Jak czytać MPZP?

Każdy kto zamierza rozpocząć inwestycję budowlaną, lub dokonać zakupu lub sprzedaży nieruchomości, prędzej czy później natknie się na pojęcie „miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego”. Chcąc nie chcąc, przyjdzie nam się zmierzyć z tym tematem nawet jeśli wcześniej o nim nie słyszeliśmy. Redakcja OnGeo w swoich artykułach wielokrotnie podnosiła tematy związane z MPZP, zawsze mając na uwadze, jak istotną rolę odgrywa ten dokument w życiu naszych czytelników. Dlatego przygotowałam artykuł, w którym w praktyczny sposób wyjaśnię jak czytać MPZP. Gotowi? Zaczynamy!

O co chodzi z tym MPZP?

MPZP czyli miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, określa warunki zagospodarowania terenu oraz funkcje, jakie dany teren ma pełnić. W części graficznej znajduje się mapa obszaru objętego planem, na której wrysowane są granice stref funkcjonalnych, oznaczone odpowiednio kolorystycznie. Każdy kolor odpowiada za inną funkcje, jaka będzie dominująca na danym obszarze. W części opisowej dokumentu, znajdziesz opis tego, jak ma wyglądać zagospodarowanie terenów, w jaki sposób kształtowane będzie środowisko i krajobraz, w jaki sposób należy kształtować zabudowę, jakie wysokości budynków są dozwolone, jaki kolor elewacji czy kształt dachu, a także  jaka powinna być minimalna kubatura budynku czy usytuowanie budynku względem drogi.

MPZP – kiedy należy sprawdzić czy został uchwalony?

Załóżmy, że chcesz kupić działkę pod budowę domu. Trafiła się świetna okazja, działce w dogodnej lokalizacji, z dala od sąsiadów, na uboczu, z pięknym krajobrazem za oknem, do tego w niesamowicie okazyjnej cenie. Nic dziwnego, że zaczynasz już rozmyślać jak rozlokować pomieszczenia, ile będzie pięter, jaką zrobisz elewację i jaki kształt dachu. W snuciu takich przemyśleń nie ma nic złego, warto jednak do tematu podejść z rozsądkiem i przed kupnem nieruchomości, czy projektu domu, należałoby sprawdzić MPZP.

Spytasz dlaczego?

Otóż jeżeli dla lokalizacji, która Cię interesuje został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, to pierwsze pytanie jakie należy sobie zadać to: czy w tym miejscu dozwolona jest budowa o wybranej przez Ciebie funkcji, czyli domu jednorodzinnego? Odpowiedź na to pytanie w dosyć prosty sposób znajdziesz w rysunku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Jak posługiwać się miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego

Aby posługiwać się miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP), należy zacząć od odnalezienia interesującej działki na mapie będącej częścią planu. Następnie warto sprawdzić legendę, która wyjaśnia oznaczenia dotyczące przeznaczenia terenu, takich jak zabudowa mieszkaniowa, tereny usługowe czy zieleń. Plan określa także warunki zagospodarowania, takie jak nieprzekraczalne linie zabudowy, wysokość budynków oraz wymogi odnośnie kształtowania przestrzeni publicznej. Warto również zapoznać się z tekstową częścią MPZP, która zawiera szczegółowe przepisy oraz wskazówki, np. dotyczące rozmieszczenia inwestycji celu publicznego czy parametrów technicznych.

Ale gdzie znaleźć MPZP? Skąd go pobrać? Czy jest on płatny? Ile się na niego czeka?

Miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego zamieszczone są często na stronach urzędów miast i gmin w Biuletynie Informacji Publicznej. Tam znajdziesz listę obowiązujących planów, a czasem nawet może być umieszczona mapa z zaznaczonymi obszarami, na których zostały uchwalone miejscowe plany.

Drugim sposobem na znalezienie MPZP jest przeglądnięcie także miejskiego lub wojewódzkiego geoportalu, w których także publikowane są warstwy prezentujące uchwalone MPZP wraz z linkami do poszczególnych dokumentów. My polecamy skorzystanie z Geoportalu OnGeo.pl, możesz w nim zamówić Raport o wybranym przez Ciebie terenie, a w nim otrzymasz informację czy dla wybranej przez Ciebie lokalizacji został uchwalony plan miejscowy, a jeśli tak, otrzymasz do niego bezpośredni link.

