Sprzedaż domu w trakcie budowy. Od czego zacząć i na co uważać?

Sprzedaż domu w trakcie budowy staje się coraz częstszym zjawiskiem w obliczu rosnących cen materiałów budowlanych i wysokiej inflacji. Wiele osób, które rozpoczęły inwestycję, zmuszonych jest rozważyć sprzedaż niedokończonego projektu. Jednak proces ten nie jest tak prosty, jak mogłoby się wydawać.

Przede wszystkim warto wiedzieć, że sprzedając dom w trakcie budowy, w świetle prawa nie sprzedajemy budynku jako odrębnej nieruchomości, ale grunt wraz z rozpoczętą budową. To kluczowa różnica, która wpływa na cały proces sprzedaży domu podczas budowy, włączając w to kwestie dokumentacji, wyceny oraz podatków. Nieukończony budynek nie stanowi bowiem odrębnej nieruchomości od działki, na której powstaje.

W tym artykule dowiesz się, jak przygotować się do sprzedaży domu w trakcie budowy, jakie dokumenty będą potrzebne oraz jak przeprowadzić ten proces zgodnie z prawem. Omówimy również kwestie podatkowe, które mogą znacząco wpłynąć na opłacalność całej transakcji. Zwolniony jest bowiem dochód ze sprzedaży nieruchomości pod pewnymi warunkami, które warto znać przed podjęciem decyzji.

Czy można sprzedać dom w trakcie budowy?

Odpowiedź jest jednoznaczna - sprzedaż domu w budowie jest w pełni legalna i dozwolona. Prawo polskie nie wprowadza ograniczeń dotyczących sprzedaży nieruchomości w trakcie realizacji inwestycji budowlanej. Istnieją jednak istotne aspekty prawne, które determinują przebieg całego procesu.

Co określa prawo budowlane?

Dom w budowie nie stanowi odrębnej nieruchomości w rozumieniu prawa. Przedmiotem transakcji jest działka wraz z zabudowaniami - niezależnie od stopnia zaawansowania prac budowlanych. Może to być płyta fundamentowa, stan surowy otwarty czy zamknięty. Dopóki budowa nie zostanie formalnie ukończona, budynek pozostaje częścią składową gruntu.

Kluczowe terminy prawne dotyczące budowy:

• Maksymalny okres przerwy w budowie: zazwyczaj 3 lata - przekroczenie wymaga uzyskania zgody na wznowienie prac
• Rozpoczęcie inwestycji: obowiązkowe w ciągu trzech lat od dnia, w którym pozwolenie na budowę stało się ostateczne

Dlaczego sprzedajesz grunt, a nie dom?

Posadowiona na działce część budynku, bez względu na zaawansowanie robót, jest w całości częścią składową gruntu. Przepisy jednoznacznie klasyfikują taką transakcję jako sprzedaż działki z rozpoczętą budową.

Stan techniczny budynku klasyfikuje się zazwyczaj jako:

• Stan surowy otwarty
• Stan surowy zamknięty

Wyjątki: użytkowanie wieczyste

Jedynym wyjątkiem od opisanych zasad jest budowa na gruncie w użytkowanie wieczyste. Możliwa jest wówczas oddzielna sprzedaż budynku w trakcie budowy.

Zgodnie z art. 235 § 1 Kodeksu cywilnego, budynki wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego stanowią własność użytkownika wieczystego. Prawo użytkowania wieczystego jest prawem głównym, a własność budynków - prawem z nim związanym.

Jak przygotować się do sprzedaży?

Przygotowanie sprzedaży domu w trakcie budowy wymaga uporządkowania kilku kluczowych aspektów. Należy właściwie oszacować wartość nieruchomości, określić jej stan techniczny oraz zgromadzić odpowiednią dokumentację.

