Co sprawdzić przed zakupem działki - oto 7 najważniejszych rzeczy

Dodano: 2021-06-14 | Zaktualizowano: 2022-04-24 Czas czytania: ~9 min
Głosów: 15, średnia ocen: 4.5
mock

Wybór idealnej lokalizacji działki dla wielu osób jest nie lada wyzwaniem. Najczęściej pierwszym kryterium selekcji działki jest posiadany budżet, który istotnie zawęża nam ilość ofert. Następnie przy wyborze kierujemy chociażby powierzchnią, dostępem do infrastruktury, kształtem, czy odległością od pracy. To oczywiście bardzo ważne cechy działki, jednak przede wszystkim nie należy zapominać o gruntownym zbadaniu jej stanu prawnego i ograniczeń formalno-prawnych. A takich informacji dostarczy Ci miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, księga wieczysta oraz ewidencja gruntów i budynków. Elementów na które trzeba zwrócić uwagę i co sprawdzić przed zakupem działki jest wiele, a my wskażemy Ci najistotniejsze.

  • Co sprawdzić przed zakupem działki? Przede wszystkim sprawdź stan prawny nieruchomości w księdze wieczystej.
  • Dowiedz się czy na wybranym terenie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Jeśli tak, zapoznaj się z przeznaczeniem terenu w planie.
  • Nie zapomnij sprawdzić czy działka jest uzbrojona w media, oraz czy posiada dostęp do drogi publicznej.
  • Do diagnozowania działki wykorzystaj Geoportal OnGeo.pl. Zaoszczędzisz czas i pieniądze!

Co sprawdzić przed zakupem działki? Na początek kwestie formalno-prawne

Celem diagnozy działki jest przede wszystkim sprawdzenie, czy jej kupno nie wiąże się z dodatkowymi, ukrytymi kosztami, których można uniknąć. Dokumentami o których mowa są: plan miejscowy (MPZP), księga wieczysta, ewidencja gruntów i budynków (EGIB) oraz mapa zasadnicza.

Po pierwsze: Zapoznaj się z zapisami księgi wieczystej

Analizując księgę wieczystą nieruchomości sprawdzisz jej stan prawny. Pamiętaj, że księgi wieczyste są jawne, więc jeśli znasz numer księgi wieczystej, możesz zapoznać się z jej treścią dzięki Centralnej Bazie Danych Ksiąg Wieczystych.

Jeśli interesuje Cię zakup nieruchomości, koniecznie poproś sprzedawcę o numer księgi wieczystej. Właściciel nieruchomości powinien bez problemu udzielić Ci tej informacji.

Po co? Dzięki księdze wieczystej dowiesz się kto jest prawnym właścicielem nieruchomości, a tym samym sprawdzisz, czy osoba z którą rozmawiałeś o planowanej transakcji faktycznie ma prawo nią dysponować. Dowiesz się również czy nieruchomość nie jest obciążona hipoteką oraz czy została ustanowiona służebność działki. Zobacz jakich informacji dostarczą Ci poszczególne działy księgi wieczystej:

  • II dział - Zwróć uwagę na to, kto jest właścicielem nieruchomości, czy jest nim osoba, która chce nam sprzedać działkę;
  • III dział - W tym dziale znajdziemy informacje o prawach i roszczeniach, np. prawo pierwokupu, odkupu, dzierżawy, prawo dostępu do urządzeń, służebność przesyłu albo przejazu, wszczęcie egzekucji, wywłaszczenia, upadłości, ograniczone prawa rzeczowe.
  • IV dział - Dotyczy hipoteki, czyli określona jest jej wysokość, waluta i wierzyciel hipoteczny.

Więcej na ten temat:

Sprawdź dane z ewidencji gruntów i budynków. Sprawdź informacje o właścicielu działki w Raporcie o Terenie OnGeo.pl

W Raportach o Terenie możesz znaleźć niektóre informacje z Ewidencji Gruntów i Budynków (EGIB). Generując Raport OnGeo.pl otrzymasz szczegółowe dane dotyczące lokalizacji zaznaczonego terenu, od określenia województwa, powiatu i gminy po obręb, numer działki ewidencyjnej oraz procentowy udział konkretnej działki w zaznaczonym obszarze nieruchomości gruntowej.

