Wskaźniki zagospodarowania terenu w miejscowych planach i decyzjach WZ

Każdy inwestor planujący budowę domu musi uwzględnić nie tylko marzenia i potrzeby przyszłych mieszkańców, ale także rygorystyczne przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego. Wskaźniki zagospodarowania terenu, takie jak maksymalny wskaźnik intensywności zabudowy, minimalny wskaźnik intensywności zabudowy czy powierzchnia biologicznie czynna, mają kluczowy wpływ na to, jaką inwestycję można zrealizować na danej działce. Określają one m.in. jaką część działki można zabudować, jaka ma być wysokość budynku czy ile miejsc parkingowych trzeba zapewnić. Te szczegółowe wytyczne znajdują się w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy (WZ), jeśli planu brak. Zanim zatem postawisz swój wymarzony dom, sprawdź, jakie wskaźniki zagospodarowania obowiązują na wybranej działce. Dzięki temu unikniesz rozczarowań i będziesz mógł zaplanować budowę zgodnie z prawem oraz w harmonii z otoczeniem.

Wskaźniki zagospodarowania terenu są to wymagania służące do odpowiedniego kształtowania zabudowy, określają w szczegółowy sposób, jak dana działka może zostać zagospodarowana. Wskaźniki zagospodarowania terenu wyznaczają maksymalną i minimalną intensywność zabudowy, maksymalną wysokość zabudowy, minimalną powierzchnię biologicznie czynną, minimalną liczbę miejsc postojowych, gabaryty obiektów budowlanych i wiele innych.

Gdzie sprawdzić wskaźniki zagospodarowania terenu

Informacje dotyczące możliwości zagospodarowania działki na określone cele oraz wskaźniki zagospodarowania terenu, możemy odnaleźć w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (MPZP) lub decyzji o warunkach zabudowy (WZ). Decyzja o warunkach zabudowy wydawana jest w przypadku braku miejscowego planu dla danego obszaru.

Jak sprawdzić czy jest miejscowy plan zagospodarowania oraz jaki konkretnie plan obowiązuje na działce

Skorzystaj z Geoportalu OnGeo.pl i wygeneruj Raport o terenie, poniżej instrukcja:

1. Wejdź na OnGeo.pl;
2. Wyszukaj miejsce, wpisując adres lub numer działki lub poprzez opcję “wskaż na mapie”;
3. W celu wygenerowania Raportu o terenie w panelu po lewej stronie odznacz z listy dostępnych tematów, te które Cię nie interesują (informacje o planach miejscowych znajdują się w sekcji: “Ograniczenia formalnoprawne“, pod tematem: “Miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego“;
4. Po wybraniu kliknij przycisk potwierdź i zapłać za pomocą wygodnego przelewu online;
5. Raport wygeneruje się w parę minut w formie dokumentu PDF;
6. W Raporcie znajdzie się informacja czy na danym terenie obowiązuje MPZP, a jeżeli tak to podana będzie nazwa planu, link do pobrania właściwej uchwały planu oraz przedstawione zostaną granice planu na mapie.

Raport o terenie OnGeo.pl to czytelny dokument w formacie pdf, zawierający ponad 50 stron informacji o dowolnie wybranej działce. Zobacz jak wygląda przykładowy Raport o terenie OnGeo.pl

Wskaźniki zagospodarowania terenu – definicje i przykłady

Intensywność zabudowy

Wskaźnik intensywności zabudowy, jest to jest to suma powierzchni wszystkich kondygnacji budynku (powierzchnia całkowita budynku) – mierzona po obrysie zewnętrznym do powierzchni działki (terenu). Wskaźnik intensywności zabudowy określa jaką maksymalnie powierzchnie mogą mieć budynki na działce. Dodatkowo w miejscowym planie lub decyzji WZ może zostać określona minimalna intensywność zabudowy.

