Zasiedzenie nieruchomości i nabycie praw własności

Zasiedzenie nieruchomości to nabycie własności w inny sposób niż umowa sprzedaży. Przez zasiedzenie rozumie się użytkowanie nieruchomości przez określony czas co skutkuje uzyskaniem prawa własności.  Jak zasiedzieć nieruchomość?  Posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od dwudziestu lat jako posiadacz samoistny. W przypadku gdy posiadacz nieruchomości uzyskał posiadanie w złej wierze nabywa jej własność po upływie trzydziestu lat.

Nabycie nieruchomości przez zasiedzenie

Posiadacz samoistny to posiadacz rzeczy, który włada nią jak właściciel, wykazując faktyczne władanie i korzystanie z nieruchomości. Jeśli ktoś włada rzeczą jak użytkownik, najemca mieszkania lub dzierżawca, określany jest jako posiadacz zależny i w tym przypadku nie jest możliwe zasiedzenie. Posiadanie zależne nie prowadzi do nabycia własności, ponieważ brak jest woli władania rzeczą jak właściciel. 

Zasiedzenie własności nieruchomości odnosi się do nieruchomości, które stanowią odrębną własność (nieruchomość gruntowa, lokalowa lub budynkowa). Warunki zasiedzenia nie dotyczą użytkowania wieczystego ani zasiedzenia udziału w części składowych nieruchomości (np. pokój). Należy podkreślić, że użytkowanie wieczyste jako ograniczone prawo rzeczowe nie podlega zasiedzeniu, natomiast możliwe jest zasiedzenie udziału w nieruchomości stanowiącej odrębną własność, jeżeli spełnione są wszystkie przesłanki posiadania samoistnego.

Zasiedzenie w dobrej i złej wierze 

Dobra wiara posiadacza oznacza mylne, ale uzasadnione przekonanie o posiadaniu praw własności nieruchomości. Nieformalny nabywca, który otrzymał nieruchomość bez przeniesienia własności w formie aktu notarialnego, może działać w dobrej wierze. Natomiast zła wiara posiadacza dotyczy osoby, która świadomie użytkuje nieruchomość wiedząc, że nie jest jej właścicielem, a prawowity właściciel lub dotychczasowy właściciel ma do niej tytuł prawny. Dotyczy to także osoby, która nie dołożyła wszelkich starań aby dowiedzieć się czy jest właścicielem, oraz nabyła własność nieruchomości bez aktu notarialnego i formalnego przeniesienia własności.

Wniosek o zasiedzenie nieruchomości 

O stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości może wystąpić każdy zainteresowany. Sprawa o zasiedzenie jest sprawą prawa rzeczowego. Wniosek należy złożyć do wydziału cywilnego Sądu Rejonowego, który prowadzi postępowanie sądowe w trybie nieprocesowym. Wynikiem postępowania nieprocesowego jest postanowienie sądu, które ma charakter prawnie wiążący i stanowi potwierdzenie nabycia praw własności do danej nieruchomości. Dzięki temu, posiadacz może zostać wpisany do księgi wieczystej jako właściciel nieruchomości. Opłata za wniosek jest stała i wynosi 2000 zł.

Jak udowodnić zasiedzenie

Jak zasiedzieć nieruchomość? Do wniosku o zasiedzenie należy dołączyć wszystkie dokumenty, które pozwolą udowodnić, że jest się posiadaczem samoistnym. Należy udokumentować czas posiadania, ciągłość posiadania oraz okoliczności wejścia w posiadanie nieruchomości. Do wniosku warto załączyć informacje o płaceniu podatków od nieruchomości, wypis z rejestru gruntów oraz mapę geodezyjną. Posiadanie samoistne nieruchomości powinno być widoczne poprzez zewnętrzne oznaki, dlatego podstawowym środkiem dowodowym są zeznania świadków, między innymi sąsiadów i członków rodziny. Istotne jest również wykazanie, że nie nastąpiło przerwanie zasiedzenia przez dotychczasowego właściciela.

Obrona przed zasiedzeniem i przerwanie biegu terminu

Obrona przed zasiedzeniem przysługuje dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości, który może skutecznie przerwać bieg terminu zasiedzenia. Przerwanie biegu następuje poprzez wytoczenie powództwa o wydanie nieruchomości, roszczenie windykacyjne lub powództwo negatoryjne. Właściciel może również dochodzić swoich praw poprzez uznanie roszczenia przez posiadacza. Każde z tych działań prawnych skutkuje przerwaniem biegu terminu zasiedzenia, co oznacza konieczność rozpoczęcia liczenia terminu od nowa. Roszczenie windykacyjne służy odzyskaniu rzeczy od osoby, która włada nią bez tytułu prawnego, natomiast powództwo negatoryjne chroni właściciela przed naruszeniami jego prawa własności.

Zasiedzenie rzeczy ruchomej

Przesłanki do nabycia własności rzeczy są podobne jak w przypadku nieruchomości. Rzeczą musi władać posiadacz samoistny nieprzerwanie przez określony termin zasiedzenia (3 lata), ale rzecz można posiadać wyłącznie w dobrej wierze. Bieg terminu zasiedzenia może ulec przerwaniu przez wezwanie do wydania rzeczy lub powództwo windykacyjne. Według Kodeksu cywilnego nie można zasiedzieć rzeczy wpisanej do rejestru utraconych dóbr kultury. Doliczanie czasu posiadania poprzednika jest możliwe w ramach dziedziczenia posiadania.

Podatek od zasiedzenia nieruchomości

Podatkowi od spadków i darowizn podlega nabycie przez osoby fizyczne własności rzeczy lub praw majątkowych znajdujących się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej tytułem zasiedzenia. Podatek opłaca osoba, która nabyła nieruchomość przez zasiedzenie. Podatek stanowi 7% wartości nieruchomości. Jeżeli posiadacz przedstawi wartość nakładów dokonanych na nieruchomości przez okres zasiedzenia istnieje możliwość wyłączenia ich z podstawy opodatkowania. W takim przypadku należy przedstawić dowody zakupu oraz rachunki, które pozwolą udokumentować wysokość nakładów.

Stan prawny nieruchomości można sprawdzić w elektronicznych księgach wieczystych. 

Zdobądź informacje o dowolnej działce w kraju, poznaj Raporty o terenie w Geoportalu OnGeo.pl

Geoportal OnGeo.pl umożliwia pozyskanie informacji o każdej działce w kraju. W kilku krokach możesz pobrać tzw. Raport o terenie, w którym sprawdzisz czy Twoja działka jest objęta miejscowym planem oraz wiele dodatkowych informacji.

Poniżej przedstawiamy instrukcje, jak wygenerować Raport o terenie:

1. Wejdź na OnGeo.pl;
2. Wyszukaj miejsce, wpisując adres lub numer działki lub poprzez opcję “wskaż na mapie”;
3. W celu wygenerowania Raportu o terenie w panelu po lewej stronie odznacz z listy dostępnych tematów, te które Cię nie interesują;
4. Po wybraniu kliknij przycisk potwierdź i zapłać za pomocą wygodnego przelewu online;
5. Raport wygeneruje się w parę minut w formie dokumentu PDF;
6. W Raporcie znajdzie się informacja czy na danym terenie obowiązuje MPZP, a jeżeli tak to podana będzie nazwa planu, link do pobrania właściwej uchwały planu oraz przedstawione zostaną granice planu na mapie.

Zobacz jak wygląda Przykładowy Raport o terenie.