Porady OnGeo

Etapy budowy domu - poznaj cały proces budowy od A do Z

Monika Ojczyk
2023-12-19
~9 min
Głosów: 4, średnia ocen: 4
etapy budowy domu

Budowa domu to ogromne przedsięwzięcie, które wymaga dokładnego planowania i przygotowania. Aby cały proces przebiegł sprawnie i bez niespodzianek, warto zapoznać się z poradnikiem, dzięki któremu poznasz wszystkie etapy budowy domu od A do Z. 

  • Wybór działki budowlanej to najważniejszy etap przed rozpoczęciem budowy domu, dlatego zadbaj o profesjonalną diagnozę przed zakupem nieruchomości. Możesz zrobić ją w 5 minut w OnGeo.pl.
  • Pamiętaj, że zanim faktycznie przejdziesz do prac ziemnych na budowie, musisz zgromadzić stos dokumentów, bez których nie ruszysz dalej. W artykule znajdziesz ich wykaz.
  • Budowa domu to inwestycja na lata, dlatego nie warto się spieszyć i oszczędzać na jakości materiałów i prac
  • Cały proces inwestycyjny podzieliliśmy na osiem etapów - od wyboru działki budowlanej aż po wykończenie. 

W artykule przedstawimy cały proces budowy domu krok po kroku. Dowiesz się, jakie prace wykonuje się na każdym etapie, ile czasu zajmuje ich realizacja oraz jakie dokumenty i pozwolenia należy zgromadzić przed, w trakcie i po zrealizowani u budowy. Cały proces inwestycyjny podzieliliśmy na osiem etapów - od wyboru działki budowlanej aż po wykończenie. W osobnym artkule, do którego link zamieszczamy poniżej, poznasz kosztorys budowy domu. 

Zaczynamy… :)

ETAP 1: WYBÓR DZIAŁKI BUDOWLANEJ

Wybór działki budowlanej to najważniejszy etap przed rozpoczęciem budowy domu. Od tego wyboru zależy nie tylko wygląd i wielkość domu, ale także jego koszt i czas realizacji. Oto na co warto zwrócić uwagę przy wyborze działki budowlanej:

  • Lokalizacja: Weź uwagę odległość działki od pracy, szkoły, sklepów, komunikacji publicznej i innych ważnych dla nas miejsc. Zwróć uwagę, czy nie znajduje się w pobliżu miejsc uciążliwych, np. zakładów przemysłowych i torów kolejowych, które mogą generować nadmierny hałas;
  • Kształt i wielkość działki: Działka o regularnym kształcie i odpowiedniej wielkości pozwoli na wybudowanie domu o pożądanej powierzchni i kształcie. Pamiętaj także, aby sprawdzać, czy przez działkę nie przechodzi np. linia wysokiego napięcia, która mocno ogranicza możliwości zagospodarowania działki. Nie każda duża działka nadaje się do zabudowy;
  • Status prawny działki: Działka powinna być wolna od obciążeń. Sprawdź przede wszystkim hipotekę i służebność. Na łamach bloga OnGeo.pl przygotowaliśmy dla Ciebie poradnik: Jak sprawdzić stan prawny nieruchomości? - skorzystaj z niego;
  • Dostępność infrastruktury: Działka powinna mieć dostęp do mediów. Sprawdź sieć wodociągową, kanalizacyjną, elektryczną i gazową. Jeśli działka nie jest uzbrojona, należy wziąć pod uwagę koszty wykonania przyłączy. Dowiedz się również czy nieruchomość ma dostęp do drogi publicznej. Zdarza się, że jedyną możliwością dojazdu jest skorzystanie z części podjazdu sąsiada;
  • Warunki gruntowe i budowlane: Na działkach o słabym podłożu konieczne może być wzmocnienie fundamentów, co powoduje wzrost kosztów budowy. Sprawdź również poziom wód gruntowych i koncesje na wydobycie złóż strategicznych. Możesz to zrobić w OnGeo.pl;
  • Sąsiedztwo: Warto sprawdzić, jakie są uwarunkowania w sąsiedztwie - hałas, zanieczyszczenie powietrza, ruch uliczny.

