Czym jest decyzja WZ - dowiedz się jak wygląda procedura

Jesteś szczęśliwym posiadaczem lub posiadaczką działki budowlanej, na której planujesz wybudować swój pierwszy dom lub posiadasz ziemię, na której zamierzasz zrealizować inwestycję budowy hali, magazynu lub siedziby firmy i zastanawiasz się jakie dokumenty potrzebujesz, by rozpocząć proces budowlany? Dobrze że tu trafiłaś/trafiłeś, bo w tym artykule znajdziesz odpowiedź na nurtujące pytania dotyczące uzyskania decyzji o warunkach zabudowy - decyzji WZ. Decyzja WZ - wszystko co musisz o niej wiedzieć.

Decyzja WZ - Decyzji o warunkach zabudowy - czym jest

Decyzja o warunkach zabudowy (WZ) to dokument wydawany przez odpowiedni organ administracyjny, który określa warunki zagospodarowania terenu oraz szczegółowe zasady dotyczące zabudowy w danej lokalizacji. W ramach decyzji WZ uwzględniane są m.in. wymagania dotyczące formy architektonicznej obiektów budowlanych, co pozwala na zachowanie estetyki oraz spójności w architekturze danego obszaru.

Decyzja ta stanowi również podstawę do ustalenia wskaźników kształtowania zabudowy, takich jak wysokość budynków, powierzchnia zabudowy czy odległości między obiektami, co jest kluczowe dla prawidłowego zagospodarowania przestrzennego. Warunki zabudowy są zatem niezbędne do realizacji inwestycji budowlanych, a ich spełnienie zapewnia zgodność z Planem Ogólnym Gminy oraz innymi przepisami prawa.

Decyzji o warunkach zabudowy w świetle przepisów

Polskie przepisy dotyczące decyzji o warunkach zabudowy (WZ) oraz zagospodarowania przestrzennego znajdują się głównie w dwóch ustawach:

1. Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - to podstawowy akt prawny regulujący kwestie związane z planowaniem przestrzennym, w tym zasady wydawania decyzji o warunkach zabudowy. Ustawa ta określa m.in. kiedy można ubiegać się o WZ, jakie dokumenty są wymagane, a także jakie kryteria powinny być brane pod uwagę przy ich wydawaniu.
2. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane - ta ustawa reguluje ogólne zasady dotyczące budowy obiektów budowlanych, w tym kwestie związane z wydawaniem pozwoleń na budowę, które często są związane z decyzją WZ. Ustawa ta określa również zasady dotyczące przeprowadzania robót budowlanych oraz ochrony obiektów zabytkowych.

Dodatkowo, każda gmina ma obowiązek sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który jest dokumentem określającym zasady zagospodarowania terenu w danej lokalizacji. W przypadku braku takiego planu, decyzja o warunkach zabudowy staje się kluczowym narzędziem w procesie inwestycyjnym.

W kontekście form architektonicznych obiektów budowlanych i wskaźników kształtowania zabudowy, przepisy te wskazują na konieczność uwzględniania estetyki oraz harmonii w zagospodarowaniu przestrzennym, co jest szczególnie ważne w obszarach o wysokiej wartości architektonicznej czy kulturowej.

Decyzja WZ - od czego zacząć? Sprawdź czy na terenie inwestycji obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

Obowiązek uzyskania decyzji WZ występuje wówczas, gdy działka nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. No dobrze, ale gdzie sprawdzić czy na Twojej nieruchomości obowiązuje MPZP? 

Możesz to zrobić na stronie urzędu gminy lub miasta, lub generując Raport o Terenie OnGeo.pl. Jest to dokument w formacie PDF, który wygenerujesz dla dowolnej działki w Polsce  w 5 minut. Zawiera ponad 60 stron informacji o wybranym terenie, w tym np. MPZP, dane o działce z EGiB, uzbrojenie działki w media, zagrożenia powodziowe, osuwiska, osiadanie, geologia, dostęp do drogi, strefy ograniczające, dostęp do usług, i wiele innych. 

Zobacz: Przykładowy Raport o działce OnGeo.pl

Jeżeli na terenie Twojej nieruchomości obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, wiesz już, że nie musisz występować do urzędu o wydanie decyzji WZ. Co należy więc zrobić?  Dowiedz się więcej: wypis i wyrys MPZP. To właśnie ten dokument jest niezbędny do rozpoczęcia inwestycji budowlanej, ponieważ warunki zabudowy dla Twojej działki są szczegółowo określone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Wracając jednak do decyzji WZ, jeżeli jednak Twoja lokalizacja znajduje się poza obszarem obowiązywania MPZP, a planujesz wybudować budynek na działce, Twoim obowiązkiem jest uzyskanie w odpowiednim urzędzie gminy lub miasta decyzji WZ.

