Służebność gruntowa - jak ustanowić i kiedy wygasa?

Ze służebnością gruntową możemy się spotkać szczególnie na terenach wiejskich, gdzie dostęp do dróg publicznych z reguły jest bardziej utrudniony, czy wręcz może go nie być. Wówczas pozostaje nam ustanowienie służebności gruntowej. Czy Twoja nieruchomość może potrzebować służebności drogi koniecznej? A może to Twoja działka będzie musiała taką służebność udzielić? Dowiedz się czym jest służebność gruntowa i jak ją ustanowić.

Nieruchomość władnąca i odciążona - w czym tkwi różnica?

W służebności rozróżniamy dwa rodzaje nieruchomości - władnącą oraz obciążoną. Jeżeli na rzecz Twojej nieruchomości przypisywane są prawa obciążające inną nieruchomość lub nakładające na nią pewne ograniczenia, to Twoja działka jest nieruchomością władnącą. To dla Twojej działki udzielana jest służebność, kosztem innej nieruchomości - obciążonej. Udzielenie służebności ma na celu zwiększenie użyteczności działki władnącej.

O czym może traktować służebność gruntowa?

• Może określać w jaki sposób właściciel nieruchomości władnącej może korzystać z nieruchomości obciążonej.
• Właściciel nieruchomości obciążonej jest ograniczony w wykonywaniu określonych działań na tej nieruchomości.
• Właściciel nieruchomości obciążonej nie może wykonywać określonych uprawnień, które mu przysługują względem nieruchomości władnącej w normalnych okolicznościach.

Zapamiętaj! Służebność gruntowa powinna jak najmniej utrudniać korzystanie z nieruchomości obciążonej.

Wyróżnia się dwa rodzaje służebności: czynną i bierną.

Służebność czynna dotyczy takich czynności jak umożliwienie przejazdu. Z kolei z przykładem służebności biernej mamy do czynienia np. gdy na nieruchomości obciążonej nie można wznosić budynków ponad ustaloną wysokość.

Służebność gruntowa może dotyczyć: dojazdu do nieruchomości, prawa do przejścia, prawa do przejazdu, do przepędu bydła, do korzystania ze studni, dostawienia budynku do budynku sąsiada, do parkowania pojazdu, postanowienia urządzenia reklamowego, otwarcia okna na nieruchomość sąsiednią.

Służebność drogi koniecznej jest rodzajem służebności gruntowej i dotyczy dojazdu do nieruchomości.

Może o nią wystąpić właściciel nieruchomości który nie ma dostępu do drogi publicznej ze swojej działki, ale także właściciel który dostęp do drogi posiada, ale jest od nieodpowiedni. To znaczy na przykład ze względu na zły stan techniczny drogi. Właściciel obciążonej nieruchomości może domagać się ustanowienia wynagrodzenia na służebność drogową. Wysokość takiego wynagrodzenia ustalana jest przez sąd przy udziale opinii biegłego.

Jak ustanowić służebność gruntową?

Służebność gruntowa najczęściej ustanawiana jest w postaci aktu notarialnego z udziałem notariusza. Zawierana jest wówczas umowa służebności. Taka forma ustalenia służebności jest najprostszym rozwiązaniem, ale możliwym tylko wówczas, gdy obie strony będą zgodne.

Gdy strony nie dochodzą do porozumienia, kierują sprawę do sądu a on może ustanowić służebność przez odpowiednie orzeczenie. Służebność może być także ustalona w drodze decyzji administracyjnej czy też zasiedzenie.

Jakie informacje zawrzeć w umowie służebności?

W umowie służebności powinny znaleźć się:

• informacje dotyczące rodzaju służebności,
• informacje na temat nieruchomości obciążonej i władnącej,
• zakres działań, które będą mogły być podejmowane przez użytkowników nieruchomości władnącej,
• informacja o odpłatności lub nieodpłatności za służebność,
• określenie terminu obowiązywania służebności (bezterminowo czy na czas określony).

Gdzie znaleźć informacje prawne na temat służebności?

Kwestie udzielania służebności reguluje Kodeks Cywilny - Dział III. W Rozdziale I Działu III odnajdziemy informacje na temat służebności gruntowych.

Co stanie się ze służebnością w przypadku podziału nieruchomości obciążonej lub władnącej?

Co dzieje się z prawem służebności jeśli dojdzie do podziału jednej nieruchomości?

