Sprzedaż działki bez dostępu do drogi publicznej - czy to możliwe?

Działka bez dostępu do drogi publicznej nie jest uważana za wadę nieruchomości, a raczej za jej cechę. Mimo to, posiadanie dostępu do drogi publicznej jest warunkiem uzyskania pozwolenia na budowę domu. Jeśli Twoja działka nie znajduje się w pobliżu drogi możliwe jest ustanowienie służebności drogi koniecznej przez działkę sąsiada. Proces sądowy zmierzający do uregulowania stanu faktycznego i prawnego działki bez drogi jest zwykle długi w związku z tym nie zawsze kończy się pozytywnie. A jak sprawa wygląda sprzedaż działki bez dostępu do drogi publicznej? Czy można dokonać transakcji dla takiej działki? 

Dostęp do drogi

Poprzez dostęp do drogi publicznej, zgodnie z ustawą z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U.2021.741) należy rozumieć bezpośredni dostęp do tej drogi lub dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub poprzez ustanowienie służebności gruntowej. 
Powyższa definicja pozostawia jednak dwa niewyjaśnione pojęcia, które należałoby doprecyzować, a są to: droga wewnętrzna oraz dostęp pośredni i bezpośredni do drogi publicznej. 
Pojęcie drogi wewnętrznej wskazuje ustawa z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (Dz.U.2021.54), która w art. 8 ust. 1 wskazuje, że:

drogi, drogi rowerowe, parkingi oraz place przeznaczone do ruchu pojazdów, niezaliczone do żadnej z kategorii dróg publicznych i niezlokalizowane w pasie drogowym tych dróg są drogami wewnętrznymi.

Pośredni i bezpośredni dostęp do drogi publicznej

Natomiast kiedy mowa o pośrednim i bezpośrednim dostępie do drogi publicznej mamy na myśli możliwość dojazdu do działki za pośrednictwem odpowiedniej służebności drogi koniecznej. W związku z tym służebność drogowa wykonywana jest na działce będącej drogą wewnętrzną, która definiuje drogę publiczną w rozumieniu art. 4 ust. 2 ustawy o drogach publicznych, czyli drogowych obiektów inżynierskich, urządzeń oraz instalacji, stanowiących całość techniczno-użytkową, przeznaczonych do prowadzenia ruchu drogowego, zlokalizowanych w pasie drogowym.

Więcej na temat służebności drogowej w artykule: Służebność drogi koniecznej - jak ustanowić i ile to kosztuje?

Czy brak dostępu do drogi publicznej może obniżyć wartość działki?

Oczywiście. Działka bez dostępu do drogi publicznej ma zazwyczaj niższą wartość, ponieważ wiąże się z koniecznością ustalenia służebności. Służebność drogowa oznacza nie tylko obowiązek przeprowadzenia postępowania sądowego ale również uiszczanie corocznej opłaty właścicielowi sąsiedniego gruntu za uzyskanie dostępu do drogi. 
Jeśli więc taka działka potencjalnie sprawiałaby tylko problemy, to może zastanówmy się, czy możliwa jest sprzedaż działki bez dostępu do drogi publicznej.

Polecamy wpis: Działka bez dostępu do drogi publicznej - co zrobić?

Czy możliwa jest sprzedaż działki bez dostępu do drogi publicznej?

Z pewnością sprzedaż działki bez dostępu do drogi publicznej nie jest zakazana. 
Oczywiście od niemal każdej zasady prawnej występują wyjątki, a ten przypadek nie jest inny. 

Wyjątki od tej reguły wynikają z ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - art. 93 ust. 3. Zgodnie z zasadą nieważna jest umowa przeniesienia własności działek gruntu nieposiadających dostępu do drogi publicznej, działek, wchodzących w skład nieruchomości i wymagających odłączenia z księgi wieczystej oraz założenia dla nich nowej księgi (postanowienie SN z 19.03.2015 r., IV CSK 411/14). 
Ponadto nie jest dopuszczalny podział nieruchomości, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do takiej drogi.

