Od czego zacząć budowę domu? Jak się przygotować do budowy?

Budowa domu to nie lada wyzwanie, które wymaga nie tylko zaangażowania i pieniędzy, ale również dobrej organizacji. Zanim wbijesz pierwszą łopatę pod fundamenty, czeka Cię wizyta w niejednym urzędzie i szukanie najlepszych specjalistów, którzy zajmą się sporządzeniem dokumentacji. Od czego zacząć budowę domu i jak się do niej przygotować? Warto uzbroić się w cierpliwość i przygotować konkretny plan pracy na każdy etap budowy. 

Budowa domu to proces czasochłonny i kosztowny. Składa się z kilku etapów, a każdy z nich wymaga dopełnienia innych formalności. Proces budowy wcale nie zaczyna się wraz z pracami zimnymi. Rozpoczyna się analizą planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy. To tam znajdziesz wytyczne dotyczące tego co, jak i gdzie możesz wybudować na działce. Dopiero sukcesywnie realizując po kolei kolejne kroki, przejdziesz do faktycznych prac na działce.

Od czego zacząć budowę domu?

Prace związane z budową domu, czyli formalności, jakie musisz wykonać w pierwszej kolejności zajmują zazwyczaj najwięcej czasu. Na czym one polegają? Przed rozpoczęciem inwestycji musisz:

• Przeanalizować zapisy w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub w przypadku braku MPZP - decyzji o warunkach zabudowy;
• Sprawdzić stan prawny nieruchomości, czyli m.in. zbadać księgę wieczystą nieruchomości i ewidencję gruntów i budynków;
• Zdiagnozować, a następnie kupić działkę budowlaną. Jeśli realizujesz budowę na działce, którą już masz (np. otrzymałeś/aś ją od rodziców), nie pomijaj kroku diagnozy. Jest to sprawdzenie działki pod kątem wad, uciążliwości, zagrożeń i ograniczeń formalno-prawnych, które negatywnie wpływają na bezpieczeństwo inwestycji i komfort życia mieszkańców. Dzięki diagnozie m.in. łatwiej oszacujesz koszty budowy. Możesz to zrobić w OnGeo.pl;
• Oszacować budżetu, jaki zamierzasz przeznaczyć na budowę domu;
• Wybrać projekt domu i sposób prowadzenia budowy;
• Zaplanować prace budowlane i sporządzić harmonogram budowy i plan pracy;
• Zadbać o formalności przed budową domu. Przygotowaliśmy artykuł na ten temat: Budowa domu - lista potrzebnych dokumentów;
• Zatrudnić wykonawców i kierownika budowy.

Poniżej opiszę dodatkowo każdy z ww. punktów, aby lepiej wskazać, na co zwrócić szczególną uwagę na pierwszym etapie budowy domu.

Analiza MPZP lub decyzji WZ

Jeśli planujesz budowę domu lub przymierzasz się do zakupu działki budowlanej, to w pierwszej kolejności sprawdź czy ta działka ma uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Jeżeli nie ma, musisz wnioskować o ustalenie decyzji o warunkach zabudowy (decyzja WZ).

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) jest lokalnym aktem prawa miejscowego. Z dokumentu dowiesz się m.in. co, gdzie i według jakich wytycznych można wybudować na danej działce. W mpzp sprawdzisz:

• Przeznaczenie terenu działki, czyli dowiesz się, czy działka ma status działki budowlanej. Jeśli Twoja działka w MPZP określona jest jako rolna, nie dostaniesz pozwolenia na budowę;
• Wymagania co do kształtowania zabudowy, czyli sprawdzisz m.in. maksymalną wysokość budynku, preferowany kształt bryły, kolor dachu i inne;
• Wskaźniki zabudowy, czyli maksymalną i minimalną intensywność zabudowy, minimalną powierzchnie biologicznie czynna, minimalną liczbę miejsc postojowych;
• Tereny przeznaczone pod infrastrukturę techniczną, czyli drogi, parkingi, kolej, składowiska odpadów, cmentarze;
• Zasady sytuowania budynków na działce poprzez linie zabudowy;
• Planowany przebieg ścieżek rowerowych, komunikacji pieszej i inne obiekty celu publicznego jak np. szkoły, obiekty sportu i rekreacji,
• Zasady i warunki scalania i podziału nieruchomości objętych planem miejscowym,
• Strefy i obszary ochronne, wynikające z przepisów zewnętrznych jak np. strefy ochrony archeologicznej, obszary ochrony przyrody.

Stan prawny nieruchomości

Stan prawny nieruchomości określa się na podstawie dokumentów, z których wynikają wszelkie prawa do nieruchomości oraz roszczenia do niej. Najważniejszym dokumentem stwierdzającym stan prawny jest księga wieczysta. Na co należy zwrócić szczególną uwagę? Sprawdź czy:

• Nieruchomość jest obłożona hipoteką i obarczona innymi roszczeniami;
• Istnieje służebność drogowa, czyli sytuacja, gdy sąsiad nie ma bezpośredniego dostępu do drogi głównej i dostać się do niej może tylko przejeżdżając przez naszą posesję;
• Sprzedający działkę ma do niej jedyne prawo, lecz nie jest wskazany jako jedyny właściciel;
• Nie ma współwłaścicieli nieruchomości.

