Jak uzyskać pozwolenie na budowę krok po kroku?

Dodano: 2020-04-02 | Zaktualizowano: 2022-04-25 Czas czytania: ~8 min
Głosów: 19, średnia ocen: 4.9
mock

Planujesz budowę domu jednorodzinnego i nie wiesz jak uzyskać pozwolenie na budowę? Podpowiemy Ci zatem krok po kroku co należy zrobić w pierwszej kolejności i jakich formalności musisz dopełnić, aby rozpocząć procedurę pozwolenia na budowę. 

  • Cała procedura związana z pozwoleniem na budowę przedstawia się w sześciu krokach. Formalności są niestety czasochłonne i trwają nawet kilka miesięcy.
  • Pozwolenie na budowę wiąże się z wszczęciem postępowania administracyjnego.
  • W sytuacji wydania decyzji o pozwoleniu na budowę dla budynków mieszkalnych nie wymaga się opłaty skarbowej.
  • Urząd ma 65 dni na wydanie decyzji od czasu złożenia przez stronę kompletnego wniosku.
  • Przed kupnem działki należy sprawdzić miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, nie tylko swojej działki, ale też sąsiednich. Ponadto warto sprawdzić obszary ochronne, tereny zalewowe, osuwiska oraz nieruchomości zabytkowe w okolicy.

Jak uzyskać pozwolenie na budowę?

Formalności związane z pozwoleniem na budowę są niestety czasochłonne i mogą trwać nawet klika miesięcy, ponieważ pozwolenie na budowę wiąże się przede wszystkim ze wszczęciem postępowania administracyjnego.

Najważniejsze źródło wiedzy o aktualnych przepisach budowlanych stanowi ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz.U.202.2351) oraz ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U.2022.503).

Aby legalnie korzystać z obiektu na który składasz dokumentacje o pozwolenie na budowę musisz dokonać wszelkich formalności formalno-prawnych przed rozpoczęciem właściwych prac.

Pamiętaj! Pozwolenie na budowę nie zawsze jest niezbędne

Pozwolenie na budowę nie zawsze jest wymagane. Do najważniejszych inwestycji budowlanych, które wymagają jedynie zgłoszenia należą:

  • Wolno stojące budynki mieszkalne jednorodzinne, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub na działkach, na których zostały zaprojektowane;
  • Wolno stojące parterowe budynki gospodarczegarażewiaty lub przydomowe ganki, oranżerie oraz altany o powierzchni zabudowy do 35 m²;
  • Przydomowe oczyszczalnie ścieków do 7,5 m3 na dobę;
  • Zbiorniki bezodpływowe na nieczystości ciekłe o pojemności do 10 m3;
  • Budowa instalacji, z wyłączeniem gazowej, wewnątrz i na zewnątrz budynku;
  • Tzw. domy bez formalności, czyli takie do 70 m2.

Jak uzyskać pozwolenie na budowę? Procedura pozwolenia na budowę krok po kroku

Cała procedura przedstawia się w sześciu krokach, a każdy z nich został opisany szczegółowo poniżej.

Jak uzyskać pozwolenie na budowę?

PO PIERWSZE - Uzyskanie wypisu z MPZP lub decyzji o warunkach zabudowy

Pierwszym krokiem jaki musisz wykonać jest sprawdzenie, czy Twoja działka leży na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Jeśli okaże się, że tak - złóż wniosek o wypis z MPZP do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta właściwego co do lokalizacji Twojej parceli. Natomiast, jeśli Twoja działka nie leży na obszarze objętym planem miejscowym, złóż wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, tzw. decyzję WZ.

Posiadając niniejszy dokument określisz przeznaczenie terenu oraz szczegółowe warunki zagospodarowania i zabudowy działki. Dowiesz się m.in. jakie są minimalne powierzchnie zabudowy oraz minimalne powierzchnie działek, na których można się budować.

Czy wiesz, że w Raportach o Terenie sprawdzisz czy działka ma MPZP?

Portal OnGeo.pl zawiera na bieżąco aktualizowaną bazę MPZP. Korzystając z usług serwisu OnGeo.pl w bardzo wygodny i intuicyjny sposób znajdziesz informacje o obowiązującym miejscowym planie zlokalizowanym na działce lub terenie, który Cię interesuje.

Zdiagnozowanie działki zajmie Ci zaledwie kilka minut.