Jeżeli decyzja o podziale nieruchomości zawiera warunek, że przy zbywaniu wydzielonych działek zostaną ustanowione służebności drogowe zapewniające dostęp do drogi publicznej lub nastąpi sprzedaż udziałów w prawie do działki stanowiącej drogę wewnętrzną, umowa przeniesienia własności wydzielonej działki zawarta bez spełnienia tego warunku jest nieważna - art. 58 § 1 ustawy z 23.04.1964 r. Kodeks cywilny w związku z art. 99 i art. 93 ust. 3 u.g.n. 

Jak sprawdzić dostęp do drogi publicznej?

Jeśli zastanawiasz się nad zakupem działki pod budowę domu, koniecznie upewnij się, czy wybrana nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej. 
Jak to zrobić? Od teraz to proste! Jednym ze sposobów na kompleksową diagnozę działki jest Geoportal OnGeo.

Jeśli chcesz dowiedzieć się czy Twoja działka posiada dostęp do drogi publicznej, przede wszystkim zapoznaj się z instrukcją krok po kroku.

Jak sprawdzić działkę w Geoportalu OnGeo krok po kroku?

• Wejdź na stronę OnGeo.pl w zakładce Raporty o Terenie OnGeo -> tutaj
• Wyszukaj i wybierz swoją działkę. Możesz tego dokonać na trzy sposoby:

Użyj pola wyszukiwarki. Wyszukaj działkę po adresie lub po numerze. Poniżej pola wyszukiwarki pojawi się lista podpowiedzi z działkami, które pasują do Twojego zapytania.

Wskaż na mapie. Możesz przenieść się na część mapy, a następnie wskazać kursorem myszki interesującą Cię działkę. Po prawej stronie mapy znajdziesz narzędzia pomagające w nawigacji mapą (przybliżanie i oddalanie skali mapy oraz miarkę – narzędzie mierzące odległości).

Narysuj na mapie. Możesz przenieść się na część mapy, a następnie wskazać kursorem myszki interesującą Cię lokalizację działki. Następnie poprzez klikanie i zaznaczanie kolejno punktów zawężających obszar swojego zainteresowania, zostanie zaznaczony wybrany przez Ciebie obszar działki. Po prawej stronie mapy znajdziesz narzędzia pomagające w nawigacji mapą (przybliżanie i oddalanie skali mapy oraz miarkę – narzędzie mierzące odległości).

• Zaznacz cechy terenu, które chciałbyś pobrać dla swojej działki. Wybierz Dostęp do drogi publicznej w zakładce Infrastruktura.

• Monitoruj cenę raportu, ponieważ aktualizuje się na bieżąco w momencie zaznaczania konkretnych zagadnień raportu. Wybierz Potwierdź.
• Opłać Raport o Terenie online. W Raporcie o działce masz możliwość wyłączenia pozostałych tematów, dlatego cena za raport może okazać się atrakcyjniejsza.
• W rezultacie dostaniesz gotowy Raport o Terenie na wskazany adres mailowy.

Sprawdź jak wygląda gotowy Raport o Terenie

Poniżej prezentujemy jak wygląda fragment Raportu o terenie z tematem dostęp do drogi publicznej.

Dodatkowo pod mapką z widokiem dróg, znajdziesz szczegółowy ich wykaz w formie tabeli, a w niej informacje takie jak:

• numer drogi,
• kategoria zarządzania,
• klasa drogi,
• nawierzchnia,
• odległość od analizowanej działki.

Dostęp do drogi planowanej lub w budowie

W Raportach o Terenie masz możliwość sprawdzenia, czy w Twojej okolicy nie planuje się budowy dróg. Przede wszystkim poznasz lokalizację przebiegu planowanych inwestycji drogowych oraz dróg w budowie. 
Analiza wykonywana jest w zasięgu 1 km od wskazanego w Raporcie o terenie obszaru. Dodatkowo przedstawione są informacje dotyczące rodzaju drogi, opis inwestycji oraz odległość od analizowanego terenu.