Parametry geometryczne terenu w Raporcie o Terenie

Ponadto dostaniesz bardziej szczegółowe dane z ewidencji gruntów i budynków, czyli np. powierzchnię urzędową. Szczególnie istotne z punktu widzenia osób diagnozujących nieruchomość są dane o właścicielu działki, dlatego w Raporcie o działce dostaniesz również informację o grupie rejestrowej. Dzięki temu bez wychodzenia z domu i wnioskowania o wypis z EGIB lub wyciąg księgi wieczystej, sprawdzisz czy działka należy do osoby prywatnej, gminy czy Skarbu Państwa.

Dane z EGIB w Raporcie o Terenie

Po drugie: Sprawdź MPZP, czyli dowiedz się jakie jest przeznaczenie działki

W zależności od tego na jakie cele kupujesz nieruchomość – mieszkaniowe, usługowe czy rolne - będzie Cię interesowało jakie przeznaczenie ma teren, który kupujesz. Dowiesz się tego z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Natomiast jeśli Twoja nieruchomość nie jest objęta MPZP, ważnym dla Ciebie dokumentem będzie decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Przede wszystkim musisz sprawdzić, czy cele na jakie planujesz przeznaczyć nieruchomość są zgodne z ich przeznaczeniem w MPZP!

Z MPZP dowiesz się nie tylko jakie jest przeznaczenie danego terenu, ale także poznasz wytyczne w zakresie zabudowy terenu. Jeśli chcesz poznać dokładne warunki jakie musi spełnić zabudowa na tej konkretnej działce, musisz wystąpić o wypis/ wyrys z MPZP.

Zanim kupisz działkę - Sprawdź MPZP w OnGeo.pl

Informacje o obowiązującym planie miejscowym znajdziesz w Geoportalu OnGeo.pl.

Sprawdź MPZP w Raporcie o Terenie OnGeo.pl

Dzięki Raportom o Terenie w Geoportalu OnGeo.pl dowiesz się, czy wskazany teren jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP).

Dla obszarów z dostępnymi danymi MPZP otrzymasz pełną nazwę i numer uchwały planu miejscowego. Natomiast na mapie dostaniesz zaznaczone granice obowiązujących dokumentacji planistycznych.

Jeżeli obszar, dla którego wygenerowano analizę posiada częściowo MPZP lub przebiega na nim granica kilku planów, system wykona za nas analizę i zwróci informacje w Raporcie o Terenie o procentowym i powierzchniowym udziale badanego terenu w każdym z obowiązujących planów. Jeśli analizowany teren jest objęty MPZP, dla wybranych obszarów można uzyskać informacje o przeznaczeniu i zasadach zagospodarowania terenów wyznaczonych w planie

Czy wiesz, że w MPZP sprawdzisz przeznaczenie działek sąsiednich?

W Raportach o Terenie znajdziesz informacje jakie przeznaczenie wyznacza MPZP dla nieruchomości w pobliżu działki, która Cię interesuje.

Dowiesz się czy na terenach tych należy spodziewać się w przyszłości funkcji mieszkaniowych, czy gospodarczych, przemysłowych, a może będą to tereny rekreacyjne. To jakie budynki będą mogły powstać w pobliżu Twojej nieruchomości, może odbić się na komforcie życia w danej okolicy.

Po trzecie: Sprawdź uzbrojenie terenu na mapie zasadniczej

Z mapy zasadniczej dowiesz się czy działka jest wyposażona w przyłącza energii elektrycznej, gazowej oraz czy występuje podłączenie do sieci wodociągowej i kanalizacyjnej.

Działki nieuzbrojone są często znacznie tańsze, co może być kuszące dla przyszłego nabywcy. Dobrze jednak mieć świadomość co rzutuje na niższą cenę nieruchomości. Niestety kwestie związane z przyłączeniami do sieci uzbrojenia terenu są czasochłonne i wymagają cierpliwości. Jeśli zastanawiasz się od czego zacząć, zajrzyj do naszej serii artykułów poświęconych uzbrojeniu działki w media.

