Nieuregulowany stan prawny nieruchomości? Nie kupuj!

Zakup nieruchomości to trudny i wymagający proces, który wiąże się z dużym stresem. Podjęcie decyzji nie jest łatwe, dlatego dobrym pomysłem jest przygotowanie listy rzeczy, które bezwzględnie trzeba sprawdzić przed realizacją transakcji. Jedną z istotniejszych kwestii, szczególnie kupując nieruchomość z rynku wtórnego, jest zbadanie jej stanu prawnego. Nieuregulowany stan prawny nieruchomości oznacza, że istnieją niejasności lub spory dotyczące własności i praw do niej. Dzisiaj pokażę, jak sprawdzić stan prawny i dlaczego zakup takiej nieruchomości wiąże się z ryzykiem.

Nieuregulowany stan prawny nieruchomości to taki, w którym z powodu braku księgi wieczystej lub innych dokumentów nie ma możliwości ustalenia osób, którym przysługują prawa rzeczowe do nieruchomości
Najważniejszym dokumentem stwierdzającym stan prawny jest księga wieczysta. Innymi dokumentami są m.in.: wypis z rejestru gruntów, wyrys z mapy ewidencyjnej oraz miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP).
Nieuregulowany stan prawny nieruchomości może mieć różne konsekwencje, zarówno dla obecnych właścicieli, jak i dla potencjalnych nabywców
Zdiagnozuj działkę w OnGeo.pl i ciesz się dobrą inwestycją na lata

Co to znaczy nieuregulowany stan prawny nieruchomości?

Zgodnie z art. 113, pkt. 6 i 7 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz.U.2020.1990):

art. 113, pkt. 6,7, Ustawa o gospodarce nieruchomościami

6. Przez nieruchomość o nieuregulowanym stanie prawnym rozumie się nieruchomość, dla której ze względu na brak księgi wieczystej, zbioru dokumentów albo innych dokumentów nie można ustalić osób, którym przysługują do niej prawa rzeczowe.
7. Przepis (ust. 6) stosuje się również, jeżeli właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości nie żyje i nie przeprowadzono lub nie zostało zakończone postępowanie spadkowe.

Stan prawny nieruchomości określa się na podstawie dokumentów, z których wynikają wszelkie prawa do nieruchomości, a także roszczenia. Dokumentami na podstawie których można stwierdzić nieregularny stan prawny nieruchomości to:

księga wieczysta nieruchomości,
wypis z rejestru gruntów oraz wyrys z mapy ewidencyjnej,
miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP),
zaświadczenie z lokalnych urzędów o tym, czy nieruchomość nie jest objęta ochroną zabytków lub przyrody,
zaświadczenie z ewidencji ludności na temat tego, czy w danym lokalu jest już ktoś zameldowany,
oświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej o braku zadłużenia.

Jeśli chcesz wiedzieć, jak badać stan prawny nieruchomości, zajrzyj do artykułu: Jak sprawdzić stan prawny nieruchomości?

Nieuregulowany stan prawny i jego konsekwencje

Nieuregulowany stan prawny nieruchomości może mieć różne konsekwencje, zarówno dla obecnych właścicieli, jak i dla potencjalnych nabywców. Taki stan uniemożliwia lub bardzo utrudnia zakup nieruchomości. Natomiast jeśli już uda się ją kupić, prawdopodobnie okaże się źródłem wielu problemów dla kolejnego właściciela.

Oto kilka sytuacji, które powodują problem z stanem prawnym.

1. Niepewność co do praw własności

Przykładem nieuregulowanego stanu prawnego nieruchomości jest brak założonej księgi wieczystej lub nie istnieją dokumenty potwierdzające własność. Innymi, poza KW, dokumentami potwierdzającymi własność są m.in.:

akt notarialny - zawiera informacje o przeniesieniu prawa własności,
umowa sprzedaży,
decyzja administracyjna - dotyczy nieruchomości nabytych od Skarbu Państwa lub samorządu lokalnego,
dokumenty dziedziczenia - testament, postanowienie sądowe,
akty notarialne wcześniejszych transakcji - jeśli nieruchomość była przenoszona własnością drogą wcześniejszych transakcji. Akty notarialne z tych transakcji stanowią dowód prawa własności. Prześledzenie poprzednich aktywności transakcyjnych będzie istotne dla potwierdzenia ciągłości prawa własności.

Bez takich dokumentów będzie trudno ustalić, czy dana osoba jest prawowitym właścicielem nieruchomości.

W przypadku braku księgi wieczystej lub innych istotnych dokumentów potwierdzających własność nieruchomości, istotne jest skonsultowanie się z prawnikiem specjalizującym się w nieruchomościach.

