Kupno mieszkania na rynku wtórnym

Chcesz kupić mieszkanie i zastanawiasz się jak to najsprawniej zrobić? Przeczytaj nasz artykuł i bądź przygotowany na kupno mieszkania na rynku wtórnym.

Kupno mieszkania na rynku wtórnym na co zwrócić uwagę?

Większość z nas w takiej sytuacji przegląda portale ogłoszeniowe np. nieruchomosci.ongeo.pl, gdzie wybiera kilka potencjalnie interesujących mieszkań. Opis w serwisie ogłoszeniowym jest wprawdzie dokładny, zdjęcia piękne, ale rzeczywistość lubi różnić się od wizji przedstawionej w ofercie. Umawiamy się więc na spotkanie z zarządcą mieszkania. W tym momencie, zazwyczaj zdajemy sobie sprawę z tego, że nasze doświadczenie na rynku nieruchomości jest nikłe.

Z ogłoszenia dowiesz się o wielu zaletach, ale raczej nigdy o wadach i uciążliwościach tego miejsca. Ponadto w grupie nieruchomości sprzedawanych na rynku wtórnym sporo jest takich, których powodem sprzedaży są właśnie defekty i niedogodności w użytkowaniu. Należy więc być bardzo ostrożnym.

Wady prawne

Podstawową kwestię kupna mieszkania na rynku wtórnym stanowią wady prawne mieszkania. Powinny one należeć do tych które działają zero-jedynkowo na Twoją decyzję. Jeżeli istnieją, należy najpierw dążyć do tego aby przed zakupem wyeliminować je w całości.

Koniecznie należy sprawdzić, czy lokal jest nieruchomością wyodrębnioną prawnie z całego budynku i czy ma założoną księgę wieczystą (KW). W tym dokumencie zawarte są informacje dotyczące udziału w części wspólnej budynku i gruntu, na którym jest położony budynek. Z tego faktu mogą wypływać zarówno przywileje jak i obowiązki. Z ksiąg wieczystych dowiemy się także o tym, czy na mieszkaniu nie ciążą długi i czy jest wolne od roszczeń osób trzecich. Przy współudziałach należy sprawdzić czy współwłaściciele są dostępni, zgodni w kwestii sprzedaży oraz czy wszyscy żyją. Jeżeli któryś z współwłaścicieli nie żyje, na nieruchomości ciążą prawa spadkowe. Sytuacja może stać się wówczas niepewna i trudna do przewidzenia.

Pamiętajmy, że nie każde mieszkanie ma jednak prowadzoną KW, przykładem może być spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu – dla tego typu mieszkań może, ale nie musi być ona założona. W tym miejscu należy wspomnieć o formie własności. Zawsze należy upewnić się jakie prawo nabywamy, czy jest to własność, czy właśnie spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. W przypadku braku KW informacje o tym, jaki jest stan prawny mieszkania znaleźć można w akcie notarialnym (należy poprosić właściciela o okazanie takiego dokumentu). O numer księgi wieczystej również można poprosić osobę sprzedającą mieszkanie. Mając numer księgi wieczystej możesz sprawdzić jej zawartość na stronie rządowej.

W dokumentach, o których zostało już wspomniane nie znajdziemy informacji o lokatorach, którzy mają prawo mieszkać w lokalu. Bardzo ważne jest zatem zaświadczenie z urzędu, które dostarczy właściciel mieszkania, stwierdzające, że w lokalu nie ma lokatorów – najlepiej z datą jak najbliższą dnia finalizacji sprzedaży.

Cechy otoczenia

Istotną kwestią, o której również należy pamiętać jest poznanie otoczenia interesującej nas nieruchomości. Dowiedzmy się czy nasze nowe miejsce życia nie znajduje się w strefie oddziaływań niekorzystnych lub uciążliwych czynników, takich jak nadmierny hałas, zapachy z otaczającej infrastruktury czy przemysłu. Ważne są odległości jakie codziennie będziesz pokonywać w drodze do sklepu, szkoły, pracy. Zwróć uwagę na przestrzeń rekreacyjną i wypoczynkową oraz najbliższe sąsiedztwo nieruchomości.

