Zintegrowany Plan Inwestycyjny. Czym jest i co zawiera?

Zintegrowany plan inwestycyjny (ZPI) jest szczególnym rodzajem planu miejscowego, który został wprowadzony do ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przez tzw. reformę planowania przestrzennego. ZPI umożliwia współpracę między gminą a inwestorem w zakresie realizacji inwestycji o charakterze mieszkaniowym, komercyjnym lub społecznym. Sprawdź, na czym polega i co zawiera ZPI a także jak wygląda procedura jego uchwalenia. 

Czym jest zintegrowany plan inwestycyjny?

Zintegrowany plan inwestycyjny jest szczególną formą planu miejscowego, który został wprowadzony do ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym na skutek ostatniej nowelizacji tejże ustawy, tzw. reformy planistycznej.

Sprawdź czy na terenie Twojej działki obowiązuje plan miejscowy

W Raporcie o ternie OnGeo.pl sprawdzisz, czy Twoja działka znajduje się na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. 

Dla obszarów z dostępnymi danymi MPZP otrzymasz pełną nazwę i numer uchwały oraz zaznaczone na mapie granice obowiązujących planów. Jeśli analizowany teren jest objęty miejscowym planem, dla wybranych obszarów można uzyskać informacje o przeznaczeniu i zasadach zagospodarowania terenów wyznaczonych w planie (granice, powierzchnia i udział procentowy dla każdego terenu).

ZPI uchwala rada gminy na wniosek inwestora, który złożył go za pośrednictwem wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Jest narzędziem, które umożliwia gminie i inwestorowi współpracę w zakresie realizacji inwestycji o charakterze mieszkaniowym, komercyjnym lub społecznym.

ZPI może być uchwalany zarówno w przypadku, gdy na danym terenie nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, jak i wówczas, gdy plan miejscowy już obowiązuje, ale na jego podstawie nie można zrealizować inwestycji, którą planuje inwestor. Jeśli rada gminy uchwali ZPI dla terenu, gdzie obowiązuje już MPZP, wówczas dotychczasowy plan miejscowy traci moc, ale jedynie dla części w zakresie, której uchwala się ZPI.

Przed uchwaleniem ZPI gmina i inwestor muszą zawrzeć umowę urbanistyczną, która określa zasady i warunki realizacji inwestycji oraz zobowiązania obu stron.

Zapraszamy do wysłuchania rozmowy na temat reformy planowania przestrzennego. Wywiad z ekspertem znajdziesz na naszym kanale na platformie YouTube

Zakres ZPI. Czym jest inwestycja główna i inwestycja uzupełniająca?

Zintegrowany plan inwestycyjny obejmuje obszar inwestycji głównej oraz inwestycji uzupełniającej.

Inwestycja główna czyli taka, która jest głównym celem uchwalenia ZPI. Przykładem inwestycji głównej będzie budowa osiedla mieszkaniowego, budowa szpitala, szkoły lub centrum handlowego.

Natomiast inwestycja uzupełniająca to inwestycja, która jest niezbędna do realizacji inwestycji głównej lub ma charakter uzupełniający dla zagospodarowania terenu objętego ZPI. Chodzi o to, że budowa osiedla mieszkaniowego nie będzie możliwa bez rozbudowy sieci infrastruktury technicznej - budowy dróg, sieci uzbrojenia terenu, budowa terenów zieleni publicznej itp. To właśnie takie działania wchodzą w zakres inwestycji uzupełniających.

Zakres inwestycji uzupełniającej jest przedmiotem dyskusji przed podpisaniem zintegrowanego panu inwestycji. Dzięki niemu można wypracować rozwiązania korzystne z punktu widzenia inwestora, który w normalnym trybie składania wniosku o warunki zabudowy, nie miałby szans na uzyskanie decyzji pozytywnej, przy uwzględnieniu potrzeb gminy, którą np. aktualnie nie stać na rozbudowę sieci wodociągowej i kanalizacyjnej.

Gmina może również zobowiązać się do realizacji inwestycji uzupełniającej w umowie urbanistycznej, która jest zawierana przed uchwaleniem ZPI. W umowie urbanistycznej można określić zasady i warunki realizacji inwestycji uzupełniającej, w tym zakres prac, termin realizacji oraz źródła finansowania.

Umowa urbanistyczna

Umowa urbanistyczna określa zasady i warunki realizacji inwestycji głównej i inwestycji uzupełniającej, a także zobowiązania stron. Umowę sporządza się w formie aktu notarialnego. Stronami umowy są:

• gmina, reprezentowana przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta,
• inwestor, który jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości, na której będzie realizowana inwestycja główna.

Załącznikiem do umowy urbanistycznej jest projekt zintegrowanego planu inwestycyjnego. Skutki prawne umowy urbanistycznej powstają z dniem wejścia w życie zintegrowanego planu inwestycyjnego w brzmieniu określonym w załączniku do umowy urbanistycznej.

Przez umowę urbanistyczną inwestor może zobowiązać się na rzecz gminy do:

• przekazania nieruchomości stanowiących część przedmiotu inwestycji głównej,
• pokrycia całości lub części kosztów realizacji inwestycji uzupełniającej,
• pokrycia całości lub części poniesionych przez gminę kosztów uchwalenia zintegrowanego planu inwestycyjnego.

