Odległość budynku od granicy działki - warunki usytuowania

Gdzie znajdziesz informacje jaka jest wymagana odległość budynku od granicy działki

Odległość budynku od granic działki jest regulowana prawem budowlanym, a dokładnie określa je Rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. W styczniu 2018 r. weszła w życie nowelizacja zmieniająca dotychczasowe zapisy odnoszące się do zachowania odpowiednich odległości podczas usytuowania budynku na działce.

Jak sprawdzić granice działki?

Aby w ogóle wyznaczyć odpowiednie odległości, należy wiedzieć, gdzie przebiegają granice działki. Nie zawsze jest to jasne. I nie zawsze prawidłowe granice wyznacza, np. ogrodzenie. Podczas wyznaczania granic działki ewidencyjnej ustawiane są znaki graniczne (graniczniki), które jednak wskutek upływu czasu i działalności człowieka lub natury, mogą zostać usunięte. Wówczas przebieg granic działki można sprawdzić w:

• Raportach o Terenie OnGeo.pl
• W ewidencji gruntów w wydziale geodezji odpowiedniego starostwa

Może zdarzyć się, że będzie konieczne ponowne ustalenie lub odtworzenie granic przez uprawnionego geodetę. Wówczas przeprowadza się rozgraniczenie nieruchomości lub, gdy prawny przebieg granicy jest sporny — wznowienia granicy nieruchomości.

Sprawdź, jak wygląda raport dla przykładowej działki: ongeo.pl/raporty/przykladowy-raport.

Odległości budynku od granic działki są regulowane prawem budowlanym

Dział II Zabudowa i zagospodarowanie działki Rozporządzenia podaje obecnie obowiązującą minimalną odległość budynku od granicy działki.

Punktem, od którego mierzy się minimalną odległość budynku jest granica działki, na której znajduje się planowany budynek, niezależnie od statusu budowlanego działki sąsiedzkiej. Przed nowelizacją w 2018 miało to znaczenie. Jednak obecnie może to nie być działka z pozwoleniem na budowę. Jedynie jeśli działka sąsiaduje z drogą, nie jest wymagane zachowanie podanych odległości.

Ile od granicy działki można postawić dom? 

Wymagane minimalne odległości domu od granicy działki:

4 m – w przypadku budynku zwróconego drzwiami lub oknami w stronę granicy, (również w przypadku okna dachowego znajdującego się na dachu zwróconym w kierunku granicy).

3 m – w przypadku budynku ze ścianą bez okien lub drzwi zwróconych w stronę granicy.

1,5 m :

• Gdy budynek jest zwrócony w stronę granicy ścianą bez okien i drzwi i taką możliwość dopuszcza miejscowy plan zagospodarowania.
• Jeśli chcemy, aby w takiej odległości znalazła się ściana z oknem* lub drzwiami, możemy wystąpić o zgodę na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych.
• Ta odległość od granicy jest również możliwa w przypadku zabudowy jednorodzinnej oraz zagrodowej na działkach o szerokości do 16 m, o ile w stronę granicy będą zwrócone ściany bez okien i drzwi.

Przepisy prawa budowlanego także regulują minimalne odległości od granicy działki elementów takich jak: balkony, tarasy, schody, daszki nad wejściem, okapy, gzymsy, rampy i pochylnie (z wyłączeniem pochylni dla os. niepełnosprawnych) – dla nich odległość minimalna od granicy działki, to również 1,5 m.

*Kiedy w rozporządzeniu mowa o oknach – oznacza to również drzwi balkonowe.

Budowa w granicy działki

Można wybudować dom na granicy działki, jeśli będzie przylegał do ściany budynku na działce sąsiedniej. Obowiązują wtedy dodatkowe regulacje dotyczące wysokości budynku – musi być zgodna z MPZP lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania. Po nowelizacji dotyczy to nie tylko budynków jednorodzinnych, ale jest możliwe również w przypadku innej, np. zabudowy wielorodzinnej lub z innym obiektem budowlanymi.

Budynki gospodarcze

Budynki gospodarcze mogą być usytuowane przy granicy lub w odległości 1,5 m od granicy ścianą bez drzwi i okien, bez względu na gabaryty (przed nowelą budynek gospodarczy mógł mieć maksymalnie 3 m wysokości i 5,5 m długości). Teraz ograniczenie gabarytów dotyczy wyłącznie garaży i wynosi – 3 m wysokości i 6,5 długości.

Odległość budynku od granicy działki drogowej

Jeśli działka sąsiaduje z drogą, nie jest wymagane zachowanie powyżej wymienionych odległości. Wtedy inwestora obowiązują zapisy z ustawy o drogach publicznych.

Wymagane odległości budynków od dróg znajdują się w Ustawie o drogach publicznych oraz w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku, gdy nie został uchwalony – w decyzji o warunkach zabudowy.

Odległość obiektów budowlanych od działki drogowej regulują przepisy Ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych, Art. 43.

Podają one, że obiekty budowlane przy drogach, które nie są obiektami budowlanymi reklamy umieszczonymi przy drogach poza obszarami zabudowanymi, powinny być usytuowane w odległości od zewnętrznej krawędzi jezdni, co najmniej:

Dla terenów zabudowanych odległość domu od granicy działki, przedstawia się:

• Autostrada – 30 m
• Droga ekspresowa – 20 m
• Ogólnodostępna droga krajowa – 10 m
• Ogólnodostępna droga wojewódzka, powiatowa – 8 m
• Ogólnodostępna droga gminna 6 m

Poza terenami zabudowanymi odległość domu od granicy działki, przedstawia się:

• Autostrada – 50 m
• Droga ekspresowa – 40 m
• Ogólnodostępna droga krajowa – 25 m
• Ogólnodostępna droga wojewódzka, powiatowa – 20 m
• Ogólnodostępna droga gminna 15 m

Rozporządzenie podaje w pkt. drugim ww. Artykułu, że w uzasadnionych przypadkach możliwe jest usytuowanie budynku w odległości mniejszej niż określa ustawa. Jednak może to nastąpić wyłącznie po uzyskaniu zgody od zarządcy drogi, przed uzyskaniem przez inwestora pozwolenia na budowę lub przed zgłoszeniem budowy.