Projekt budowlany domu - co powinien zawierać, ile kosztuje, kiedy potrzebujesz projekt budowlany

Projekt budowlany domu zawiera wszystkie planowane rozwiązania dla danej inwestycji. Jest obowiązkowym dokumentem składającym się z planów i szkiców, potrzebnych m.in. do uzyskania pozwolenia na budowę. Projekt budowlany musi być sporządzony przez uprawnionego projektanta. Sprawdź ile kosztuje, a także co powinien zawierać projekt budowlany domu. 

Czym jest projekt budowlany domu?

Informacje o tym czym jest projekt budowlany i jaką powinien mieć formę znajdziesz w art. 34, ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414).

Zgodnie z ustawą, projektem budowlanym nazywamy zbiór dokumentów przedstawiających plany konkretnej inwestycji budowlanej. Zakres i treść projektu budowlanego powinny być dostosowane do specyfiki, charakteru obiektu, stopnia skomplikowania robót budowlanych, a także w zależności od przeznaczenia projektowanego obiektu określać niezbędne warunki do korzystania z obiektu przez osoby ze szczególnymi potrzebami. Ponadto muszą uwzględniać warunki ochrony przeciwpożarowej.

Sporządzeniem dokumentacji zajmują się projektanci posiadający uprawnienia budowlane w specjalności:

• architektonicznej lub
• konstrukcyjno-budowlanej uprawniające do sporządzania projektów w zakresie rozwiązań architektonicznych.

Co zawiera projekt budowlany domu?

Zgodnie z nowelizacją prawa budowlanego z 2020 r., projekt budowlany powinien składać się z trzech części - projektu:

1. zagospodarowania działki lub terenu, który zawiera informacje o usytuowaniu obiektu, układzie komunikacyjnym oraz obszarze oddziaływania,
2. architektoniczno-budowlanego, który zawiera układ przestrzenny pomieszczeń oraz wykaz projektowanych rozwiązań technicznych i materiałowych,
3. technicznego.

Projekcie zagospodarowania terenu działki - co to jest i co zawiera

Podczas budowy domu nie można zapomnieć o jego otoczeniu, dlatego pierwszym etapem jest wykonanie projektu zagospodarowania terenu działki. Projekt ten, jak sama nazwa wskazuje, określa najważniejsze cechy i parametry techniczne parceli, jak również planowany sposób jej urządzenia.

Warto pamiętać, ze autorem projektu zagospodarowania działki nie musi być twórca projektu architektoniczno-budowlanego domu. Równie dobrze może go przygotować każdy inny architekt, który posiada stosowne uprawnienia. Zazwyczaj jego wykonanie trzeba zlecić oddzielnie, jeśli kupi się gotowy projekt domu.

Przede wszystkim głównym zadaniem projektanta tworzącego projekt zagospodarowania terenu domu jest znalezienie optymalnego usytuowania budynku. W tym celu architekt powinien przeanalizować wszystkie ograniczenia, które występują na danej działce. Dopiero mając pełny obraz terenu, może wykonać projekt.

Projekt zagospodarowania terenu sporządza się na mapie zasadniczej lub mapie ewidencyjnej w skali 1:500 lub 1:1000. Przedstawia on w formie rysunkowej:

• wymiary całkowite działki,
• usytuowanie projektowanego domu na działce,
• odległość obiektu od granic działki,
• główne wymiary zewnętrzne,
• dojazd i dojście do budynku,
• lokalizację miejsc postojowych dla pojazdów,
• umiejscowienie pojemników na odpady stałe,
• rozmieszczenie innych obiektów znajdujących się w granicach działki.

Na rysunku projektu musi znaleźć się również granica opracowania, granica działki, linia rozgraniczającej ulicy lub linia zabudowy. W projekcie zagospodarowania terenu wyrysowuje się również uzbrojenie terenu w media, czyli przyłącza wody, kanalizacji, energetyczne, gazowe, ciepłownicze i telekomunikacyjne.

W projekcie zagospodarowania terenu muszą znaleźć się również wskaźniki zagospodarowania terenu w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego i decyzjach WZ. Chodzi o powierzchnię całkowitą, zabudowy i biologicznie czynną.

Dodatkowo w projekcie zagospodarowania terenu należy opisać wszelkie planowane ingerencje w środowisko naturalne, które są niezbędne do wykonania inwestycji. Chodzi m.in. o wycinkę drzew, podniesienie i obniżenie poziomu działki, a także zmiana sposobu odprowadzania wód opadowych.