Zobacz → JAK TO DZIAŁA

Pobierz przykładowy Raport o Terenie → tutaj

PO DRUGIE - Sporządzenie mapy do celów projektowych

Kolejnym krokiem jest sporządzenie mapy do celów projektowych, inaczej zwanej mapą sytuacyjno-wysokościową. Mapa do celów projektowych wykonywana jest na bazie mapy zasadniczej lub mapy ewidencyjnej w przypadku braku tej pierwszej, a jej wykonaniem zajmują się wyłącznie uprawnieni geodeci. Dla działek budowlanych wykonuje się dokument w skali 1:500, a w jej treści znajdują się takie informacje jak:

  • elementy ewidencji gruntów i budynków takie jak numery ewidencyjne działek i ich granice, kontury budynków,
  • kontury użytków gruntowych,
  • sieci uzbrojenia terenu podziemnego i nadziemnego,
  • lokalizację zabudowy w sąsiedztwie i linię zabudowy
  • lokalizację zieleni wysokiej,
  • ukształtowanie pionowe terenu,
  • osie ulic i dróg,
  • pomiary poziome i pionowe mające znaczenie dla projektu budowlanego.

 Na etapie sporządzenia mapy do celów projektowych zleca się również wykonanie badań geotechnicznych gruntu. Dzięki nim sprawdza się nośność gruntów oraz poziom wód gruntowych.

PO TRZECIE - Wybór projektu architektoniczno-budowlanego

Projekt budowlany jest obowiązkowy i stanowi główny załącznik do wniosku o pozwolenie na budowę. Każdy projekt budowlany musi być dostosowany do możliwości działki oraz tym samym musi spełniać wymagania administracyjne. Warto w tym miejscu odnieść się do nowelizacji prawa budowlanego z 2020 r., w której zakres projektu budowlanego został podzielony na trzy części:

  • Projekt zagospodarowania działki lub terenu. Jest to dokument zawierający informacje chociażby o sposobie odprowadzania ścieków oraz ogólnych parametrach technicznych budynku i rozwiązaniach materiałowo-technicznych. Projekt ten sporządza się na aktualnej mapie do celów projektowych.
  • Projekt architektoniczno-budowlany. To dokument zawierający m.in. szczegółowe parametry techniczne obiektu wraz z rozwiązaniami techniczno-materiałowymi, planowane rozwiązania co do ogrzewania pomieszczenia.
  • Wydzielona część projektu budowlanego, czyli projekt techniczny. Ostatni dokument, który nie jest już weryfikowany przez organ wydający pozwolenie na budowę. Ten ostatni etap projektu składany jest na etapie zgłoszenia zakończenia robót budowlanych lub wniosku o pozwolenie nie użytkowanie budynku. Zawiera takie elementy jak: opis konstrukcji, charakterystyka energetyczna budynku oraz warunki geotechniczne obiektu.

PO CZWARTE - Adaptacja projektu budowlanego do działki

Zgodnie z prawem, każdy gotowy projekt budowlany musi przejść adaptacje projektu budowlanego. Adaptacja polega przede wszystkim na dostosowaniu projektu domu jednorodzinnego lub gotowego projektu do lokalnych warunków terenu, na którym znajduje się działka. Adaptacji może dokonać wyłącznie osoba do tego uprawniona, czyli architekt posiadający odpowiednie uprawnienia projektowe i aktualne zaświadczenie o przynależności do Izby Architektów lub Inżynierów Budownictwa. Jest to bardzo ważne, ponieważ, po adaptacji projektu, to właśnie na architektów przenosi się odpowiedzialność za projekt typowy.

PO PIĄTE - Warunki techniczne dostawy mediów

Nowelizacja prawa budowlanego z 2020 r. o której była mowa wcześniej, wprowadziła przepis dzięki któremu inwestycje związane z przyłączeniem mediów do budynków mieszkalnych nie wymagają pozwolenia na budowę. Dodatkowo nowela wprowadza nieprzekraczalne terminy dla przedsiębiorstw na wydanie warunków przyłączenia do sieci uzbrojenia terenu.

Jeśli chcesz dowiedzieć się jak złożyć wniosek o przyłączenie do sieci, zajrzyj do serii naszych artykułów poświęconych uzbrojeniu terenu

PO SZÓSTE - Wniosek o pozwolenie na budowę

Jak uzyskać pozwolenie na budowę? Dopiero jeśli posiadasz wszystkie powyższe dokumenty!