Natomiast gmina w umowie może zobowiązać się do realizacji inwestycji uzupełniającej, jeśli wchodzi ona w zakres zadań własnych gminy.

Zintegrowany Plan Inwestycyjny - procedura uchwalania

Zintegrowany Plan Inwestycyjny uchwala rada gminy na wniosek inwestora. Procedura uchwalania ZPI składa się z następujących etapów:

1. Złożenie wniosku o uchwalenie ZPI

Wniosek o uchwalenie ZPI składa się do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Jeśli do wniosku o uchwalenie ZPI nie dołączono projektu ZPI, wójt, burmistrz albo prezydent miasta wzywa do uzupełnienia dokumentacji, wskazując termin nie dłuższy niż 14 dni od daty jego złożenia. Jeśli inwestor nie dopełni tego obowiązku, wniosek pozostanie bez rozpoznania. Ewentualne zażalenie w tej kwestii należy kierować do wojewody.

Wniosek powinien zawierać:

• opis inwestycji głównej i inwestycji uzupełniającej,
• uzasadnienie potrzeby uchwalenia ZPI,
• wskazanie zgodności ZPI z obowiązującym planem ogólnym gminy,
• harmonogram realizacji inwestycji.

Następnie wójt, burmistrz lub prezydent miasta w terminie dni roboczych od dnia otrzymania pełnej dokumentacji, udostępnia go w Rejestrze urbanistycznym oraz przekazuje radzie gminy do rozpatrzenia.

2. Przyjęcie wniosku o uchwalenie ZPI

Rada gminy może wyrazić zgodę na przystąpienie do sporządzenia zintegrowanego planu inwestycyjnego. Wójt, burmistrz lub prezydent miasta, po zasięgnięciu opinii m.in. o środowiskowych uwarunkowaniach realizacji inwestycji, przyjmuje wniosek o uchwalenie ZPI.

3. Przeprowadzenie negocjacji z inwestorem

Gmina prowadzi negocjacje z inwestorem w celu ustalenia treści umowy urbanistycznej. Władze gminy wprowadzają zmiany do projektu ZPI, jeśli wymagają tego zgromadzone opinie od innych instytucji. Następnie sporządza prognozę oddziaływania na środowisko, o ile jest wymagana, oraz projekt umowy urbanistycznej, uwzględniając wynik negocjacji.

4. Zawarcie umowy urbanistycznej

Gmina i inwestor zawierają umowę urbanistyczną, która określa zasady i warunki realizacji inwestycji, a także zobowiązania stron.

5. Przygotowanie projektu ZPI

Gmina przygotowuje projekt ZPI na podstawie wniosku o uchwalenie ZPI, umowy urbanistycznej oraz opinii i uzgodnień uzyskanych w toku postępowania. Projekt udostępnia w Rejestrze urbanistycznym wraz z uzasadnieniem, umową urbanistyczną i prognozą oddziaływania na środowisko.

6. Konsultacje społeczne, czyli wyłożenie projektu ZPI do publicznego wglądu

Projekt ZPI jest wykładany do publicznego wglądu. W tym czasie każdy ma prawo do zapoznania się z projektem ZPI i składania wniosków i uwag. Dopuszcza się ograniczenie form konsultacji społecznych do zbierania uwag oraz prowadzenie konsultacji społecznych przez okres co najmniej 21 dni.

7. Rozpatrzenie wniosków i uwag

Gmina rozpatruje wnioski i uwagi zgłoszone w toku wyłożenia projektu ZPI.

8. Przyjęcie ZPI

Rada gminy podejmuje uchwałę w sprawie uchwalenia ZPI.

Podsumowanie: Zintegrowany plan inwestycyjny

Głównym celem zintegrowanego planu inwestycyjnego jest usprawnienie procedury realizacji inwestycji oraz zwiększenie współpracy pomiędzy gminą a inwestorem. Sprawdź, jakie wady i zalety może wnieść nowa procedura uchwalania specjalnych planów inwestycyjnych. 

Kilka słów o reformie planistycznej

Celem reformy planistyczna jest ujednolicenie i uproszczenie systemu planowania przestrzennego w Polsce, a także zwiększenie udziału mieszkańców w procesie planowania przestrzennego oraz umożliwienie szybszego i bardziej efektywnego realizowania inwestycji.

Najważniejsze zmiany w planowanej reformie planistycznej to:

• Wprowadzenie planu ogólnego gminy.
• Ujednolicenie katalogu instrumentów planistycznych.
• Uproszczenie procedury sporządzania planów miejscowych.
• Wprowadzenie nowych uprawnień dla mieszkańców. Mieszkańcy będą mieli prawo do udziału w konsultacjach społecznych dotyczących planów miejscowych. Będą oni mogli również składać wnioski do planów miejscowych.
• Wprowadzenie nowych narzędzi planistycznych:
  • Zintegrowany Plan Inwestycyjny, który będzie pozwalał na szybsze i bardziej efektywne realizowanie inwestycji publicznych;
  • Plany miejscowe dla inwestycji celu publicznego, które będą określać zasady zagospodarowania terenu na obszarach przeznaczonych pod inwestycje celu publicznego;
  • Plany miejscowe szczegółowe, które będą określać zasady zagospodarowania terenu w sposób bardziej szczegółowy niż plany miejscowe.