Warunki zabudowy działki - dowiedz się jak wygląda procedura

Planujesz inwestycję budowalną na posiadanej działce? Nie wiesz od czego zacząć? Gdzie się udać? Od wizyty w jakiej instytucji rozpocząć proces budowalny? W tym artykule opiszemy co to są warunki zabudowy działki, jak uzyskać warunki zabudowy? Poznaj szczegóły!

W pierwszym kroku dowiedz się czy jest uchwalony mpzp dla działki?

Pierwszym niezbędnym krokiem jest ustalenie, czy działki zlokalizowana jest na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli nie wiesz jak sprawdzić plan zagospodarowania przestrzennego działki, kliknij tutaj.

Jeżeli Twoja nieruchomość objęta jest MPZP, możesz przejść do innego artykułu na blogu OnGeo, z którego dowiesz się więcej o wypisie i wyrysie MPZP, który to dokument jest niezbędny do rozpoczęcia inwestycji budowlanej. Warunki zabudowy dla Twojej działki są szczegółowo określone w planie zagospodarowania.

Jeżeli jednak Twoja lokalizacja znajduje się poza obszarem obowiązywania MPZP, a planujesz wybudować budynek na działce, Twoim obowiązkiem jest uzyskanie w odpowiednim urzędzie gminy lub miasta decyzji o warunkach zabudowy.

Dlaczego musimy pozyskać warunki zabudowy dla działki?

Nie powinno być zaskoczeniem, że budując dom czy inny budynek, powinniśmy, (a nawet jesteśmy zobligowani) do uwzględnienia w wyglądzie naszej przyszłej inwestycji, elementów przestrzeni, które już w niej się znajdują. Innymi słowy, wygląd zewnętrzny naszego budynku musi się wpisywać w otoczenie i nawiązywać do obowiązujących już elementów, np. wysokością budynku, kolorem elewacji, kształtem i nachyleniem dachu, liczbą kondygnacji. Wszystko po to, by zachować ład przestrzenny.

Uwaga! Z zakupem projektu domu, wstrzymaj się do momentu uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, by uniknąć dodatkowych kosztów przekształcenia projektu, bądź poprawek w projekcie w celu dostosowania projektu bo obowiązujących wytycznych.

Uzyskanie pozwolenia na budowę uzależnione jest m. in od tego czy projekt jest zgodny z warunkami zabudowy. W przypadku niezgodności, nie uzyskamy pozwolenia.

5 sytuacji, w których musisz wystąpić o warunki zabudowy działki

1. Gdy na nieruchomości planujesz wybudować dom, a działka nie posiada MPZP.
2. Jeżeli chcesz rozbudować lub nadbudować obiekt budowlany.
3. Jeżeli chcesz wykonać roboty budowlane wymagające pozwolenia na budowę.
4. Jeżeli chcesz zmienić sposób użytkowania budynku.
5. Jeżeli chcesz zbudować dom jednorodzinny wolnostojący na podstawie zgłoszenia; dotyczy sytuacji, gdy obszar oddziaływania będzie się mieścił w całości na działce.

Kiedy nie musisz uzyskać decyzji o warunkach zabudowy?

Możesz zapomnieć o warunkach zabudowy, jeżeli na działka na której planujesz prace budowlane, objęta jest MZPZ – to już omówiliśmy.

Kiedy jeszcze nie trzeba uzyskiwać decyzji o warunkach zabudowę?

1. Jeżeli zmiana będzie jednorazowa i tymczasowa zmiana zagospodarowania terenu, która nie wymaga pozwolenia na budowę i która będzie nie dłuższa niż rok.
2. Jeżeli planujesz przeprowadzić remont, montaż lub przebudowę, która nie spowoduje zmiany sposobu zagospodarowania terenu i użytkowania budynku i nie wymaga uzyskania oceny oddziaływania na środowisko.
3. Jeżeli inwestycja budowlana związana jest z celem publicznym.

Czy tylko inwestor może złożyć wystąpić o decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu?

Nie. Każdy zainteresowany może złożyć wniosek o uzyskanie decyzji. Nie musi to być właściciel nieruchomości.

Wskazówka! Dobrym pomysłem jest złożenie wniosku o uzyskanie warunków zabudowy przed zakupem działki.

Gdzie złożyć wniosek o warunki zabudowy działki?

• urzędzie miasta lub gminy,
• urzędzie wojewódzkim,
  urzędzie dzielnicowym,
• urzędzie miasta na prawach powiatu.

Wniosek należy złożyć do właściwego urzędu obsługującego teren Twojej nieruchomości (nie bierzemy pod uwagę naszego adresu zameldowania, tylko lokalizację działki).

Dowiedz się jak wypełnić wniosek o warunki zabudowy w artykule → blog.ongeo.pl/jak-wypelnic-wniosek-o-warunki-zabudowy

Sprawdź informacje o swojej działce, wejdź na Geoportal OnGeo.pl

Jeżeli planujesz budowę domu lub innego obiektu wymagającego uzyskania decyzji urzędowych, skorzystaj z narzędzi Geoportalu OnGeo.pl, dzięki któremu poznasz szereg istotnych informacji na jej temat, z punktu widzenia realizacji inwestycji budowlanej.

Usługa Raportu o terenie jest płatna, kosztuje od około 10 zł do 100 zł w zależności od powierzchni terenu i liczby wybranych tematów.

