Zgłoszenie budowy - kiedy nie jest wymagane pozwolenie na budowę

Po nowelizacji prawa budowlanego, które weszło w życie w 2019 r., zwiększona została lista obiektów oraz prac budowlanych zwolnionych z obowiązku uzyskania pozwolenia budowlanego. Dla większości z nich wymagane jest zgłoszenie budowy w miejscowym urzędzie miasta lub starostwie, w wydziale architektoniczno-budowlanym.

Zgłoszenie a pozwolenie na budowę - słowem wstępu

W procesie realizacji inwestycji budowlanych kluczowym zagadnieniem jest różnica między zgłoszeniem a pozwoleniem na budowę. Pozwolenie na budowę jest formalnym dokumentem wydawanym przez organ administracji architektoniczno-budowlanej, który upoważnia inwestora do rozpoczęcia robót budowlanych. Z kolei zgłoszenie budowy jest uproszczoną procedurą, która nie wymaga szczegółowej analizy projektu budowlanego, o ile planowane roboty nie są skomplikowane i mieszczą się w ramach określonych w przepisach. W przypadku zgłoszenia inwestor zobowiązany jest do dostarczenia projektu zagospodarowania działki oraz informacji o zakresie wykonywania robót budowlanych, co pozwala organowi na ocenę zgodności planowanej inwestycji z zasadami zagospodarowania terenu. Warto zaznaczyć, że w sytuacji, gdy zgłoszenie spotka się z negatywną opinią organu, konieczne będzie ubieganie się o pozwolenie na budowę, co wiąże się z dłuższym czasem oczekiwania i bardziej skomplikowanymi procedurami administracyjnymi.

Zgłoszenie budowy — ułatwienie dla inwestora

Zgłoszenie budowy to proces łatwiejszy i krótszy niż uzyskanie pozwolenia budowlanego. Wymaga mniej formalności i skraca czas oczekiwania na rozpoczęcie prac budowlanych. W przypadku inwestycji wymagających jedynie zgłoszenia, właściwy organ nadzoru budowlanego nie wystawia decyzji. Jeśli miejscowy urząd, w ciągu ustawowo określonych 21 dni od dnia złożenia zgłoszenia nie zgłosi żadnego sprzeciwu ws. wnioskowanych prac — można je rozpocząć (tzw. milcząca zgoda).

Zgłoszenie budowy dotyczy obiektów, takich jak:

• wolno stojące budynki mieszkalne jednorodzinne, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane. W tym wypadku możliwość zastosowania zgłoszenia zamiast pozwolenia budowlanego znacząco skraca czas oczekiwania na możliwość rozpoczęcia prac budowlanych z 65 dni oczekiwania na wydanie wniosku przez urząd + 14 dni oczekiwania na uprawomocnienie decyzji w przypadku wydania pozwolenia na budowę, do 21 w przypadku zgłoszenia budowy.
• wolno stojące parterowe budynki gospodarcze, garaże, wiaty lub przydomowe ganki i oranżerie (ogrody zimowe), altany o powierzchni zabudowy do 35 m², przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m² powierzchni działki;
• wolno stojące parterowe budynki rekreacji indywidualnej, rozumiane jako budynki przeznaczone do okresowego wypoczynku, o powierzchni zabudowy do 35 m², (liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać jednego na każde 500 m² powierzchni działki);
• przydomowe oczyszczalnie ścieków o wydajności do 7,50 m³ na dobę;
• zbiorniki bezodpływowych na nieczystości ciekłe o pojemności do 10 m³;
• obiekty gospodarcze związane z produkcją rolną, uzupełniające zabudowę zagrodową w ramach istniejącej działki siedliskowej:
  a) parterowe budynki gospodarcze o powierzchni zabudowy do 35 m², przy rozpiętości konstrukcji nie większej niż 4,80 m,
  b) płyty do składowania obornika,
  c) szczelne zbiorniki na gnojówkę lub gnojowicę o pojemności do 25 m³,
  d) naziemne silosy na materiały sypkie o pojemności do 30 m³ i wysokości nie większej niż 7 m,
  e) suszarnie kontenerowe o powierzchni zabudowy do 21 m².

