Analiza inwestycji

Ukryte wady działki budowlanej - jak sprawdzić?

Monika Byś
2021-04-29
~6 min
Post zaktualizowany: 2024-05-07
Głosów: 367, średnia ocen: 4.8
wady działki budowlanej

Czym kierujemy się przy wyborze idealnej działki budowlanej? Niewątpliwie pierwszą myślą, jaka przychodzi do głowy jest cena. Jeśli cena działki jest atrakcyjna, zainteresowanie potencjalnych kupujących będzie większe. Kolejnym ważnym punktem do sprawdzenia będzie prawdopodobnie jej otoczenie, dostęp do terenów rekreacyjnych oraz kształt i wielkość. Czy na pewno od tego powinieneś/aś zacząć diagnozę swojej działki? Warto przyglądnąć się nieruchomości pod kątem jej ewentualnych niedoskonałości w celu uniknięcia rozczarowania. Czym są wady działki budowlanej? Na jakie wady należy zwrócić szczególną uwagę? Jak można je sprawdzić?

  • Wady działki budowlanej mogą jednak znacząco wpłynąć na komfort życia mieszkańców i zwiększyć budżet potrzebny na wybudowanie nieruchomości.
  • Gruntowne przeanalizowanie dokumentów dotyczących działki jest pierwszą czynnością, którą musisz przeprowadzić przed zakupem działki budowlanej.
  • Dzięki Raportom o Terenie OnGeo.pl w zaledwie 5 minut poznasz najważniejsze cechy Twojej nieruchomości. Sprawdzić m.in. zapisy MPZP, odległość linii energetycznych w promieniu 200 m od działki, poznasz uciążliwości na działce (zanieczyszczenia powietrza, potencjalnie uciążliwe miejsca i urządzania w okolicy) oraz zagrożenia (powodziowe, osuwiskowe i inne).

Czym są wady działki budowlanej?

Opisane wady działki budowlanej nie uniemożliwiają wykorzystania działki i wniesienia na niej domu jednorodzinnego. Wady działki budowlanej mogą jednak znacząco wpłynąć na komfort życia mieszkańców i zwiększyć budżet potrzebny na wybudowanie nieruchomości. Wiele z tych wad można łatwo dostrzec już na etapie wstępnych oględzin działki. Inne natomast wymagają konsultacji ze specjalistą.

Pobierz listę rzeczy do sprawdzenia przed kupnem działki

Zakup działki to decyzja na lata, dlatego nie podejmuj jej pochopnie! Skorzystaj z listy najważniejszych kwestii do sprawdzenia przed zakupem działki, przygotowanej przez doświadczonych ekspertów OnGeo.pl - lidera rynku z największą bazą danych o nieruchomościach.

Pobierz checklistę przed kupnem działki

Na jakie wady działki budowlanej należy zwrócić szczególną uwagę?

Poniżej wypisaliśmy najbardziej popularne wady działki budowlanej:

Wada działku budowlanej ukryta w dokumentach - księga wieczysta i MPZP

Gruntowne przeanalizowanie dokumentów dotyczących działki jest pierwszą czynnością, którą musisz przeprowadzić przed zakupem działki budowlanej! Jednym z takich dokumentów jest księga wieczysta. Z księgi wieczystej dowiesz się m.in

  1. Czy Twoja działka nie jest obciążona hipoteką;
  2. Czy na działce nie ma ustanowionej służebności drogi koniecznej;
  3. Kto jest prawowitym właścicielem nieruchomości.

Drugim ważnym dokumentem jest Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP). MPZP może wprowadzać ograniczenia w zagospodarowaniu działki. Takie ograniczenia mogą być spowodowane np. położenia na obszarze chronionego krajobrazu, pod lasem, czy w strefie ochronnej cmentarza lub elektrowni wiatrowej.

Działka a terenie zalewowym, blisko wody

Działka w bliskim sąsiedztwie rzeki może wydawać się atrakcyjna. Pamiętaj jednak, że postawienie domu na terenie zalewowym może powodować okresowe podtopienia. Nawet pozornie niewielka rzeka może być zagrożeniem. Nie warto ryzykować, że Twój dorobek stanie pod wodą, zanim zdążysz się nim nacieszyć.

Prywatna droga dzielona z sąsiadami

Problem dzielenia drogi prywatnej z sąsiadami może pojawić się jeszcze przed rozpoczęciem budowy. Jeśli Twój dom jest ostatni w szeregu wzdłuż drogi prywatnej i masz ochotę doprowadzić media do swojej posiadłości, będziesz musiał otrzymać pozwolenie wszystkich sąsiadów, którzy również są właścicielami tej drogi. 

Jeśli Twoje stosunki z sąsiadami z różnych powodów ulegną pogorszeniu, może okazać się, że jeden z nich, z czystej złośliwości nie wyrazi zgody na budowę przyłączy. Jedyne co możesz zrobić, aby na stałe pozbyć się problemu, to udać się do notariusza i wpisać do księgi wieczystej działki drogowej służebności doprowadzenia sieci i dostarczania mediów na rzeczy dystrybutorów sieci energetycznych, przedsiębiorstw wodno-kanalizacyjnych i gazowych.

Dodatkowym utrudnieniem jest fakt, że jeśli droga jest prywatna, to dbanie o oświetlenie, nawierzchnię, utwardzenie i odśnieżanie spada na właścicieli.

