Porady OnGeo

Gotowy projekt domu i jego adaptacja pod konkretną działkę i preferencje

Monika Ojczyk
2023-05-24
~5 min
Głosów: 4, średnia ocen: 5
gotowy projekt domu

Wykorzystanie gotowego projektu domu stanowi szybkie i oszczędne rozwiązanie. Jednakże, nie zawsze nasz idealny projekt spełnia wymogi urbanistyczne. Zgodnie z prawem, każdy gotowy projekt budowlany wymaga adaptacji, czyli dostosowana do planu miejscowego i warunków działki, na której zamierzasz wybudować dom. W jaki sposób przeprowadzić adaptację projektu budowlanego? Skąd wziąć gotowy projekt domu?

  • Adaptacja projektu budowlanego polega na dostosowaniu projektu do warunków działki i przepisów lokalnych, w tym MPZP.
  • Adaptację projektu wykonują projektanci z odpowiednimi uprawnieniami. Projektanci dostosowują projekt pod względem kształtu budynku, struktury, instalacji i innych elementów, aby spełnić lokalne wymogi i preferencje inwestora.
  • Gotowy projekt budowlany jest chroniony prawami autorskimi, dlatego konieczne jest uzyskanie zgody autora na wprowadzenie zmian.
  • Oprócz adaptacji projektu, konieczne jest również przygotowanie projektu zagospodarowania działki, który obejmuje usytuowanie budynku i inne obiekty na terenie działki.
  • Koszt gotowego projektu budowlanego zależy od lokalnych cen usług i zakresu wprowadzanych zmian. Standardowy projekt domu jednorodzinnego można nabyć za około 2000 złotych.

Gotowy projekt domu a projekt budowlany

Gotowy projekt domu to kompletna dokumentacja techniczna, która obejmuje plany architektoniczne, instalacyjne, konstrukcyjne i inne szczegóły dotyczące budowy domu. Jest to gotowe rozwiązanie, którego jednak nie możesz jeszcze wykorzystać, jako projekt architektoniczno-budowlany. Dlaczego? Aby mógł być wykorzystany w tym celu, musi zostać wcześniej zaadaptowany do warunków działki i do wymogów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Zgodnie z nowelizacją prawa budowlanego z 2020 r., projekt budowlany powinien składać się z trzech części - projektu:

  1. zagospodarowania działki lub terenu, który zawiera informacje o usytuowaniu obiektu, układzie komunikacyjnym oraz obszarze oddziaływania,
  2. architektoniczno-budowlanego, który zawiera układ przestrzenny pomieszczeń oraz wykaz projektowanych rozwiązań technicznych i materiałowych,
  3. technicznego.

Adaptacja obejmuje analizę uwarunkowań przestrzennych, geotechnicznych, środowiskowych i prawnych, które mogą mieć wpływ na proces budowy. Pamiętaj, że nawet jeśli gotowy projekt nie wymaga poprawek, musi zawierać podpis projektanta posiadającego odpowiednie uprawnienia budowlane oraz wpis na listę członków samorządu zawodowego.

Adaptacja projektu budowlanego - na czym to polega

Jak już wspomniałam, gotowy projekt budowlany nie uwzględnia lokalnych przepisów zagospodarowania działki, takich jak miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, czy w przypadku braku MPZP, decyzji o warunkach zabudowy. Gotowy projekt nie jest dostosowany pod specyfikację działki - do jej wymiarów i warunków gruntowych terenu.

Aby spełnić te wymagania, konieczna jest właśnie adaptacja projektu budowlanego. Adaptacji dokonują projektanci z odpowiednimi uprawnieniami.

  • Architekt zajmuje się dostosowaniem kształtu budynku do wymogów planu miejscowego i decyzji WZ. Dostosuje bryłę budynku do wymagań przepisów lokalnych w taki sposób, aby w jak najmniejszym stopniu ingerować w ostateczny wygląd budynku, zachowując jego funkcjonalność i indywidualne preferencje inwestora. Jeśli inwestor ma żądania dotyczące układu przestrzennego lub funkcjonalnego, architekt uwzględni te potrzeby;
  • Konstruktor dostosuje strukturę budynku do wprowadzonych zmian. Uwzględnia również odpowiednie obciążenia śniegiem i wiatrem (zwykle projektuje się budynki typowe, uwzględniając minimalne obciążenia). Dodatkowo, konstruktor dostosuje fundamenty do warunków gruntowych na działce;
  • Projektanci branżowych instalacji - sanitarne, centralnego ogrzewania, elektryczne - wprowadzą zmiany w swoich częściach projektu, uwzględniając zmiany wprowadzone przez architekta.