Sprawdź uzbrojenie działki w media w Raporcie o Terenie OnGeo.pl

Mapa uzbrojenia terenu zawiera informacje o istniejących przewodach sieci uzbrojenia terenu i urządzeniach z nimi związanych. Dostaniesz informacje czy w bliskiej odległości od granic Twojej działki znajdują się sieci urządzenia terenu. Z łatwością zatem sprawdzisz sieci do których mógłbyś przyłączyć swoją działkę. Dzięki tej informacji możesz oszacować ile będą kosztować przyłączenia mediów.

Mapa może nie prezentować danych o sieciach uzbrojenia terenu w przypadku, gdy urząd powiatowy ich nie posiada w wersji cyfrowej lub wstrzymuje ich udostępnianie. OnGeo.pl nie ma wpływu na dostępność informacji o uzbrojeniu. Marka bazuje na danych zewnętrznych (powiatowych), co skutkuje nie pobieraniem opłat za temat Uzbrojenie terenu w media.

Uzbrojenie działki w media w OnGeo.pl

Po czwarte: Dowiedz się, czy działka ma dostęp do drogi publicznej. Pamiętaj, bez tego nie postawisz budynku!

Dostęp do drogi publicznej ma istotne znaczenie przy planowaniu inwestycji na działce. W celu uzyskania pozwolenia na budowę, działka musi posiadać dostęp do drogi publicznej. Nie jest możliwa również sprzedaż działki, która nie posiada dostępu do drogi.

Sprawdź dostęp do drogi publicznej w Raportach o Terenie OnGeo.pl

Generując Raport OnGeo.pl dotyczący dostępu do drogi publicznej otrzymasz graficzną analizę terenu z zaznaczonymi 20 najbliższymi drogami. Ponadto dostaniesz tabelaryczny wykaz z informacjami o: 

  • numerze drogi,
  • kategorii zarządzania,
  • klasie drogi,
  • nawierzchni drogi,
  • odległości od wskazanej działki.

Jeżeli w pobliżu 1 km od wskazanej w raporcie działki planowana jest inwestycja drogowa lub jakieś drogi są już w budowie - taka informacja pojawi się również w raporcie.

Dostęp do drogi publicznej w Raporcie o Terenie OnGeo.pl
Dostęp do drogi publicznej - w formie tabeli

Po piąte: Co sprawdzić przed zakupem działki? Pozwolenia na budowę

Gdy już sprawdziłeś przeznaczenie terenu w MZPZP, warto jeszcze dokładniej zapoznać się z wydanymi pozwoleniami na budowę w najbliższej okolicy. Dzięki takiej informacji dowiesz się, czy w najbliższej okolicy Twojej działki nie planuje się rozpoczęcia inwestycji, które negatywnie wpłyną na komfort Twojego życia. Przykładowo, jeśli w promieniu 100 m od działki na której ma stanąć Twój dom wydano pozytywną decyzję o pozwoleniu na budowę hali magazynowej, możesz przypuszczać, że będziesz miał problem z nadmiernym hałasem.

Pozwolenia na budowę najprościej sprawdzisz to w Raporcie o Terenie.

Sprawdź pozwolenia na budowę w Raporcie o Terenie OnGeo.pl

Generując Raport o Terenie sprawdzisz również pozwolenia budowlane, które wydano dla terenu, którym się interesujesz. Dodatkowo sprawdzisz również pozwolenia dla terenów sąsiadujących w promieniu 200 m od granic działki. W zakresie tego zagadnienia otrzymasz szereg informacji o planowanych inwestycjach m.in:

  • zgłoszenia budowlane, wnioski o pozwolenie na budowę, decyzje o pozwoleniu na budowę,
  • nazwa inwestycji,
  • numer urzędowy wniosku, decyzji lub zgłoszenia,
  • adres, numer działki,
  • analiza i prezentacja inwestycji na mapie,
  • nazwa organu prowadzącego sprawę.

