Co oznaczają symbole MPZP?

Jeżeli widziałeś kiedyś barwny rysunek Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego, ale nie masz pojęcia, co oznaczają symbole umieszczone w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego oraz obszary oznaczone różnymi kolorami, kreskowaniem oraz skrótami literowymi, to dobrze, że kliknąłeś w ten link. W tym artykule weźmiemy na tapetę dokument MPZP i wytłumaczymy w prosty sposób jak go czytać, by wyciągnąć z niego kluczowe informacje.

Opowiemy również, dlaczego warto dobrze zaznajomić się z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego i co mówią nam symbole używane w ewidencji gruntów. 
 

Czym jest mpzp i dlaczego warto go sprawdzić?

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (mpzp) określa w jaki sposób ma być kreowana przestrzeń w kolejnych latach. Musisz wiedzieć, że to jak wyglądają poszczególne kwartały zabudowy, nie jest rzeczą przypadkową. Nad opracowaniem odpowiedniej „recepty” tworzenia przestrzeni czuwają urzędnicy gmin, które są odpowiedzialne za kształtowanie polityki planowania przestrzennego.

Miejscowy plan zagospodarowania, jak i ewidencja gruntów, zawierają bardzo istotne dane, które określają cechy danej nieruchomości determinujące dalsze jej użytkowanie. To właśnie przy pomocy Miejskiego Planu Zagospodarowania Przestrzennego ustala się przeznaczenie danego terenu, rozmieszczenie inwestycji przeznaczenia publicznego oraz warunki zagospodarowania i rodzaje zabudowy.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego to nic innego jak uchwała, którą przyjmuje rada gminy. Składa się z części tekstowej i rysunkowej. W pierwszej z nich znajdziemy opis planu, szczegółowe określenie przeznaczenia terenu, sposób jego zagospodarowania i wytyczne kreowania przestrzeni na terenie, którego dotyczy plan. Druga część jest wizualizacją pierwszej. W formie mapy przedstawiony jest obszar MPZP, a na nim naniesione są odpowiednimi kolorami i symbolami oznaczenia tj: grunty rolne zabudowane, grunty zadrzewione i zakrzewione, tereny zabudowane, tereny przeznaczone pod zabudowę, tereny rekreacyjno-wypoczynkowe, tereny mieszkaniowe, tereny, na których obowiązuje całkowity lub częściowy zakaz zabudowy i wiele, wiele innych. Jakich? O tym opowiemy szczegółowo w dalszej części wpisu. 

 O tym jak znaleźć miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego na stronie gminy pisaliśmy w naszym artykule.

Dlaczego należy poznać zapisy i oznaczenia zawarte w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest to niesamowicie ważny dokument, szczególnie jeśli planujesz zakup lub sprzedaż działki, domu czy mieszkania. To z niego dowiesz się jak będzie mogła wyglądać okolica za kolejne 10 lat. Czy łąka za oknem nadal pozostanie łąką, czy może teren ten przewidziany będzie na wybudowanie podobnego bloku, domu jednorodzinnego lub fabryki. Dlatego właśnie tak istotne jest zapoznanie się z zapisami MPZP przed podjęciem kluczowych decyzji zakupowych czy sprzedażowych.

Zacznijmy od kolorów - co oznaczają symbole MPZP?

Rodzaje kolorów znajdujące się na planie miejscowym nie są wesołą twórczością urzędników. Kierują się oni precyzyjnymi wytycznymi określonymi w Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 17 grudnia 2021 r. w sprawie wymaganego zakresu projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. 2021 poz. 2404)

Na rysunku MPZP widoczne są barwne fragmenty mapy, zróżnicowane kolory, różne odcienie tych samych kolorów, fragmenty jednolite a także kreskowane. Może się to wydawać skomplikowane i przy pierwszym spojrzeniu na rysunek niewiele można z niego wywnioskować. Kluczem do sukcesu jest poznanie symboli mpzp, a w dalszej kolejności umiejętne łączenie informacji na rysunku planu, z tekstem uchwały. Wyjaśnienie poszczególnych kolorów i symbolów znajduje się w legendzie mpzp. 

Kolory na mapie i legendzie mpzp- prosto i zwięźle:

Aby sprawnie czytać rysunek MPZP należy zapamiętać kilka podstawowych kolorów i przypisanych do nich funkcji. Kolor brązowy – zabudowa mieszkaniowa, czerwony – zabudowa usługowa, zielony – zieleń, żółty – tereny rolnicze, biały i szary – drogi oraz infrastruktura techniczna.