Dane pobierzesz w portalu Ongeo.pl, samodzielnie w zaledwie parę minut. Zobacz jak wygląda przykładowy Raport o Terenie OnGeo.

Jak krok po kroku uzyskać warunki zabudowy? 

1. Wniosek o ustalenie warunków zabudowy powinien zawierać:

1) określenie granic terenu objętego wnioskiem, przedstawionych na kopii mapy zasadniczej lub na kopii mapy katastralnej, w skali 1: 500 lub 1: 1000

2) charakterystykę inwestycji, w której znajdą się informacje o:

• zapotrzebowaniu na wodę, energię oraz sposobu odprowadzania lub oczyszczania ścieków,
• sposobie zagospodarowania terenu oraz charakterystyki zabudowy i zagospodarowania terenu, w tym przeznaczenia i gabarytów obiektów budowlanych - w formie opisowej i graficznej,
• określenie charakterystycznych parametrów technicznych inwestycji oraz dane charakteryzujące jej wpływ na środowisko,
• określenie powierzchni sprzedaży w przypadku planowanej budowy obiektu handlowego.

2. Jeśli inwestycja wymaga podłączenia do sieci uzbrojenia terenu, to złóż dokument potwierdzający możliwość takiego podłączenia.

3. Gdy inwestycja może mieć wpływ na środowisko lub zdrowie ludzi, np. działka, na której planujemy wybudować dom, znajduje się na obszarze natura 2000, to konieczne będzie uzyskanie decyzji środowiskowej. 

Aby sprawdzić czy działka znajduje się na obszarze objętym formami ochrony, wejdź na Geportal OnGeo.pl 

4. Jeśli jesteś reprezentowany przez pełnomocnika to dołącz pełnomocnictwo wraz z dowodem zapłaty opłaty skarbowej za jego udzielenie. 

5. Dowód uiszczenia opłaty skarbowej za wydanie decyzji o warunkach zabudowy.

Przykładowo uzupełniony wniosek o wydanie decyzji znajdziesz tutaj: Jak wypełnić wniosek o warunki zabudowy

Krok 2 - weryfikacja przez urząd

Urząd sprawdzi Twój wniosek pod kątem jest kompletności, a także pod względem tego czy wybrałeś odpowiednią jednostkę. Jeśli nie, przekieruje Twój wniosek do odpowiedniego urzędu, o czym zostaniesz poinformowany.

Krok 3 – postępowanie administracyjne

Postępowanie administracyjne urząd rozpoczyna w momencie, gdy Twój wniosek będzie kompletny i poprawny. Wszystkie strony postępowania (więc Ty oraz właściciele nieruchomości oraz użytkownicy wieczyści terenów, na które oddziałuje planowana przez Ciebie inwestycja), zostają powiadomieni o rozpoczęciu postępowania administracyjnego.

Krok 4 Decyzja - ustalenie warunków zabudowy

Urząd zawiadamia wszystkie strony postępowania o zebraniu kompletu dokumentów potrzebnych do wydania decyzji. Strony postepowania mają wgląd do materiałów i mogą się wypowiedzieć w sprawie decyzji.

O tym jak uzyskać warunki zabudowy działki

Urząd wyda Ci decyzję, jeżeli inwestycja łącznie spełnia takie warunki, jak:

• występowanie co najmniej jednej działki sąsiedniej zabudowanej w sposób, który pozwala na określenie wymagań dla nowej zabudowy (kontynuacja zabudowy – zasada tzw. dobrego sąsiedztwa),
• działka ma dostęp do drogi publicznej,
• projektowane lub już występujące uzbrojenie działki jest wystarczające dla wskazanej przez nas planowanej inwestycji,
• działka nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych lub leśnych na inne cele,
• decyzja odpowiada także przepisom odrębnym, np. o ochronie środowiska.

Kiedy otrzymasz odmowę ustalenia warunków zabudowy?

W przypadku, gdy nie będą łącznie spełnione wyżej wymienione warunki, urząd wyda Ci decyzję o odmowie ustalenia warunków zabudowy. Decyzję odmowną otrzymasz również, gdy wynik analizy urbanistycznej wyklucza inwestycję o charakterystyce wskazanej we wniosku. Urząd nie może odmówić Ci wydania decyzji, tłumacząc to wyłącznie troską o zachowanie ładu przestrzennego. Musi wskazać inne powody, wynikające z przepisów lub analizy urbanistycznej.

Ile kosztuje uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy?

Jeżeli decyzja o warunkach zabudowy dotyczy budownictwa mieszkaniowego – nie ponosisz opłaty za jej wydajnie. Za wydanie decyzji nie płacą także właściciele i użytkownicy wieczyści.

• 598 zł - opłata wnoszona przez pozostałe podmioty (w szczególności osoby trzecie, niebędące właścicielem lub użytkownikiem wieczystym

Opłatę ponosisz w momencie składania wniosku u ustalenie warunków zabudowy.

• 17 zł – opłata skarbowa za pełnomocnictwo (opcjonalne)

Postępowanie administracyjne trwa, Twój wniosek został przyjęty, pozostaje uzbroić się w cierpliwość. Na wydanie decyzji będziesz musiał poczekać około miesiąca.

Jeśli potrzebujesz więcej informacji na temat jak uzyskać warunki zabudowy działki, sprawdź nasze inne artykuły.