Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego - dlaczego warto sprawdzić?

2018-11-16 Czas czytania: ~4 min
Głosów: 10, średnia ocen: 4.9
mock

Studium uwarunkowań, podstawowe informacje. Studium zostało określone w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 27 marca 2003 r.. Dokument ten, definiuje kierunki zagospodarowania przestrzennego na poziomie ogólnym dla obszaru całej gminy.

Opracowanie SUiKZP jest obowiązkowe, więc wszystkie gminy i miasta powinny taki dokument posiadać (o ile tylko nie został, np. uchylony wyrokiem sądu administracyjnego).

Gminy są zobowiązane do uchwalania studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego od 1995 r. W związku ze zmianami, które zaszły w ciągu ostatnich 20 lat, wiele samorządów dokonało już przynajmniej jednej, (a często kilku) aktualizacji tego dokumentu.

  • Wypis to wszelkie zapisy studium odnoszące się do wskazanego terenu, natomiast wyrys to fragmenty rysunków studium.
  • Rysunek studium to przeważnie mapa (lub mapy) w skali odpowiadającej mapie topograficznej.
  • Opracowanie SUiKZP jest obowiązkowe, więc wszystkie gminy i miasta powinny taki dokument posiadać.
  • Warto zainteresować się ustaleniami Studium zarówno dla działki inwestycyjnej i jej otoczenia, szczególnie jeżeli nie jest ona objęta planem miejscowym.

Co to jest Studium Gminy

W Polsce najistotniejsze decyzje dotyczące przeznaczenia i zagospodarowania terenu podejmowane są przez gminy. Rada gminy w drodze uchwał przyjmuje dwa podstawowe rodzaje dokumentów planistycznych: Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego (SUiKZP) oraz Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, o MPZP pisaliśmy już we wcześniejszych wpisach na blogu:

  1. Jak sprawdzić plan zagospodarowania przestrzennego działki
  2. Wskaźniki zagospodarowania terenu
  3. Jak znaleźć MPZP na stronie gminy - instrukcja
  4. Decyzja o warunkach zabudowy procedura formalna

Poniżej prezentujemy podstawowe informacje na temat dokumentu jakim jest Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.

Gdzie znajdziemy informacje o obowiązującym Studium zagospodarowania przestrzennego

Informacje o obowiązującym studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego publikowane są na portalach urzędów gmin i miast. Najczęściej uwały wraz z załącznikami graficznymi znajdują się na biuletynach informacji publicznej (bip) w zakładkach związanych ze sprawami planowania przestrzennego, gospodarki przestrzennej, urbanistyki.

Studium uwarunkowań w urzędzie miasta lub gminy

Również podczas bezpośredniej wizyty w urzędzie uzyskamy informacje o obowiązującym Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Informację formalną ze studium uwarunkowań uzyskamy w formie dokumentu tzt. wypis i wyrys ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, dla wskazanego obszaru. Wypis to wszelkie zapisy studium odnoszące się do wskazanego terenu, natomiast wyrys to fragmenty rysunków studium.

Za wydanie wypisu i wyrysu ze studium uwarunkowań naliczane są opłaty, zależnie od liczby stron:

  • 30 zł za wypis z mpzp do 5 stron,
  • 50 zł za wypis z mpzp powyżej 5 stron,
  • 20 zł za każdą stronę A4 wyrysu z mpzp, nie więcej niż 200 zł.

Jak czytać ustalenia Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego?

Studium gminne podzielone jest zazwyczaj na dwie główne części: Uwarunkowania i Ustalenia określające kierunki zagospodarowania przestrzennego. Zarówno część „Uwarunkowań”, jak i „Ustaleń” posiadają formę opisową (kilkadziesiąt a czasem nawet kilkaset stron tekstu) wraz z dołączonymi do tekstu mapami.

Informacje najistotniejsze z punktu widzenia inwestora znajdują się:

  • w części tekstu ustalającej kierunki zagospodarowania przestrzennego, a więc planowany przez gminę stan “docelowy”,
  • na “Rysunku Studium”, który ilustruje powyższe ustalenia.

Rysunek studium to przeważnie mapa (lub mapy) w skali odpowiadającej mapie topograficznej czyli między 1:10 000 a 1:25 000. Jest to więc skala dość ogólna, na której identyfikacja konkretnych działek nie zawsze jest możliwa i może być obarczona sporym błędem. Warto jednak zapoznać się z jego treścią. Informacje zawarte w studium mogą być niezwykle istotne z punktu widzenia potencjału inwestycyjnego danego terenu.

Oznaczenia graficzne na rysunku studium należy zawsze czytać razem z odpowiadającym im fragmentom w części tekstowej.

Dlaczego warto sprawdzić Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego?

Chociaż ustalenia Studium uwarunkowań nie wpływają bezpośrednio na możliwość realizacji inwestycji, to są wiążące dla gminy przy uchwalaniu planu miejscowego.

Przyszły plan miejscowy nie będzie mógł swoimi ustaleniami wykraczać poza granice określone w Studium, czyli np. przeznaczać terenów pod zabudowę tam, gdzie Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego wskazuje tereny rolne.

Dodatkowo, Studium uwarunkowań określa kierunki rozwoju układu komunikacyjnego, czyli wskazuje przebieg nowych dróg, w tym dróg wysokiej klasy często na wiele lat przed ich realizacją.

Obecność drogi głównej (klasa G) w sąsiedztwie działki budowlanej może być pożądana w przypadku planowanej inwestycji w usługi lub przemysł, lecz może też oznaczać istotną uciążliwość w przypadku zabudowy mieszkaniowej.

Innymi słowy, warto zainteresować się ustaleniami Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego zarówno dla działki inwestycyjnej i jej otoczenia, szczególnie jeżeli nie jest ona objęta planem miejscowym.

Dodatkowo należy wspomnieć w tym miejscu o ustawie z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących. Ustawa ta jest potocznie nazywana: specustawa mieszkaniowa lub lex deweloper. Ustawa wprowadza możliwość realizacji inwestycji związanych z budownictwem mieszkalnym niezależnie od ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Planowana inwestycja musi być jedynie zgodna z zapisami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.

Poszukujesz gruntów pod inwestycje lub chcesz po prostu sprawdzić informacje o określonym terenie?

Zachęcamy do odwiedzenia Geoportalu OnGeo.pl. Portal dostarcza narzędzia i dostęp do danych dla każdej nieruchomości w kraju. W kilku prostych krokach możesz wyszukać interesujący Cię teren, wpisując adres nieruchomości lub numer działki, albo wskazując ją na mapie. Następnie wybierasz interesujące Cię zakresy informacyjne, po czym generujesz raport. Cały proces trwa krócej niż 5 minut.

Usługa Raportu o terenie jest płatna, kosztuje od około 10 zł do 100 zł w zależności od powierzchni terenu i liczby wybranych tematów.

Poniżej link do przykładowego raportu o terenie, wygenerowany z Geoportalu OnGeo.pl, sprawdź jakie informacje możesz zdobyć:

Przykładowy Raport o terenie z Geoportalu OnGeo.pl

Poniżej instrukcja “krok po kroku” – jak pobrać raport o terenie z Geoportalu OnGeo.pl:

Wejdź na OnGeo.pl i sprawdź jakie informacje znajdziesz o swojej nieruchomości. W przypadku pytań lub problemów napisz do nas! Zespół OnGeo służy pomocą.

Szczepan Sołtysik

Analityk rynku nieruchomości, przedstawiciel portalu OnGeo.pl.

Wyszukaj działkę - sprawdź, zanim kupisz!

Wpisz np. Kraków 209/1