Znajomość tych podstawowych kolorów pozwoli już dosyć sprawnie pozyskiwać informacje o przeznaczeniach terenów na planach miejscowych. Jednak by stać się w tym mistrzem, należy poznać więcej szczegółów. Oto występujące symbole MPZP, kolor:

• brązowy symbolizuje zabudowę mieszkaniową. Rozróżniana jest zabudowa jednorodzinna – jasnobrązowy (MN) oraz wielorodzinna – ciemnobrązowy (MW);
• czerwony to tereny zabudowy usługowej (U);
• żółty – tereny rolnicze (R);
• fioletowy – tereny obiektów produkcyjnych, składów, magazynów (P) oraz obszary i tereny górnicze (PG);
• zielony (ciemny) – tereny zieleni objęte formami ochrony przyrody (ZN), lasy (ZL);
• zielony (jasny) - tereny zieleni urządzonej, jak parki, ogrody, zieleń towarzysząca obiektom budowlanym (ZP), tereny ogrodów działkowych (ZD), cmentarze (ZC);
• niebieski – tereny wód powierzchniowych morskich (WM) oraz tereny wód powierzchniowych śródlądowych (rzeki, jeziora, stawy, strumienie, kanały - WS);
• biały – drogi publiczne;
• szary (jasny) - drogi wewnętrzne;
• szary (ciemny) – tereny infrastruktury technicznej,

Sporo tego prawda? Ale trzeba przyznać, że dobór kolorów do charakteru terenów jest logiczny, przecież kolor zielony kojarzy nam się z terenami zielonymi, a niebieski z wodą, żółty można z kolei skojarzyć z krajobrazem pól uprawnych.

Jednak to nie wszystkie możliwości, jakie zobaczyć można na rysunku Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego. Możliwe są bowiem kombinacje (tereny o funkcjach mieszanych) – zwizualizowane są na rysunku MPZP kreskowanym wzorem, na którym występują 2 kolory z funkcji podstawowych, np. kreskowanie brązowo-czerwone oznacza tereny o charakterze mieszkaniowo-usługowym.

Przykłady terenów o charakterze mieszanym:

• zielono-czerwone (US) - kolor zielony odpowiada za tereny zielone, a czerwony za usługi. Połączenie tych kolorów oznacza tereny sportu i rekreacji;
• czerwono-ciemnoszare (UC) symbolizuje obiekty handlowe o powierzchni powyżej 2 000 m3
• żółto-czerwone (RU) – tereny obsługi produkcji w gospodarstwach rolnych, hodowlanych, ogrodniczych, leśnych i rybackich;
• żółto-jasnobrązowe (RM) – tereny zabudowy zagrodowej w gospodarstwach rolnych.

Dla lepszego zwizualizowania  przedstawiamy fragmenty załącznika wyżej przywołanego rozporządzenia:

Co znajdziesz na rysunku Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego?

• wyrys ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy z oznaczeniem granic obszaru objętego projektem planu miejscowego;
• skalę projektu rysunku planu miejscowego w formie liczbowej i liniowej;
• granice:
  • obszaru objętego planem miejscowym;
  • administracyjne;
  • terenów zamkniętych oraz granice ich stref ochronnych;
  • oznaczenia obiektów i terenów chronionych;
• linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu lub różnych zasadach zagospodarowania oraz ich oznaczenia;
• linie zabudowy oraz oznaczenia elementów zagospodarowania przestrzennego terenu;
• legendę mpzp.

Po tej dawce teorii przejdźmy do praktyki

Na podstawie prawdziwego planu zagospodarowania przestrzennego, prześledzimy treść uchwały, zapoznajmy się z rysunkiem oraz wyjaśnijmy oznaczenia.

Jako przykładowy plan miejscowy do omówienia wybrałam obszar zbiornika wodnego Bagry- pobierz rysunek planu. To ciekawe miejsce na mapie Krakowa, w którym w ostatnich latach prowadzone jest dużo działań związanych z zagospodarowaniem terenów przy zbiorniku, w celu stworzenia miejsc rekreacyjnych dla mieszkańców Krakowa. Z bezpośrednim sąsiedztwie znajduje się zabudowa jednorodzinna oraz wielorodzinna. Od południowej strony tereny graniczą z obszarami infrastruktury PKP.

Opis rysunku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na przykładzie MPZP Bagry

Północna cześć obszaru obejmującego miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego to tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i zabudowy usługowej (ciemnobrązowo-czerwone kreskowanie),o podstawowym przeznaczeniu pod zabudowę budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi lub budynkami usługowymi (MW/U). Są to działki usytuowane przy głównej ulicy z ruchem samochodowym i tramwajowym – ulicy Lipskiej.

