluczowe dla zapewnienia ładu przestrzennego, bezpieczeństwa oraz komfortu mieszkańców. Przed rozpoczęciem inwestycji budowlanej warto dokładnie zapoznać się z obowiązującymi regulacjami oraz miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, aby uniknąć potencjalnych problemów prawnych i technicznych.

Gdzie znajdziesz informacje, jaka jest wymagana odległość budynku od granicy działki?

Odległość budynku od granic działki jest regulowana prawem budowlanym, a dokładnie określa je Rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. W styczniu 2018 r. weszła w życie nowelizacja zmieniająca dotychczasowe zapisy odnoszące się do zachowania odpowiednich odległości podczas usytuowania budynku na działce.

Jak sprawdzić granice działki?

Aby w ogóle wyznaczyć odpowiednie odległości, należy wiedzieć, gdzie przebiegają granice działki. Nie zawsze jest to jasne i nie zawsze prawidłowe granice wyznacza, np. ogrodzenie. Podczas wyznaczania granic działki ewidencyjnej ustawiane są znaki graniczne (graniczniki), które jednak wskutek upływu czasu i działalności człowieka lub natury mogą zostać usunięte. Wówczas przebieg granic działki można sprawdzić w:

• Raportach o Terenie OnGeo.pl
• W ewidencji gruntów w wydziale geodezji odpowiedniego starostwa

Może zdarzyć się, że będzie konieczne ponowne ustalenie lub odtworzenie granic przez uprawnionego geodetę. Wówczas przeprowadza się rozgraniczenie nieruchomości lub gdy prawny przebieg granicy jest sporny — wznowienia granicy nieruchomości.

W OnGeo.pl sprawdzisz współrzędne punktów punktów granicznych działki

W Raporcie o terenie dostaniesz współrzędne punktów granicznych i punktów linii załamania działki w formie tekstowej oraz osobno w przejrzystej formie do pobrania z pliku .txt, .klm, csv oraz gpx. 

Pliki do pobrania wyświetlą się w oknie po zakupie Raportu.

Dowiedz się więcej:

Współrzędne punktów granicznych i wymiary działki

Odległości budynku od granic działki są regulowane prawem budowlanym

Dział II Zabudowa i zagospodarowanie działki Rozporządzenia podaje obecnie obowiązującą minimalną odległość budynku od granicy działki.

Punktem, od którego mierzy się minimalną odległość budynku jest granica działki, na której znajduje się planowany budynek niezależnie od statusu budowlanego działki sąsiedzkiej. Przed nowelizacją w 2018 miało to znaczenie. Obecnie może to nie być działka z pozwoleniem na budowę. Jedynie jeśli działka sąsiaduje z drogą, nie jest wymagane zachowanie podanych odległości.

Sprawdź bufor od granicy działki 

Chcesz sprawdzić odległość od granicy działki? Zastanawiasz się, ile miejsca zostało na budowę domu po uwzględnieniu minimalnych odległości od granicy? Skorzystaj z narzędzia "Pokaż bufor" dostępnego w Geoportalu Krajowym Na Mapie i sprawdź zaktualizowane wymiary działki. 

Geoportal Krajowy Na Mapie prezentuje narzędzie, dzięki któremu za darmo sprawdzisz bufor od granicy działki według własnych wytycznych. 

• KROK 1: Przejdź na stronę Na Mapie: https://geoportal-krajowy.pl a następnie przejdź do mapy;
• KROK 2: Wyszukaj działkę, która Cię interesuje za pomocą wyszukiwarki lub zbliż się do widoku mapy i wybierz działkę, klikając w jej pole (Jeśli nie widzisz granic działki, zmień warstwę mapy na “działki”);
• KROK 3: Po lewej stronie otworzy się okno “Informacje o wybranej działce”. Wybierz "Pokaż więcej"
• KROK 4: Przejdź do pola “Bufor” i ustaw dowolny bufor wewnętrzny wpisując np. “3” lub zewnętrzny wpisując “-3”. 

Dowiedz się więcej: 

Pokaż bufor od granicy działki - narzędzie w Geoportalu Na Mapie

Budowa w granicy działki

Można wybudować dom na granicy działki jeśli będzie przylegał do ściany budynku na działce sąsiedniej. Obowiązują wtedy dodatkowe regulacje dotyczące wysokości budynku – musi być zgodna z MPZP lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania. Po nowelizacji dotyczy to nie tylko budynków jednorodzinnych, ale jest możliwe również w przypadku innej, np. zabudowy wielorodzinnej lub z innym obiektem budowlanymi.