Działka daleko od miasta

Działka, która znajduje się daleko od miasta, jest wadą bardzo subiektywną. Wśród młodych osób poszukujących swojego miejsca, panuje trend poszukiwania działek budowlanych poza dużymi miastami. Popularyzacja pracy zdalnej, chęć odpoczynku od hałasu i zanieczyszczeń powietrza, spowodowała, że częściej decydujemy się na emigracje w tereny miejskie. Niestety, taka tendencja ma też swoje minusy. 

Z dużą odległością od miasta wiąże się ograniczony dostęp do komunikacji publicznej. Pamiętaj, że nawet niezawodny samochód może się popsuć. Jeśli w pobliżu nie ma przystanku autobusowego lub stacji kolejowej, będziesz zdany na łaskę sąsiadów.

Działka bez dostępu do mediów

Cena działki budowlanej bez dostępu do mediów jest zawsze znacznie niższa. Jeśli sieci położone są niedaleko, nie będzie problemów z realizacją przyłączy mediów. Jeśli natomiast Twoja działka położona jest z dala od innych domostw, a najbliższa sieć znajduje się daleko, to poprowadzenie przyłącza może okazać się drogie i czasochłonne. Jeśli operator sieci zdecyduje, że z jakiegoś powodu nie ma możliwości dostarczenia sieci energetycznej, nie otrzymasz nawet pozwolenia na budowę.

Złe warunki gruntowe

Złe warunki gruntowe mogą być związane z wysokim poziomem wód gruntowych. Każda budowa domu jednorodzinnego wiąże się z koniecznością przeprowadzenia badania gruntów. Pamiętaj, że budowa domu jest w teorii możliwa w każdym warunkach gruntowych. Wiąże się to jednak z dużym nakładem finansowym, który może znacznie uszczuplić Twój budżet. Warto zainteresować w pomoc fachowca – geotechnika.

Działka ze spadkiem terenu

Działka ze spadkiem terenu będzie wiązała się z koniecznością nawiezienia znacznej ilości ziemi lub kruszywa w celu wyrównania poziomów pod budowę. Niestety cena tych materiałów nie jest mała. Taka działka może mieć też swoje plusy. Jeśli Twoja działka nachylona jest w kierunku drogi, warto rozważyć wybudowanie garażu lub piwnicy. Wykop w ziemi spowoduje przestrzeń, która będzie w lecie dawała uczucie chłodu, a w zimie – ciepła.

Wąska działka

Zgodnie z przepisami prawa, odległość domu jednorodzinnego od działki sąsiada nie może być mniejsza niż 3 m, jeśli na tej ścianie nie ma drzwi i okien i 4 m - jeśli są. Większość domów projektuje się na działki o szerokości od 20 m. Jeśli Twoja działka jest mniejsza, musisz już kombinować z ustawieniem domu. Na działkach o szerokości do 16 m warto rozważyć budowę bliźniaka.

Działka z ruiną

Jeśli planujesz zakupić działkę z ruiną do wyburzenia sprawdź wcześniej, czy nie spełnia poniższych warunków:

  • jest wyższy niż 8 m,
  • odległość dzieląca go od granicy posesji jest mniejsza od połowy jego wysokości,
  • wpisano go do rejestru zabytków bądź objęto ochroną konserwatorską.

Jeśli chociaż jeden z tych warunków zostanie spełniony, na rozbiórkę budynku będziesz potrzebował pozwolenia. W pozostałych przypadkach wystarczy zgłoszenie zamiaru rozbiórki w starostwie powiatowym.

Ukryte wady działki budowlanej - jak sprawdzić?

Przede wszystkim przed zakupem działki sprawdź jej stan prawny. Nie bądź zbyt ufny w stosunku do człowieka, który podaje się za właściciela nieruchomości dopóki samodzielnie nie zobaczysz zapisów księdze wieczystej, które to potwierdzają. To bardzo ważne! Dzięki zbadaniu księgi wieczystej dowiesz się również, czy Twoja wymarzona działka nie jest obciążona hipoteką.

Kolejnym dokumentem z jakim należy się zapoznać to zapisy Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego. Stąd dowiesz się, czy działka nie ma ograniczeń przez które budowa domu będzie niemożliwa. Jeśli teren na którym znajduje się działka nie ma zatwierdzonego planu miejscowego, to też jest dla Ciebie informacja, że będziesz musiał starać się o warunki zabudowy.

OnGeo.pl diagnoza działki w 5 minut

Dzięki Raportom o terenie OnGeo.pl zyskasz wiedzę o swojej działce i jej najbliższym otoczeniu. Sprawdzisz m.in. klasę gruntu, uzbrojenie terenu, mpzp, formę ochrony przyrody, zagrożenia i uciążliwości, m.in. zagrożenia powodziowe i osuwiska, uzbrojenie terenu, formy ochrony przyrody i inne.

Raport o terenie, to usługa dostępna dla każdego online, umożliwia wykonanie automatycznej diagnozy działki. To kompendium wiedzy o każdej działce w Polsce, przydatne w każdej sytuacji, kiedy chcemy zweryfikować jakie cechy kryje działka. Samo generowanie Raportu o działce trwa zaledwie 5 minut i odbywa się w trybie on-line.

Avatar: Monika Byś
Monika Byś

Redaktorka prowadząca w OnGeo.pl. Analityczka danych i specjalistka rynku nieruchomości.