Budowa na obszarach chronionych co warto wiedzieć

Niejeden z Was zapewne marzy o możliwości wyprowadzenia się z miasta i wybudowaniu domu w mniej hałaśliwym miejscu. Pożądaną lokalizacją pod zakup działki są okolice lasów lub terenów o jak najbardziej naturalnym krajobrazie. Często jednak, w celu zachowania naturalnych walorów środowiskowych takich terenów, uniemożliwia się prawnie prowadzenia pewnych rodzajów działalności czy nawet zabudowy. Przed zakupem wymarzonej działki warto więc sprawdzić, czy nie leży ona w obszarze lub w bezpośrednim sąsiedzie obszarów objętych formami ochrony przyrody. 

Budowa na obszarach chronionych czasami nie jest w ogóle możliwa, a bardzo często jest obostrzona wieloma zakazami. Według Ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody (Dz.U. 2004 nr 92 poz. 880), w Polsce występują następujące formy ochrony przyrody:

park narodowy;

rezerwat przyrody;

park krajobrazowy;

obszar chronionego krajobrazu;

obszar Natura 2000;

pomnik przyrody;

stanowisko dokumentacyjne;

użytek ekologiczny;

zespoły przyrodniczo-krajobrazowe;

ochrona gatunkowa roślin, zwierząt i grzybów.

Najbardziej restrykcyjne prawa dotyczące zabudowy obowiązują w pierwszych dwóch formach. Na terenie parku narodowego oraz rezerwatu przyrody niedopuszczalny jest żaden rodzaj zabudowy, który nie służy celom PN lub rezerwatu. Położenie parków narodowych w Polsce jest dla wszystkich dość jasne, jednakże warto pamiętać, że objęty specjalną ochroną przed wpływem działalności człowieka jest również obszar, tzw. otulin parku. Warto więc sprawdzić czy działka, którą planujemy kupić nie leży w bezpośrednim sąsiedztwie parku narodowego oraz czy zabudowa w obszarze chronionym jest w ogóle możliwa i na jakich warunkach. Czasem okazyjna cena może oznaczać obostrzenia dotyczące działalności gospodarczej, a nawet zabudowy.

Budowa domu w parku krajobrazowym

Takie obostrzenia obowiązują właśnie w trzeciej formie ochrony przyrody parkach krajobrazowych. Artykuł 17. ww. ustawy definiuje pewne zakazy, które mogą dotyczyć działalności człowieka na terenie parku. Poza typowymi zakazami jakiejkolwiek dewastacji przyrody, zakaz może dotyczyć również likwidowania i niszczenia zadrzewień śródpolnych, przydrożnych i nadwodnych, wykonywania prac ziemnych trwale zniekształcających rzeźbę terenu, czy budowy jakichkolwiek obiektów w pasie 100 m od linii brzegowej rzek, jezior i innych zbiorników wodnych oraz 200 m od brzegów morskich. Więc mimo tego, że budowa domu w parku krajobrazowym jest możliwa, warto wiedzieć czy znaleziona przez nas działka leży na jego terenie oraz dokładnie znać zapisy dotyczące tej działki w miejscowym planie. (Obie te rzeczy sprawdzić można, generując Raport o Terenie OnGeo.) Dzieje się tak, ponieważ przepisy dotyczące ustalania MPZP na terenach położonych w parkach krajobrazowych często dyktują warunki dotyczące, m.in: maksymalnej wysokości zabudowy, rodzaju zadaszenia jakie możemy użyć, rodzaju materiałów użytych do budowy ogrodzenia, a nawet – minimalnego zazielenienia działki (procent pokrycia przez tereny zielone) czy możliwej do użycia palety kolorów elewacji. Wszystkie te zasady i przepisy określa ustawa, o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz rozporządzenia wojewody, co do zagospodarowania przestrzennego parku i dopiero po ich weryfikacji urząd administracji publicznej może wydać pozwolenie na budowę. Listę wydanych pozwoleń na budowę w bezpośredniej okolicy dowolnej działki również znajdziesz w Raporcie o Terenie OnGeo.pl.

Czym jest Obszar Natura 2000?