Wycena nieruchomości: grunt + budowa

Profesjonalna wycena niedokończonego domu przeprowadzana jest oddzielnie dla działki budowlanej oraz dla wykonanych dotychczas prac budowlanych. Taka metodologia pozwala ustalić realistyczną cenę całej nieruchomości. Rzeczoznawca oceni wartość gruntu zgodnie z jego lokalizacją, przeznaczeniem oraz stanem zagospodarowania, a następnie wyceni wykonane elementy budowy.

Zamówienie kosztorysu dokończenia budowy stanowi dodatkową wartość dla potencjalnego kupującego. Dokument ten precyzuje przyszłe wydatki niezbędne do finalizacji inwestycji. Wycena domu w budowie trwa od 3 do 5 dni i kosztuje od ok 900 do nawet 1500 zł, w zależności od stopnia zaawansowania prac.

Stan techniczny: surowy otwarty, zamknięty, deweloperski

Stan techniczny budynku określa stopień zaawansowania realizacji:

• Stan surowy otwarty - wzniesione ściany, strop, dach bez pokrycia
• Stan surowy zamknięty - dodatkowo okna, drzwi zewnętrzne oraz pokrycie dachowe
• Stan deweloperski - podbitka dachowa, ocieplenie dachu i elewacji, tynki, wylewki podłogowe, instalacje, drzwi wejściowe

Zgoda banku przy kredycie hipotecznym

Dom obciążony kredytem hipotecznym wymaga uzyskania zgody banku na sprzedaż. Instytucja finansowa wystawia zaświadczenie zawierające informacje o wysokości pozostałego zadłużenia oraz numer konta do spłaty. Kluczowym dokumentem jest promesa wykreślenia hipoteki po uregulowaniu zobowiązania - zabezpiecza ona interesy kupującego.

Jakie informacje umieścić w ogłoszeniu?

Ogłoszenie sprzedaży powinno zawierać szczegółowe dane o stanie zaawansowania budowy, zastosowanych materiałach oraz specyfikację techniczną wykonanych prac. Dołączenie Raportu o Terenie OnGeo.pl zwiększa wiarygodność oferty poprzez dostarczenie kompleksowych informacji o nieruchomości:

• charakterystykę terenu
• dane z ewidencji gruntów i budynków
• informacje o miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego
• fizjografie działki, ograniczenia formalnoprawne, obszary chronione, dostęp do drogi, miejsca użyteczności publicznej
• uzbrojeniu w media oraz potencjalnych zagrożeniach

Raport buduje zaufanie kupujących i przyspiesza proces podjęcia decyzji zakupowej.

Zobacz przykładowy Raport dla działki

Jakie dokumenty są potrzebne?

Kompletna dokumentacja stanowi podstawę skutecznej sprzedaży domu w trakcie budowy. Nabywca będzie analizował sytuację prawną nieruchomości oraz stopień zaawansowania prac budowlanych. Zgromadzenie wszystkich wymaganych dokumentów z wyprzedzeniem eliminuje opóźnienia w procesie transakcji.

Akt własności działki

Akt notarialny potwierdzający prawo własności do działki to podstawowy dokument każdej transakcji. Może to być umowa kupna-sprzedaży, darowizny, postanowienie o nabyciu spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia. Utrata oryginału nie stanowi przeszkody - odpis dokumentu można uzyskać w kancelarii notarialnej, gdzie sporządzono pierwotną umowę.

Księga wieczysta

Podanie numeru księgi wieczystej wystarcza do finalizacji sprzedaży - dostarczanie odpisu nie jest obowiązkowe. Księga wieczysta zawiera istotne dane o nieruchomości: informacje o właścicielu oraz ewentualnych obciążeniach hipotecznych lub ograniczeniach. Numer KW pozwala notariuszowi na weryfikację aktualnego stanu prawnego w systemie elektronicznym.

Pozwolenie na budowę i projekt

Pozwolenie na budowę stanowi decyzję administracyjną wymaganą do realizacji inwestycji. W niektórych pozwoleniach na budowę określa się graniczny okres przerwy w pracach - często spotykaną praktyką jest 3 lata, po czym konieczne jest wystąpienie o wznowienie budowy. Zawsze sprawdź zapisy konkretnej decyzji o pozwoleniu na budowę.

