Porady OnGeo

Plan ogólny gminy. Czym jest i co zawiera?

Monika Ojczyk
2023-09-13
~6 min
Post zaktualizowany: 2023-09-27
Głosów: 2, średnia ocen: 5
plan ogólny gminy

Plan ogólny gminy jest obowiązkowym aktem prawa miejscowego, który zastąpi studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Ustalenia zawarte w planach ogólnych są wiążące dla planów miejscowych i decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. To właśnie ten dokument określi, czy na terenie Twojej działki powstaną jakiekolwiek zabudowania. Sprawdzimy, czym jest plan ogólny gminy i co zawiera. 

  • 7 lipca 2023 roku Sejm uchwalił ustawę o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz innych ustaw.
  • Podstawową zmianą jest wprowadzenie planu ogólnego gminy, zastępującego Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego, jako obligatoryjny akt prawa miejscowego.
  • Plan ogólny gminy obejmuje całą gminę i służy do oceny zgodności planów miejscowych i decyzji o warunkach zabudowy.
  • Po zmianach warunki zabudowy będą wydawane tylko na obszarach wskazanych w planie ogólnym.
  • Plan ogólny określa strefy planistyczne, gminne standardy urbanistyczne, obszary uzupełnienia zabudowy i obszary zabudowy śródmiejskiej, a także regulacje dotyczące standardów dostępności infrastruktury społecznej.
  • Ustalenia planu ogólnego uwzględniają m.in. politykę przestrzenną gminy, obszary ochrony przyrody, tereny górnicze, infrastrukturę społeczną i transportową, oraz zapotrzebowanie na nową zabudowę mieszkaniową.
  • Plany ogólne dla każdej gminy muszą być sporządzone do 31 grudnia 2025 roku.

Czym jest plan ogólny gminy?

Plan ogólny jest obowiązkowym aktem prawa miejscowego o zasięgu obejmującym całą gminę, który zastąpi studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. To ten dokument posłuży do oceny zgodności planów miejscowych i decyzji o warunkach zabudowy. Oznacza to m.in. że po uchwaleniu przez radę gminy planu miejscowego dla swojego terytorium, warunki zabudowy będę wydawane wyłącznie dla obszarów wskazanych w planie ogólnym. Nieliczne wyjątki od tej reguły wskazane są precyzyjnie w ustawie.

Zgodnie ze nowelizacją ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wszystkie gminy maja czas do 1 stycznia 2026 r. na przygotowanie własnych planów ogólnych

WAŻNE! Wejście w życie planu ogólnego nie powoduje utraty mocy obowiązującej planów miejscowych.

Sprawdź czy na terenie Twojej działki obowiązuje plan miejscowy

W Raporcie o ternie OnGeo.pl sprawdzisz, czy Twoja działka znajduje się na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. 

Dla obszarów z dostępnymi danymi MPZP otrzymasz pełną nazwę i numer uchwały oraz zaznaczone na mapie granice obowiązujących planów. Jeśli analizowany teren jest objęty miejscowym planem, dla wybranych obszarów można uzyskać informacje o przeznaczeniu i zasadach zagospodarowania terenów wyznaczonych w planie (granice, powierzchnia i udział procentowy dla każdego terenu).

Co zawiera plan ogólny?

Plan ogólny to określa podstawowe kierunki zagospodarowania przestrzennego gminy. Został wprowadzony do polskiego systemu planowania przestrzennego w ramach reformy planistycznej, która weszła w życie w 2023 roku. Głównym zadaniem planu ogólnego gminy jest zapewnienie zrównoważonego rozwoju gminy i harmonijnego zagospodarowania jej przestrzeni.

Plan ogólny zawiera:

  • Cele i kierunki zagospodarowania przestrzennego gminy;
  • Politykę przestrzenną gminy;
  • Ustalenia dotyczące funkcji terenów dopuszczalnych do wyznaczenia w dokumentach niższego szczebla, czyli gdzie znajdują się tereny mieszkaniowe, rolne, przemysłowe i inne;
  • Ramowe ustalenia dotyczące kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu;
  • Ustalenia dotyczące ochrony i kształtowania środowiska naturalnego, krajobrazu i dziedzictwa kulturowego. 

Oto przykłady konkretnych ustaleń, które mogą znaleźć się w planie ogólnym:

  • Wyznaczenie terenów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową, usługową, przemysłową, gospodarczą, czy też rolną,
  • Ustalenie minimalnej i maksymalnej powierzchni biologicznie czynnej,
  • Określenie zasad kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu, takich jak wysokość budynków, wielkość działek, czy też odległości między budynkami,
  • Ustalenie zasad ochrony środowiska naturalnego, takich jak ochrona terenów leśnych, czy też ochrona przed hałasem,
  • Ustalenie zasad ochrony i kształtowania krajobrazu, takich jak ochrona cennych przyrodniczo terenów, czy też ochrona zabytków.

Plan ogólny ma na celu zapewnienie zrównoważonego rozwoju gminy i harmonijnego zagospodarowania jej przestrzeni. Ustalenia zawarte w planie ogólnym mają wpływ na to, jak będzie wyglądać gmina w przyszłości.

Strefy planistyczne w planie ogólnym

Fundamentem do formułowania ustaleń planu ogólnego będzie podział na strefy planistyczne. Wyznaczają one przeznaczenie i charakter poszczególnych obszarów gminy.

Strefy planistyczne wyznaczają dominujące funkcję danego obszaru, a ich celem jest łatwiejsze zarzadzanie przestrzenią. Zgodnie z ideą zwartej zabudowy, planując rozbudowę miasta, należy uwzględnić struktury wielofunkcyjne, czyli opracować plan, w którym większość podstawowych potrzeb mieszkańców można zrealizować w jak najmniejszych odległościach.

