Plan ogólny gminy. Czym jest i co zawiera?

Plan ogólny gminy to nowe, obowiązkowe narzędzie planistyczne, które odgrywa kluczową rolę w kształtowaniu przestrzeni gminnej. Uchwalony 7 lipca 2023 roku, zastąpi dotychczasowe Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego, wprowadzając jednolitą i spójną politykę zagospodarowania przestrzennego dla całej gminy. Dokument ten będzie miał decydujące znaczenie przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy, określając, gdzie możliwe są inwestycje budowlane, a gdzie teren powinien pozostać niezabudowany. Dzięki temu, plan ogólny zapewni harmonijny rozwój gminy, zgodny z polityką przestrzenną, uwzględniając potrzeby mieszkańców oraz ochronę środowiska. W tym artykule przyjrzymy się, czym dokładnie jest plan ogólny gminy, co zawiera i jakie zmiany wprowadza w planowaniu przestrzennym.

Czym jest plan ogólny gminy?

Plan ogólny gminy jest obowiązkowym aktem prawa miejscowego, który zastąpi studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Ustalenia zawarte w planach ogólnych są wiążące dla planów miejscowych i decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. To właśnie ten dokument określi, czy na terenie Twojej działki powstaną jakiekolwiek zabudowania. Sprawdzimy, czym jest plan ogólny gminy i co zawiera. 

Plan ogólny jest obowiązkowym aktem prawa miejscowego o zasięgu obejmującym całą gminę, który zastąpi studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. To ten dokument posłuży do oceny zgodności planów miejscowych i decyzji o warunkach zabudowy. Oznacza to m.in. że po uchwaleniu przez radę gminy planu miejscowego dla swojego terytorium, warunki zabudowy będę wydawane wyłącznie dla obszarów wskazanych w planie ogólnym. Nieliczne wyjątki od tej reguły wskazane są precyzyjnie w ustawie.

Zgodnie ze nowelizacją ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wszystkie gminy maja czas do 1 stycznia 2026 r. na przygotowanie własnych planów ogólnych

Dlaczego plan ogólny jest dla Ciebie ważny? 

• Lepszy rozwój: 

Plan Ogólny to kluczowy dokument, który wyznacza kierunki rozwoju przestrzennego gminy. Dzięki niemu Twoja okolica może rozwijać się w sposób zrównoważony, uwzględniając potrzeby mieszkańców i lokalnej gospodarki. Zamiast chaotycznej zabudowy, zyskujemy spójne rozwiązania, które poprawiają komfort życia i wspierają harmonijny rozwój miejscowości.

• Sprawiedliwe zasady:

Plan Ogólny zapewnia przejrzystość i równe traktowanie. Dzięki niemu każdy mieszkaniec wie, jakie zasady obowiązują w jego gminie. Plany te eliminują dowolność w podejmowaniu decyzji dotyczących inwestycji i zagospodarowania przestrzeni, co sprzyja lepszemu zrozumieniu praw i obowiązków.

• Łatwy dostęp do informacji: 

Nie musisz odwiedzać urzędu, by dowiedzieć się, jakie plany są związane z Twoją nieruchomością. Plany Ogólne Gmin będą dostępne w Internecie. To rozwiązanie, które ułatwia mieszkańcom sprawdzanie informacji i daje możliwość lepszego planowania – zarówno dla właścicieli nieruchomości, jak i potencjalnych inwestorów.

• Ochrona zieleni:

Dzięki Planowi Ogólnemu gminy mogą skuteczniej chronić tereny zielone i wyznaczać nowe przestrzenie na parki, skwery czy ścieżki rekreacyjne. Tego rodzaju działania nie tylko poprawiają estetykę miejsca, ale również dbają o zdrowie i komfort mieszkańców, zapewniając im dostęp do zieleni.

WAŻNE! Wejście w życie planu ogólnego nie powoduje utraty mocy obowiązującej planów miejscowych.

Sprawdź czy na terenie Twojej działki obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania

 

W Raporcie o ternie OnGeo.pl sprawdzisz, czy Twoja działka znajduje się na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. 

Dla obszarów z dostępnymi danymi MPZP otrzymasz pełną nazwę i numer uchwały oraz zaznaczone na mapie granice obowiązujących planów. Jeśli analizowany teren jest objęty miejscowym planem, dla wybranych obszarów można uzyskać informacje o przeznaczeniu i zasadach zagospodarowania terenów wyznaczonych w planie (granice, powierzchnia i udział procentowy dla każdego terenu).

