Umowa deweloperska na co zwrócić uwagę?

Decydując się na zakup mieszkania będziemy musieli podpisać kilka dokumentów, jednym z pierwszych jest umowa deweloperska. Czasem zdarza się, że deweloperzy wymagają podpisania wcześniej umowy rezerwacyjnej. Umowa deweloperska jest bardzo ważnym dokumentem, który warto szczegółowo przeanalizować. Jej celem jest przede wszystkim zabezpieczenie interesu obu stron transakcji, ale w szczególności zabezpiecza prawnie nabywcę lokalu mieszkalnego lub domu.

Umowa deweloperska – czym jest?

Jest to dokument, który posiada formę aktu notarialnego, w którym firma deweloperska zobowiązuje się przenieść prawdo własności do zbywanej inwestycji po zakończeniu jej budowy. Druga strona umowy – nabywca, zobowiązuje się zapłacić odpowiednią wartość. Z kolei po zakończeniu budowy inwestycji zawierana jest umowa przenosząca prawa własności – także w formie aktu notarialnego.

Przeczytaj także artykuł: DOKUMENT W FORMIE AKTU NOTARIALNEGO – MOC PRAWNA

Ustawa deweloperska – gwarancja bezpieczeństwa nabywców

Kwestie umowy deweloperskiej reguluje Ustawa 16 września 20011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, tzw. Ustawa deweloperska. To ten akt prawny wprowadził wymóg zawierania umowy deweloperskiej. Wcześniej transakcje zakupu inwestycji budowlanej mogły odbywać się na podstawie umów w zwykłej formie pisemnej, co nie zabezpieczało interesów nabywców. Dochodziło bowiem do sytuacji, w których kupujący wpłacali spore kwoty zaliczek, podczas gdy jeszcze nie rozpoczęto budowy. Do sytuacji bankructwa deweloperów dochodziło bardzo często, a nabywca zazwyczaj nie miał możliwości uzyskania zwrotu wpłaconej sumy, czy nawet ubiegania się o odszkodowanie.

Warto zapoznać się z treścią ustawy, by w razie potrzeby mieć podstawy do negocjacji treści umowy, dostarczonej przez dewelopera. Szczególnie istotnymi elementami ustawy są poniższe części:

– rozdział 5: Obowiązki dewelopera przed zawarciem umowy deweloperskiej;

– rozdział 6: Umowa deweloperska;

– rozdział 7: Odstąpienie od umowy deweloperskiej.

Nie wybrałeś jeszcze wymarzonej inwestycji? Dowiedz się JAK KUPIĆ MIESZKANIE – POZNAJ ETAPY GRY ORAZ UCZESTNIKÓW ROZGRYWKI

Na co zwrócić uwagę w umowie deweloperskiej?

Harmonogram płatności

Zwróćmy uwagę w jaki sposób deweloper określił terminy i wysokości wpłat. Jednym z lepszych sposobów płatności jest stosunek wpłaty 10/90 lub zbliżony, np. 20/80. Oznacza to, że za mieszkanie zapłacimy w dwóch transzach. Pierwsza (zazwyczaj kilka dni/tygodni od podpisania umowy deweloperskiej) w wysokości np. 10 lub 20% wartości naszej inwestycji oraz druga – w okresie zbliżonym do odbioru mieszkania – w pozostałej kwocie. Ma to szczególne znaczenie, jeśli na cele zakupu mieszkania zaciągamy kredyt hipoteczny. Wówczas uruchomienie każdej kolejnej transzy wiąże się ze wzrostem kosztów ponoszonych przez nasz na utrzymanie kredytu (opłacanie odsetek od uruchomionej kwoty).

Szczególnie jeśli termin odbioru mieszkania jest odległy (rok lub dwa od podpisania umowy deweloperskiej), a deweloper zakłada kilka równych transz, wówczas może się okazać, że sporo wpłacimy do banku, zanim cały kredyt zostanie uruchomiony.

Zapytajmy dewelopera czy zaakceptuje inny harmonogram wpłat. Może dzięki temu odroczymy w czasie uruchomienie znacznej części kredytu, a tym samym opłaty za jego utrzymanie się zmniejszą.