To właśnie projektanci, którzy dostosowują projekt do lokalnych warunków, stają się twórcami danego budynku i odpowiadają za wszystkie zawarte w nim rozwiązania.

Pamiętaj, nie musisz dostosowywać projektu, jeśli zamierzasz złożyć gotowy projekt wraz z wnioskiem o zgłoszenie budowy obiektu, dla którego wymaga się projektu budowlanego. Przykładem takiej inwestycji jest budowa garażu, wiaty garażowej lub budynku gospodarczego.

Dokonując zmian w projekcie pamiętaj o prawach autorskich

Warto pamiętać, że każdy gotowy projekt budowlany jest chroniony prawami autorskimi. Oznacza to, że architekt, który dokonuje niezbędnych poprawek, musi sugerować się adnotacją dołączoną do projektu określającą możliwe korekty. Jeśli zmiana wymaga wprowadzenia modyfikacji, które nie są uwzględnione w wykazie zmian, należy skontaktować się z autorem projektu budowlanego i uzyskać jego pisemną zgodę.

Sama adaptacja to nie wszystko. Projekt zagospodarowania działki lub terenu

Poza dostosowaniem typowego projektu, konieczne jest również przygotowanie projektu zagospodarowania działki. Projekt ten wykonuje architekt posiadającego odpowiednie uprawnienia, wykorzystując aktualną mapę sytuacyjno-wysokościową.

Projekt zagospodarowania terenu przedstawia plan umiejscowienia domu i innych obiektów budowlanych na działce, które obejmuje wniosek o pozwolenie na budowę. Dodatkowo w projekcie zagospodarowania terenu należy opisać wszelkie planowane ingerencje w środowisko naturalne, które są niezbędne do wykonania inwestycji. Chodzi m.in. o wycinkę drzew, podniesienie i obniżenie poziomu działki, a także zmiana sposobu odprowadzania wód opadowych.

Ile kosztuje gotowy projekt budowlany?

Standardowy projekt domu jednorodzinnego można nabyć za około 2 000 złotych jednak koszt adaptacji takiego projektu może wynosić kilka tysięcy złotych. Koszty zależą od lokalnych cen usług oraz od zakresu zmian, które trzeba wprowadzić. Projekt zagospodarowania terenu oscyluje w granicach kilkuset do kilku tysięcy złotych, a ceny zależą od stopnia skomplikowania projektu.

Z kolei indywidualny projekt, czyli taki wykonany na zamówienie zgodnie z wytycznymi inwestora przez konkretne biuro projektowe, ma koszt od kilkunastu tysięcy do nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych.

Jeśli gotowy projekt nie wymaga żadnych zmian, na pewno będzie tańszy niż projekt indywidualny. Jednakże, w przypadku konieczności wprowadzenia zmian, ostateczna cena projektu gotowego może być porównywalna z projektem indywidualnym.

Zapowiedź zmian - projekt budowlany domu pobierzesz za darmo

Od stycznia 2022 roku osoby posiadające działki budowlane mogą w uproszczonej procedurze wybudować na nich domy do 70 m². W czerwcu 2022 roku Główny Urząd Nadzoru Budowlanego udostępnił 70 darmowych projektów domów do 70 m². Projekty te są dostępne całkowicie za darmo na oficjalnej stronie GUNB [link do strony GUNB]

W kwietniu 2023 roku rząd ogłosił również plan rozszerzenia katalogu dostępnych, darmowych projektów. W najnowszej wersji ustawy - Prawo budowlane, widnieje zapis zgodnie z którym, budowa domu o powierzchni powyżej 70 m² będzie możliwa na podstawie zgłoszenia. 

Kolejnym krokiem będzie przygotowanie bezpłatnych projektów na domy o powierzchni 120, 150 i 180 m². GUNB informuje, że projekty większych domów również pobierzesz ze strony internetowej urzędu.

Zdiagnozuj swoją działkę w OnGeo.pl

Dzięki Raportom o terenie OnGeo.pl zyskasz wiedzę o swojej działce i jej najbliższym otoczeniu. Sprawdzisz m.in. klasę gruntu, uzbrojenie terenu, mpzp, formę ochrony przyrody, zagrożenia i uciążliwości, m.in. zagrożenia powodziowe i osuwiska.

Raport o terenie, to usługa dostępna dla każdego online, umożliwia wykonanie automatycznej diagnozy działki. To kompendium wiedzy o każdej działce w Polsce, przydatne w każdej sytuacji, kiedy chcemy zweryfikować jakie cechy kryje działka. Samo generowanie Raportu o działce trwa zaledwie 5 minut i odbywa się w trybie on-line.

Avatar: Monika Ojczyk
Monika Ojczyk

Redaktorka prowadząca w OnGeo.pl. Analityczka danych i specjalistka rynku nieruchomości.