Decyzja WZ - Dlaczego musisz pozyskać ją swojej działki?

Może być to dla niektórych zaskoczeniem, że budując dom czy inny budynek musimy uwzględnić w projekcie budynku dopasowanie do tego w jaki sposób wygląda okolica. Przede wszystkim nowe zabudowania powinny nawiązywać do innych istniejących budynków. Upraszczając, należy uwzględnić w przyszłej inwestycji to, aby wpisywała się ona otoczenie i nawiązywała do istniejących już elementów. Elementy, dla których pożądana jest spójność to na przykład wysokość, kolor elewacji, pokrycie dachowego oraz nachylenie dachu czy wygląd ogrodzenia.

Takie jest prawo i nie jest to niczym szczególnym czy wyjątkowym. W końcu w każdym urzędzie miasta, gminy, czy województwa istnieją specjalne departamenty zajmujące się architekturą, budownictwem oraz planowaniem przestrzennym. Ich zadaniem jest między innymi to, aby nie dochodziło do samowoli budowlanych. Dlatego nowo powstające budynki, powinny być realizowane w oparciu spójne wytyczne, dzięki czemu zachowany będzie ład przestrzenny.

Oto 5 sytuacji,  w których musisz wystąpić o decyzję WZ

1. Gdy na nieruchomości planujesz wybudować dom, a działka nie posiada MPZP.
2. Planujesz rozbudować lub nadbudować obiekt budowlany.
3. Chcesz wykonać roboty budowlane wymagające pozwolenia na budowę.
4. Zamierzasz zmienić sposób użytkowania budynku.
5. Jeżeli chcesz zbudować dom jednorodzinny wolnostojący na podstawie zgłoszenia; dotyczy sytuacji, gdy obszar oddziaływania będzie się mieścił w całości na działce.

Oto 4 sytuacje, w których nie musisz uzyskiwać decyzji WZ

1. Możesz zapomnieć o decyzji WZ, jeżeli na działka na której planujesz prace budowlane, objęta jest MZPZ – jednak to już omówiliśmy.
2. Zmiana będzie jednorazowa i tymczasowa zmiana zagospodarowania terenu, nie wymaga pozwolenia na budowę i która będzie nie dłuższa niż rok.
3. Jeżeli planujesz przeprowadzić remont, montaż lub przebudowę, które nie spowodują zmiany sposobu zagospodarowania terenu i użytkowania budynku i nie wymagają uzyskania oceny oddziaływania na środowisko.
4. Inwestycja budowlana związana jest z celem publicznym.

Polecamy wpisy w tematyce decyzji WZ:

Brak MPZP dla działki? Pozostaje decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu

Jak zmienić decyzję o warunkach zabudowy?

Miejscowy plan a decyzja o warunkach zabudowy

Decyzja WZ - czy tylko inwestor może złożyć wystąpić o jej wydanie?

Nie. Każdy zainteresowany może złożyć wniosek o uzyskanie decyzji. Nie musi to być właściciel nieruchomości.

Decyzja WZ dla działki - gdzie złożyć wniosek o wydanie?

Wniosek o wydanie decyzji WZ możesz złożyć w urzędzie miasta lub gminy, urzędzie wojewódzkim. Wniosek składasz dla właściwego urzędu, który obsługuje teren Twojej inwestycji. Kluczowa jest więc lokalizacja działki, a nie miejsce Twojego zamieszkania czy zameldowania.

Sprawdź lokalizację Twojej działki na OnGeo.pl

Jak krok po kroku uzyskać decyzję WZ dla działki? 

KROK 1 Co powinien zawierać wniosek o ustalenie warunków zabudowy

1. Skompletuj wszystkie niezbędne dokumenty :

1) określenie granic terenu objętego wnioskiem, przedstawionych na kopii mapy zasadniczej lub na kopii mapy katastralnej, w skali 1: 500 lub 1: 1000;

2) charakterystykę inwestycji, w której znajdą się informacje o:

• zapotrzebowaniu na wodę, energię oraz sposobu odprowadzania lub oczyszczania ścieków,
• sposobie zagospodarowania terenu oraz charakterystyki zabudowy i zagospodarowania terenu, w tym przeznaczenia i gabarytów obiektów budowlanych - w formie opisowej i graficznej,
• określenie charakterystycznych parametrów technicznych inwestycji oraz dane charakteryzujące jej wpływ na środowisko,
• określenie powierzchni sprzedaży w przypadku planowanej budowy obiektu handlowego.

