Służebność drogi koniecznej - jak ustanowić i ile to kosztuje?

Kupiłeś działkę bez dostępu do drogi publicznej lub przez lata korzystałeś z działki sąsiada, ale ten nagle odciął dostęp do Twojej nieruchomości? Rozwiązaniem tego problemu jest ustanowienie służebności drogi koniecznej, które można dokonać na podstawie umowy, w formie aktu notarialnego lub innej czynności prawnej. Ustanowienie służebności polega na zapewnieniu dostępu do drogi publicznej przez nieruchomość sąsiednią, przy czym sąd, rozpatrując wniosek, dąży do wyznaczenia trasy o najmniejszym obciążeniu gruntów. Właściciel nieruchomości odciętej od drogi publicznej ma prawo żądać tego od właściciela nieruchomości obciążonej. Koszty związane z ustanowieniem służebności, w tym wynagrodzenie dla właściciela obciążonej nieruchomości, są określane w zależności od uciążliwości dla gruntu. Jeżeli nie można dojść do porozumienia, przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi poprzez decyzję sądu rejonowego, a proces odbywa się w trybie nieprocesowym.

Czym jest służebność drogi koniecznej i jak ją ustanowić? Dowiesz się z tego artykułu.

O służebności gruntowej słów kilka

Ze służebnością gruntową mamy do czynienia wówczas, gdy w celu umożliwienia korzystania z jednej nieruchomości, na drugą nieruchomość nakładany jest obowiązek jej udostępnienia do określonych celów. Najczęstszym typem służebności jest służebność drogi koniecznej.

Droga konieczna jak i inne rodzaje służebności zostały opisane w Kodeksie cywilnym. Kwestię ustalenia drogi koniecznej reguluje art. 145 Kodeksu.

Zgodnie z nim właściciel nieruchomości, która nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, może za odpowiednim wynagrodzeniem żądać ustanowienia służebności drogowej, tzw. drogi koniecznej.

Warto nadmienić, że Kodeks cywilny zakłada także, aby ustalenie służebności nastąpiło w sposób jak najmniej obciążający właścicieli nieruchomości udostępniających własną nieruchomość.

Ustanowienie służebności drogi koniecznej - podstawowe informacje

Służebność drogi koniecznej, tak jak służebności gruntowe nakładane są na nieruchomość, a nie na właścicieli. Wobec tego, w przypadku zbycia nieruchomości, służebność pozostaje w niezmienionej postaci. Jeżeli nieruchomość, której dotyczy służebność (władnąca lub obciążona) posiada współwłaścicieli, służebność łączy ich wszystkich, innymi słowy obciąża ona całą nieruchomość.

Służebność drogi koniecznej może być ustanowiona nie tylko na sąsiedniej nieruchomości, to znaczy takiej, która fizycznie graniczy (styka się) z działką, na rzecz której ma zostać ustanowiona. Sąsiednią nieruchomością jest także taka działka, wobec której zachodzi gospodarcza konieczność przeprowadzenia przez nią dojazdu do drogi publicznej lub do budynków gospodarczych.

Na czym polega ustanowienie służebności drogi koniecznej

Ustanowienie służebności drogi koniecznej polega na zapewnieniu dostępu do drogi publicznej dla nieruchomości, która takiego dostępu nie posiada lub jest on niewystarczający do prawidłowego użytkowania działki. Służebność drogi koniecznej może być ustanowiona na mocy umowy między właścicielami sąsiednich nieruchomości lub na podstawie decyzji sądu.

W przypadku gdy właściciele nie mogą dojść do porozumienia, właściciel nieruchomości odciętej od drogi publicznej może złożyć wniosek do sądu o ustanowienie takiej służebności. Sąd, wydając decyzję, kieruje się zasadą najmniejszej uciążliwości dla nieruchomości obciążonej oraz wygody korzystania z drogi przez nieruchomość władnącą. Służebność drogi koniecznej polega na zapewnieniu trwałego prawa przejazdu i przechodu przez nieruchomość sąsiednią na rzecz właściciela nieruchomości odciętej od dostępu do drogi publicznej.

Warto zaznaczyć, że ustanowienie służebności drogi koniecznej może wiązać się z koniecznością zapłaty wynagrodzenia właścicielowi nieruchomości obciążonej. Wysokość wynagrodzenia zależy od stopnia uciążliwości służebności oraz wartości nieruchomości. Służebność taka może być ustanowiona na czas określony lub nieokreślony i jest wpisywana do księgi wieczystej obu nieruchomości, co zabezpiecza jej trwałość i obowiązywanie również wobec kolejnych właścicieli.