Na pierwszą wizytę warto wybrać się tym środkiem transportu, którym faktycznie będziemy się poruszać na co dzień. Dzięki temu sprawdzimy jak daleko jest przystanek autobusowy, albo czy zaparkowanie przed blokiem nie graniczy z cudem. Dobrze jest rozejrzeć się po okolicy i odnaleźć te punkty, które będą nas interesować. Mieszkanie dwie minuty od piekarni, którą otwierają na tyle wcześnie, że wyjście rano po świeże bułki nie będzie problemem – to marzenie wielu osób. Oczywiście każdy z nas ma inne preferencje, dla jednych ważna jest pobliska szkoła, a dla innych sąsiedztwo galerii handlowych.

Przy lokalizacji warto także wspomnieć o dokumentach planistycznych. Niestety wciąż mało osób sprawdza dokumenty planistyczne wokół kupowanej nieruchomości. Robiąc to unikniemy sytuacji, w której kupujemy mieszkanie z widokiem na piękną łąkę, a za kilka miesięcy stanie tam stacja benzynowa, lub zostanie wybudowana nowa obwodnica zmieniająca układ komunikacyjny. Naprawdę wiele informacji możemy pozyskać z dokumentów, takich jak Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (zobacz jak sprawdzić), czy Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania (zobacz dlaczego warto sprawdzić). Kolejną ważna informacją są złożone już wnioski o pozwolenie na budowę w pobliżu mieszkania. Z tego rejestru dowiemy się już konkretnych informacji, czy ktoś zamierza zainwestować na pobliskiej działce i co to będzie za inwestycja.

Zanim jednak wybierzesz się fizycznie do mieszkania sprawdź dokładnie jego lokalizację na mapie. Zachęcamy do skorzystania z Geoportalu OnGeo.pl i informacjami, które serwis przygotował dla Ciebie. Znajdziesz u nas informacje o miejscowym planie zagospodarowanie przestrzennego w okolicy oraz o pozwoleniach na budowę na sąsiednich działkach. To spora oszczędność czasu i dużo argumentów do negocjacji ze sprzedawcą.

Stan techniczny nieruchomości

Kupno mieszkania na rynku wtórnym to także sprawdzenie stanu technicznego nieruchomości. Już po przyjeździe pod budynek, w którym znajduje się mieszkanie powinniśmy zacząć bacznie się przyglądać. Warto zwrócić uwagę na stan elewacji i dachu, np. czy nie ma oznak zawilgocenia lub zalania. Czy najbliższe otoczenie posiada elementy, które będą istotne ze względu na nasze potrzeby , m.in. czy jest stojak na rower, ławka, itp. Być może są to mniej istotne kwestie – ale mogą one świadczyć chociażby o tym, czy zarządca budynku dobrze dba o wygodę lokatorów. Zainteresujmy się również konstrukcją i technologią wykonania budynku oraz jego wiekiem.

Wewnątrz zwróćmy uwagę na wygląd klatki schodowej, stan drzwi i okien, a także windy i domofonu. Jak wyglądają części wspólne budynku, czy jest czysto, czy nie ma śladów wandalizmu – odpowiedzi na te pytania powiedzą Ci sporo zarówno o mieszkańcach budynku, jak i skuteczności zarządcy.

Warto zastanowić się w jakim stopniu części wspólne odpowiadają Twoim potrzebom życiowym, czy na klatce jest na tyle dużo miejsca, żeby móc zostawić tam wózek dla dziecka lub rower lub czy w budynku są przeznaczone do tego celu pomieszczenia. Często tych cech nie znajdziesz w opisie ogłoszenia.