Zmiana ceny mieszkania

Może się zdarzyć, że otrzymamy wycenę od dewelopera za dany lokal czy dom, zanim zostaną dokonane pomiary szczegółowe jego powierzchni. Często bowiem umowę deweloperską podpisujemy jeszcze w trakcie procesu budowlanego, w związku z czym nie powinniśmy uznawać deklarowany przez dewelopera metraż za ostateczny. Różnica metrażu zakładanego w projekcie, a rzeczywistego może wynieść nawet 2%. Warto zadać pytanie deweloperowi, czy w naszej inwestycji szczegółowy pomiar metrażu już się odbył, czy powierzchnia jest ostateczna. Jeśli nie, cena zakupu tej inwestycji może ulec zmianie. Warto być na to wcześniej przygotowanym i odnaleźć w naszej umowie fragment określający, która strona pokrywa różnice w metrażu. Dodatkowo należy zwrócić uwagę, czy deweloper daje możliwość odstąpienia od umowy deweloperskiej w przypadku dużych dysproporcji (powyżej 2%) pomiędzy pomiarem projektowym, a ostatecznym bez dodatkowych kosztów.

Odstąpienie od umowy deweloperskiej

Czytając naszą umowę deweloperską, warto zatrzymać się przy rozdziale określającym warunki odstąpienia od umowy. Dobrze jest porównać zapisy naszej umowy, z rozdziałem 7 Ustawy deweloperskiej, by upewnić się czy wszystkie ustawowe przesłanki odstąpienia zostały uwzględnione w naszej umowie deweloperskiej.

Kary umowne w umowie deweloperskiej

Zgodnie z Ustawą deweloperską, nabywca może odstąpić od umowy m.in w przypadku niewypełnienia przez dewelopera przeniesienia prawa własności w terminie określonym w umowie deweloperskiej. W takiej sytuacji nabywca może żądać zwrotu wpłaconego kapitału, a także ubiegać się o odszkodowanie za powstałe straty, lub o wypłatę kar umownych, jeśli takie zostały uwzględnione w umowie deweloperskiej.

Ważne! Zgodnie z art. 484 Kodeksu Cywilnego, w razie niewykonania lub nienależnego wykonania zobowiązania, kara umowna należy się wierzycielowi w zastrzeżonej na ten wypadek wysokości bez względu na wysokość poniesionej szkody. A żądanie odszkodowania przenoszącego wysokość zastrzeżonej kary nie jest dopuszczalne, chyba że strony postanowią inaczej.

Zadbajmy więc o to, by w naszej umowie deweloperskiej została zawarta klauzula dopuszczająca możliwość ubiegania się przez stronę poszkodowaną odszkodowania przewyższającego wysokość kary umownej.

Odsetki ustawowe

Nawet jeśli w naszej umowie deweloperskiej nie ma określonych odsetek za opóźnienie nabywcy w terminowych wpłatach rat na rzecz dewelopera, nie oznacza to, że nie zostaniemy obciążeni odsetkami za opóźnienie z tego tytułu. W polskim prawie odsetki za opóźnienie należą się nawet wówczas, jeśli strony nie zawarły takich zapisów w swojej umowie.

Kto zapłaci za usługę notariusza?

W przypadku zawierania umowy deweloperskiej, wszystkie koszty związane z czynnościami notarialnymi oraz koszty sporządzenia wypisów aktu notarialnego oraz koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym pokrywane są przez obie strony w równych częściach.

Standard wykończenia

Jest to specyfikacja techniczna naszego mieszkania lub domu. Im dokładniejszy opis standardu, tym lepiej. Szczególnie, jeśli nasza umowa obejmuje opcję oddania mieszkania lub domu w stanie „pod klucz”, opis specyfikacji technicznej powinien być możliwie jak najdokładniejszy. Możemy wtedy wymagać więcej od dewelopera w czasie odbioru technicznego, podczas którego odbierający ma prawo zgłaszać swoje uwagi do jakości wykończenia swojego lokum. Wszelkie elementy niezgodne z otrzymanym opisem standardu wykończenia, deweloper będzie musiał poprawić w określonym terminie.

Dokonując zakupu lokalu mieszkalnego lub domu, szczególnie gdy robimy to pierwszy raz w życiu, chcemy mieć pewność, że nie zostaniemy oszukani przez być może „nieuczciwego” dewelopera. Dlatego tak ogromne znaczenie powinna mieć dla nas treść umowy deweloperskiej – jednego z pierwszych dokumentów od którego rozpoczynamy tę jakże ważną w życiu każdego transakcję. Upewnijmy się więc, że wszystkie zawarte w niej zapisy są zgodne z prawem i chronią nasze interesy.