Kto może żądać ustanowienia służebności drogi koniecznej

Żądanie ustanowienia służebności drogi koniecznej może wystąpić właściciel nieruchomości, która nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej. Oznacza to, że nieruchomość jest odcięta od bezpośredniego połączenia z drogą lub dostęp ten jest niewystarczający do właściwego korzystania z nieruchomości. Właściciel takiej nieruchomości może wnioskować o ustanowienie służebności przejazdu, przechodu lub doprowadzenia mediów przez sąsiednią nieruchomość w celu uzyskania dostępu do drogi publicznej.

W praktyce, żądanie takie mogą zgłaszać również użytkownicy wieczyści, dzierżawcy oraz inne osoby posiadające ograniczone prawa rzeczowe do nieruchomości, które mają interes prawny w zapewnieniu odpowiedniego dostępu do drogi publicznej.

Jeśli strony nie mogą dojść do porozumienia w drodze umowy, właściciel nieruchomości odciętej od drogi publicznej może skierować sprawę do sądu. Sąd, rozpatrując wniosek, bierze pod uwagę najmniejszą uciążliwość dla nieruchomości obciążonej oraz zasady współżycia społecznego, a także interesy obu stron.

Kiedy możemy starać się o ustanowienie drogi koniecznej?

Służebność drogi koniecznej możemy uzyskać w dwóch przypadkach:

• Gdy posiadana nieruchomość nie ma dostępu do drogi publicznej,
• Gdy dostęp do drogi publicznej istnieje ale nie jest on odpowiedni.

Czym jest nieodpowiedni dostęp do drogi publicznej? Korzystanie z takiego dostępu może być uciążliwe na przykład ze względu na zły stan techniczny drogi, lub dostęp ten występuje na zakręcie bardzo ruchliwej ulicy, a użytkowanie takiego wjazdu nie jest wskazane ze względów bezpieczeństwa. Odpowiedni dostęp do drogi oznacza także możliwość przejazdu pojazdów mechanicznych, jeżeli jest ku temu uzasadnienie.

Ustanowienie służebności drogi koniecznej jest odpłatne. Wynagrodzenie otrzymuje właściciel nieruchomości obciążonej. Wysokość takiego wynagrodzenia ustala się przez sąd na podstawie opinii biegłego.

Jak ustanowić drogę konieczną?

Drogę konieczną można ustanowić poprzez:

• Umowę właścicieli;
• Orzeczenie sądu;
• Wskutek zasiedzenia;
• Na mocy decyzji administracyjnej.

Droga konieczna nie musi być więc ustalana wyłącznie za pośrednictwem sądu. Jeżeli obie strony są zgodne wobec kwestii służebności, mogą one podpisać umowę służebności.

Często jednak nie dochodzi do porozumienia pomiędzy sąsiadami, dlatego tez sprawy te często są rozpatrywane przez sąd.

Służebność drogi koniecznej - jak złożyć wniosek?

Wniosek o ustanowienie służebności drogi koniecznej należy złożyć o sądu rejonowego odpowiadającego lokalizacji nieruchomości, która zostanie obciążona służebnością. Wraz z wnioskiem składa się potwierdzenie uiszczenia opłaty sądowej w wysokości 200 zł.

Wzór wniosku o ustanowienie drogi koniecznej

Kraków, dnia 02.09.2021 r.
(miejscowość, data)

Sąd Rejonowy dla Krakowa-Podgórza w Krakowie

Przy Rondzie 7, 31 - 547 Kraków
(dane Urzędu)

Wnioskodawca : imię i nazwisko wnioskodawcy

zam. w XXX, ul. XXX

Uczestnik: imię i nazwisko uczestnika

zam. w XXX, ul. XXX

Wniosek o ustanowienie służebności drogi koniecznej

W imieniu własnym wnoszę o:

1. ustanowienie na nieruchomości stanowiącej własność imię i nazwisko uczestnika położonej w XXX przy ul. XXX, oznaczonej jako działka nr XXX objętej księgę wieczystą Kw. nr XXX, na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości, położonej w XXX przy ul XXX oznaczonej jako działka nr XXX objętej księgą wieczystą Kw. nr XXX, będącą własnością Wnioskodawcy, służebności drogi koniecznej – według oznaczeń, które znajdą się na mapie sporządzonej przez powołanego przez Sąd Rejonowy biegłego geodetę,
2. zasądzenie od Wnioskodawcy na rzecz Uczestnika jednorazowej kwoty XXX zł (słownie: XXX złotych) tytułem wynagrodzenia za ustanowienie wyżej opisanej służebności,
3. zasądzenie od Uczestnika na rzecz Wnioskodawcy kosztów postępowania według norm przepisanych.

Uzasadnienie

Należy opisać sytuację w jakiej znajduje się wnioskodawca, np. kiedy nabył nieruchomość, w jaki sposób dotychczas korzystał z nieruchomości, którędy powinna przebiegać droga konieczna i inne ważne z punktu widzenia ustalenia służebności informacje.