W przypadku kolejnych form ochrony prawo jest mniej restrykcyjne, ale również warto wiedzieć czy nasza działka jest objęta taka ochroną. Europejska forma ochrony – Obszar Natura 2000 (wraz z dwoma dyrektywami, tzw. ptasią i siedliskową), co prawda nie zakazuje budowy domu, ale również wprowadza pewne restrykcje, które warto znać. Niektóre z nich znajdziemy na poziomie ustawy, a bardziej szczegółowe w zapisach miejscowego planu. Planując budowę domu na obszarach objętych tą formą ochrony lub w jej sąsiedztwie, organ administracji wydający pozwolenie na realizację inwestycji może wymagać przygotowania oceny oddziaływania inwestycji na środowisko i uzyskania, tzw. decyzji środowiskowej, a sama forma budynku oraz jego walory wizualne mogą być również ściśle określone w obowiązującym miejscowym planie lub decyzji o warunkach zabudowy (w przypadku braku planu miejscowego). Po raz kolejny – określenie czy nasza działka leży w miejscu objętym formą ochrony przyrody (lub leży w jej bezpośredniej granicy) oraz sprawdzenie zapisów w miejscowym planie jest konieczne przed rozpoczęciem jakiejkolwiek działalności budowlanej. Dotyczy to każdej kolejnej formy ochrony przyrody.

Pomnik przyrody – można wyciąć?

Ostatnią ważną i wartą wspominania formą, która może okazać się problematyczna gdy nieświadomie zakupimy działkę z nią ‘na pokładzie’ są pomniki przyrody. Pomnikami przyrody w Polsce są: pojedyncze twory przyrody żywej i nieożywionej lub ich skupiska o szczególnej wartości przyrodniczej, naukowej, kulturowej, historycznej lub krajobrazowej oraz odznaczające się indywidualnymi cechami, wyróżniającymi je wśród innych tworów, okazałych rozmiarów drzewa, krzewy gatunków rodzimych lub obcych, źródła, wodospady, wywierzyska, skałki, jary, głazy narzutowe oraz jaskinie. Warto więc wiedzieć, że znajdującego się na działce drzewa, które jest pomnikiem przyrody wyciąć nie możemy, ponieważ podlega ono ochronie aż do ich samoistnego, całkowitego rozpadu. Okazyjna działka może więc być ‘kotem w worku’ z głazem lub dużym drzewem na środku, którego nie będziemy mogli się pozbyć. Na szczęście jest szybki sposób aby to sprawdzić. Generując Raport o Terenie OnGeo.pl, poza pokazaniem na mapie wszystkich powierzchniowych form ochrony (wraz z otulinami) w promieniu 1 km, a także procentowego udziału w jakim pokrywają one wybraną działkę, otrzymasz również drugą mapę, pokazującą pomniki przyrody znajdujące się nie tylko na wybranej działce, ale również na działkach sąsiednich – ponieważ może to mieć wpływ na zapisy w miejscowym planie, dotyczące tego jaką zabudowę możemy wprowadzić. W raportach otrzymujemy te zapisy (wraz linkiem do aktu prawnego) oraz informacje o pozwoleniach na budowę wydanych w okolicy. Dzięki raportom będziesz w stanie sprawdzić niemal wszystkie ograniczenia formalno-prawne dotyczące użytkowania działki, możliwości oraz stylu jej zabudowy, a także pokrycia przez formy przyrody objęte zakazem ich usuwania.