Przykład:

Działka ma powierzchnię 2 500 m2 (25 arów), w MPZP (lub decyzji WZ) znajduje się zapis, iż maksymalna intensywność zabudowy wynosi 0,4 natomiast minimalna wartość wskaźnika intensywności zabudowy wynosi 0,1. W wyniku czego na działce będziemy mogli wybudować budynek o powierzchni całkowitej od 250 m2 do 1 000 m2.

Powierzchnia zabudowy definicja

Powierzchna zabudowy – jest to powierzchnia terenu zajęta przez budynki na działce, wyznacza się przez rzut pionowy zewnętrznych krawędzi budynków na powierzchnię terenu. Do powierzchni zabudowy nie zalicza się:

• elementów i części budynku pod powierzchnią terenu,
• części i elementów dodatkowych budynku, takich jak schody, balkony, rampy, daszki,
• zewnętrznych obiektów pomocniczych, takich jak: altany, szklarnie, przybudówki.

Wskaźnik powierzchni zabudowy (wskaźnik powierzchni całkowitej zabudowy)

Wskaźnik powierzchni zabudowy – jest to suma powierzchni zabudowy wszystkich budynków na działce do powierzchni tej działki. Współczynnik określa, jaką powierzchnię działki możemy zabudować, wyrażany jest w procentach.

Przykładowo, jeżeli wskaźnik powierzchni zabudowy wynosi 30% procent, a działka ma powierzchnie 1000 m2 (10 arów) to oznacza że można zabudować 300 m2 działki. Pozostała część terenu zarezerwowana jest pod m.in. zieleń, miejsca postojowe, chodniki, dojazdy itp..

Wskaźnik powierzchni zabudowy uwzględnia powierzchnie zajętą przez budynki na działce, natomiast wskaźnik intensywności zabudowy uwzględnia sumę powierzchni wszystkich kondygnacji budynków w stosunku do powierzchni działki.

Powierzchnia biologicznie czynna

Wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej – odnosi się do powierzchni działki, która jest pokryta roślinnością. Wskaźnik wyrażony jest w procentach stanowi stosunek powierzchni terenów biologicznie czynnych do powierzchni działki.

Definicję pojęcia powierzchni biologicznie czynnej podano w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, tj.: teren z nawierzchnią ziemną urządzoną w sposób zapewniający naturalną wegetację oraz 50% powierzchni tarasów i stropodachów z taką nawierzchnią nie mniej niż 10m2, a także wody powierzchniowe.

Przykład, jak interpretować wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej: w miejscowym planie lub decyzji o warunkach zabudowy, znajduje się zapis: “udział powierzchni biologicznie czynnej: nie mniej niż 20%”. Przyjmijmy że działka ma powierzchnię 1000 m2 (10 arów) to na działce minimum 200 m2 powierzchni muszą stanowić tereny biologicznie czynne.

Maksymalna wysokość zabudowy

Maksymalna wysokość zabudowy, określa jakiej wysokości budynki mogą powstać na danym obszarze. Wartość tego wskaźnika wyrażana jest w metrach lub w liczbie kondygnacji. Definicja maksymalnej wysokości zabudowy podana jest każdorazowo w danym planie zagospodarowania przestrzennego, w tym przyjęta jednostka wysokości oraz poziomy od i do którego należy mierzyć wysokość zabudowy.

Decyzja o warunkach zabudowy, również obligatoryjnie zawiera zapisy w zakresie wytycznych odnoszących się do wysokości zabudowy. Mogą być sformowane w następujący sposób: maksymalna wysokość zabudowy dla budynku to wysokość od poziomu gruntu do kalenicy budynku (grzbiet dachu – najwyższa część budynku) lub wysokość od poziomu terenu do najwyższego poziomu budynku. Maksymalną wysokość zabudowy w decyzji o warunkach zabudowy wyznacza się w oparciu analizę sąsiedztwa, w tym cech istniejącej zabudowy.

Dodatkowo mogą zostać wyszczególnione maksymalne wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej oraz górnej krawędzi elewacji frontowej.