Pamiętaj, że diagnoza działki jest niezbędnym elementem planowania budowy. Profesjonalne badanie nieruchomości wskaże Ci wady fizyczne działki, ograniczenia formalno-prawne, uciążliwości i zagrożenia. Na szczęście profesjonalną diagnozę nieruchomości dostaniesz w 5 minut bez ruszania się z domu. Z pomocą przyjdzie Ci Raport o terenie OnGeo.pl.

OnGeo.pl - Zdiagnozuj swoją działkę w 5 minut

Raport o Terenie to nasza flagowa usługa, która umożliwia błyskawiczne uzyskanie pełnej diagnozy wybranej działki w zaledwie 5 minut. Dzięki zaawansowanym technologiom i ekspertyzie naszego zespołu, dostarczamy klientom kompleksowe informacje o terenie - dane z ewidencji gruntów, plany zagospodarowania terenu, zagrożenia, uciążliwości, ograniczenia formalno-prawne i najważniejsze statystyki, dzięki którym np. łatwiej podejmiesz decyzję dotyczącą wyboru nieruchomości pod budowę wymarzonego domu. 

POBIERZ PRZYKŁADOWY RAPORT O TERENIE ONGEO.PL

Raport o terenie, to dokument zawierający ponad 50 stron map, opisów i zestawień dotyczących dowolnie wybranej działki. OnGeo.pl tworzą specjaliści z wielu dziedzin: geodeci, planiści, prawnicy i informatycy, którzy w codziennej pracy zajmują się gromadzeniem i przewarzaniem danych przestrzennych pochodzących z różnych źródeł. Nasz dane przechodzą zaawansowany proces selekcji, przez co dajemy gwarancję jakości opracowania. Raport o terenie to efekt tysięcy godzin, a zaznaczamy, że to na pewno nie koniec prac nad doskonaleniem produktu. 

ETAP 2: PRZYGOTOWAWCZY

Budowa domu nie zaczyna się od wbicia pierwszej łopaty pod fundamenty. Zanim faktycznie przejdziesz do robót, musisz zgromadzić stos dokumentów, bez których nie ruszysz dalej. Etap 2 wymaga od inwestora najwięcej skupienia i cierpliwości. 

Pierwszym krokiem, który musisz zrealizować przed rozpoczęciem prac budowlanych jest uzyskanie pozwolenia na budowę lub zgłoszenia budowy domu. Szczegółowy opis procedury opisaliśmy w artykule: Jak uzyskać zmianę pozwolenia na budowę? Poniższa lista zawiera wykaz dokumentów, których potrzebujesz:

  1. Wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Na początku musisz przeanalizować przepisy lokalne, aby dowiedzieć, się czy Twoja budowa w ogóle jest możliwa. W tym celu musisz postarać się o dokument potwierdzający możliwości zabudowy, czyli wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo, jeśli działka nie leży na obszarze objętym MPZP - decyzję o warunkach zabudowy. Dokumenty te uzyskasz w urzędzie gminy;
  2. Wypis i wyrys z ewidencji gruntów i budynków. Dokument ten, zawiera podstawowe informacje o danej działce gruntu
  3. Mapa zasadnicza i do celów projektowych. To na niej później nanosisz projekt architektoniczno-budowlany Twojego domu. Wykonaniem mapy zajmuje się uprawniony geodeta;
  4. Warunki techniczne przyłączenia do sieci lub oświadczenie o możliwości przyłączenia do sieci głównej;
  5. Projekt architektoniczno-budowlany;
  6. Oświadczenie kierownika budowy
  7. Dziennik budowy (od 2023 r. możliwy również Elektroniczny Dziennik Budowy EDB);
  8. Pozwolenie na budowę lub zgłoszenie budowy;
  9. Zawiadomienie o rozpoczęciu robót budowlanych;

ETAP 3: PRZED ROZPOCZĘCIEM BUDOWY

Kiedy już masz pozwolenie na budowę lub brak sprzeciwu do zgłoszenia, możesz przystąpić do przygotowania działki. Etap przygotowawczy to oczyszczenie działki ze zbędnej roślinności, wierzchniej warstwy gruntu oraz ewentualnie ze starych elementów budowlanych, które pozostały po wyburzeniu poprzednich zabudowań. 

