Budowa w granicy działki - kiedy będzie możliwa?

Budowa w granicy działki to tak naprawdę budowa na dwóch działkach. Zgodnie z przepisami prawa budowlanego odległość domu od granicy działki powinna wynosić 4 metry. Natomiast jeżeli ściana pozbawiona będzie otworów okiennych i drzwiowych – dystans ten możesz zmniejszyć do 3 m. Jeśli chcesz usytuować dom w granicy działki lub bardzo blisko granicy, musisz postarać się o tzw. zgodę na odstępstwo. Zobacz w jakich przypadkach dopuszcza się budowę w granicy działki. 

Budowa w granicy działki to sytuacja, w której budynek lub inna konstrukcja jest wznoszona dokładnie na linii granicznej między dwiema sąsiednimi działkami. W praktyce oznacza to, że jedna ze ścian budynku może znajdować się bezpośrednio na granicy działki, co wymaga przestrzegania określonych przepisów prawnych i technicznych.

Odległości budynku od granicy działki - przepisy i zalecenia architektów

Odległość budynku od granic działki reguluje prawo budowlane, a dokładnie określa je § 12 Rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Wymagane minimalne odległości domu od granicy działki:

• 4 m – w przypadku budynku zwróconego drzwiami lub oknami w stronę granicy. UWAGA! Również w przypadku okna dachowego znajdującego się na dachu zwróconym w kierunku granicy.
• 3 m – w przypadku budynku ze ścianą bez okien lub drzwi zwróconych w stronę granicy.
• 1,5 m:
  • Gdy budynek jest zwrócony w stronę granicy ścianą bez okien i drzwi i taką możliwość dopuszcza miejscowy plan zagospodarowania;
  • Jeśli chcesz aby w takiej odległości znalazła się ściana z oknem lub drzwiami możesz wystąpić o zgodę na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych;
  • W przypadku zabudowy jednorodzinnej i zagrodowej na działkach o szerokości do 16 m. Warunkiem jest, aby okna i drzwi nie były zwrócone w stronę granicy.

Przepisy prawa budowlanego regulują także minimalne odległości od granicy działki elementów takich jak balkony, tarasy, schody, daszki nad wejściem, okapy, gzymsy, rampy i pochylnie (z wyłączeniem pochylni dla os. niepełnosprawnych) – dla nich odległość minimalna od granicy działki, to również 1,5 m.

Sprawdź bufor od granicy działki 

Chcesz sprawdzić odległość od granicy działki? Zastanawiasz się, ile miejsca zostało na budowę domu po uwzględnieniu minimalnych odległości od granicy? Skorzystaj z narzędzia "Pokaż bufor" dostępnego w Geoportalu Krajowym Na Mapie i sprawdź zaktualizowane wymiary działki. 

Geoportal Krajowy Na Mapie prezentuje narzędzie, dzięki któremu za darmo sprawdzisz bufor od granicy działki według własnych wytycznych. 

• KROK 1: Przejdź na stronę Na Mapie: https://geoportal-krajowy.pl a następnie przejdź do mapy;
• KROK 2: Wyszukaj działkę, która Cię interesuje za pomocą wyszukiwarki lub zbliż się do widoku mapy i wybierz działkę, klikając w jej pole (Jeśli nie widzisz granic działki, zmień warstwę mapy na “działki”);
• KROK 3: Po lewej stronie otworzy się okno “Informacje o wybranej działce”. Wybierz "Pokaż więcej"
• KROK 4: Przejdź do pola “Bufor” i ustaw dowolny bufor wewnętrzny wpisując np. “3” lub zewnętrzny wpisując “-3”. 

Dowiedz się więcej: 

Pokaż bufor od granicy działki - narzędzie w Geoportalu Na Mapie

Budowa w granicy działki

Jeśli chcesz zrealizować budowę domu 1,5 m od granicy działki, lub planujesz budowę w granicy działki, będziesz potrzebował pozwolenia na budowę. Wszystko dlatego, że inwestycja wykracza swoim oddziaływaniem poza obszar działki i ma wpływ swoim zasięgiem na tereny sąsiednie.

Abyś mógł realizować budowę domu bezpośrednio przy granicy z działką sąsiednią musisz spełnić odpowiednie wymagania i warunki, określone w przepisach o zagospodarowaniu przestrzennym dla danego terenu. W przypadku, kiedy budowa jest maksymalnie zbliżona do granicy działki sąsiada, wtedy jego parcela znajduje się w obszarze oddziaływania budynku. Oznacza to, że twoja inwestycja może negatywnie wpłynąć na jego działkę, np. zacienić inne budynki. Tym samym sąsiad staje się stroną w postępowaniu w wydaniu decyzji o pozwolenie na budowę. Co oznacza, że jeśli zechce, może zablokować twoją budowę.

Sąsiad jako strona w postępowaniu, będzie miał prawo wglądu do akt, w tym do dokumentacji projektowej. Ponadto będzie też mógł składać wnioski, odwołania, a także zażalenia do organów administracji państwowej i skargi do sądu administracyjnego.

Dlatego też bardzo ważnym jest, aby na etapie projektowym dopełnić wszelkich wymaganych warunków, czy narzuconych ograniczeń i dostępnych pozwoleń dla zabudowy przy granicy, a w szczególności dla budowy w ścisłej granicy.

Kto określa obszar oddziaływania obiektu?

Zagadnieniem tym zajmuje się projektant, który sporządza projekt budowlany domu. Określenie obszaru oddziaływania jest jednym z podstawowych zagadnień podczas sporządzania projektu bez którego nie otrzymasz pozwolenia na budowę. Osoba ta musi bezwzględnie znać normy prawne, przepisy prawa budowlanego oraz dodatkowo indywidualnie dla każdej działki musi zbadać teren w zakresie oddziaływania projektowanej inwestycji na sąsiednie oraz na obiekty znajdujące się już na działce, np. studnie głębinową.

O ile projektant określa obszar oddziaływania obiektu, o tyle urzędnik organu administracyjnego będzie uprawniony do dokonania ostatecznej oceny zasięgu tego obszaru. Może uznać, że projektant poprawnie go wyznaczył lub też wezwać do poprawek i poszerzyć obszar oddziaływania poza granice działki.

Podsumowanie

Budowa w granicy działki to rozwiązanie wymagające szczególnego przygotowania i spełnienia szeregu formalności. W zależności od usytuowania budynku względem granicy, przepisy określają minimalne odległości, które zwykle wynoszą 4 metry dla ścian z oknami lub drzwiami oraz 3 metry dla ścian bez otworów. Dopuszczenie budowy bliżej granicy, w tym w odległości 1,5 metra lub na granicy, jest możliwe wyłącznie w wyjątkowych przypadkach, takich jak zgodność z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, oraz po uzyskaniu odpowiednich pozwoleń, w tym zgody na odstępstwo od przepisów.

Kluczowym aspektem jest określenie obszaru oddziaływania obiektu, które musi być precyzyjnie wyznaczone przez projektanta i zatwierdzone przez organ administracyjny. Nieprawidłowo wyznaczone oddziaływanie może skutkować odrzuceniem wniosku o pozwolenie na budowę. Co więcej, sąsiad, którego działka znajduje się w obszarze oddziaływania, staje się stroną w postępowaniu administracyjnym i może mieć wpływ na przebieg inwestycji.

Dla inwestorów planujących budowę w granicy działki kluczowe jest wcześniejsze zapoznanie się z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego oraz przeprowadzenie rzetelnej analizy działki. Warto również zadbać o odpowiednią komunikację z sąsiadami, co może ułatwić proces uzyskiwania zgód i pozwoleń.