Jeśli nie znasz numeru księgi wieczystej, musisz udać się do Sądu Rejonowego właściwego dla miejsca, gdzie znajduje się nieruchomość. 

Od czego zacząć budowę domu? Zakup działki

Zanim, dojdzie do podpisania umowy notarialnej warto sprawdzić:

• Czy działka jest uzbrojona, czyli czy ma dostęp podstawowych mediów: do wody, prądu gazu i kanalizacji;
• Stan nawierzchni drogi dojazdowej. Istotne jest chociażby czy droga dojazdowa jest wyasfaltowana i odśnieżana zimą,
• Dokładny przebieg granic działki;
• Kształt działki i terenu wokół działki. W ten sposób łatwiej wybierzesz projekt domu;
• Zagrożenia działki - osiadanie terenu, tereny zalewowe, osuwiska, jakość powietrza, hałas;
• Uciążliwości - miejsca, obiekty i urządzenia potencjalnie uciążliwe w pobliżu działki, np. elektrownie wiatrowe, zakłady produkcyjne, tory kolejowe;
• Ukryte wady działki.

Zanim zaczniesz budować dom zdiagnozuj działkę w OnGeo.pl

Zanim rozpoczniesz procedurę budowy domu, sprawdź działkę pod kątem jej wad, uciążliwości, zagrożeń i ograniczeń formalno-prawnych. Raport o terenie to usługa dostępna dla każdego online, umożliwiająca wykonanie automatycznej diagnozy działki. 

Jest kompendium wiedzy o każdej działce w Polsce. W OnGeo.pl sprawdzisz m.in. osiadanie terenu, zagrożenia powodziowe, osuwiskowe, uciążliwe miejsca i urządzenia w sąsiedztwie, strefy ochronne ograniczające zabudowę, żyzność gleb a także plan miejscowy i przeznaczenie działki w MPZP.

Samo generowanie Raportu o działce trwa zaledwie 5 minut. To się po prostu opłaca!

Wybór projektu domu i sposobu prowadzenia budowy

Gotowy projekt domu to kompletna dokumentacja techniczna, która obejmuje plany architektoniczne, instalacyjne, konstrukcyjne i inne szczegóły dotyczące budowy domu. Jest to gotowe rozwiązanie, które można zamówić online. Gotowy projekt musi jednak przejść adaptację, czyli proces dostosowania go do warunków działki i przepisów lokalnych. Adaptacji podejmują się specjaliści - architekci, projektanci i konstruktorzy, którzy posiadają odpowiednie uprawnienia poświadczone egzaminem państwowym.

Wybierając projekt pod budowę domu zwróć uwagę, czy nada się pod warunki Twojej działki, szczególnie, jeśli działka jest wąska i mała. Zwróć uwagę na ukształtowanie działki. Jeśli Twoja nieruchomość znajduje się na skarpie, nie wybieraj projektu, który jest przeznaczony dla płaskich działek.

Równie istotny jest także wybór sposobu budowy domu. Do wyboru masz dwie metody prowadzenia budowy: budowa systemem gospodarczym i zleconym. Budowa domu systemem gospodarczym polega na wykonaniu większości prac samodzielnie lub z pomocą znajomych i rodziny. Natomiast budowa systemem zleconym polega na powierzeniu poszczególnych etapów budowy firmie budowlanej.

Formalności przed budową domu

Jeszcze przed rozpoczęciem inwestycji potrzebujemy następujących dokumentów:

• Wypis i wyrys dla danej działki z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP) lub jeśli taki plan nie jest uchwalony, to decyzję o warunkach zabudowy;
• Mapę zasadniczą do celów projektowych;
• Warunki techniczne przyłączenia do sieci lub oświadczenie o możliwości przyłączenia do sieci głównej;
• Projekt architektoniczno-budowlany;
• Oświadczenie kierownika budowy;
• Dziennik budowy (od 2023 r. możliwy również Elektroniczny Dziennik Budowy EDB);
• Opinia geotechniczna (tylko jeśli budowa realizowana będzie na terenie o trudnych warunkach budowlanych);
• Zawiadomienie o rozpoczęciu robót budowlanych.

Osoba odpowiedzialna za budowę domu, czyli inwestor, składa formalne prośby o wydanie ww. wymienionych dokumentów. Dopiero posiadając wszystkie dokumenty możesz starać się o pozwolenie na budowę. W tym celu należy w starostwie złożyć stosowny wniosek wraz z wymaganymi dokumentami, a następnie zaczekać na odpowiedź z urzędu, co może trwać nawet kilka tygodni.