Przygotowanie terenu do budowy rozpoczyna się od prac ziemnych, które obejmują nie tylko przygotowanie podłoża, ale także zagospodarowanie terenu oraz wzniesienie tymczasowych obiektów do przechowywania sprzętu oraz zapewnienia toalety i budynku socjalnego dla pracowników. Dodatkowo istotnym elementem jest zabezpieczenie terenu przed osobami nieupoważnionymi poprzez postawienie tymczasowego ogrodzenia, najczęściej wykonanego z drewna lub drutu. Niezapomniane jest również umieszczenie tablicy informacyjnej na terenie budowy lub bezpośrednio przy budynku. 

Kolejnym etapem jest niwelacja terenu. Czasami niwelacja wiąże się z nasypaniem ziemi i rozprowadzeniem jej w wybranych miejscach, a innym, z wywiezieniem ziemi z terenu działki. 

ETAP 4: BUDOWA DOMU - stan zerowy

Wykonałeś/aś już wszystkie prace przygotowawcze, więc teraz skupmy się w końcu na faktycznej budowie domu. Kolejny etap to stan zerowy, który polega na wylaniu fundamentów oraz wzniesieniu ścian podziemia i izolacji. Jeśli decydujesz się na podpiwniczenie domu, to to zadanie również wchodzi w zakres etapu zerowego. W naszych wyliczeniach pominiemy budowę i izolacje ścian przyziemia, na które prawdopodobnie decydowałbyś/abyś się przy budowie na skarpie. Prace, które musisz wykonać na tym etapie polegają na:

  1. Wytyczeniu domu przez geodetę, czyli przeniesieniu obiektu projektowanego w teren. Tym zadaniem zajmuje się uprawniony geodeta;
  2. Wykopaniu rowu pod fundamenty;
  3. Wzniesienie ścian podziemia i izolacji (w przypadku budowy piwnicy);
  4. Wzniesieniu fundamentów.

ETAP 5: BUDOWA DOMU - stan surowy otwarty

Etap budowy domu do stanu surowego otwartego obejmuje wznoszenie ścian, stropów, dachu, schodów, ułożenie pokrycia dachowego i konstrukcję kominów. Po zakończeniu prac w tej fazie dom posiada podstawową strukturę i jest gotowy do przystąpienia do prac wykończeniowych, które umożliwią zamieszkanie w nim. Etap ten składa się z takich prac jak:

  1. Wymurowanie ścian nadziemia: W pierwszej kolejności należy wymurować ściany nadziemia, czyli ściany zewnętrzne i wewnętrzne domu, które znajdują się powyżej poziomu gruntu;
  2. Budowa stropów, czyli konstrukcji, które oddzielają kondygnację górną od kondygnacji niższej. Stropy można wykonać z różnych materiałów, takich jak żelbet, drewno lub płyty gipsowo-kartonowe;
  3. Wzniesienie schodów wewnętrznych, czyli konstrukcji umożliwiającej komunikację między kondygnacjami. Warto dodać, że decydując się na schody w całości drewniane, można odłożyć ich budowę w czasie i zająć się nią w kolejnym etapie. Niestety wówczas komunikacja między piętrami na budowie możliwa będzie wyłącznie za pomocą drabiny lub rusztowania, co może być niebezpieczne dla pracowników; 
  4. Budowa dachu i ułożenie pokrycia dachowego: Należy też uwzględnić dodatkowe zadaszenia balkonów, lukarny i inne załamania;
  5. Budowa kominów.

ETAP 6: BUDOWA DOMU - Stan surowy zamknięty

Następny etap obejmuje finalne prace wykończeniowe zarówno na zewnątrz, jak i wewnątrz budynku. To m.in. montaż okien i drzwi, konstrukcję nośną oraz wykonanie systemu odprowadzania wody deszczowej. Niemniej stan surowy zamknięty nadal wymaga znaczących prac wykończeniowych, przede wszystkim ze względu na brak wykonania niezbędnych instalacji. Etap ten składa się z takich prac jak:

  1. Wstawienie okien i drzwi, czyli elementów, które umożliwiają dostęp do wnętrza domu. Okna i drzwi można wykonać z różnych materiałów, takich jak drewno, plastik lub aluminium. Najczęściej stosuje się okna plastikowe;
  2. Izolacje ścian i fundamentów;
  3. Izolacje dachu.