2. Jeśli inwestycja wymaga podłączenia do sieci uzbrojenia terenu, to złóż dokument potwierdzający możliwość takiego podłączenia.

3. Gdy inwestycja może mieć wpływ na środowisko lub zdrowie ludzi, np. działka, na której planujemy wybudować dom, znajduje się na obszarze natura 2000, to konieczne będzie uzyskanie decyzji środowiskowej. 

Aby sprawdzić czy działka znajduje się na obszarze objętym formami ochrony, wejdź na Geoportal OnGeo.pl  i zdiagnozuj swoją działkę pod tym kątem.

4. Jeśli jesteś reprezentowany przez pełnomocnika to dołącz pełnomocnictwo wraz z dowodem zapłaty opłaty skarbowej za jego udzielenie. 

5. Dowód uiszczenia opłaty skarbowej za wydanie decyzji o warunkach zabudowy.

Przykładowo uzupełniony wniosek o wydanie decyzji znajdziesz tutaj → Jak wypełnić wniosek o warunki zabudowy

Krok 2 – Teraz czas na weryfikację przez urząd

Urząd sprawdzi Twój wniosek o decyzję WZ pod kątem jest kompletności, a także pod względem tego, czy wybrałeś odpowiednią jednostkę. Jeśli nie, przekieruje Twój wniosek do odpowiedniego urzędu, o czym zostaniesz poinformowany.

Krok 3 Postępowanie administracyjne – uzbrój się w cierpliwość

Postępowanie administracyjne urząd rozpoczyna w momencie, gdy Twój wniosek będzie kompletny i poprawny. Wszystkie strony postępowania (więc Ty oraz właściciele nieruchomości oraz użytkownicy wieczyści terenów, na które oddziałuje planowana przez Ciebie inwestycja), zostają powiadomieni o rozpoczęciu postępowania administracyjnego.

Krok 4 Decyzja - ustalenie warunków zabudowy

Urząd zawiadamia wszystkie strony postępowania o zebraniu kompletu dokumentów potrzebnych do wydania decyzji. Strony postępowania mają wgląd do materiałów i mogą się wypowiedzieć w sprawie decyzji.

Jakie warunki muszą być spełnione, aby urząd wydał Ci decyzję WZ?

Muszą być spełnione łącznie:

• występowanie co najmniej jednej działki sąsiedniej zabudowanej w sposób, który pozwala na określenie wymagań dla nowej zabudowy (kontynuacja zabudowy – zasada tzw. dobrego sąsiedztwa),
• działka ma dostęp do drogi publicznej,
• projektowane lub już występujące uzbrojenie działki jest wystarczające dla wskazanej przez nas planowanej inwestycji,
• działka nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych lub leśnych na inne cele,
• decyzja odpowiada także przepisom odrębnym, np. o ochronie środowiska.

W jakich przypadkach grozi Ci odmowa uzyskania decyzji WZ?

Przede wszystkim urząd wyda decyzję negatywną, jeśli Twoja nieruchomość nie spełni wszystkich wymaganych warunków wymienionych powyżej. Jednak to nie jest jedyny przypadek, ponieważ decyzję odmowną otrzymasz również, gdy wynik analizy urbanistycznej wyklucza inwestycję o charakterystyce wskazanej we wniosku. Ponadto, urząd nie może odmówić Ci wydania decyzji, tłumacząc to wyłącznie troską o zachowanie ładu przestrzennego. Musi wskazać inne powody, wynikające z przepisów lub analizy urbanistycznej.

Decyzja WZ - ile zapłacisz za uzyskanie?

Jeżeli decyzja WZ dotyczy budownictwa mieszkaniowego – nie ponosisz opłaty za jej wydanie. Podobnie za wydanie decyzji nie płacą także właściciele i użytkownicy wieczyści.

• 598 zł - opłata wnoszona przez pozostałe podmioty (w szczególności osoby trzecie, niebędące właścicielem lub użytkownikiem wieczystym

Opłatę ponosisz w momencie składania wniosku u ustalenie warunków zabudowy.

• 17 zł – opłata skarbowa za pełnomocnictwo (opcjonalne)

Postępowanie administracyjne trwa, Twój wniosek został przyjęty, pozostaje uzbroić się w cierpliwość. Na wydanie decyzji będziesz musiał poczekać około miesiąca.

Jeżeli masz pytania – zadzwoń do nas!