Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego - dlaczego warto sprawdzić?

Studium uwarunkowań, podstawowe informacje. Studium zostało określone w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 27 marca 2003 r.. Dokument ten, definiuje kierunki zagospodarowania przestrzennego na poziomie ogólnym dla obszaru całej gminy.

Opracowanie SUiKZP jest obowiązkowe, więc wszystkie gminy i miasta powinny taki dokument posiadać (o ile tylko nie został, np. uchylony wyrokiem sądu administracyjnego).

Gminy są zobowiązane do uchwalania studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego od 1995 r. W związku ze zmianami, które zaszły w ciągu ostatnich 20 lat, wiele samorządów dokonało już przynajmniej jednej, (a często kilku) aktualizacji tego dokumentu. 

Zgodnie ze nowelizacją ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wszystkie gminy, będą musiały do końca 2025 roku stworzyć nowe plany ogólne, które zastąpią studium.

Podstawowe gminne dokumenty planistyczne a proces inwestycyjny

W Polsce najistotniejsze decyzje dotyczące przeznaczenia i zagospodarowania terenu podejmowane są przez gminy. Rada gminy w drodze uchwał obecnie przyjmuje dwa podstawowe rodzaje dokumentów planistycznych: Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego (SUiKZP) oraz Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Niedługo jednak się to zmieni, gdyż 7 lipca 2023 roku Sejm wprowadził nowelizację ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W przypadku braku Miejscowego planu zagospodarowania, realizacja inwestycji budowlanej następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Poniżej prezentujemy podstawowe informacje na temat dokumentu jakim jest Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.

Gdzie znajdziemy informacje o obowiązującym SUiKZP

Informacje o obowiązującym studium publikowane są na portalach urzędów gmin i miast. W prosty sposób znajdziesz je również w Raporcie o terenie OnGeo.pl, w tym bezpośredni link do uchwały wraz z załącznikiem graficznymi. 

Sprawdź Studium z Raportem o terenie OnGeo.pl – zanim zastąpią je nowe plany!

Chcesz sprawdzić, jakie ograniczenia formalnoprawne dotyczą Twojej działki? Teraz to jeszcze prostsze! Wszystkie najważniejsze informacje o Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego znajdziesz w Raporcie o terenie OnGeo.pl

To ostatni moment, by skorzystać z tych danych – już niedługo Studium zostanie zastąpione przez Plany ogólne gmin, które zgodnie z nowymi przepisami muszą zostać sporządzone do końca 2025 roku.

Nie zwlekaj! Sprawdź swoją działkę w Raporcie o terenie OnGeo.pl i dowiedz się, jakie warunki obowiązują na danym obszarze.

Jak zamówić raport i dlaczego warto?

Raport o terenie OnGeo.pl jest narzędziem, które pozwala szybko i kompleksowo ocenić potencjał inwestycyjny działki. Dzięki informacji o Studium zyskujesz dane, które pomogą w podejmowaniu trafnych decyzji związanych z budową, zakupem lub zarządzaniem nieruchomością.

Sprawdź szczegóły raportu i zamów swój egzemplarz już dziś na OnGeo.pl.

Raport to przejrzysty dokument w formacie pdf, który wygenerujesz w 5 minut. Zawiera ponad 60 stron informacji o wybranej działce.

Raport o terenie OnGeo.pl zawiera takie tematy jak: 

• miejscowe plany zagospodarowania,
• uzbrojenie działki w media,
• dane z ewidencji gruntów i budynków,
• geologia,
• zagrożenia powodziowe, osuwiskowe, osiadania terenu, stagnacji wody,
• dostęp do drogi publicznej,
• historia działki,
• ograniczenia i uciążliwości,
• i wiele innych.

Zobacz: Przykładowy Raport dla działki OnGeo.pl 

Opłaty za wypis i wyrys ze Studium

Podczas bezpośredniej wizyty w urzędzie uzyskamy informacje o obowiązującym Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Informację formalną ze studium uzyskamy w formie dokumentu tzt. wypis i wyrys ze studium, dla wskazanego obszaru. Wypis to wszelkie zapisy studium odnoszące się do wskazanego terenu, natomiast wyrys to fragmenty rysunków studium.