Budynki gospodarcze

Mogą być usytuowane przy granicy lub w odległości 1,5 m od granicy ścianą bez drzwi i okien, bez względu na gabaryty (przed nowelą budynek gospodarczy mógł mieć maksymalnie 3 m wysokości i 5,5 m długości) Teraz ograniczenie gabarytów dotyczy wyłącznie garaży i wynosi – 3 m wysokości i 6,5 długości.

Odległość budynku od granicy działki drogowej

Jeśli działka sąsiaduje z drogą, nie jest wymagane zachowanie powyżej wymienionych odległości. Wtedy inwestora obowiązują zapisy z ustawy o drogach publicznych.

Wymagane odległości budynków od dróg znajdują się w Ustawie o drogach publicznych oraz w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku, gdy nie został uchwalony – w decyzji o warunkach zabudowy.

Odległość obiektów budowlanych od działki drogowej regulują przepisy Ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych, Art. 43.

Podają one, że obiekty budowlane przy drogach, które nie są obiektami budowlanymi reklamy umieszczonymi przy drogach poza obszarami zabudowanymi, powinny być usytuowane w odległości od zewnętrznej krawędzi jezdni, co najmniej:

Dla terenów zabudowanych

Autostrada – 30 m

Droga ekspresowa – 20 m

Ogólnodostępna droga krajowa – 10 m

Ogólnodostępna droga wojewódzka, powiatowa – 8 m

Ogólnodostępna droga gminna 6 m

Poza terenami zabudowanymi

Autostrada – 50 m

Droga ekspresowa – 40 m

Ogólnodostępna droga krajowa – 25 m

Ogólnodostępna droga wojewódzka, powiatowa – 20 m

Ogólnodostępna droga gminna 15 m

Rozporządzenie podaje w pkt. drugim ww. Artykułu, że w uzasadnionych przypadkach możliwe jest usytuowanie budynku w odległości mniejszej niż określa ustawa. Jednak może to nastąpić wyłącznie po uzyskaniu zgody od zarządcy drogi, przed uzyskaniem przez inwestora pozwolenia na budowę lub przed zgłoszeniem budowy.

Podsumowanie

​Przepisy dotyczące minimalnej odległości budynku od granicy działki mają na celu zapewnienie bezpieczeństwa pożarowego, odpowiedniego nasłonecznienia oraz prywatności mieszkańców. Zgodnie z § 12 Rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, podstawowe zasady są następujące:​

• Ściana z oknami lub drzwiami: Minimalna odległość od granicy działki wynosi 4 m.​
• Ściana bez okien i drzwi: Minimalna odległość to 3 m.​

Od 15 sierpnia 2024 roku wprowadzono dodatkowe przepisy dotyczące budynków mieszkalnych wielorodzinnych o wysokości ponad 4 kondygnacji nadziemnych:​

• Ściana z oknami lub drzwiami: Minimalna odległość od granicy działki wynosi 5 m.​
• Ściana bez okien i drzwi: Również 5 m.​

Istnieją jednak wyjątki od tych zasad:​

• Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP): Jeśli MPZP przewiduje taką możliwość, dopuszcza się sytuowanie budynku w odległości nie mniejszej niż 1,5 metra od granicy lub bezpośrednio przy niej, pod warunkiem że ściana zwrócona w stronę granicy nie posiada okien ani drzwi.​
• Działki o szerokości 16 metrów lub mniejszej: Na takich działkach dopuszcza się budowę budynku ścianą bez okien i drzwi bezpośrednio przy granicy działki lub w odległości nie mniejszej niż 1,5 metra.​

Dodatkowo, elementy budynku takie jak okapy, gzymsy, balkony, daszki nad wejściem, galerie, tarasy, schody zewnętrzne, rampy lub pochylnie (z wyjątkiem pochylni dla osób niepełnosprawnych) mogą być usytuowane w odległości nie mniejszej niż 1,5 metra od granicy działki.​

Przestrzeganie tych przepisów jest kluczowe dla zachowania ładu przestrzennego, bezpieczeństwa oraz komfortu mieszkańców. Przed rozpoczęciem inwestycji budowlanej warto dokładnie zapoznać się z obowiązującymi regulacjami oraz miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, aby uniknąć potencjalnych problemów prawnych i technicznych.