Według rozporządzenia Ministra Infrastruktury i Rozwoju, w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, § 6: “wysokość budynku mierzy się od poziomu terenu przy najniżej położonym wejściu do budynku lub jego części, znajdującym się na pierwszej kondygnacji nadziemnej budynku, do górnej powierzchni najwyżej położonego stropu, łącznie z grubością izolacji cieplnej i warstwy ją osłaniającej, bez uwzględniania wyniesionych ponad tę płaszczyznę maszynowni dźwigów i innych pomieszczeń technicznych, bądź do najwyżej położonego punktu stropodachu lub konstrukcji przekrycia budynku znajdującego się bezpośrednio nad pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi.”

Szerokość elewacji frontowej

Szerokość elewacji frontowej, odnosi się do części budynku znajdującej się od strony frontu działki, oznacza dopuszczalną szerokość tej części budynku. Określenie maksymalnej długości elewacji frontowej budynku oznacza największy możliwy wymiar budynku od strony drogi publicznej lub wewnętrznej.

Szerokość elewacji frontowej w decyzjach o warunkach zabudowy wyznacza się na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych sąsiednich budynków, z tolerancją do 20%.

Geometria dachu

Miejscowe plany zagospodarowania oraz decyzje o warunkach zabudowy zawierają wytyczne dotyczące geometrii dachów dla planowanej zabudowy. Kształtowanie zabudowy poprzez geometrię dachu wyznacza się poprzez sprecyzowanie m. in.:

• kontu nachylenia dachu,
• wysokość głównej kalenicy,
• układ połaci dachowych,
• kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki.

Wskaźniki miejsc parkingowych – obowiązek zapewnienia miejsc parkingowych

Kwestie odnoszące się do miejsc postojowych oraz obowiązek zapewnienia miejsc parkingowych, przy zagospodarowaniu działki określone zostały w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury i Rozwoju, w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. W rozporządzeniu nie wskazano natomiast w jaki sposób należy obliczać minimalną liczbę miejsc parkingowych dla działek budowlanych. Stosowne wytyczne powinny być za każdym razem uwzględnione w odpowiednich miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego i decyzjach o warunkach zabudowy.

W praktyce stosuje się stosunkowe wskaźniki dla lokali mieszkalnych, gdzie wartość minimalna ilości miejsc parkingowych to przeważnie 1,2 miejsca postojowego na 1 mieszkanie. Wskaźniki odnoszące się do powierzchni użytkowej domów lub lokali to np. 1 miejsce postojowe na każde 30 m2 powierzchni użytkowej.

Na wartość wskaźnika miejsc postojowych w miejscowym planie lub decyzji o warunkach zabudowy mają wpływ różne czynniki, są to m. in. intensywność zabudowy danego obszaru (obecna i planowana), przeznaczenie terenu, połączenia komunikacji zbiorowej. Coraz częściej w MPZP i WZ uwzględnia się wymogi zapewnienia miejsc parkowania dla rowerów.

Poznaj Raporty o terenie w Geoportalu OnGeo.pl

Zakończenie

Znajomość wskaźników zagospodarowania terenu to fundament każdej udanej inwestycji budowlanej. Niezależnie od tego, czy budujesz mały domek, czy planujesz większą inwestycję, musisz dostosować swoje plany do wytycznych dotyczących maksymalnego i minimalnego wskaźnika intensywności zabudowy, powierzchni działki budowlanej oraz miejsc parkingowych. Pamiętaj, że zmiana wskaźnika intensywności zabudowy nie jest możliwa bez odpowiedniej decyzji organów samorządowych. Dlatego przed zakupem działki lub rozpoczęciem prac budowlanych, dokładnie zapoznaj się z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i decyzjami o warunkach zabudowy. Analiza tych dokumentów pozwoli uniknąć kosztownych błędów i niespodzianek na etapie realizacji projektu. Dzięki temu będziesz mieć pewność, że Twoja inwestycja jest zgodna z obowiązującymi przepisami oraz optymalnie wykorzystuje potencjał działki.