W centralnej części rysunku dominują tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej MN (jasny brąz), o podstawowy przeznaczeniu pod zabudowę jednorodzinną, gdzieniegdzie pojawiają się fragmenty o charakterze usługowym (U) (czerwony), o podstawowym przeznaczeniu pod zabudowę budynkami usługowymi, tereny bądź mieszane - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i usługowej (MN/U) o podstawowym przeznaczeniu pod: zabudowę jednorodzinną lub zabudowę budynkami usługowymi (jasnobrązowo-czerwony).

Wschodnią część planu stanowi głównie zabudowa usługowa (U – kolor czerwony), przechodząca na zachód w zabudowę o charakterze mieszanym – mieszkaniowo – usługową (MW/U), by następnie zamienić się całkowicie w tereny o charakterze  zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej MW (ciemny brąz), po drodze napotykając jeszcze w północnej części na wąskie pasma zieleni urządzonej (ZP) jasnozielony, a w południowej, przy zbiorniku wodnym w tereny  WS/ZP – czyli teren wód powierzchniowych śródlądowych i zieleni urządzonej, o podstawowym przeznaczeniu pod zbiornik wodny wraz z obudową biologiczną- publicznie dostępnym parkiem.

Na rysunku pojawiają się także dwie strefy oznaczone kolorem szarym oraz skrótem KU.1 i KU.2 są to tereny obsługi i urządzeń komunikacyjnych, o podstawowym przeznaczeniu pod parkingi.

W dolnym rogu znajduje się legenda, na której oznaczone są występujące symbole MPZP na planie, elementy ustaleń planu oraz elementy informacyjne. Obok znajduje się tabela, która przedstawia zestawienie powierzchniowe i procentowe poszczególnych przeznaczeń terenów. W przypadku tego planu, najwięcej powierzchni zajmuje obszar zbiornika wodnego o przeznaczeniu WS/ZP, bo ponad 25%.

Co zawiera treść uchwały mpzp?

Pierwszy paragraf uchwały stanowi wprowadzenie, w którym wskazane są granice miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, powierzchnia terenów objętych planem, a także cel dokumentu. W przypadku analizowanego planu czytamy, że celem jest stworzenie struktury funkcjonalno-przestrzennej przy uwzględnieniu zasad zrównoważonego rozwoju i spójnego zróżnicowania funkcji oraz takie ukształtowanie zieleni wokół zbiornika Bagry, by był on obszarem do wypoczynku i rekreacji mieszkańców miasta.

Rozdział I stanowią zapisy ogólne, w których wyjaśnione są pojęcia występujące w dalszej części dokumentu, np. obowiązującej linii zabudowy, powierzchni całkowitej budynku, wskaźniku intensywności zabudowy.

Następnie wyjaśnione są oznaczenia zastosowane na rysunku (symbole MPZP) w tym wyjaśnienie skrótów, którymi zostały oznaczone poszczególne fragmenty rysunku. W rozdziale II zawarte są zasady zagospodarowania terenów obowiązujące na obszarze planu oraz zasady ochrony i kształtowania ładu przestrzennego. Wyróżnione są podrozdziały określające zasady:

• zagospodarowania terenów;
• ochrony i kształtowania ładu przestrzennego i kształtowania zabudowy – np. lokalizacja śmietników, opis dopuszczalnej elewacji, zasady kształtowania dachów;
• ochrony środowiska i przyrody;
• kształtowania krajobrazu;
• modernizacji (utrzymania, przebudowy, remontu), rozbudowy i budowy infrastruktury technicznej;
• utrzymania, przebudowy, remontu, rozbudowy i budowy układu komunikacyjnego;
• Szczegółowe zasady i warunki scalania i podziału nieruchomości.

W tym rozdziale została także wskazana stawka procentowa do naliczenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości po uchwaleniu planu. W przypadku analizowanego dokumentu wynosi ona 30%.

W rozdziale III znajdują się uszczegółowione ustalenia planu. Wskazane jest przeznaczenie terenów a także parametry i wskaźniki kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenów. W tym miejscu dowiemy się, m.in czy dopuszczalna jest zabudowa bliźniacza lub szeregowa, jaki jest wskaźnik terenu biologicznie czynnego, jaka jest maksymalna wysokość zabudowy, jaka jest minimalna powierzchnia nowo wydzielanych działek i wiele innych kluczowych wytycznych.

Rozdział ostatni, IV to przepisy końcowe, wskazuje między innymi, kiedy wchodzi w życie uchwalony plan.