Ostatecznie można się także udać do urzędu, jednak to rozwiązanie najbardziej czasochłonne, a przecież można to załatwić z poziomu z kanapy.

Dokumenty MPZP są bezpłatne i publicznie dostępne. Bez najmniejszego problemu możesz poznać zapisy dotyczące miasta na drugim końcu Polski. W dodatku uchwalone plany dostępne są "od ręki", często w Internecie można znaleźć linki do pobrania dokumentu na dysk. Dlatego znalezienie planu nie powinno przysporzyć Ci wielu problemów.

Czy dla każdego terenu w Polsce jest uchwalony MPZP?

Zdecydowanie nie. Często jest tak, że nie obowiązuje żaden miejscowy plan na terenie naszej nieruchomości. Wówczas, sposób postępowania w procesie budowlanym oraz dokumenty potrzebne do uzyskania pozwolenia na budowę są inne niż w sytuacji, gdy mamy uchwalony MPZP. O tym co należy zrobić gdy na działce nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego pisaliśmy tutaj: Brak MPZP dla działki? Pozostaje decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu

Jak czytać miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego mpzp

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) należy czytać, analizując najpierw legendę i oznaczenia na mapie, które przedstawiają przeznaczenie terenu (np. budownictwo mieszkaniowe, tereny zielone, przemysł). Kluczowe są również zapisy tekstowe, które określają szczegółowe zasady zagospodarowania, takie jak maksymalna wysokość budynków, linie zabudowy, czy dopuszczalne formy działalności na danym obszarze. Ważne jest, aby odnieść te informacje do konkretnej działki, by upewnić się, jakie możliwości i ograniczenia dotyczą jej zabudowy i użytkowania.

Jakie informacje znajdziemy w Miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego mpzp

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) zawiera szczegółowe informacje dotyczące przeznaczenia i zagospodarowania terenu, w tym rozmieszczenie inwestycji celu publicznego, takich jak szkoły czy drogi. Określa także nieprzekraczalne linie zabudowy, wyznaczając granice, w których mogą być wznoszone budynki. Plan ten wskazuje również obszary przeznaczone na zabudowę mieszkaniową wielorodzinną, uwzględniając potrzeby urbanistyczne danej gminy. MPZP jest opracowywany przez urząd gminy i stanowi narzędzie planowania przestrzennego, które reguluje rozwój lokalnych inwestycji i form zabudowy.

Zacznijmy od sprawdzenia czy w wybranej przeze mnie lokalizacji, na której będę chciała wybudować dom, został uchwalony miejscowy plan. Działka, którą będę analizować znajduje się w mieście Tarnów, w województwie małopolskim.

Od czego zacząć?

Wpisuję w wyszukiwarkę frazę „Tarnów MPZP”, a następnie otwieram pierwszą pozycję – ZSIP Tarnów.

Na wybranej stronie dostępna jest mapa z zasięgami uchwalonych miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego.

Lokalizuję w obrębie granic miasta swoją działkę i mogę stwierdzić, że jej obszar pokryty jest kolorem czerwonym (oznaczenie nr 32), a to oznacza, że na jej terenie obowiązuje MPZP.

Klikam w ikonę "lista" i wyszukuję interesującą mnie pozycję. Otwieram więc Uchwałę oraz Plan nr 32 (pdf).

Najpierw Analizuję rysunek

Pierwsze co rzuca się w oczy to zróżnicowanie funkcjonalne terenów objętych tym planem. Dominują tereny zabudowy usługowej (kolor czerwony), sporą powierzchnię zajmuje także obszar rolniczy (kolor żółty). Znajdziemy tu także tereny zabudowy mieszkaniowej (kolor jasnobrązowy) oraz tereny zielone (kolor zielony).

Lokalizuję swoją działkę w kwartale oznaczonym kolorem jasnobrązowym, oznaczonym symbolem 2.MN.2 ten kod będzie przydatny w późniejszym etapie, gdy przejdziemy do tekstu uchwały.