Pozostałe formy formy ochrony

Pozostałe formy ochrony, choć również występujące punktowo, mogą nam skutecznie uprzykrzyć życie jeśli znajdą się na działce, którą chcemy przeznaczyć pod zabudowę. Jeśli chodzi o stanowiska dokumentacyjne, to problemu z ich rozpoznaniem mieć nie będziemy – są to ważne pod względem naukowym i dydaktycznym, miejsca występowania formacji geologicznych, nagromadzeń skamieniałości lub tworów mineralnych, jaskinie lub schroniska podskalne wraz z namuliskami oraz fragmenty eksploatowanych lub nieczynnych wyrobisk powierzchniowych i podziemnych. O ile więc nie jesteśmy fanami przyrody nieożywionej, to działka w znacznym stopniu pokryta przez ww. stanowisko nie będzie dla nas interesująca. Warto wiedzieć, że w okolicach takich stanowisk często są wprowadzane pewne obostrzenia – tutaj znów, jeśli nie w ustawie, to warto dokładnie przejrzeć zapisy miejscowego planu. Inną formą, dotyczącą już nie tylko przyrody nieożywionej są użytki ekologiczne. Są to zasługujące na ochronę pozostałości ekosystemów mających znaczenie dla zachowania różnorodności biologicznej – naturalne zbiorniki wodne, śródpolne i śródleśne oczka wodne, kępy drzew i krzewów, bagna, torfowiska, wydmy, płaty nieużytkowanej roślinności, starorzecza, wychodnie skalne, skarpy, kamieńce, siedliska przyrodnicze oraz stanowiska rzadkich lub chronionych gatunków roślin, zwierząt i grzybów, ich ostoje oraz miejsca rozmnażania lub miejsca sezonowego przebywania. Ta szeroka definicja daje nam obraz tego, że określenie co użytkiem jest, a co nie – jest niemal niemożliwe bez sprawdzenia miejscowych aktów prawnych. Warto jednak to wiedzieć, ponieważ dane zadrzewienia czy rowy mogą być ważnym korytarzem migracyjnym jakiegoś gatunku i pozbycie się ich z naszej działki będzie nielegalne. Ostatnia – co do zasady najłagodniejsza forma,którą są zespoły przyrodniczo-krajobrazowe znacząco podniesie prestiż naszej działki. Oczywiście znowu odsyłamy do uważnego studiowania miejscowego planu, ale jeżeli planujemy budowę domu w okolicy, która z definicji określana jest jako fragmenty krajobrazu naturalnego i kulturowego zasługujące na ochronę ze względu na ich walory widokowe lub estetyczne, to chyba na pewne ustępstwa każdy z Was chętnie się zgodzi.

Jak się w tym wszystkim odnaleźć?

Każdy kij ma dwa końce – obostrzenia obowiązują wszystkich i jeśli nam one nie przeszkadzają, budując dom w danym miejscu mamy pewność, że w sąsiedztwie nie powstaną żadne fabryki, zakłady przetwórstwa ani inne formy przemysłu. Jednak przed zakupem warto sprawdzić czy np. niska cena znalezionej działki to rzeczywiście okazja, czy spowodowana jest ona ograniczeniami, które ją obejmują. Ograniczenia te mogą dotyczyć pewnych form działalności ale także postawienia domu, przez co działka może okazać się dla nas po prostu bezużyteczna. Dokładne wyszukiwanie form ochrony w okolicy naszej działki, zapoznanie się z najnowszym obowiązującym planem miejscowym, aż w końcu sprawdzenie wszystkich rozpatrzonych pozwoleń na budowę w okolicy, to proces niemal niezbędny jeśli chcemy być pewni co do kupowanej działki. Jest on dość czasochłonny i wymagający często szukania informacji na własną rękę, a czasem zgłoszenia się po odpowiednie wyrysy i wypisy do urzędu, co może trwać długo i kosztować nawet ponad 200 zł. Należy również pamiętać, że dane dostępne na wielu gminnych i miejskich geoportalch mogą mieć charakter jedynie poglądowy, co znaczy tyle, że są nieaktualizowane od momentu powstania tej strony. W opozycji do tych, dość skomplikowanych działań przedstawiamy Raporty o Terenie OnGeo.pl – dzięki którym w ciągu 5 minut, bez wychodzenia z domu można wygenerować raport, który przedstawi w formie mapy oraz tabeli obowiązujące plany (wraz z linkiem do ustawy), zasięgi występowania form ochrony, pomników przyrody, a także wiele innych cech mogących mieć wpływ na wartość budowlaną naszej działki, a nawet na przyszłość naszego mienia (raport zawiera również informacje o tym czy działka znajduje się na terenie zalewowym, a także osuwiskowym).

* Wszystkie definicje użyte w tekście pochodzą z Ustawy o ochronie przyrody z 2004 r.

Raporty o Terenie – sprawdź zanim kupisz!