Skupmy się najpierw na sytuacji, w której podziałowi ulega nieruchomość władnąca. W takim wypadku służebność zostaje zachowana dla każdej z części utworzonej przez podział. Może się jednak okazać, że służebność jest użyteczna tylko dla jednej lub kilku części, nie dla wszystkich. Wówczas właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zwolnienia jego nieruchomości od służebności względem części pozostałych.

Drugim przypadkiem jest podział nieruchomości obciążonej. Taki podział zachowuje służebność na utworzonych częściach. Jeśli wykonywanie służebności ogranicza się tylko do jednej lub kilku części, właściciele pozostałych części mogą żądać zwolnienia od służebności.

Podziały nieruchomości mogą wywołać też konieczność zmiany określonego wykonywania służebności. Jeśli strony nie dojdą do porozumienia w tym zakresie, sąd ustali nowy sposób wykonywania tego prawa.

Kiedy wygasa służebność gruntowa?

Służebność gruntowa wygasa:

• gdy przez 10 lat nie korzystano z prawa służebności - zgodnie z art. 293 Kodeksu cywilnego,
• jeśli właściciel nieruchomości władnącej dokona zrzeczenia się prawa służebności - stanowi o tym art. 246 Kodeksu cywilnego. W takiej sytuacji oświadczenie o zrzeczeniu się prawa należy przedłożyć właścicielowi nieruchomości obciążonej. W związku z wpisem do księgi wieczystej informacji o służebności, koniecznej jest wykreślenie tego prawa z księgi.
• gdy zostanie wniesione żądanie zniesienia służebności za wynagrodzeniem (art. 294 Kodeksu cywilnego). Jeżeli służebność nie jest już konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej, a jej wykonywanie stało się uciążliwe dla właściciela nieruchomości obciążonej, wówczas właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności za wynagrodzeniem.
• gdy zostanie wniesione żądanie zniesienia służebności bez wynagrodzenia (art. 295 Kodeksu cywilnego). Jeśli służebność utraciła dla nieruchomości władnącej jakiekolwiek znaczenie, właściciel nieruchomości obciążonej może wnieść żądanie zniesienia służebności bez wynagrodzenia.
• gdy służebność gruntowa była przyznana na czas określony, wówczas po ustalonym okresie przestaje ona obowiązywać.

Ważne! Służebność gruntowa nie wygasa z momencie zbycia nieruchomości.

Niezależnie czy zbywana jest nieruchomość obciążona czy nieruchomość władnąca, prawo służebności pozostaje w mocy. Służebność gruntowa jest przyznawana na nieruchomość, a nie na obecnego właściciela.

Dlaczego warto sprawdzić zapisy księgi wieczystej?

Służebność gruntowa - ograniczenia prawne i informacja o służebności gruntowej może być wpisywana jest do księgi wieczystej jednak nie musi. Szczególną uwagę powinni zwrócić osoby planujące zakupić nieruchomość, która taką służebność ma udzieloną. Dlaczego? Może się okazać, że poprzedni właściciel nie korzystał ze służebności przez 10 lat, w związku z czym służebność ta wygasła. Jeśli nowy właściciel kupuje nieruchomość, dla której w księdze wieczystej wpisane jest prawo służebności, to nabywa ją wraz ze służebnością, mimo tego, że prawo to powinno wygasnąć. Zastosowanie ma tutaj tzw. rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Co to oznacza? Daje ona pierwszeństwo zapisom w księgach wieczystych nad rzeczywistym stanem prawnym.

Dowiedz się jak sprawdzić księgę wieczystą?

Jakie opłaty wiążą się w ustanowieniem nieruchomości gruntowej?

Strona, dla której służebność jest ustalana powinna ponieść koszty obsługi geodezyjnej oraz notarialnej.

Służebność gruntowa może być także odpłatna. Wówczas właściciel nieruchomości władnącej uiszcza odpowiednią opłatę właścicielowi nieruchomości obciążonej na zrekompensowanie poniesionej straty, w związku z ustaleniem służebności. Strony mogą się umówić na wysokość takiej opłaty lub może być ona ustalona przez sąd.

Właściciel nieruchomości władnącej musi opłacić także podatek od służebności. Opłata naliczana jest od momentu zawarcia umowy.

Jeśli chcesz dowiedzieć się czy Twoja działka znajduje się na terenie zalewowym, jakie inwestycje powstaną w okolicy w przeciągu najbliższych lat, czy jest uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zamów Raport o Terenie OnGeo.pl.