Wniosek o pozwolenie na budowę składa się w formularzu urzędowym, gdzie należy podać kilka niezbędnych danych zarówno o właścicielu posesji, jak i samej inwestycji. Formularz możesz złożyć osobiście w starostwie powiatowym oraz online za pośrednictwem serwisu e-Budownictwo poprzez ePUAP.

Jeśli chcesz wiedzieć, jak złożyć wniosek online:

Ile czasu ma urząd na wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę?

Urząd ma 65 dni na wydanie decyzji od czasu złożenia przez stronę kompletnego wniosku. Decyzja o pozwoleniu na budowę wygasa po 3 latach od jej wydania, gdyby nie rozpoczęto budowy do tego czasu.

Sprawdź raport planowanych inwestycji, czyli wydane pozwolenia na budowę w Twojej okolicy

Raporty planowanych inwestycji to usługa Geoportalu OnGeo.pl, dzięki tym informacją dowiesz się gdzie zostały wydane pozwolenia na budowę. Źródłem danych do raportów, są rejestry publiczne.

Baza planowanych inwestycji jest cyklicznie aktualizowana, zawiera informacje o wszystkich wnioskach, decyzjach i zgłoszeniach budowlanych zarejestrowanych na terytorium całego kraju. Raporty planowanych inwestycji OnGeo.pl oprócz danych opisowych danej inwestycji zawierają również informacje o jej lokalizacji.

Opłata skarbowa za wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę

Pamiętaj, że opłaty skarbowej nie wymaga się w sytuacji wydania decyzji dotyczącej pozwolenia na budowę budynków mieszkalnych. W przypadku budowy budynku o funkcji mieszanej, przy obliczaniu wysokości opłaty nie uwzględnia się powierzchni części mieszkalnej w tym budynku.

Opłatę skarbową pobiera się chociażby za wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę:

  • studni oraz urządzeń do usuwania nieczystości stałych i ścieków – 20 zł
  • budowli związanych z produkcją rolną – 112 zł
  • dróg, z wyjątkiem dróg dojazdowych, dojść do budynków i zjazdów z drogi o długości powyżej 1 km – 2143 zł
  • dróg o długości do 1 km – 105 zł
  • innych budowli – 155 zł
  • urządzeń budowlanych związanych z obiektem budowlanym – 91 zł

Co zrobić przed kupnem działki i rozpoczęciem budowy?

Przed kupnem działki należy sprawdzić miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, nie tylko swojej działki, ale też sąsiednich. W przypadku braku MPZP obowiązują decyzje o warunkach zabudowy (WZ). Różnice między dwoma ważnymi dokumentami jakimi są MPZP oraz WZ opisaliśmy → tutaj. 

Warto również dowiedzieć się, czy w pobliżu Twojej nieruchomości leżą obszary chronione oraz pomniki przyrody ożywionej i nieożywionej. Taki krok zaopatrzy Cię w wiedzę, czy Twoja inwestycja w ogóle ma szansę na pomyślny skutek. Najbardziej restrykcyjne ograniczenia w zabudowie wynikają właśnie z występowania terenów objętych jakąś formą ochrony przyrody. Może okazać się zatem, że jeśli Twoja działka leży na obszarze ochronnym lub w jej otulinie realizacja inwestycji budowlanej będzie nie tylko utrudniona, ale być może i niemożliwa.

 Inne informacje o terenie, które także warto sprawdzić to:

  • zagrożenie powodzią,
  • występowanie osuwisk,
  • smog, hałas,
  • strefy ochronne, czyli strefy: lotniskowa, wokół cmentarzy, wokół turbin wiatrowych,
  • nieruchomości objęte ochroną zabytków w okolicy.

Na stronie https://ongeo.pl/raporty można wygenerować Raport o Terenie, który jest kompleksową, rzetelną informacją diagnozującą każdą nieruchomość w Polsce pod względem jej uciążliwości i zagrożeń.

Instrukcję o tym jak sprawdzić działkę przed zakupem znajdziesz na blogu → tutaj

Jak uzyskać pozwolenie na budowę w GEOPORTALU?

Na stronie https://ongeo.pl/geoportal znajdziesz najważniejsze informacje o Twojej gminie. Geoportal OnGeo zawiera dane zarówno o miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, pozwoleniach na budowę, jak i obszarach chronionych, zanieczyszczeniu powietrza, działkach ewidencyjnych oraz strefach lotniskowych.

Szczepan Sołtysik

Analityk rynku nieruchomości, przedstawiciel portalu OnGeo.pl.

Wyszukaj działkę - sprawdź, zanim kupisz!

Wpisz np. Kraków 209/1