Na ten moment sprawdźmy co oznacza kolor jasnobrązowy na planie. Wystarczy odnaleźć na rysunku legendę, która zazwyczaj umiejscowiona jest w dolnej części mapy, po lewej lub prawe stronie. Na naszym planie legenda znajduje się w prawym dolnym rogu.

Jak czytać MPZP - legenda na rysunku MPZP - co się na niej znajduje?

Na legendzie możesz odnaleźć wyjaśnienie użytych na rysunku MPZP oznaczeń i symboli, np. wyjaśnione są kolorystyczne oznaczenia terenów o poszczególnych funkcjach. Dodatkowo, powinny znaleźć się na niej symbole obowiązującej linii zabudowy, nieprzekraczalnej linii zabudowy, podziału działek czy granicy obszaru objętego planem. Na legendzie mogą być także takie oznaczenia jak istniejące czy projektowane sieci infrastruktury technicznej (gazociągowa, wodociągowa, kanalizacyjna) i inne.

Po zapoznaniu się z legendą widzimy, że kolor jasnobrązowy oznacza teren zabudowy jednorodzinnej. Potwierdziliśmy więc, że w wybranej lokalizacji można będzie w przyszłości wybudować dom.

Obowiązujące i nieprzekraczalne linie zabudowy - co to takiego?

Na rysunku planu widzimy jeszcze jeden element, który jest istotny z punktu widzenia przyszłego projektu domu – są to czarne ciągłe linie, z cyklicznie występującymi obrysami trójkątów. Warto sprawdzić w legendzie co oznaczają te symbole – w przypadku „pustych” trójkątów jest to nieprzekraczana linia zabudowy.

Jeżeli na rysunku planu lub w uchwale znajdą się pojęcia, których nie znasz, prawdopodobnie definicję odnajdziesz w treści samej uchwały. Na naszym przykładzie, w MPZP nr 32 dla Tarnowa, słownik występujących pojęć znajduje się w §2 Uchwały. Wymienionych tam zostało 10 pojęć, które pokrótce zostały wyjaśnione. Po zapoznaniu się z tymi zapisami, zrozumienie dalszej części uchwały MPZP nie powinno budzić problemów.

Wracając do symbolu, który występuje na naszej nieruchomości – nieprzekraczalna linia zabudowy, oznacza maksymalnie wysunięte miejsce do posadowienia elewacji budynku. Z kolei obowiązującą linią zabudowy jest miejsce usytuowania elewacji budynków.

Co jeszcze można wyczytać z rysunku MPZP?

Przyglądając się analizowanemu planowi można wysnuć kilka wniosków. Przede wszystkim działki znajdujące się po tej samej stronie drogi, zarówno na wschód jak i na zachód, będą miały to samo przeznaczenie, czyli będą to tereny zabudowy jednorodzinnej - są oznaczone kolorem jasnobrązowym.

Inaczej ma się z kolei obszar po drugiej stronie drogi – tam znajdują się: dwa oznaczenia czerwone (1.U.4. i 1.U.5) i jedno fioletowe (2.P.1). I znów szybkie spojrzenie na legendę. Kolor czerwony z symbolem U – tereny zabudowy usługowej. Kolor fioletowy z oznaczeniem P – tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów.

Na północny zachód znajduje się obszar oznaczony symbolem 1.ZD.1 o zielonym kolorze – w tym miejscu znajdują się ogródki działkowe. To dobra wiadomość dla kogoś, kto ceni sobie zieleń w miejscu zamieszkania – daje gwarancje, że tamten teren nie zostanie zabudowany kolejnymi domami, czy fabrykami.

W południowej stronie planu, w sąsiedztwie potoku, kolory jasnozielone oznaczają tereny zieleni nieurządzonej, a we wschodniej części MPZP –na żółto zaznaczone są tereny rolnicze. Im bardziej na północ tym więcej koloru czerwonego i fioletowego na planie – wobec czego można spodziewać się, że okolica będzie raczej dominująca w lokale usługowe, produkcyjne i magazynowe.

Wskaźniki, parametry, definicje – co one oznaczają?

Jeżeli już potwierdzisz, że dla Twojej lokalizacji obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a na terenie nieruchomości przewidziana jest funkcja tożsama z Twoimi planami, czyli na przykład zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, możesz wspiąć się na kolejny poziom umiejętności czytania MPZP i zapoznać się z treścią uchwały. Tam to dopiero znajdziemy „smaczki”. Treści te, polecam w szczególności osobom planującym inwestycje budowlane, na obszarze objętym MPZP.