Wraz z pozwoleniem przekaż nabywcy projekt budowlany oraz dokumentację techniczną. Nowy właściciel będzie zobowiązany wystąpić o przeniesienie pozwolenia na budowę.

Dziennik budowy

Dziennik budowy prowadzony przez kierownika budowy dokumentuje chronologiczny przebieg robót, zdarzenia i okoliczności występujące podczas realizacji. Dokument dostarcza nabywcy cennych informacji o rzeczywistym stanie zaawansowania prac oraz jakości wykonania poszczególnych elementów konstrukcji.

MPZP lub decyzja o WZ

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub decyzja o warunkach zabudowy określają dopuszczalne sposoby zagospodarowania działki. W przypadku braku obowiązującego MPZP, uzyskaj z urzędu gminy zaświadczenie o braku planu oraz decyzję WZ precyzującą parametry zabudowy. Dane odnośnie MPZP sprawdzisz najszybciej w Raporcie o Terenie OnGeo.pl.

Zaświadczenia z gminy i starostwa

Dokumentację uzupełnij o wypis i wyrys z rejestru gruntów z starostwa powiatowego oraz zaświadczenie o niezaleganiu z podatkiem od nieruchomości z urzędu gminy. Protokoły odbioru częściowych instalacji lub przyłączy również warto dołączyć do dokumentów transakcji.

Sprzedaż domu w trakcie budowy a podatek

Kwestie podatkowe stanowią jeden z kluczowych aspektów sprzedaży domu w trakcie budowy. Właściwe zrozumienie przepisów pozwala uniknąć nieoczekiwanych obciążeń finansowych i zoptymalizować rozliczenia.

Kiedy obowiązuje podatek 19%?

Podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości wynosi 19% dochodu. Dochód stanowi różnicę między ceną sprzedaży a ceną nabycia gruntu.

Obowiązek podatkowy powstaje w następujących przypadkach:

• Sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego nabycia działki
• Kluczowe znaczenie ma data nabycia gruntu, nie rozpoczęcia budowy
• Wysokość podatku oblicza się od różnicy między ceną sprzedaży a kosztami nabycia

Zwolnienie z podatku po 5 latach

Sprzedaż nieruchomości po upływie pięciu lat od końca roku kalendarzowego nabycia podlega całkowitemu zwolnieniu z podatku dochodowego. Przykładowo: działka nabyta w 2019 roku, sprzedana wraz z rozpoczętą budową w 2025 roku, nie generuje obowiązku podatkowego.

Budynek stanowi część składową gruntu. Dla celów podatkowych decydująca jest data nabycia działki, niezależnie od stopnia zaawansowania prac budowlanych.

Przeznaczenie środków na cele mieszkaniowe

Możliwość uniknięcia podatku przed upływem 5 lat oferuje ulga mieszkaniowa. Warunki jej zastosowania obejmują przeznaczenie środków ze sprzedaży na:

• zakup innej nieruchomości mieszkalnej
• budowę, rozbudowę lub remont własnego domu
• spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na cele mieszkaniowe

Środki należy wydatkować w ciągu 3 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż.

Forma aktu notarialnego i wpis do KW

Sprzedaż nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego. Koszty transakcji obejmują taksę notarialną uzależnioną od wartości nieruchomości oraz opłaty za wpis do księgi wieczystej. Wpis nowego właściciela do księgi wieczystej stanowi niezbędny element prawomocności transakcji i zabezpiecza prawa nabywcy.

Najczęściej zadawane pytania o sprzedaż domu w budowie

Czy można sprzedać dom bez odbioru technicznego?

