News

Spór o dostęp do drogi publicznej uniemożliwi podział nieruchomości

Monika Ojczyk
2021-12-22
~3 min
Post zaktualizowany: 2022-04-24
Głosów: 9, średnia ocen: 5
Spór o dostęp do drogi publicznej

Każda działka powinna mieć dostęp do drogi publicznej, wymóg ten ustanawia ustawa o gospodarce nieruchomościami. Jednak w regulacji tej nie ma wyjaśnienia, co rozumiane jest pod pojęciem "dostęp do drogi publicznej". Przepisy ustawy nie normują wprost jaka jest minimalna szerokość tego dostępu. A to może rodzić poważne następstwa prawne, szczególnie na etapie podziału nieruchomości. Okazuje się, że spór o dostęp do drogi publicznej uniemożliwi podział nieruchomości. Przepis ten został zgłoszony do poprawki w ramach akcji Poprawmy Prawo prowadzonej przez portal Prawo.pl.

  • Według urzędniczki zgłaszającej poprawkę nie można dokonać podziału nieruchomości na działki budowlane do momentu aż strona nie przedłoży dokumentu służebności przejazdu ani innego, z którego będzie wynikać, że ta działka na cele budowalne będzie miała dostęp do drogi publicznej.
  • Przepisy normują, że taki warunek jest możliwy tylko i wyłącznie, jeśli droga wydzielona została w granicach nieruchomości objętych podziałem lub przekształceniem.
  • Zdaniem urzędniczki art. 93 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami wymaga dookreślenia- np. w słowniczku pojęć - jak należy rozumieć pojęcie „dostępu do drogi publicznej”.

Spór o dostęp do drogi publicznej uniemożliwi podział nieruchomości

Na problem zwróciła uwagę Agnieszka Czarnota-Stach z Urzędu Miasta i Gminy Olkusz. W wyjaśnieniu napisała:

W tej konkretnej sprawie, rzeczone działki przylegały do ścieżki o szeroki 2,25 metra, która jest ujęta w ewidencji gruntów i budynków jako „dr” do obsługi gruntów rolnych. Ścieżka z kolei przylega innymi szlakami drożnymi do drogi publicznej. Jest to więc pośredni dostęp. Wydając decyzję udowadniałam, że droga o szerokości 2,25 metra nie zapewni dostępu do drogi publicznej stricte na cele budowlane wynikające z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

W imieniu burmistrz miasta urzędniczka dowodziła, że nie można dokonać podziału nieruchomości na działki budowlane do momentu aż strona nie przedłoży dokumentu służebności przejazdu ani innego, z którego będzie wynikać, że ta działka na cele budowalne będzie miała dostęp do drogi publicznej.

Polecamy wpis: Służebność drogi koniecznej - jak ustanowić i ile to kosztuje?

Prawo budowalne odwołując się do paragrafu 14 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie wskazuje, jaką szerokość powinna mieć droga dojazdowa w danych okolicznościach.

Nawet jeśli działka nie ma bezpośredniego lub pośredniego dostępu to drogi publicznej to przed obrotem prawnym jej właściciel powinien taką służebność ustanowić. Wprost wynika, to z art. 99 ustawy o gospodarce nieruchomościami, że za dostęp do drogi publicznej uważa się wydzieloną drogę wewnętrzną, ustanowienie służebności lub inny sposób – pisze Agnieszka Czarnota-Stach.

Za wąska droga

Przepisy normują, że taki warunek jest możliwy tylko jeśli droga wydzielona została w granicach nieruchomości objętych podziałem lub przekształceniem.

Burmistrzyni wydała więc decyzję odmowną uzasadniając, że wąska działka nie zabezpieczy dostępu do drogi publicznej. Samorządowe Kolegium Odwoławcze (SKO) w Krakowie uchyliło decyzję uznając, że rolą organu nie było badanie parametrów szerokości działki.

Oczywiście ta działka ma dostęp do drogi publicznej, ale nie na cele budowlane. Brak dookreślania w ustawie o gospodarce nieruchomościami jak definiować dostęp do drogi publicznej rodzi konflikty i następstwa prawne. W obrocie prawnym może pojawić się działka, która takiego dostępu nie ma i właściciele mogą nie dojechać do placu budowy – wskazuje Agnieszka Czarnota-Stach.

Jej zdaniem art. 93 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami wymaga dookreślenia- np. w słowniczku pojęć - jak należy rozumieć pojęcie „dostępu do drogi publicznej”.

Mogą pojawiać się dziwne „twory geodezyjne”

Oczywiście, parametry drogi definiują przepisy rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, ale wydając decyzje podstawą prawną jest dla mnie ustawa o gospodarce nieruchomości, a nie rozporządzenie, które jest aktem wykonawczym do ustawy prawo budowlane – mówi Agnieszka Czarnota -Stach.

Z opinią urzędniczki zgadza się Maciej Obrębski adwokat, partner w Kancelarii Obrębski Adwokaci i Radcowie. Zwraca on uwagę, że kwestia szerokości drogi powróci na etapie pozwolenia na budowę, gdzie regulacje w tym zakresie zawiera wspomniane rozporządzenie. Tym samym co do zasady nie jest możliwe zabudowanie działki, gdy dojazd do budynku ma mniej niż 4,5 m.

Zgadzam się z tą opinią. Faktycznie na etapie podziału nieruchomości organ nie ma możliwości weryfikowania szerokości dostępu do drogi publicznej, co może prowadzić do powstawania dziwnych „tworów geodezyjnych”. Innymi słowy, inwestor i tak ostatecznie będzie musiał zapewnić prawidłowy dostęp do działki – mówi Maciej Obrębski.

Źródło: Prawo.pl

Avatar: Monika Ojczyk
Monika Ojczyk

Redaktorka prowadząca w OnGeo.pl. Analityczka danych i specjalistka rynku nieruchomości.