Właśnie w treści planu znajdziesz „przepis” na wygląd swojej budowy. Co prawda z dokumentu tego nie będzie wynikało na jaki kolor pomalować sypialnię i czy kuchnię połączyć z salonem, ale znajdziesz w nim wiele ważnych wytycznych, parametrów i wskaźników, które należy uwzględnić projektując budynek.

Jak czytać MPZP? Uchwała

W tym momencie przyda się właśnie dokładny symbol oznaczający teren na planie, do którego przepisana analizowana działka – to za pomocą niego będziemy odczytywać ważne parametry obowiązujące budynki znajdujące się na tym obszarze.

Uchwała, mimo że układ dokumentu, paragrafy, ustępy, definicje mogą w pierwszym momencie zjeżyć włos na głowie osobom, które nie przepadają za dokumentami prawnymi, po chwili lektury powinna okazać się przystępna w swojej treści.

Przepisy dotyczące wymagań i wytycznych rozpoczynają się w paragrafie 4 analizowanej przez nas Uchwały. Już tam wyczytać możemy między innymi o tym, że nasza nieprzekraczalna linia zabudowy powinna być odsunięta od drogi o 12 m, a przypadku planowania ogrodzenia należy zlokalizować go w linii rozgraniczenia terenu drogi i inwestycji. Z kolei przy obiektach produkcyjnych i hodowlanych obowiązuje nakaz realizacji pasów zieleni izolacyjnej – co przykładowo widać na rysunku przy naszej nieruchomości. W przypadku podziału nieruchomości, wydzielenia nowych granic, oraz nowych działek minimalna powierzchnia nowo wydzielonej działki budowlanej nie może być mniejsza niż 700 m2.

Co jeszcze opisane jest w uchwale MPZP?

Uchwała wskazuje też wytyczne dotyczące kolorystyki dachu (ciemne barwy, odcienie czerwieni i brązu) oraz elewacji – barwy zharmonizowane z dachem. Odnośnie ogrodzenia można przeczytać, że nie mogą być one wykonane z prefabrykowanych elementów betonowych od strony drogi publicznej.

W paragrafie 6 mają miejsce szczegółowe wytyczne dotyczące terenów zabudowy mieszkaniowej dotyczące wybranej przez nas nieruchomości. Okazuje się, że tereny te znajdują się w strefie ścisłej ochrony konserwatorskiej.

W każdym MPZP dla obszarów podlegających zabudowie pojawi się pojęcie wskaźnik intensywności zabudowy – jeśli nie wiesz co to oznacza, wróć na początek treści uchwały i przejrzyj paragraf z wyjaśnionymi pojęciami – tam odnajdziesz definicję.

Czytając dalej przywołany paragraf, dowiemy się jaka może być powierzchnia zabudowy dla budynków mieszkalny, jak wysoki może być budynek, ilu spadowy może być dach oraz jaki powinien być jego kąt nachylenia. To tylko niektóre wytyczne znajdujące się w treści miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wymieniłam tylko kilka zapisów dotyczących terenu oznaczonego naszym symbolem – a już po ich przeczytaniu można wyobrazić sobie, jak powinien wyglądać budynek, aby zostało wydane dla niego pozwolenie na budowę na tym terenie.

Na co dodatkowo zwrócić uwagę czytając MPZP?

Gdy już wiemy jakie wytyczne postawione są wobec naszej nieruchomości, warto poszukać informacji o terenach sąsiadujących z naszą zabudową, by wiedzieć jak będą mogły wyglądać nowopowstałe budynki w okolicy. Tereny oznaczone U – tereny z przeznaczeniem na usługi publiczne oraz komercyjne. W uchwale MPZP wytyczne odnośnie budynków zamieszczone są dla wszystkich przewidzianych w planie przeznaczeń. Bez problemu odnajdziesz zapisy dotyczące konkretnego symbolu, np. terenów rolniczych czy produkcyjnych.

Jak mogłeś/mogłaś się przekonać, czytanie MPZP nie jest skomplikowaną czynnością i każdy jest sobie w stanie z tym poradzić.