Sprzedaż domu przed odbiorem technicznym jest w pełni legalna. Najczęściej dotyczy to nieruchomości w stanie surowym otwartym lub zamkniętym. Pamiętaj, że formalnie sprzedajesz działkę z zabudowaniami, ponieważ nieukończony budynek stanowi część składową gruntu.

Co dzieje się z pozwoleniem na budowę?

Pozwolenie na budowę nie przechodzi automatycznie na nowego właściciela. Kupujący musi złożyć wniosek o przeniesienie pozwolenia na swoją rzecz. Procedura kosztuje około 90 zł i zajmuje przeciętnie miesiąc.

Jak rozliczyć kredyt hipoteczny przy sprzedaży?

Sprzedaż domu obciążonego kredytem hipotecznym wymaga konsultacji z bankiem. Środki ze sprzedaży przeznaczane są w pierwszej kolejności na spłatę zobowiązania. Bank wystawi odpowiednie zaświadczenia niezbędne do przeprowadzenia transakcji.

Czy sprzedaż domu w budowie podlega podatkowi?

Podatek dochodowy nie obowiązuje, jeśli od nabycia gruntu minęło co najmniej pięć lat. Wcześniejsza sprzedaż oznacza 19% podatek od dochodu, chyba że środki przeznaczysz na własne cele mieszkaniowe w ciągu 3 lat.

Co w przypadku dłuższej przerwy w budowie?

Budowę można przerwać na okres do 3 lat. Dłuższa przerwa przeważnie wymaga ponownego ubiegania się o pozwolenie na budowę oraz spełnienia aktualnych wymogów prawnych.

Podsumowanie

Sprzedaż domu w trakcie budowy wymaga starannego przygotowania i znajomości obowiązujących przepisów. Kluczowe jest zrozumienie, że przedmiotem transakcji jest działka wraz z rozpoczętą inwestycją, a nie sam budynek. Ta prawna różnica determinuje sposób przygotowania dokumentacji, metodę wyceny oraz rozliczenia podatkowe.

Kompletna dokumentacja stanowi podstawę sprawnej transakcji. Obejmuje ona akt własności działki, pozwolenie na budowę, projekt budowlany, dziennik budowy oraz odpowiednie zaświadczenia z urzędów. Jeśli nieruchomość obciążona jest kredytem hipotecznym, niezbędne jest wcześniejsze uzgodnienie warunków sprzedaży z bankiem i uzyskanie promesy wykreślenia hipoteki.

Aspekt podatkowy należy rozważyć już na etapie planowania sprzedaży. Transakcja po upływie 5 lat od nabycia działki jest zwolniona z podatku dochodowego. Wcześniejsza sprzedaż wiąże się z 19% podatkiem od dochodu, chyba że środki ze sprzedaży przeznaczysz na własne cele mieszkaniowe w ciągu 3 lat.

Profesjonalna wycena nieruchomości pozwala ustalić realistyczną cenę, uwzględniając zarówno wartość gruntu, jak i zaawansowanie prac budowlanych. Kosztorys dokończenia budowy dostarcza kupującemu informacji o przyszłych nakładach finansowych.

Raport o Terenie OnGeo.pl wzbogaca proces sprzedaży o kompleksowe dane dotyczące nieruchomości. Zawiera między innymi informacje o cechach terenu, danych ewidencyjnych, planie zagospodarowania przestrzennego, uzbrojeniu w media oraz potencjalnych ograniczeniach. Taki zakres informacji buduje zaufanie kupujących i ułatwia podejmowanie świadomych decyzji.

Warto pamiętać, że pozwolenie na budowę nie przechodzi automatycznie na nowego właściciela. Kupujący będzie musiał wystąpić o jego przeniesienie na swoją rzecz, co wiąże się z dodatkowymi formalnościami i kosztami.

Właściwe przygotowanie dokumentacji, rzetelna wycena oraz wsparcie informacyjne w postaci Raportu o Terenie OnGeo.pl pozwalają przeprowadzić sprzedaż domu w trakcie budowy sprawnie i zgodnie z obowiązującymi przepisami.