Prace budowlane wymagające zgłoszenia na budowę, to, m.in.:

• docieplenie budynków o wysokości powyżej 12 m i nie wyższych niż 25 m;
• budowa ogrodzeń o wysokości powyżej 2,20 m i wykonywanie robót budowlanych polegających na instalowaniu:
  a) krat na budynkach mieszkalnych wielorodzinnych, użyteczności publicznej i zamieszkania zbiorowego oraz obiektach wpisanych do rejestru zabytków,
  b) urządzeń o wysokości powyżej 3 m na obiektach budowlanych;
• budowa obiektów małej architektury w miejscach publicznych;
• przebudowa przegród zewnętrznych oraz elementów konstrukcyjnych budynków mieszkalnych jednorodzinnych, o ile nie prowadzi ona do zwiększenia dotychczasowego obszaru oddziaływania tych budynków;
• remont budynków, której budowa wymaga uzyskania pozwolenia na budowę;
• instalowanie tablic i urządzeń reklamowych usytuowanych na obiektach wpisanych do rejestru zabytków oraz reklam świetlnych i podświetlanych usytuowanych poza obszarem zabudowanym.

Pełna lista obiektów oraz prac budowlanych zwolnionych z obowiązku uzyskania zgody na budowę znajduje się w Ustawie o Prawie Budowlanym Art. 29. ustawy 1. i 2.

Natomiast kompletna lista zawierająca obiekty i prace budowlane wymagające zgłoszenia, znajduje się w artykule Art. 30. ustawa 1.

Zgłoszenie budowy — co powinien zawierać wniosek

Zgłoszenie budowy powinno zawierać:

• rodzaj obiektu budowlanego;
• lokalizację budowy;
• termin rozpoczęcia prac budowlanych;

oraz dane teleadresowe składającego wniosek.

Do wniosku należy dołączyć:

• oświadczenie o posiadaniu prawa do dysponowania nieruchomością, na której będą prace budowlane;
• uproszczony projekt, szkice lub rysunki (nie dotyczy to wszystkich zgłoszeń — decyduje o tym rodzaj prac budowlanych oraz wymogi danego urzędu)

W przypadku budowy obiektu budowlanego na działce niezabudowanej inwestor przed zgłoszeniem powinien wystąpić do Urzędu Gminy lub Miasta o wydanie decyzji o warunkach zabudowy;

Mogą zainteresować Cię również poniższe wpisy na Blogu OnGeo:

→ Rejestr pozwoleń budowlanych — jak sprawdzić wydane pozwolenia na budowę?

→ Pozwolenia na budowę — jakich dokumentów potrzebujesz?

Zgłoszenie budowy — wymagane terminy i kiedy można rozpocząć budowę?

Zgłoszenie budowy należy złożyć w terminie min. 21 dni przed rozpoczęciem prac budowlanych. W przeciwieństwie do pozwolenia budowlanego nie trzeba czekać na uzyskanie zgody ze strony właściwego urzędu. Jeżeli w ciągu 21 dni od dnia doręczenia zgłoszenia starostwo lub urząd miasta nie wyrazi sprzeciwu, można rozpocząć budowę.

Na realizację inwestycji na podstawie zgłoszenia mamy 3 lata od określonego w nim terminu rozpoczęcia robót. Po tym terminie zgłoszenie traci ważność i należy ponownie zgłosić budowę.

Inwestor, który rozpocznie budowę przed upływem terminu na wniesienie sprzeciwu przez urząd (czyli na 21 dni od zgłoszenia), naraża się na ryzyko, że w ustawowym terminie zostanie wniesiony sprzeciw do zgłoszenia i wtedy inwestor zostanie potraktowany jak sprawca samowoli budowlanej.