ETAP 7: INSTALACJE

Instalacje to jeden z najważniejszych etapów budowy domu. Od ich poprawnego wykonania zależy komfort i bezpieczeństwo użytkowania budynku. Wyróżniamy następujące rodzaje instalacji:

  • Wodno-kanalizacyjna, która odpowiada za dostarczanie wody do domu i odprowadzanie ścieków;
  • Elektryczna, która odpowiada za dostarczanie energii elektrycznej do domu;
  • Gazowa, która dostarcza gaz ziemny do domu;
  • Centralnego ogrzewania, która odpowiada za ogrzewanie całego budynku;
  • Wentylacji, która odpowiada za wymianę powietrza w domu;
  • Teletechniczna, która umożliwia korzystanie z urządzeń teletechnicznych, takich jak telewizja, internet czy telefon.

Instalacje są wykonywane przez specjalistów z branży instalacyjnej. Wykonawca instalacji powinien posiadać odpowiednie kwalifikacje i doświadczenie. Czas realizacji instalacji zależy od ich rodzaju i wielkości domu. Instalacje wodno-kanalizacyjne i elektryczne są zazwyczaj wykonywane w pierwszej kolejności, jeszcze przed wylaniem stropu. Instalacje gazowa, centralnego ogrzewania i wentylacji są wykonywane w późniejszym etapie budowy.

ETAP 7: WYKOŃCZENIE

Ostatni etap to wykończenie. Tak na prawdę nie sposób zliczyć wszystkich prac składających się na ten etap. Najważniejszymi są:

  1. Wykończenie ścian i podłóg. Ściany można malować, tapetować, gruntować, obijać boazerią, wyklejać płytkami ceramicznymi itp.;
  2. Indywidualne wykończenie poszczególnych pomieszczeń w domu. Na te prace składają się: 
    • montaż mebli kuchennych, 
    • wykończenie łazienki, 
    • meblowanie poszczególnych pomieszczeń, 
    • budowa tarasu, wykończenie balkonów, 
    • wykonanie podjazdu do domu, 
    • wykonanie elewacji.

PODSUMOWANIE: Etapy budowy domu - poznaj cały proces budowy od A do Z

Budowa domu to złożony proces, który wymaga dokładnego planowania i przygotowania. Aby cały proces przebiegł sprawnie i bez niespodzianek, warto zapoznać się z poszczególnymi etapami budowy. Każdy z tych etapów wymaga zaangażowania i poświęcenia czasu. Warto więc dobrze się do nich przygotować, aby uniknąć niepotrzebnych problemów i opóźnień.

Oto kilka najważniejszych wskazówek, które pomogą Ci w budowie domu:

  • Dobrze zaplanuj budowę. Przed rozpoczęciem budowy warto dokładnie przemyśleć wszystkie szczegóły, takie jak projekt domu, materiały budowlane, harmonogram prac i koszty;
  • Wybierz dobrego wykonawcę. Wykonawca budowy powinien posiadać odpowiednie kwalifikacje i doświadczenie;
  • Bądź obecny na budowie. Warto regularnie odwiedzać budowę, aby nadzorować przebieg prac i w razie potrzeby wprowadzać poprawki;
  • Nie śpiesz się. Budowa domu to inwestycja na lata, dlatego nie warto się spieszyć i oszczędzać na jakości materiałów i prac.

Budowa domu to duże wyzwanie, ale również wielka satysfakcja. Jeśli dobrze się przygotujesz, to z pewnością uda Ci się wybudować wymarzony dom.

Avatar: Monika Ojczyk
Monika Ojczyk

Redaktorka prowadząca w OnGeo.pl. Analityczka danych i specjalistka rynku nieruchomości.