Po wejściu do mieszkania musimy być dociekliwi, nie bójmy się zadawać pytań, uważnie przyjrzyjmy się każdemu kątowi. Musimy sprawdzić obecność pleśni, grzybów i innych niechcianych lokatorów. Staraj się wnioskować nadmiarowo i przyczynowo skutkowo – to Twoja inwestycja. Symptomy jakie widzisz mają swoje przyczyny, a te mogą mieć głębokie podłoże tkwiące w konstrukcji i instalacjach – trudne lub kosztowne do likwidacji. Musimy oszacować jak duży wkład będziemy musieli wnieść w doprowadzenie mieszkania do standardu odpowiadającego naszym potrzebom, a następnie przekalkulować, czy inwestycja jest opłacalna. Stan podłóg, ścian, sufitów i parapetów – wszystko jest ważne, bo wiąże się z ewentualnymi kosztami napraw/wymiany. Zwróćmy uwagę na stan okien, kaloryfery oraz wentylację – są to elementy, które wpływają na komfort życia i portfela w okresie zimowym.

Nie zapominajmy o balkonie lub tarasie, jeśli mieszkanie takowy posiada, sprawdźmy stan podłogi i balustrady. Z tego miejsca możemy też bliżej przyjrzeć się elewacji budynku.

Media

Kupno mieszkania na rynku wtórnym, wiąże się z nabyciem prawa do korzystania z podłączonych do niego mediów. Oczywiście czeka Cię podpisanie nowych umów z dostawcami i ewentualna zmiana liczników. Warto sprawdzić czy na umowach dotychczasowego właściciela nie ciążą zobowiązania.

Warto także zapytać o jednostkowe ceny mediów. Prośba o udostępnienie rachunków z kilku poprzednich miesięcy, a szczególnie zbiorczego rachunku za okres grzewczy nie powinna zdziwić właściciela. Da Ci to orientacyjne rozeznanie w wysokości stałych opłat, które będą Cię czekać w trakcie użytkowania mieszkania. Poziom zużycia mediów wynika nie tylko ze stylu życia poprzedniego lokatora ale również z właściwości mieszkania.

Sąsiedzi

Przejdźmy czynnika ludzkiego, który może skutecznie uprzykrzyć nam życie w, z pozoru wspaniałym mieszkaniu. Spróbujmy dowiedzieć się od właściciela, kto mieszka w pobliżu, miejmy jednak dystans do jego odpowiedzi. Jeśli uda nam się porozmawiać, z którymś z sąsiadów o sytuacji w budynku to bardzo dobrze. Jeśli w bloku dzieje się coś złego z dużym prawdopodobieństwem nas o tym poinformuje – taki kontakt jest bardzo cenny i warto się o niego postarać.

Co jeszcze?

Musimy zastanowić się nad tym, jak spędzamy czas w domu, na czym nam zależy. Jeżeli spędzamy dużo czasu przed komputerem, sprawdźmy dostępność szybkiej sieci internetowej, lubimy rośliny – zwróćmy uwagę na dostępność światła na parapetach, jeżeli kochamy gotować ważna będzie dla nas wielkość oraz możliwość funkcjonalnego zaaranżowania kuchni.

W rozmowie z właścicielem warto spróbować dowiedzieć się dlaczego sprzedaje mieszkanie i jak długo szuka już nabywcy. Zadbajmy o miłą atmosferę spotkania, a na pewno rozmowa ze sprzedającym będzie przyjemniejsza i być może dzięki temu dowiemy się więcej szczegółów, nawet tych nie do końca wygodnych. Pamiętajmy, żeby zapisywać jak najwięcej szczegółów i robić dużo zdjęć – po odwiedzeniu kilku mieszkań pomoże nam to porównać je do siebie i podjąć właściwą decyzję.

Jak widać kupno mieszkania na rynku wtórnym wiążę się z wieloma aspektami. Jednak główne zasady to szeroko otwarte oczy i brak oporów przy zadawaniu pytań, w końcu to my jesteśmy klientami.