Prace ziemne i budowlane przed budową

Proces budowy rozpoczynają prace ziemne, które mają na celu uporządkowanie terenu działki pod inwestycje. Oczyszczanie działki, wyrównanie terenu, czy wykopy - to działania, o których zazwyczaj nie myśli się podczas planowania budowy wymarzonego domu.

Prace ziemne stanowią tylko przygotowanie terenu pod budowę. Oprócz nich budowę rozpoczynają również prace związane z zagospodarowaniem terenu oraz budowa obiektów tymczasowych służących magazynowaniu sprzętu i obiektów sanitarnych, czy socjalnych. Dodatkowo należy uniemożliwić wejście na teren budowy osobom nieupoważnionym. W tym celu buduje się tymczasowe ogrodzenie, które zazwyczaj stanowi drewniany płot lub drut. Nie należy zapominać również o umieszczeniu w obrębie budynku lub bezpośrednio na nim tablicy informacyjnej.

Zanim rozpoczniesz budowę domu, musisz zapewnić pracownikom dostęp do wody i prądu. W tym celu należy podpisać z dostawcą mediów umowę tymczasową na czas budowy.

Dopiero w kolejnym roku należy zabrać się za prace budowlane związane z samą budową domu. Na prace budowlane składają się także roboty związane z:

• Wytyczenie budynku. Geodeta wskazuje miejsce, gdzie dokładnie ma stanąć obiekt budowlany w oparciu o wcześniej zatwierdzony projekt budowlany;
• Usuwanie drzew i krzewów oraz wierzchniej warstwy ziemi roślinnej. Celem tego działania jest stworzenie przestrzeni dla sprzętu budowlanego oraz zapewnienie odpowiedniej widoczności na budowie;
• Utwardzenie drogi dojazdowej na teren budowy;
• Zaznaczenie wykopu pod fundament;
• Wykop fundamentów.

Ile kosztuje budowa domu w 2023 roku?

Ile kosztuje budowa domu o powierzchni 150 metrów kwadratowych w II kwartale 2023 roku? Poniższe informacje dotyczą kosztów budowy domu o powierzchni 150 m kw. z garażem jednostanowiskowym, wzniesiony w technologii bloczków silikatowych. Dom został wybudowany w województwie śląskim.

• Stan zerowy (wzniesienie fundamentów, ścian podziemia, izolacje, wykonanie niezbędnych prac ziemnych)
  Koszt stanu zerowego w I kwartale 2023 wynosił 57 773 zł, w II kwartale 2023 była to kwota 58 892 zł, co oznacza zmianę o 1119 zł / 1,94%;
• Stan surowy otwarty (wzniesienie: ścian nadziemia, stropy, schody, podesty, dach, podłoża, izolacje nadziemia, warstwy wyrównawcze i posadzki)
  W I kwartale 2023 koszty wynosił 273 624 zł, z kolei w II kwartale 2023 było to 277 378 zł, zatem różnica to zaledwie 3754 zł /1,37%;
• Stan wykończeniowy wewnętrzny (tynki i oblicowania, okna i drzwi zewnętrzne, drzwi i okna wewnętrzne, ścianki działowe w technologiach suchych, roboty malarskie, posadzki, inne roboty wykończeniowe wewnętrzne)
  Łączne nakłady na stolarkę okienną i drzwiową oraz wykończenie wewnętrzne według zestawienia wyniosły 226 261 zł w I kwartale 2023, oraz 233 071 zł w II kwartale 2023, zmiana wyniosła 6810 zł/3,01% ;
• Stan wykończeniowy zewnętrzny (elewacje, różne roboty zewnętrzne)
  Koszt wymienionych prac w I kwartale 2023 wynosił 96 054 zł, oraz 98 645 zł w II kwartale 2023, zatem zmiana to 2591 zł/2,70%;
• Instalacje wod-kan, gazowe
  Nakłady w I kwartale 2023 wynosiły 35 317 zł, w II kwartale 2023 odpowiednio 35 262 zł, zatem mamy do czynienia z minimalnym spadkiem o 55 zł / -0,15%;
• Zaopatrzenie w ciepło
  Koszt tych prac w I kwartale 2023 to 36 974 zł, w II kwartale 2023 było to 37 826 zł, zmiana o 852 zł/2,30 %;
• Techniki wentylacyjne
  Wykonanie tych prac w I kwartale 2023 kosztowało 34 516 zł i odpowiednio 33 158 zł w II kwartale 2023 r.  Tym razem obniżka kosztów wynosi 1358 zł/-3,94%.
• Instalacje elektroenergetyczne
  Prace te kosztowały odpowiednio 28 011 zł w I kwartale 2023 i 28 754 zł w II kwartale 2023 r. Zmiana to 743 zł / 2,65%;
• Instalacje teletechniczne i techniki informacyjnej
  Koszt tych prac wynosił 1722 zł w I kwartale 2023, a z kolei w II kwartale 2023 był to koszt 1734 zł, zmiana o 12 zł/0,70%.