Projekt architektoniczno-budowlany - co to jest i co zawiera

Projekt architektoniczno-budowlany jest kolejnym elementem składającym się na kompletną dokumentacje projektową domu. Zawiera:

• układ przestrzenny, a także formę architektoniczną istniejących i projektowanych obiektów budowlanych,
• zamierzony sposób użytkowania obiektów budowlanych, w tym liczbę projektowanych do wydzielenia lokali, z wyszczególnieniem lokali mieszkalnych,
• charakterystyczne parametry techniczne obiektów budowlanych,
• opinię geotechniczną oraz informację o sposobie posadowienia obiektu budowlanego,
• projektowane rozwiązania materiałowe i techniczne mające wpływ na otoczenie, w tym środowisko,
• charakterystykę ekologiczną,
• informację o wyposażeniu technicznym budynku, w tym projektowanym źródle lub źródłach ciepła do ogrzewania i przygotowania ciepłej wody użytkowej,
• opis dostępności dla osób niepełnosprawnych,
• informację o minimalnym udziale lokali mieszkalnych, w przypadku budynków mieszkalnych wielorodzinnych,

Projekt architektoniczno-budowlany składa się z dwóch części - rysunkowej i opisowej. Rysunki powinny być sporządzone w formie rzutów i przekrojów w skali nie mniejszej niż 1:100, a w przypadku adaptacji lub projektu rozbudowy w skali 1:50.

Istotnym elementem części opisowej projektu architektoniczno-budowlanego są także dane liczbowe dotyczące:

• kubatury ogrzewanej i nieogrzewanej budynku,
• powierzchni całkowitej obiektu budowlanego,
• powierzchni użytkowej,
• a także zestawienia powierzchni wszystkich pomieszczeń.

Jeśli sporządzenie projektu architektoniczno-budowlanego dotyczy adaptacji lub projektu przebudowy domu, należy zestawić wartości liczbowe w taki sposób, by możliwe było porównanie stanu przed inwestycją i po.

Bardzo ważnym elementem dokumentacji projektowej jest plan BIOZ (plan bezpieczeństwa i ochrony zdrowia), czyli informacja na temat warunków bezpieczeństwa i ochrony zdrowia na placu budowy. W nim znajdują się dokumenty potwierdzające uprawnienia oraz przynależność do Izb wszystkich projektantów obiektu.

Projekt techniczny

Ostatnią częścią dokumentacji projektowej jest projekt techniczny, który obejmuje:

• projektowane rozwiązania konstrukcyjne obiektu wraz z wynikami obliczeń statyczno-wytrzymałościowych,
• charakterystykę energetyczną – w przypadku budynków,
• projektowane niezbędne rozwiązania techniczne oraz materiałowe,
• w zależności od potrzeb:
  • dokumentację geologiczno-inżynierską lub
  • geotechniczne warunki posadowienia obiektów budowlanych,
• inne opracowania projektowe

Projekt techniczny zajmuje ok. 35 % całej dokumentacji projektowej.

Jak wygląda projekt budowlany?

Zawartość projektu budowlanego określa Rozporządzenie Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie zakresu i formy projektu budowlanego (Dz. U. 2012 r., poz. 462).

Dokumentacja projektowa powinna być przygotowana na papierze w formacie A4 i ujęta w twardej oprawie. Na stronie tytułowej każdego projektu budowlanego muszą znaleźć się niniejsze informacje:

• dane budynku i usytuowania, czyli nazwa, adres obiektu i jego jednostka ewidencyjna,
• obręb i numery działek ewidencyjnych na których powstanie obiekt,
• dane i adres inwestora,
• dane biura projektowego lub projektantów oraz ewentualnie dane firmy deweloperskiej,
• data opracowania, a także podpisy.

Bardzo ważne jest, aby wszystkie grafiki oraz strony dokumentacji były odpowiednio ponumerowane. Najczęściej dokument musi zostać złożony w czterech kopiach, jednak niektóre instytucje mogą życzyć sobie inaczej.

Kto zatwierdza projekt budowlany?

Dokument zatwierdza właściwy organ administracji architektoniczno-budowlanej, czyli najczęściej starosta (dla budynków jedno i wielorodzinnych). W niektórych przypadkach osobą decyzyjną będzie wojewoda.

Ile jest ważny projekt budowlany?

W teorii nie określa się terminu ważności projektu budowlanego. Jeśli jednak zakupiona, gotowa dokumentacja ma już kilka lat, warto ją sprawdzić i dopasować do aktualnie obowiązujących przepisów. Trzeba mieć na uwadze, że prawo budowlane jest jedną z najczęściej zmienianych ustaw w polskim prawie. 

Projekt budowlany – ile kosztuje?

Niestety nie jesteśmy w stanie podać konkretnego kosztorysu projektu budowlanego. Taki dokument może kosztować zarówno kilka tysięcy złotych, jak i nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych. Dużo zależy od metrażu budynku, wielkości działki, a także indywidualnego cennika pracowni projektowych. Koszt za projekt najczęściej podaje się w przeliczeniu na metr kwadratowy. Cena za 1 m2 wynosi wtedy od 100 do 250 zł.