Po szóste: Zagrożenia i uciążliwości

Co sprawdzić przed zakupem działki? Jednym z podstawowych czynności jakie powinieneś wykonać przed zakupem jest analiza działki pod kątem jej zagrożeń i uciążliwości. Powódź, hałas, zanieczyszczenie powietrza, osuwiska, stagnacja wody – tak niebezpieczne zjawiska i uciążliwości mogą Cię spotkać, jeśli postawisz inwestycję budowlaną na nieodpowiednim terenie. Weryfikacja każdego elementu z osobna zajmie wiele godzin. Ponadto wiąże się z analizą wielu map i dokumentów rozsianych po różnych portalach internetowych. Z pomocą przyjdzie Ci ponownie Geoportal OnGeo.pl, który ofertuje zbiór informacji o zagrożeniach w Raporcie o Terenie. Jego zamówienie zajmie kilka chwil, a Raport niemal natychmiast zostaje do Ciebie przesłany w formie opracowania PDF.

Sprawdź zagrożenia i uciążliwości w Raportach o Terenie OnGeo.pl

W Raportach o Terenie sprawdzisz, czy inwestycja budowlana na danej działce nie niesie ze sobą pewnych zagrożeń i uciążliwości. Sprawdzisz zarówno tereny zalewowe i osuwiska w okolicy, jak również średnioroczne zanieczyszczenia powietrza oraz natężenie hałasu. Raport o działce to same plusy!

  • Dokładna weryfikacja zagrożeń związanych z wystąpieniem powodzi czy osuwiska, pozwoli Ci zaoszczędzić własne pieniądze.
  • Pomoże podjąć odpowiednią decyzję w przypadku możliwości wystąpienia zagrożeń na tym terenie.
  • Uchroni od strat materialnych jakie mogą Cię dotknąć w momencie wystąpienia żywiołu.
  • Posiadanie wiedzy na temat niedogodności danej nieruchomości, będzie niezwykle pomocne w czynnościach negocjacji zakupu nieruchomości.

Po siódme: Co sprawdzić przed zakupem działki? Dostęp do usług i czas dojazdu i dojścia do pracy

Jeśli planujesz zabudować działkę zabudową mieszkaniową – zapewne zależy Ci na bliskości do wybranych usług. Każdy ma inne potrzeby- może szukasz w pobliżu piekarni, basenu, bankomatu, szkoły lub opieki medycznej.

Najszybszym sposobem na sprawdzenie najbliższego otoczenia wskazanego miejsca jest wygenerowanie Raportu OnGeo.pl z zaznaczoną sekcją dostępność usług (POI). Generując Raport analizy terenu otrzymasz lokalizację obiektów użyteczności publicznej w odległości 1 km od wskazanej działki, czyli m.in szkoły, obiekty administracji publicznej, kultury oraz handlu i gastronomii.

Obiekty użyteczności publicznej w OnGeo.pl

Dodatkowo w Raporcie możesz pobrać analizę zasięgu czasu i dojścia.

Mapa zasięgu dojazdu i dojścia to narzędzie, które w szybki i estetyczny sposób zwizualizuje Ci, jaką odległość pokonasz zarówno samochodem, jak i pieszo w określonym czasie wokół wskazanej działki. Wynik analiz to mapy zasięgów dojścia i dojazdu samochodem w określonych przedziałach czasowych, natomiast wynik na mapie przedstawiony jest w postaci izochron, czyli linii o jednakowej osiągalności czasowej.

Mapa zasięgu czasu dojścia pieszego dzieli się na 6 przedziałów czasowych pomiędzy 5, a 20 minut. Dodatkowo na każdej mapie znajdują się obiekty użyteczności publicznej w okolicy, np. przystanki autobusowe i szkoły.

Zasięg czasowy dojazdu samochodem do 20 min w OnGeo.pl

Autor:

Paulina Zając

Doradczyni inwestycyjna, specjalistka w zakresie gospodarki przestrzennej.

Wyszukaj działkę - sprawdź, zanim kupisz!

Wpisz np. Kraków 209/1