MPZP a pozwolenie na budowę - wszystko co musisz wiedzieć

Planując budowę domu lub zakup działki, jednym z kluczowych dokumentów, od którego należy rozpocząć, jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Jest to dokument, który definiuje, jakie inwestycje mogą być realizowane na danym terenie, jakie warunki musi spełniać projekt, oraz jakie ograniczenia są nałożone na inwestorów. Zrozumienie różnicy między MPZP a pozwoleniem na budowę oraz znajomość wzajemnych zależności tych dokumentów jest kluczowe, aby uniknąć opóźnień i problemów związanych z realizacją inwestycji. W niniejszym artykule omówimy, czym jest MPZP, jak wpływa na proces uzyskania pozwolenia na budowę, oraz jakie konsekwencje mogą wyniknąć z jego zmian.

Jeśli planujesz zakup działki lub budowę domu, koniecznie sprawdź miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Zobacz czym różni się MPZP a pozwolenie na budowę. W artykule dowiesz się, jakie znaczenie ma miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego w kontekście uzyskania pozwolenia na budowę.

MPZP - dokument, od którego należy rozpocząć proces zakupu działki, czy budowy domu

Przed zakupem projektu budowlanego lub zleceniem wykonania takiego projektu, koniecznie zapoznaj się zapisami miejscowego planu zagospodarowania terenu, by dowiedzieć się, jakie ograniczenia są nałożone na wybrany przez Ciebie teren oraz, jakie warunki będzie musiała spełnić przyszła zabudowa.

Uzyskanie pozwolenia na budowę jest uzależnione od tego, czy przedstawiony projekt architektoniczno-budowlany lub projekt zagospodarowania terenu, jest zgodny z miejscowym planem zagospodarowania terenu. Gdy organ administracji architektoniczno-budowlanej stwierdzi w tym zakresie nieprawidłowości, należy je usunąć w wyznaczonym terminie.

MPZP a pozwolenie na budowę - jaki wpływ na uzyskanie pozwolenia na budowę ma MPZP?

Przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę lub odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego, organ administracji architektoniczno-budowlanej sprawdza między innymi zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu (jeżeli dla terenu nie ma ustalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego).

Podczas weryfikacji zgodności projektu z miejscowym planem lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, organ administracji architektoniczno-budowlanej nakłada postanowieniem na inwestora obowiązek usunięcia wskazanych nieprawidłowości, określając termin ich usunięcia.

Gdy w projekcie zostaną usunięte nieprawidłowości, o których mowa wyżej, organ administracji architektoniczno-budowlanej nie może odmówić wydania decyzji o pozwoleniu na budowę.

Jeżeli w terminie wyznaczonym na poprawę nieprawidłowości, inwestor nie przedstawi poprawionego projektu, wówczas należy się spodziewać wydania decyzji o odmowie zatwierdzenia projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego i wydania decyzji o pozwoleniu na budowę.

Kilka słów o miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego

MPZP jest tworzony przez urząd miasta lub gminy. Określa warunki zagospodarowania terenu i jego przeznaczenie użytkowe. Składa się dwóch części - graficznej i opisowej. 

Część graficzna to nic innego jak mapa terenu z wyznaczonymi odpowiednimi strefami oznaczonymi konkretnym kolorem i symbolem. Symbolizują one przeznaczenie danego terenu. Z kolei część opisowa zawiera opis dopuszczalnych budynków z podaniem wytycznych w zakresie ich wyglądu, użytych materiałów, oraz innych parametrów takich jak np. minimalna kubatura budynku, usytuowanie budynku względem drogi, kształt i kolor dachu, rodzaj pokrycia dachowego.

Dokument MPZP ma zatem realny wpływ na przyszły wygląd Twojej inwestycji.

Pamiętaj! Projekt architektoniczny musi być zgodny w prawem, a podstawowe wytyczne zawiera MPZP.

Jeśli zastanawiasz się skąd wziąć informację o tym czy dla wybranego przez Ciebie terenu został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, dowiedz się jak sprawdzić MPZP dla działki?

Sprawdź w Geoportalu OnGeo.pl czy dla Twojej działki obowiązuje MPZP

Raporty o terenie Oneo.pl to usługa online, dzięki której możesz bardzo szybko zdiagnozować dowolną działkę w Polsce. Raport OnGeo.pl to czytelny dokument w formacie pdf, zawiera ponad 50 stron danych o wybranej działce. 

Wśród wielu tematów dostępnych w Raporcie o Terenie OnGeo.pl - szczególnie interesująca jest sekcja związana z miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego.

Co znajdziesz w tej sekcji?

Dla obszarów z dostępnymi MPZP otrzymasz pełną nazwę i numer uchwały oraz zaznaczone na mapie granice obowiązujących planów. Jeżeli obszar jest częściowo objęty MPZP lub przebiega na nim granica kilku planów, raport informuje o procentowym i powierzchniowym udziale badanego terenu w każdym z obowiązujących planów. W Raporcie znajdziesz także odnośnik bezpośrednio do dokumentu MPZP obowiązującego na Twojej działce.

Jeśli analizowany teren jest objęty MPZP, dla wybranych obszarów możesz uzyskać informacje o przeznaczeniu i zasadach zagospodarowania terenów wyznaczonych w planie (granice, powierzchnia i udział procentowy dla każdego terenu).

Miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego różnią się od siebie szczegółowością. Zazwyczaj nie narzucają one na inwestorów bardzo szczegółowych, skonkretyzowanych wymagań, więc wydaje się, że spełnienie ich nie będzie wymagało dużych wyrzeczeń ze strony inwestora.

Otrzymałeś już pozwolenie na budowę a w międzyczasie dochodzi do zmiany MPZP - co zrobić?

Jeżeli rozpocząłeś proces budowlany i nastąpi zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, możesz ze spokojem kontynuować prace budowlane. Zgodnie z artykułem 65 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zmiana MPZP nie uchyla wydanych pozwoleń na budowę.

Zmiana MPZP przed uzyskaniem pozwolenia na budowę?

Tutaj już sytuacja jest mniej korzystna. Jeśli się w niej znalazłeś, śledź procedurę uchwalenia zmian do obowiązującego MPZP. Projekt nowego dokumentu jest wyłożony do wglądu publicznego na minimum 21 dni. Po zapoznaniu z projektem zmian, mieszkańcy, inwestorzy, przedsiębiorcy mogą zgłaszać pisemne uwagi. Im szczegółowiej opiszesz swój wniosek, tym większa szansa, że zostanie on uwzględniony. Każdy z wniosków rozpatrywany jest indywidualnie. Jest więc szansa, że zasugerowane zmiany zostaną uwzględnione przez urząd i nałożone na projekt planu.

Negatywne rozpatrzenie naszego wniosku nie podlega czynnościom odwołującym.