Z jakimi wskaźnikami i parametrami spotkamy się w treści uchwały mpzp?

Treść uchwały, jest kluczowym dokumentem dla inwestorów. Osoba zamierzająca wybudować budynek, znajdzie w niej szereg wytycznych parametrów, do których muszą dostosować projekty budynków. Przykładowe pojęcia występujące w MPZP:

• nieprzekraczalna linia zabudowy – należy przez to rozumieć linię, poza którą nie można sytuować nowych bądź rozbudowywanych budynków oraz ich nadziemnych lub podziemnych części;
• obowiązująca linia zabudowy – należy przez to rozumieć linię, na której wymaga się obowiązkowo usytuowania elewacji budynków;
• powierzchnia całkowita kondygnacji – należy przez to rozumieć powierzchnię mierzoną po zewnętrznym obrysie rzutu budynku na teren z uwzględnieniem tynków, okładzin, balustrad i balkonów;
• powierzchnia całkowita budynku – należy przez to rozumieć sumę powierzchni całkowitych wszystkich kondygnacji nadziemnych budynku;
• powierzchnia całkowita zabudowy – należy przez to rozumieć sumę powierzchni całkowitych budynków w obrębie działki budowlanej objętej projektem zagospodarowania terenu do decyzji administracyjnej albo zgłoszeniem;
• wskaźnik intensywności zabudowy – należy przez to rozumieć parametr, wyrażony jako udział powierzchni całkowitej zabudowy w powierzchni terenu działki budowlanej objętej projektem zagospodarowania terenu do decyzji administracyjnej albo zgłoszeniem;
• wskaźnik terenu biologicznie czynnego – należy przez to rozumieć parametr, wyrażony jako procentowy udział powierzchni terenu biologicznie czynnego w powierzchni terenu działki budowlanej objętej projektem zagospodarowania terenu do decyzji administracyjnej albo zgłoszeniem;

Analiza zabudowy w Raporcie o terenie OnGeo.pl

Analiza zabudowy w Raporcie o terenie obejmuje zarówno budynki położone na analizowanym terenie, jak i w odległości 50 metrów od granic wybranej nieruchomości. W ramach tematu "Analiza zabudowy" otrzymasz informacje o:

• powierzchni budynków,
• wysokości budynków,
• kubaturze obiektów budowlanych,
• liczbie kondygnacji,
• funkcji obiektu budowlanego,
• odległości obiektu od granic nieruchomości.

Druga tabela przedstawia informacje o wskaźnikach zabudowy i intensywności zabudowy dla działek w odległości 50 metrów od granic nieruchomości. Otrzymasz:

• identyfikator działki ewidencyjnej,
• powierzchnię działki,
• powierzchnię zabudowy,
• wskaźnik zabudowy,
• wskaźnik intensywności zabudowy,
• odległość w metrach.

Dane do analizy przestawione są na mapie z dołączoną legendą, gdzie za pomocą kolorów określamy funkcję obiektów budowalnych na działce i w okolicy. Natomiast szczegółowe informacje o wskazanych obiektach przestawiamy za pomocą tabeli.

Dowiedz się więcej:

Analiza urbanistyczna - zasady ustalania warunków zabudowy

MPZP a procedura otrzymania pozwolenia na budowę

Należy także wspomnieć o tym, że sam fakt uchwalenia MPZP na terenie planowanej budowy, określa nam sposób procedury jaką trzeba będzie przejść, by otrzymać pozwolenie na budowę. Inaczej wygląda to w sytuacji gdy, na obszarze inwestycji nie ma uchwalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a inaczej gdy plan istnieje.

Dokument MPZP jest ważny nie tylko dla osób planujących budowę, ale także dla tych, którzy zamierzają kupić lub sprzedać nieruchomość. Osoba, która rozważa zakup nieruchomości powinna szczegółowo przeanalizować MPZP, by być świadomym, w jaki sposób kształtować będzie się przestrzeń wokół wybranej lokalizacji. Wiedza ta przede wszystkim postawi ją w lepszej pozycji negocjacyjnej ze sprzedającym nieruchomość oraz zminimalizuje ryzyko podjęcia błędnej decyzji.

Informacje o MPZP na wybranym przez Ciebie terenie możesz sprawdzić w OnGeo. Zamawiając Raport o Terenie sprawdzisz nie tylko czy na działce obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, ale także czy działka kryje zagrożenia lub ograniczenia takie jak np. powódź, osuwisko, obszary chronione, ograniczenia prawne. Zdiagnozuj działkę sam w OnGeo.pl.