W wyniku podziału, o którym mowa powyżej, dopuszcza się wyznaczenie 13 stref planistycznych:

  1. Wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową wielorodzinną;
  2. Wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową jednorodzinną;
  3. Wielofunkcyjna z zabudową zagrodową;
  4. Usługowa;
  5. Handlu wielkopowierzchniowego;
  6. Gospodarcza;
  7. Produkcji rolniczej;
  8. Infrastrukturalna;
  9. Zieleni i rekreacji;
  10. Cmentarzy;
  11. Górnictwa;
  12. Otwarta;
  13. Komunikacyjna.

Powyższe strefy należy w pierwszej kolejności wyznaczyć na obszarach, dla których w obowiązujących miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego określono przeznaczenie umożliwiające realizację funkcji mieszkaniowej, oraz na obszarach uzupełnienia zabudowy, które zostały wskazane w ramach istniejącej zabudowy mieszkaniowej. Dlaczego? W ten sposób osoby, które podejmą się wyznaczenia najbardziej dogodnych miejsc pod zabudowę, łatwiej wskażą obszary uzupełnienia zabudowy, które dopuszczają realizację funkcji mieszkaniowej.

Wpływ planu ogólnego gminy na rozwój gminy

Ustalenia zawarte w planie ogólnym mają wpływ na to, jak będzie wyglądać gmina w przyszłości. Plan ogólny wpłynie na wszystkie obszary rozwoju danego samorządu. Poniżej wymienię kilka z nich i wyjaśnię, w jaki sposób wprowadzenie nowego narzędzia w planowaniu przestrzennym wpłynie na dynamikę rozwoju gmin. 

1. Rozwój gospodarczy

Plan ogólny gminy może określać tereny przeznaczone pod działalność gospodarczą, takie jak strefy przemysłowe, gospodarcze, czy też usługowe. Ustalenia te mogą sprzyjać rozwojowi nowych inwestycji i firm w gminie, a to z kolei przyczyni się do ich wzrostu gospodarczego.

Złe decyzja planistów przygotowujących projekt uchwały, będzie miała daleko idące konsekwencje dla rozwoju gospodarczego całego regionu. 

2. Rozwój społeczny

Plan ogólny gminy może określać tereny przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową, usługi społeczne, czy też infrastrukturę społeczną. Ustalenia te mogą sprzyjać poprawie jakości życia mieszkańców gminy, takich jak dostęp do mieszkań, usług, czy też edukacji. 

Przykładowo gminne standardy dostępności do infrastruktury społecznej obejmują zasady zapewnienia dostępu do szkoły podstawowej i obszarów zieleni publicznej

Przez zapewnienie dostępu do szkoły podstawowej rozumie się położenie działki w odległości nie większej niż 1500 m w miastach oraz 3000 m poza miastami, liczonej jako droga dojścia ogólnodostępną trasą dla pieszych od granicy tej działki do budynku szkoły podstawowej. Te same odległości dotyczą dostępu do obszarów zieleni publicznej. 

3. Ochrona środowiska

Plan ogólny gminy może określać tereny przeznaczone pod ochronę środowiska naturalnego, takie jak tereny leśne, czy też tereny chronionego krajobrazu. Ustalenia te mogą sprzyjać ochronie przyrody i środowiska naturalnego w gminie.

4. Rozwój infrastruktury

Plan ogólny gminy może określać tereny przeznaczone pod infrastrukturę techniczną, taką jak drogi, kolej, czy też sieci energetyczne. Ustalenia te mogą sprzyjać rozwojowi infrastruktury gminy, co może poprawić dostępność do podstawowych usług i towarów.

Do kiedy należy sporządzić plany ogólne gmin?

Ustawa traci moc z dniem 1 stycznia 2026 roku. Zatem zgodnie z projektowaną ustawą, dotychczasowe studia kierunków zagospodarowania przestrzennego zostaną po 1 stycznia 2026 r. zastąpione przez plany ogólne. 

Oznacza to, że gminy mają czas na sporządzenie planów ogólnych do 31 grudnia 2025 r.

Kilka słów o reformie planistycznej

Celem reformy planistyczna jest ujednolicenie i uproszczenie systemu planowania przestrzennego w Polsce, a także zwiększenie udziału mieszkańców w procesie planowania przestrzennego oraz umożliwienie szybszego i bardziej efektywnego realizowania inwestycji.

Najważniejsze zmiany w planowanej reformie planistycznej to:

  • Wprowadzenie planu ogólnego gminy.
  • Ujednolicenie katalogu instrumentów planistycznych.
  • Uproszczenie procedury sporządzania planów miejscowych.
  • Wprowadzenie nowych uprawnień dla mieszkańców. Mieszkańcy będą mieli prawo do udziału w konsultacjach społecznych dotyczących planów miejscowych. Będą oni mogli również składać wnioski do planów miejscowych.
  • Wprowadzenie nowych narzędzi planistycznych:
    • Zintegrowany Plan Inwestycyjny, który będzie pozwalał na szybsze i bardziej efektywne realizowanie inwestycji publicznych;
    • Plany miejscowe dla inwestycji celu publicznego, które będą określać zasady zagospodarowania terenu na obszarach przeznaczonych pod inwestycje celu publicznego;
    • Plany miejscowe szczegółowe, które będą określać zasady zagospodarowania terenu w sposób bardziej szczegółowy niż plany miejscowe.
Avatar: Monika Ojczyk
Monika Ojczyk

Redaktorka prowadząca w OnGeo.pl. Analityczka danych i specjalistka rynku nieruchomości.