2. Nie doszło do postępowania spadkowego po śmierci właściciela

Sytuacja taka niekoniecznie będzie wynikała ze złej woli sprzedającego. Za nieuregulowany stan prawny uznaje się również sytuację, gdy po śmierci właściciela nie doszło do formalnego postępowania spadkowego. Osoba, która zamierza sprzedać nieruchomość, którą odziedziczyła np. po rodzicach, nie wzięła pod uwagę, że nie jest jedyną osobą uprawnioną do spadku.

Jeśli spadkodawca nie napisał testamentu lub nie wyraził w inny, formalny sposób swojej ostatniej woli, masa spadkowa przechodzi do podziału w częściach równych pomiędzy innych uprawnionych - np. małżonka i wszystkie dzieci. Jeśli spadkobiorców jest więcej i każdy z nich nie wyrazi zgody na sprzedaż nieruchomości, nie ma możliwości przeprowadzenia legalnej transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości.

3. Nieprawidłowe przeniesienie własności

Jeśli przeniesienie własności nieruchomości nie zostało przeprowadzone zgodnie z obowiązującymi przepisami prawnymi, może to prowadzić do nieuregulowanego stanu prawnego. Na przykład, błędy w aktach notarialnych lub brak wymaganego zgłoszenia transakcji do odpowiednich organów mogą stworzyć niejasności.

4. Niespłacone długi związane z nieruchomością

Jeśli na nieruchomość zostały nałożone zastawy, hipoteki lub inne zobowiązania finansowe, które nie zostały uregulowane, to może powodować nieuregulowany stan prawny. Pamiętaj, jeśli nieruchomość, którą zamierzasz kupić jest zadłużona/obciążona hipoteką, będziesz zobowiązany do uregulowania tego zadłużenia.

Przed podjęciem decyzji o zakupie nieruchomości z hipoteką, upewnij się, że jesteś świadomy wszystkich finansowych zobowiązań, jakie będziesz musiał podjąć.

5. Brak wymaganych zezwoleń lub certyfikatów

Nieruchomość może mieć nieuregulowany stan prawny, jeśli nie posiada wymaganych zezwoleń lub certyfikatów, takich jak pozwolenie na budowę, pozwolenie na użytkowanie czy zezwolenie na zmianę sposobu użytkowania.

Brak tych dokumentów może wpływać na legalność użytkowania nieruchomości.

6. Spory graniczne

Spory graniczne dotyczące nieruchomości mogą prowadzić do nieuregulowanego stanu prawnego. Jeśli istnieją spory dotyczące granic nieruchomości, na przykład co do jej dokładnego położenia lub wymiarów, to może powodować niepewność co do praw własności i granic nieruchomości.

7. Nieprawidłowe wykonanie umowy

Jeśli wcześniejszą umowę dotyczącą nieruchomości, np. umowę najmu lub dzierżawy, wykonano niezgodnie z prawem lub z jej postanowieniami, możesz mieć problem z ustaleniem pełnego prawa własności.

Przeczytaj także:

Formy własności gruntu - własność, użytkowanie wieczyste, dzierżawa, najem

Jak uregulować stan prawny nieruchomości?

W celu uregulowania stanu prawnego nieruchomości, warto podjąć następujące działania.

Po pierwsze, należy sprawdzić, czy nieruchomość posiada księgę wieczystą, a jeśli nie, należy założyć takową. Następnie, istotne jest upewnienie się, że nie ma rozbieżności między stanem faktycznym a prawnym nieruchomości. Jeśli takie różnice występują, konieczne będzie złożenie wniosku o aktualizację wpisów w księdze wieczystej.

Zazwyczaj jest to możliwe do zrealizowania bez większych trudności. W bardziej skomplikowanych przypadkach może być niezbędne złożenie pozwu w celu dostosowania treści księgi wieczystej do rzeczywistego stanu prawnego nieruchomości.

Zdiagnozuj swoją działkę w OnGeo.pl

Dzięki Raportom o terenie OnGeo.pl zyskasz wiedzę o swojej działce i jej najbliższym otoczeniu. Sprawdzisz m.in. klasę gruntu, uzbrojenie terenu, mpzp, formę ochrony przyrody, zagrożenia i uciążliwości, m.in. zagrożenia powodziowe i osuwiska.

Raport o terenie, to usługa dostępna dla każdego online, umożliwia wykonanie automatycznej diagnozy działki. To kompendium wiedzy o każdej działce w Polsce, przydatne w każdej sytuacji, kiedy chcemy zweryfikować jakie cechy kryje działka. Samo generowanie Raportu o działce trwa zaledwie 5 minut i odbywa się w trybie on-line.