Korzystając z usługi Raport o terenie OnGeo.pl możesz pobrać bardzo dużo informacji w formie czytelnego dokumentu PDF. Raport pobierzesz samodzielnie dla dowolnej działki w Polsce w zaledwie 5 minut. Dokument zawiera ponad 60 stron informacji o wybranym terenie.

Co zawiera plan ogólny?

Plan ogólny to określa podstawowe kierunki zagospodarowania przestrzennego gminy. Został wprowadzony do polskiego systemu planowania przestrzennego w ramach reformy planistycznej, która weszła w życie w 2023 roku. Głównym zadaniem planu ogólnego gminy jest zapewnienie zrównoważonego rozwoju gminy i harmonijnego zagospodarowania jej przestrzeni.

Co trzeba obligatoryjnie określić w planie ogólnym?

Strefy planistyczne 

Fundamentem do formułowania ustaleń planu ogólnego będzie podział na strefy planistyczne. Wyznaczają one przeznaczenie i charakter poszczególnych obszarów gminy.

Strefy planistyczne wyznaczają dominujące funkcję danego obszaru, a ich celem jest łatwiejsze zarzadzanie przestrzenią. Zgodnie z ideą zwartej zabudowy, planując rozbudowę miasta, należy uwzględnić struktury wielofunkcyjne, czyli opracować plan, w którym większość podstawowych potrzeb mieszkańców można zrealizować w jak najmniejszych odległościach.

W wyniku podziału, o którym mowa powyżej, dopuszcza się wyznaczenie 13 stref planistycznych:

Tab.1 Strefy planistyczne 

Tab.2 Charakterystyka strefy planistycznych 

Powyższe strefy należy w pierwszej kolejności wyznaczyć na obszarach, dla których w obowiązujących miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego określono przeznaczenie umożliwiające realizację funkcji mieszkaniowej, oraz na obszarach uzupełnienia zabudowy, które zostały wskazane w ramach istniejącej zabudowy mieszkaniowej. Dlaczego? W ten sposób osoby, które podejmą się wyznaczenia najbardziej dogodnych miejsc pod zabudowę, łatwiej wskażą obszary uzupełnienia zabudowy, które dopuszczają realizację funkcji mieszkaniowej.

Parametry zabudowy dla każdej strefy

W Planie Ogólnym należy precyzyjnie określić następujące parametry:

Co można dodatkowo określić w planie ogólnym?

Plan Ogólny, oprócz obligatoryjnych zapisów, może zawierać dodatkowe ustalenia, które umożliwiają gminom precyzyjne kształtowanie przestrzeni w sposób odpowiadający lokalnym potrzebom. Wśród tych możliwości znajdują się:

Gminne standardy dostępności społecznej

W Planie Ogólnym można określić zasady zapewnienia mieszkańcom łatwego dostępu do kluczowych obiektów infrastruktury społecznej, takich jak:

• Szkoły podstawowe
• Obszary zieleni publicznej
• Przedszkola i żłobki
• Ambulatoria podstawowej opieki zdrowotnej
• Biblioteki i domy kultury
• Domy pomocy społecznej
• Urządzone tereny sportu
• Przystanki publicznego transportu zbiorowego
• Placówki pocztowe i apteki
• Posterunki policji i jednostki ochrony przeciwpożarowej

Dzięki takim zapisom gmina może skuteczniej dbać o równy dostęp do usług publicznych, co wpływa na jakość życia mieszkańców i sprzyja zrównoważonemu rozwojowi.

Obszar uzupełnienia zabudowy

Obszar uzupełnienia zabudowy to teren, który został precyzyjnie wyznaczony w Planie Ogólnym, zgodnie z określonymi przepisami i rozporządzeniami. Jest to narzędzie planistyczne mające na celu:

1. Ograniczenie wydawania decyzji o warunkach zabudowy (WZ):
   • Decyzje o WZ w tych obszarach są ograniczane, co zapobiega niekontrolowanemu rozwojowi przestrzeni.
   • Skupienie na uzupełnieniu istniejącej zabudowy pozwala efektywnie wykorzystać tereny już zurbanizowane.
2. Priorytet przy wyznaczaniu stref planistycznych z zabudową mieszkaniową:
   • Obszary te są kluczowe przy planowaniu zabudowy mieszkaniowej.
   • Dzięki temu gmina może wspierać rozwój przestrzeni w sposób zrównoważony, uwzględniając potrzeby mieszkańców i ochronę środowiska.

