Jak zablokować budowę sąsiada - budowa na sąsiedniej działce

Dlaczego sąsiedzi nie godzą się na budowę na sąsiedniej działce? Powody bywają różne. Jednym z nich może być na przykład zbyt mała odległość budynku od granicy działki. Takie utrudnienie może powodować utrudnienie dojazdu na posesje lub ingerowanie w prywatność sąsiada, który swoją działkę zagospodarował według swoich potrzeb. Kolejnym powodem może być ograniczenie dopływu światła słonecznego na sąsiednią działkę i przesłanianie obiektu sąsiedniego w określonych porach dnia. Zdarza się również, że sąsiad wnosi o wstrzymanie budowy z czystej złośliwości, wyłącznie po to, aby spowolnić proces budowy domu. Kiedy sąsiad może wstrzymać budowę naszej inwestycji? Czy sąsiad musi argumentować swój brak zgody na budowę? Czy każdy wniosek sąsiada o zablokowanie budowy może zostać rozpatrzony pozytywnie? Jak zablokować budowę sąsiada?

Jak zablokować budowę sąsiada - strona postępowania

Aby zablokować budowę sąsiada, należy najpierw sprawdzić, czy inwestycja narusza Twój interes prawny, a także czy spełnia wszystkie wymogi formalne i techniczne. Jeśli budowa domu sąsiada może negatywnie wpłynąć na Twoją nieruchomość, na przykład przez ograniczenie dostępu do światła, hałas, czy bliskość do granicy działki, możesz zgłosić swoje zastrzeżenia w odpowiednich instytucjach. Jednym z kluczowych etapów jest udział w postępowaniu dotyczącym wydania warunków zabudowy, gdzie możesz przedstawić swoje uwagi i sprzeciwy. Warto także monitorować proces wydania pozwolenia na budowę, aby w odpowiednim momencie zgłosić ewentualne nieprawidłowości lub wnosić o ponowne rozpatrzenie sprawy.

Co mówią przepisy prawa budowlanego? 

Zanim zaczniesz zastanawiać się, jak zablokować budowę sąsiada, ustal swoje prawa i obowiązki w postepowaniu o wydanie zezwolenia na budowę. Chodzi o to, aby zorientować się, czy możesz wstąpić, jako strona w postępowaniu o wydanie zezwolenia na budowę. Zgodnie z ustawą z dnia 7 lipca 1994 r. zwaną Prawo budowlane (Dz.U.2020.1333) art.28 ust.2

Stronami w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę są: inwestor oraz właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu, który ma być objęty wnioskowanym pozwoleniem na budowę.

Co to oznacza w praktyce? Stroną postępowania o wydanie pozwolenia na budowę mogą być wyłącznie osoby, których nieruchomości leżą w obszarze oddziaływania obiektu. Niekorzystne oddziaływanie obiektu, to takie, które może prowadzić do ograniczeń w zagospodarowaniu i zabudowie sąsiedniej nieruchomości. Organ właściwy analizując obszar oddziaływania obiektu musi wziąć pod uwagę:

• charakter planowanej inwestycji,
• funkcje,
• konstrukcje,
• cechy charakterystyczne.

W trakcie postępowania dotyczącego wydania warunków zabudowy, istotne jest również sprawdzenie, czy planowana budowa domu sąsiada jest zgodna z miejscowymi przepisami dotyczącymi zagospodarowania terenu. Jeśli okaże się, że inwestycja nie spełnia wymogów prawnych związanych z zagospodarowaniem terenu, masz prawo wnieść sprzeciw i domagać się wstrzymania budowy.

Podsumowując, jeśli zastanawiasz się, jak zablokować budowę sąsiada i twoja działka znajduje się w obszarze oddziaływania obiektu, możesz brać udział w postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę. Stajesz się wówczas stroną postępowania.

A co, jeśli nie zostałeś zawiadomiony o postępowaniu o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę?

Jeśli ustaliłeś już, że twoja nieruchomość znajduje się w obszarze oddziaływania, a mimo to nie dostałeś zawiadomienia o wszczęciu postępowania, masz prawo ubiegać się o wznowienie postępowania. Warunkiem wznowienia postępowania jest wykazanie podmiotu ubiegającego się o zablokowanie budowy sąsiada, że bez swojej winy nie brałeś udziału w postępowaniu. Wznowienie postępowania może nastąpić tylko na żądanie strony postępowania. Na złożenie wniosku do organu, który wydał decyzje o pozwoleniu na budowę w pierwszej instancji masz tylko miesiąc. Czas ten liczy się od momentu, w którym dowiedziałeś się o decyzji ostatecznej. Jeśli mimo wszystko organ w pierwszej instancji nie uzna twojej argumentacji za zasadną, masz możliwość interwencji w organie drugiej instancji – u wojewody. Jeśli wojewoda po przeanalizowaniu sprawy nie przychyli się do naszego wniosku, możesz wnieść skargę do wojewódzkiego sądu administracyjnego. Masz na to 30 dni od doręczenia decyzji wojewody. Na tym etapie warto  zastanowić się, czy budowa sąsiada faktycznie posiada rażące błędy i naruszenia prawa. Warto jednak dogadać się z sąsiadem i podjąć jakiś kompromis.