Wnioskuję o ustalenie na rzecz uczestnika postępowania stosownego wynagrodzenia w wysokości XXX zł. Kwota ta jest adekwatna do poniesionej szkody i utrudnień w korzystaniu z nieruchomości przez uczestnika oraz zabezpiecza interesy obu stron.

Mając powyższe na uwadze art. 145 Kodeksu cywilnego wnoszę jak na wstępie.

.................XXX...............

(podpis Wnioskodawcy

Jak przebiega udzielenie służebności drogi koniecznej w sądzie?

Odbywa się to w postępowaniu nieprocesowym, przy udziale wnioskodawcy oraz właścicieli pozostałych nieruchomości, które mogą zostać obciążone służebnością. Zdarza się też tak, że droga konieczna może być poprowadzona na kilka sposobów, obciążając różne działki. Wówczas, sąd analizując dany przypadek wybiera najodpowiedniejszy wariant.

Należy pamiętać jednak o jeszcze jednej rzeczy, zgodnie z Kodeksem cywilnym, przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy. Tym samym, możemy spotkać się z sytuacją odmowy ustanowieniu służebności.

Kiedy nasz wniosek godzi w interes społeczno-gospodarczy?

Co prawda pojęcie interesu społeczno-gospodarczego nie zostało zdefiniowane w Kodeksie cywilnym, ale uznaje się że chodzi o analizę kwestii społecznych, gospodarczych czy ekonomicznych osób, których służebność ma dotyczyć. Celem ustanowienia służebności jest pogodzenie interesów dwóch stron – właściciela nieruchomości, która nie ma odpowiedniego dostępu do drogi oraz właściciela, który taki dostęp miałby udostępnić, poprzez część swojej nieruchomości. Jeśli tych interesów nie da się pogodzić, może dojść do odmowy wyznaczenia służebności drogowej.

Przykładów takich sytuacji może być wiele i są one rozpatrywane indywidualnie dla każdej sprawy. Wśród przykładowych przypadków kwalifikujących się do odmowy udzielania służebności, można wymienić sytuację, w których właściciel nieruchomości obciążonej mógłby być w przyszłości nad wyraz narażony na straty majątkowe lub jeśli właściciel ze swojej winy lub lekkomyślności, pozbawił się dostępu do drogi. Podobną odmowę można uzyskać także w przypadku ryzyka wystąpienia w przyszłości konfliktów sąsiedzkich.

Ile kosztuje wyznaczenie drogi koniecznej?

Ustanowienie drogi koniecznej odbywa się za wynagrodzeniem. Właściciel nieruchomości władnącej w ten sposób rekompensuje sąsiadowi fakt konieczności udostępnienia części działki. Orzeczenie o wysokości wynagrodzenia wydaje sąd. W ustalaniu wartości bierze się pod uwagę korzyści, jakie osiągnął właściciel nieruchomości władnącej, na przykład wzrost wartości nieruchomości, spadek wartości nieruchomości obciążonej, lub tez koszty, które poniósł jej właściciel jej. Przyjmuje się, że wynagrodzenie nie powinno być wyższe niż wartość nieruchomości obciążonej.

Takie wynagrodzenie wypłacane jest nawet wtedy, gdy właściciel działki obciążonej służebnością, nie poniósł żadnej szkody z tytułu ustalenia służebności.

Właściciel nieruchomości obciążonej może zrzec się prawa do otrzymania wynagrodzenia.

Jakie inne koszty należy ponieść przy ustaleniu drogi koniecznej?

Wydatki związane z ustaleniem drogi koniecznej nie kończą się na wypłacie należnego wynagrodzenia dla sąsiada, którego działka zostanie objęta służebnością. Należy pamiętać o tym, że to wnioskujący o ustalenie drogi koniecznej ponosi pozostały koszty. Wśród nich można wymienić:

• opłatę sądową za wniosek o ustanowienie drogi koniecznej -200 zł;
• opłatę za wpis służebności do księgo wieczystej – 200 zł;
• opłata biegłych rzeczoznawców czy geodety;
• koszty sądowe;
• podatek od czynności cywilnoprawnych – 1% wynagrodzenia za służebność.

Kiedy nie ma potrzeby ustalania drogi koniecznej?

Jeżeli z nieruchomością sąsiaduje działka oznaczona jako droga pod zarządem gminy, powszechnie dostępna, ale niezaliczająca się do dróg publicznych zgodnie z definicją z ustawy o drogach publicznych, która doprowadza do drogi publicznej, wówczas zakłada się że nieruchomość ta ma odpowiedni dostęp do drogi publicznej.