Obszar zabudowy śródmiejskiej

Obszar zabudowy śródmiejskiej to specjalnie wyznaczone tereny, na których obowiązują szczególne przepisy dotyczące warunków technicznych dla budynków i ich usytuowania. Cechy charakterystyczne tych obszarów to:

1. Warunki techniczne:
   • Budynki muszą spełniać wymagania określone dla zabudowy śródmiejskiej, które obejmują m.in. estetykę, funkcjonalność, czy dostępność przestrzeni publicznej.
   • Dostosowanie zabudowy do miejskiego charakteru otoczenia.
2. Minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej:
   • W Planie Ogólnym można ustalić, że minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej w takich obszarach w planie miejscowym i decyzji o WZ wynosi nie mniej niż 2/3 wartości określonej dla strefy w Planie Ogólnym.
   • Taki zapis wspiera ochronę zieleni i równowagę pomiędzy zabudową a terenami biologicznie czynnymi.

Do kiedy należy sporządzić plany ogólne gmin?

Zgodnie z nowelizacją ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, która weszła w życie 24 września 2023 roku, każda gmina ma obowiązek uchwalenia planu ogólnego do 31 grudnia 2025 roku.

WAŻNE! Dlaczego uchwalenie planu ogólnego jest kluczowe dla Twojej gminy?

Jeżeli Plan Ogólny nie zostanie uchwalony do 31 grudnia 2025 roku, skutki dla rozwoju gminy będą poważne. Bez Planu Ogólnego:

• Nie będzie można realizować zabudowy na działkach w przypadku braku Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP).
• Nie będzie można uchwalać nowych MPZP, co oznacza brak możliwości dopasowywania przestrzeni do potrzeb mieszkańców.
• Nie będzie można wydawać nowych warunków zabudowy (WZ), co zablokuje rozwój inwestycji w gminie.

Co oznacza brak planu ogólnego dla mieszkańców?

Brak tego dokumentu oznacza faktyczny paraliż planistyczny, w wyniku którego gmina utraci możliwość kształtowania swojej przestrzeni. W praktyce:

• Właściciele działek, które nie są objęte MPZP, nie będą mogli ich zagospodarować ani wybudować na nich budynków.
• Nowe warunki zabudowy, wydawane na zasadach tymczasowych, będą ważne tylko przez 5 lat, w przeciwieństwie do obecnych, które są bezterminowe.
• Rozwój przestrzenny zostanie zahamowany, co może wpłynąć na lokalny rynek nieruchomości, inwestycje, a także jakość życia mieszkańców.

Czy Plan Ogólny jest obowiązkowy?

Formalnie przygotowanie Planu Ogólnego nie jest obowiązkowe, ale jego brak po 2025 roku będzie miał krytyczne konsekwencje dla każdej gminy. Bez niego gminy stracą prawne narzędzia do zarządzania przestrzenią i inwestycjami, co może prowadzić do chaosu i stagnacji.

Etapy sporządzania planu ogólnego

Złóż wniosek do planu ogólnego

Pamiętaj, że wniosek do Planu Ogólnego możesz złożyć w trakcie konsultacji społecznych, które trwają 28 dni od ich ogłoszenia. To Twoja szansa na wpływ na kształt przyszłości Twojej gminy.

Dlaczego warto złożyć wniosek?

Twój głos może wpłynąć na kluczowe decyzje dotyczące:

• Przeznaczenia terenów w gminie.
• Kształtu zabudowy i ochrony zieleni.
• Rozwoju infrastruktury społecznej.

Kilka słów o reformie planistycznej

Celem reformy planistyczna jest ujednolicenie i uproszczenie systemu planowania przestrzennego w Polsce, a także zwiększenie udziału mieszkańców w procesie planowania przestrzennego oraz umożliwienie szybszego i bardziej efektywnego realizowania inwestycji.

Najważniejsze zmiany w planowanej reformie planistycznej to:

• Wprowadzenie planu ogólnego gminy.
• Ujednolicenie katalogu instrumentów planistycznych.
• Uproszczenie procedury sporządzania planów miejscowych.
• Wprowadzenie nowych uprawnień dla mieszkańców. Mieszkańcy będą mieli prawo do udziału w konsultacjach społecznych dotyczących planów miejscowych. Będą oni mogli również składać wnioski do planów miejscowych.
• Wprowadzenie nowych narzędzi planistycznych:
  • Zintegrowany Plan Inwestycyjny, który będzie pozwalał na szybsze i bardziej efektywne realizowanie inwestycji publicznych;
  • Plany miejscowe dla inwestycji celu publicznego, które będą określać zasady zagospodarowania terenu na obszarach przeznaczonych pod inwestycje celu publicznego;
  • Plany miejscowe szczegółowe, które będą określać zasady zagospodarowania terenu w sposób bardziej szczegółowy niż plany miejscowe.