Za wydanie wypisu i wyrysu ze studium naliczane są opłaty, zależnie od liczby stron:

• 30 zł za wypis z mpzp do 5 stron,
• 50 zł za wypis z mpzp powyżej 5 stron,
• 20 zł za każdą stronę A4 wyrysu z mpzp, nie więcej niż 200 zł.

Jak czytać ustalenia Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego?

Studium gminne podzielone jest zazwyczaj na dwie główne części: Uwarunkowania i Ustalenia określające kierunki zagospodarowania przestrzennego. Zarówno część „Uwarunkowań”, jak i „Ustaleń” posiadają formę opisową (kilkadziesiąt a czasem nawet kilkaset stron tekstu) wraz z dołączonymi do tekstu mapami.

Informacje najistotniejsze z punktu widzenia inwestora znajdują się:

• w części tekstu ustalającej kierunki zagospodarowania przestrzennego, a więc planowany przez gminę stan “docelowy”,
• na “Rysunku Studium”, który ilustruje powyższe ustalenia.

Rysunek studium to przeważnie mapa (lub mapy) w skali odpowiadającej mapie topograficznej czyli między 1:10 000 a 1:25 000. Jest to więc skala dość ogólna, na której identyfikacja konkretnych działek nie zawsze jest możliwa i może być obarczona sporym błędem. Warto jednak zapoznać się z jego treścią. Informacje zawarte w studium mogą być niezwykle istotne z punktu widzenia potencjału inwestycyjnego danego terenu.

Oznaczenia graficzne na rysunku studium należy zawsze czytać razem z odpowiadającym im fragmentom w części tekstowej.

Dlaczego warto sprawdzić Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego?

Chociaż ustalenia Studium nie wpływają bezpośrednio na możliwość realizacji inwestycji, to obecnie są wiążące dla gminy przy uchwalaniu planu miejscowego.

Przyszły plan miejscowy nie będzie mógł swoimi ustaleniami wykraczać poza granice określone w Studium, czyli np. przeznaczać terenów pod zabudowę tam, gdzie Studium wskazuje tereny rolne.

Dodatkowo, Studium określa kierunki rozwoju układu komunikacyjnego, czyli wskazuje przebieg nowych dróg, w tym dróg wysokiej klasy często na wiele lat przed ich realizacją.

Obecność drogi głównej (klasa G) w sąsiedztwie działki budowlanej może być pożądana w przypadku planowanej inwestycji w usługi lub przemysł, lecz może też oznaczać istotną uciążliwość w przypadku zabudowy mieszkaniowej.

Innymi słowy, warto zainteresować się ustaleniami Studium zarówno dla działki inwestycyjnej i jej otoczenia, szczególnie jeżeli nie jest ona objęta planem miejscowym.

Dodatkowo należy wspomnieć w tym miejscu o ustawie z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących. Ustawa ta jest potocznie nazywana: specustawa mieszkaniowa lub lex deweloper. Ustawa wprowadza możliwość realizacji inwestycji związanych z budownictwem mieszkalnym niezależnie od ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Planowana inwestycja musi być jedynie zgodna z zapisami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. 

Choć „lex deweloper” zyskał uznanie w wielu miastach, warto pamiętać, że jego obowiązywanie zakończy się 1 stycznia 2026 roku. Zastąpi go nowe narzędzie – Zintegrowane Plany Inwestycyjne (ZPI). Podobnie jak „lex deweloper”, ZPI będą upraszczać i przyspieszać realizację inwestycji, zwłaszcza tam, gdzie nie obowiązuje MPZP lub gdzie MPZP przewiduje inne przeznaczenie działek. Nowe rozwiązanie zakłada również konsultacje społeczne oraz udział deweloperów w rozbudowie lokalnej infrastruktury.

Podsumowanie

Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego to obecnie kluczowy dokument planistyczny, który warto sprawdzić przed zakupem nieruchomości czy planowaniem inwestycji. Chociaż nie jest ono aktem prawa miejscowego, to wyznacza ramy dla przyszłych planów zagospodarowania przestrzennego. Aby szybko uzyskać te informacje, skorzystaj z Geoportalu OnGeo.pl i wygeneruj raport o interesującym Cię terenie!