Czy musisz argumentować brak zgody na budowę na sąsiedniej działce?

Nie zawsze, ponieważ prawo nie wymaga takiego zapisu. Organ odpowiedzialny za wydanie decyzji o pozwolenie na budowę, czy pierwszej, czy drugiej instancji, ma obowiązek przeanalizowania każdego złożonego wniosku i zbadania wszelkich ewentualnych nieprawidłowości. Oznacza to, że tak naprawdę wystarczy twoje niezadowolenie, by znacznie opóźnić budowę inwestycji sąsiada.

Czy to oznacza, że możesz zablokować budowę sąsiada nawet, kiedy jest zgodna z prawem?

Nie. Jeśli od strony prawnej nie ma przesłanek, że występują nieprawidłowości, nie ma możliwości zablokowania budowy. Z racji, że każdy wniosek musi być rozpatrzony przez odpowiedni organ administracyjny, budowa inwestycji sąsiada może się opóźnić nawet o kilka lat. Warto, więc zastanowić się nad załagodzeniem konfliktu oraz zdecydować się na jakiś kompromis.

Jak zlokalizować budynek, aby uniknąć konfliktu z sąsiadem?

A jak postępować w przypadku, jeśli masz podejrzenie, że sąsiad może próbować zablokować twoją budowę? Szczególną uwagę należy zwrócić na lokalizację budynku na granicy działki. W przypadku, gdy twoja działka jest wąska, musisz uważać, żeby nie przekroczyć pewnych parametrów. Nie zapomnij również, że lokalizowanie okien w ścianie zwróconej w stronę działki sąsiada, musi podlegać normie. Zapewnia to mieszkańcom prywatność i komfort mieszkania w własnym domu. Dowiedz się, kiedy możliwa jest budowa przy granicy działki i o czym należy pamiętać. Zajrzyj do artykułu:

Budowa przy granicy działki – o czym należy pamiętać?

Drugą istotną kwestią, która należy wziąć pod uwagę jest zacienienie i przesłanianie budynku na sąsiedniej działce. Inwestor starający się o pozwolenie na budowę ma obowiązek przedstawić projekt nasłonecznienia budynku wraz z projektem budowlanym. Projekt ten ma za zadanie określić obszar oddziaływania inwestycji na sąsiednie działki oraz samym sprawdzenie, czy nie będziemy zacieniać posesji sąsiada. Dowiedz się, czym jest analiza zacienienia i nasłonecznienia. Kiedy je wykonujemy i jakie są warunki, które trzeba spełnić, aby dostarczyć odpowiednią ilość światła słonecznego. Zajrzyj do artykułu:

Analiza zacienienia, przesłaniania, nasłonecznienia

Poznaj raporty o terenie OnGeo.pl

Wygeneruj Raport o terenie OnGeo.pl dla dowolnej działki, znajdź działkę na portalu i wybierz interesujące Cię informacje:

• Miejscowy plan zagospodarowania
• Granice działek
• Dostęp działki do mediów
• Tereny zalewowe
• Obszary Natura 2000
• Wydane pozwolenia na budowę w sąsiedztwie
• Spadki terenu
• Linie energetyczne
• Zanieczyszczenie powietrza
• I wiele innych

Podsumowując, zablokowanie budowy sąsiada jest możliwe tylko w określonych przypadkach, gdy inwestycja narusza Twój interes prawny i negatywnie wpływa na zagospodarowanie terenu. Jako właściciel nieruchomości lub użytkownik wieczysty, masz prawo brać udział w sprawie pozwolenia na budowę domu, jeśli Twój teren znajduje się w obszarze oddziaływania planowanej inwestycji. Powiatowy inspektor nadzoru budowlanego oraz inne organy mogą ocenić, czy budowa sąsiada spełnia wymogi prawne, a w razie wykrycia nieprawidłowości, może być konieczność wszczęcia procedury legalizacyjnej. Kluczowe jest także sprawdzenie zapisów w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, które mogą wprowadzać obiektem ograniczenia w otoczeniu obiektu budowlanego, a brak zgodności z tymi zapisami może wpłynąć na udzielenie pozwolenia na budowę.